Изменения кадастровой стоимости земельных участков

Переоценка стоимости и ее оспаривание в будущем

Наше законодательство одно из самых динамичных в мире. И законодательство в области налогообложения является ярким примером нестабильности в законодательстве. Так, в настоящее время принят во втором чтении Проект федерального закона «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

В 2018 году при исчислении налога за 2017 год на территории 28 субъектов Российской Федерации применяется коэффициент 0,6, на территории 21 субъекта Российской Федерации – коэффициент 0,4, на территории 15 субъектов Российской Федерации – коэффициент 0,2. В остальных субъектах Российской Федерации коэффициент не применяется, поскольку решение о переходе к налогообложению по кадастровой стоимости не принято и налог исчисляется по инвентаризационной стоимости с учетом коэффициента-дефлятора.

Применение такого порядка исчисления налога на имущество физических лиц привело к существенному увеличению налоговой нагрузки на граждан, прежде всего, из-за резкого роста кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В связи с этим законопроектом предусматривается отказ от применения указанного выше коэффициента начиная с исчисления налога за четвертый налоговый период применения кадастровой стоимости (коэффициент 0,8).

Таким образом, поправка является положительной и не должна привести к резкому росту кадастровой стоимости.

Одновременно законопроектом вводится новый коэффициент, ограничивающий ежегодное увеличение суммы налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости не более чем на 10 процентов по сравнению с предыдущим годом. Это тоже приведет к уменьшению случаев оспаривания стоимости для целей налогообложения.

Законопроектом также предусматривается:

1) возможность пропорционального (в зависимости от количества месяцев в налоговом периоде) определения налоговой базы по налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц в случае изменения качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости в течение налогового периода.

2) исключение возможности перерасчетов сумм земельного налога и налога на имущество физических лиц, уплаченных налогоплательщиками на основании ранее направленных налоговых уведомлений за прошедшие налоговые периоды, за исключением случаев уменьшения суммы налога в результате такого перерасчета.

3) применение для целей налогообложения измененной кадастровой стоимости с даты начала применения ошибочной (оспоренной) стоимости, а не с года подачи заявления об оспаривании.

То есть можно будет не платить за ошибки чиновников, как предусмотрено в настоящее время. Данная поправка позволит снизить риски налогоплательщиков, которые связаны с длительными процедурами оспаривания стоимости.

Кроме того, законопроектом предусмотрен также ряд уточняющих изменений, направленных на разрешение неурегулированных вопросов, возникающих при применении глав 31 и 32 Налогового кодекса Российской Федерации, среди которых необходимо выделить следующие:

1) в настоящее время к льготной категории граждан по налогу на имущество физических лиц и земельному налогу отнесены инвалиды с детства. Между тем к данной категории граждан относятся только лица, достигшие возраста 18 лет, имеющие группу инвалидности с определением причины инвалидности «инвалид с детства». При этом дети-инвалиды составляют самостоятельную категорию.

2) в отношении физических лиц – собственников жилых домов, квартир и комнат Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает ряд налоговых преимуществ по налогу на имущество физических лиц в виде налоговых вычетов, налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем в отношении таких жилых помещений, как части жилых домов и части квартир, налоговые преимущества не применяются, поскольку они не выделены как самостоятельные объекты налогообложения.

3) в отношении физических лиц – собственников гаражей и машино-мест Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает налоговые преимущества в виде налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем установленные налоговые преимущества не применяются в отношении объектов, расположенных в объектах недвижимости торгового, офисного и бытового назначения, включенных в перечень, утверждаемый субъектами Российской Федерации.

предлагается распространить установленные Налоговым кодексом налоговые преимущества в отношении любых гаражей и машино-мест вне зависимости от их включения в соответствующий перечень субъекта Российской Федерации.

Это тоже является положительной тенденцией и снизит риски в части обжалования стоимости.

Пошаговая инструкция в ГКН

Проблемные моменты, связанные с изменением кадастровой цены, могут решаться посредством двух направлений:

• административное решение, посредством обращения в комиссию ГКН;
• обращение в судебную инстанцию после того, как реализована административная стадия.

Для рассмотрения заявления, в котором содержится просьба по проведению переоценки, его необходимо подать в уполномоченную на то комиссию. Заявителю необходимо обратиться в отделение картографии и кадастра в регионе, где располагается участок, в отношении которого проводится переоценка. Существует два способа, посредством которых можно подать заявление: личное посещение указанного органа, либо использование почтовых услуг.

Образец заявления о пересмотре кадастровой стоимости

В последнем случае направляется заказное письмо с уведомлением о получении. Также к нему прикладывается опись вложенной документации. Оформляется документ по специально разработанной форме. Найти такую форму можно на официальном сайте Росреестра. В заявление обязательно нужно включить:

• информация относительно собственника земельного надела;
• контактные данные заявителя;
• если обращается компания – реквизиты.

При заполнении основной части заявления прописывается причина, по которой необходимо провести переоценку земель, также указываются основания, подтверждающие правомочность проведения указанной процедуры. Устанавливается, что текст заявления должен быть составлен четко и лаконично, при этом нужно опираться на аргументы, которые указывают на необходимость переоценки.

Правом на составление заявления обладает только человек, который обладает правомочиями собственности на надел. Ему необходимо представить документ, посредством которого удостоверяется его личность. Когда от имени собственника действует доверенное лицо – требуется надлежащим образом оформить доверенность. Заверка осуществляется в нотариальной конторе. К документу прилагаются:

• сведения о вхождении надела в государственный земельный кадастр;
• документация, носящая правоустанавливающее значение;
• акты, способные подтвердить, что сведения, которые использовались при переоценке ГКН, недостоверны;
• заключение, выданное экспертом, где содержится независимое мнение;
• квитанция, согласно которой оплата государственной пошлины была произведена.

Когда все бумаги собраны, они подаются кадастровому специалисту, который должен выдать расписку в их получении. Если указанная документация не собрана – заявление к рассмотрению не принимается. Срок, который отводится на рассмотрение, равен в среднем 40 дней. Дни указываются календарные. В этот срок включается:

• рассмотрение заявления;
• принятие по нему решения;
• уведомление заявителя.

Стоит учесть, что претензия по поводу переоценки, которая установлена ГКН, не должна отличаться в большую или меньшую сторону более чем на 30 процентов от суммы, что была установлена. Когда у заявителя принципиальная позиция, и он указывает большую разницу, то после отказа, вынесенного комиссией, необходимо обратиться в судебную инстанцию.

На расписке указывается дата, когда нужно явиться и получить ответ комиссии. Если принято положительное решение, то заявителю выдается новая кадастровая документация, где указана другая стоимость надела.

Как узнать КСЗ

Чтоб оспорить КСЗ, для начала необходимо узнать ее размер. Так как кадастровая цена является неотъемлемым атрибутом сведений из ЕГРН, а сам реестр является публичным, у любого заинтересованного лица есть доступ к КСЗ конкретного участка.

Такие сведения предоставляются гражданам бесплатно на основании запроса в Росреестр. Есть и другие способы, например, интернет-ресурсы. Среди самых распространенных инструментов выделяются следующие:

• ;
• ;
• ;
• .

Все они позволяют получить необходимые сведения в считаные минуты.

Кроме того, доступ к данным о КСЗ предоставляется при личном обращении в офис Росреестра либо в ближайшее отделение МФЦ.

Понятие и случаи применения

Во время производства кадастровой оценки земельного надела должны применяться специальные правила. Этот процесс является общим по отношению ко всем землевладельцам. Это говорит о том, что рассматриваемая процедура производится аналогичным образом для всех наделов, расположенных в пределах одной территории. В данном случае формы собственности на землю значения не имеют.

Говоря о том, что в кадастровой документации должны учитываться имеющиеся нюансы и характеристики, присущие наделу, во время практической деятельности данное правило не всегда применяется. Как итог в этом случае надел, где имеются нарушения качества земли или ландшафтных условий – оценивается по аналогичным параметрам, что и тот надел, который имеет доброкачественные характеристики.

Этапы установления

Даже рассуждая логично в рассматриваемой ситуации, с участка, что обладает большей доброкачественностью можно получить большее количество благ, нежели с того, где есть нарушения. Это связано с тем, что использоваться во втором случае вся территория целиком не может, так как на ней располагается овраг, болото или что-то подобное. Тогда собственник может инициировать процедуру переоценки стоимости данного надела.

Также могут возникнуть и обратные ситуации, когда на участке проводятся работы, направленные на его облагораживание, обеспечение различного рода коммуникаций, за счет чего уровень кадастровой цены может быть повышен.

В некоторых ситуациях владельцы, имея своей целью, увеличение стоимости начинают возведение на участке объектов, имеющих капитальный характер. Стоит сказать, что такой вариант не всегда срабатывает, так как зависит это от категории земель.

Категории земель в населенном пункте

Большинство собственников пытаются провести переоценку с той целью, чтобы сократить размер налоговых платежей. Особенно данное положение касается организаций и фермерских хозяйств, которые выплачивают внушительные суммы в качестве налогов. Также переоценка проводится:

• при переводе надела из одной категории в другую;
• корректировки вносятся в разрешенное использование;
• изменения касаются площади участка;
• когда ущерб причинен слоям земли, относящимся к плодородным.

Исправление ошибок при расчёте кадастровой стоимости

Собственники недвижимости сталкиваются с ошибками, допущенными ГБУ при вычислении кадастровой стоимости. Причиной таких погрешностей стал массовый метод оценки, во время которого не учитываются характеристики конкретного объекта. Допускаются такие ошибки, как описки, опечатки, несоответствие методическим указаниям, например, использование некорректной расчётной модели. Оценщики могли указать искажённые сведений об объекте, когда неправильно определялись условия, влияющие на стоимость (ветхость, аварийность здания или расположение в границах охранных зон).

Такие ошибки бюджетное учреждение может исправлять самостоятельно без уведомления собственника. При внесении изменений организация обязана также проверить соседние и однотипные объекты на содержание неточных данных. Если владелец недвижимости раньше определил наличие некорректных сведений, изначально требуется убедиться, не приведёт ли исправление к увеличению налога. Процесс изменения недостоверной информации упрощён, с 2021 года заявление подаётся в государственное учреждение в течение 5 лет после занесения информации в Росреестр. Обращение возможно сразу в отношении нескольких объектов, что сократит сроки корректировки. Также требуется приложить документ, подтверждающий наличие ошибок, например, отчёт об оценке рыночной стоимости или декларация о недвижимости.

Подаётся такое заявление в бумажном формате при обращении в бюджетное учреждение, почтой или через сайт государственных услуг. Срок рассмотрения составляет месяц, затем в течение 45 дней в организации ведут пересчёт кадастровой стоимости. Не позднее 3 дней собственник будет проинформирован о принятии решения, после чего обновлённые сведения передаются в Росреестр.

Группа кадастровых инженеров «Недкадастр» проводит независимую оценку объектов и участвует в процессах по снижению кадастровой стоимости. Подготавливает перечень необходимых документов, формирует запросы и заявления в различные инстанции. Первичную бесплатную консультацию и ответы на интересующие вопросы можно получить на нашем форуме.

Понятие переоценки, и случаи применения

Кадастровая оценка участка осуществляется по существующим правилам, общим для всех землевладельцев. Соответственно, на отдельно взятом участке оценка будет произведена аналогично другим участкам, находящимся в пределах установленной территории.

Несмотря на то, что кадастровый план предполагает наличие нюансов и уникальных характеристик в учётных записях, на практике это не всегда срабатывает. В итоге участок с имеющимся на его территории нарушением ландшафта или качества плодородной почвы, оценивается по тем же параметрам, что и более доброкачественный участок.

По логике вещей извлечение полезных свойств с наиболее доброкачественных земель можно получить в большем объёме, нежели при использовании участка, на территории которого расположены овраг, болотце или иные особенности, не позволяющие использовать площади участка в полном объёме. В этом случае некоторые землевладельцы принимают решение о проведении переоценки стоимости.

Возможны и обратные случаи.

К примеру, проведение работ связанных с обработкой ЗУ, его обустройством или с обеспечением инженерными коммуникациями в принципе может увеличить кадастровую стоимость. Некоторые собственники, возводя капитальное строение с целью реализации участка на продажу, стремятся к увеличению стоимости, полагая приобретение дополнительных преимуществ.

Тем не менее, такие посягательства на переоценку существуют.

В большинстве случаев уменьшение кадастровой стоимости земель планируется с целью уменьшения суммы земельного налога, которая для многих предприятий или фермеров может оказаться ощутимой.

• переводите земли из одной категории в другую;
• меняете разрешённое использование ЗУ;
• изменяете площадь ЗУ;
• получили ущерб плодородного слоя почвы.

Законное основание для изменения КСЗ

Если изменилась кадастровая стоимость земли, для этого могут быть законные причины. Причем такое изменение не всегда происходит при проведении очередной оценки или оспаривании.

Дело в том, что ст. 16 ФЗ № 237 позволяет корректировать данные в отношении конкретных земельных участков в период между оценками в случае модификации качественных/количественных характеристик:

• изменения фактического размера участка;
• смены разрешенного вида пользования или целевого назначения;
• перехода земли из одной категории в другую;
• объединения нескольких земельных участков или, наоборот, разделения одного надела на несколько частей;
• присвоения статуса особо охраняемой территории и так далее.

Если информация о таких изменениях поступает в ЕГРН, Росреестр в течение 3 дней передает ее бюджетной оценочной организации. Та, в свою очередь, на протяжении пяти дней проводит необходимые расчеты и в трехдневный срок с момента определения КСЗ вносит обновленные сведения в ЕГРН.

Если для такого определения недостаточно информации, организация-оценщик вправе запросить дополнительные данные у компетентных органов. Такая оценка впоследствии тоже может быть оспорена в порядке, описанном выше. Оспаривание возможно с момента внесения обновленных сведений в ЕГРН.

С учетом завода

«Прямо сейчас посмотрите публичную кадастровую карту, а еще лучше — закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). И если там будут указаны не те площадь, износ или вид использования земли, заполняйте декларацию с исправлениями

. Мы очень внимательно отнесемся к каждому обращению», — пообещал Юрий Лавряков.

Пока декларацию нужно заверять подписью, цифровой или собственноручной. И если подпись не цифровая, для подачи документа придется идти в МФЦ

. Но это станет неактуальным, как только декларация появится на портале госуслуг.

Кстати

Истра, Люберцы и Одинцово стали пилотными муниципалитетами, где появился сервис по проверке земельных ограничений. Граждане, желающие взять в аренду или купить участок земли, могут за два дня проверить, есть ли помехи в ее использовании в виде прав третьих лиц или размытого вида собственности

. Пока сервисом, размещенным на портале госуслуг, могут воспользоваться только жители пилотных городов, но до конца апреля такая проверка станет доступна всем жителям Подмосковья.

Изменение кадастровой стоимости в 2020 году

В 2020 году вступили в действие поправки, изменяющие порядок снижения кадастровой стоимости.

Проект ознаменовал начало подготовительного этапа к внеочередной волне переоценки недвижимости, назначенной на 2020 год.

Кадастровая стоимость необходима для любых денежных операций с собственностью. Из неё вычисляются:

• налог (вместо старой инвентаризационной стоимости);
• арендная ставка на землю;
• стоимость выкупа земли.

Самое интересное, что оценка проводилась без участия граждан, т. е. ей занимались независимые эксперты

, нанятые местными администрациями.Кадастровая стоимость сама по себе в разы выше инвентаризационной, но многие собственники стали жаловаться на чересчур завышенные показатели . Судебные заседания, связанные с оспариваем, проходят до сих пор. Новые поправки призваны упростить этот процесс и навести порядок в области оценки.

Может ли меняться кадастровая стоимость земли?

После её проведения, кадастровая стоимость фиксируется до проведения следующей инвентаризации. Кадастровая инвентаризация определяет цены на ЗУ, находящиеся в одном массиве. С полученной в результате переоценки стоимости, начисляется земельный налог. Налог перечисляется в бюджет администрации населённого пункта с титульных владельцев:

1. собственников;
2. правообладателей на основании постоянного (бессрочного) пользования;
3. пожизненно наследуемого владения.

В соответствующих случаях, выплаты достигают 1,5%. Ревизионная комиссия проводит расчёт удельной стоимости, оценивая 1 м2 земли в массиве. Подробно, как рассчитать кадастровую стоимость можно узнать в этой статье.

Госпошлина

Сумма, которая уплачивается в качестве государственной пошлины за внесение корректировок, составляет 350 рублей. Данная сумма устанавливается даже в том случае, когда изменения происходят по причине допущения ошибок со стороны сотрудников ГКН. Если требуется получить новую кадастровую документацию, где отражается актуальная оценка государственного земельного кадастра, потребуется уплатить сумму, равную 200 рублей.

Когда вопрос решается посредством обращения в судебную инстанцию, то размер пошлины составляет 200 рублей. Если обращаться будет организация, то размер платежа увеличивается, согласно законодательным положениям.

Когда нужна переоценка

Помимо спорных вопросов, указанных выше, необходимость сделать перерасчет возникает в случаях:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

изменения целевого назначения участка (участков);
объединения нескольких участков или разделения одного на несколько отдельных;
нанесения ущерба недвижимой площади (зачастую почве, что важно при сельскохозяйственных работах).

В обход комиссии

Сейчас граждане в праве самостоятельно решить, стоит ли идти в комиссию или сразу обращаться в суд. Как показала практика, чиновники крайне редко соглашались с доводами собственников и в большинстве случаев отказывали в пересмотре стоимости. Перечень документов, которые понадобятся для обращения в комиссию, остался практически без изменений. Только вместо выписки из упразднённой ЕГРП понадобится аналогичный документ из ЕГРН. Полный набор документов следующий:

• выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
• документ, подтверждающий, что вы собственник;
• данные об оценке стоимости (рыночной) на бумажном и электронном носителях.

Для подачи иска в суд, кроме вышеназванных документов, нужно приложить заключение экспертов о соответствии оценки стоимости законодательству РФ и другим нормам.

Как узнать КС недвижимости

• размеры и площадь надела;
• назначение;
• наличие обременений;
• кадастровый номер и стоимость.

Некоторые предпочитают обратиться в муниципалитет и попросить копию постановления с указанной КС 1 м2 недвижимости. Умножив эту цифру на площадь интересующего объекта, несложно получить нужные данные.

Третий способ – подача запроса в Роснедвижимость. В этом случае придется ожидать ответа в течение 30 дней. В случае отправки по почте он даже может потеряться по дороге. Как видно, этот вариант наиболее длительный и неудобный.

Также можно оформить запрос в Росреестре, МФЦ или на . Для частного лица выдача справки обойдется в 450, для предприятия – в 600 рублей. На это уйдет 3-5 5 дней.

Пошаговое руководство находится в статье «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости».

Судебный процесс

Дела о пересмотре результатов государственной оценки объектов недвижимости, включая наделы земли, рассматриваются в соответствии с 25 главой Кодекса административного судопроизводства РФ.

Вместе с требованием о оспаривании результатов оценки земли, истец может просить:

• об установлении рыночной цены в отношении земельного участка;
• об изменении кадастровой стоимости;
• об оспаривании решения комиссии Росреестра.

Прочие требования, например, об изменении суммы налога, необходимо заявлять в отдельных исках после завершения процесса.

Ответчиками по иску о внесении изменений в кадастр выступают Росреестр и уполномоченный орган, утвердивший результаты оценки.

Срок рассмотрения спора – 2 месяца. Судья может увеличить период еще на месяц в сложных случаях. Исковые заявления по данной категории дел принимаются в течение 5 лет с момента внесения сведений в единый реестр. При этом изменение оспариваемой цены в кадастре является препятствием для обращения в суд.

При удовлетворении исковых требований кадастровая стоимость указывается в судебном решении и подлежит внесению в ЕГРН.