Минимальный/максимальный размер участка ЛПХ
Участок ЛПХ может быть предоставлен в собственность или приобретён.
Если земля выдаётся органами местного самоуправления или государством, то размер участка (минимальный и максимальный) будет ограничен нормами, установленными органами местного самоуправления. Так, во Владимире может быть предоставлен участок от 0,04 га до 0,15 га. В городе Чебоксары – от 1200 до 1500 кв. м.
У одной семьи (одного ЛПХ) в собственности (или на ином праве) может находиться ограниченное количество земли, по общему правилу — 0,5 га. Региональное законодательство может увеличить это количество, но не больше чем в 5 раз. Во Владимирской области участок ЛПХ может быть размеров до 2,5 га, в Чувашской Республике — не должен быть больше одного гектара.
Отличия ЛПХ от ИЖС
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — вид использования земельного участка, при котором гражданин либо самостоятельно выстраивает себе дом на этом участке, либо дом строится целиком и полностью за его. При этом построенный дом имеет законодательно установленные ограничения по этажности (не более трёх) и составу проживающих (одна семья).
И ЛПХ, и ИЖС предназначены для некоммерческого использования, т.е. не предполагают извлечения прибыли.
Тем не менее различия имеются:
- На любом участке ИЖС разрешено строительство жилого дома с дальнейшим оформлением регистрации по месту жительства. На участке ЛПХ возведение жилого дома разрешено, только если участок находится в границах населённого пункта (регистрация по месту жительства в таком доме также возможна).
- Земельный налог на участок ИЖС намного выше, чем аналогичный налог на земли сельхозназначения. По этому параметру приусадебный земельный участок не отличается принципиально от участка ИЖС (размер процентной ставки либо одинаков, либо отличается незначительно — например, ставка земельного налога в городе Владимир составляет 0,3% и для участков ИЖС, и для участков ЛПХ), и только полевой земельный участок без права строительства обойдётся дешевле.
- На участке ИЖС разрешено выращивание сельскохозяйственных культур. На участке ЛПХ можно заниматься не только растениеводством, но и животноводством в любых масштабах.
- На участке ИЖС строительство жилого дома является обязанностью владельца (как минимум в течение трёх лет работы следует начать, иначе владельца можно будет привлечь к ответственности за нецелевое использование земли), в то время как на участке ЛПХ строительство жилого дома является лишь правом владельца.
Какой выбрать
Выбор между участками ЛПХ и ИЖС зависит от целого ряда условий:
- Категория земли и основная цель использования. Под строительство жилого дома пригоден либо участок ИЖС, либо участок ЛПХ из земель населённых пунктов; под растениеводство — и ИЖС, и ЛПХ; под животноводство — только ЛПХ.
- Местонахождение участка и наличие инженерных сетей. При предоставлении участка ИЖС органы местного самоуправления обязаны обеспечить необходимым набором инфраструктуры: дороги, расчищаемые зимой, электроэнергия, водоснабжение, газификация, общественный транспорт, больницы, магазины, школы — все по нормам, установленным законодательством. Владелец участка ЛПХ рискует оказаться в ситуации, когда именно ему придётся платить за создание сетей инженерно-технического обеспечения, органы местного самоуправления такой обязанности не несут. Поэтому, если инженерных сетей поблизости от участка нет, его низкая цена в большей части случаев обернётся огромными расходами на проведение инженерных коммуникаций, и это следует учитывать.
- Затраты на содержание. При ЛПХ такие затраты будут меньше (разумеется, если не потребуется проводить коммуникации), для участков ИЖС — значительно выше, особенно в части затрат на цены на газ и электричество.
Что учесть при выборе участка
При выборе участка ЛПХ следует учесть:
Размер участка. Он должен укладываться в пределы максимального размера общей площади земельных участков (0,5 га, если законом субъекта РФ указанная площадь не увеличена).
Расположение участка
Для приусадебного земельного участка важно наличие коммуникаций, для полевого — подъездных путей, для любого участка ЛПХ — пригодность участка к использованию, которое предполагается для разведения сельскохозяйственных животных, выращивания растений и пр.
Специальные программы по поддержке ЛПХ, принятые органами местного самоуправления, т.е. те, что принимаются помимо мер государственной поддержки
Если такие программы есть, этот момент может стать решающим при выборе между двух участков ЛПХ, расположенных в границах разных населённых пунктов.
Целевое назначение
Приусадебные участки
Если земли расположены в населенном пункте, на них разрешено возводить жилье и хозяйственные постройки. Главное — соблюдать все стандартные требования.
На приусадебном участке можно изготавливать фермерскую продукцию, а в доме — оформить прописку. Следовательно, будет доступен налоговый вычет за имущество.
Полевые участки
На землях сельскохозяйственного назначения допускается только производство фермерских продуктов. На этих участках нельзя возвести жилой дом и другие сооружения с фундаментом. В случае несоблюдения этого требования жилой дом потребуют снести. Зарегистрироваться на полевом участке тоже невозможно.
Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования
Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования
Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя. В каждом городе или поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории
С помощью этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования
В каждом городе или поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. С помощью этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.
Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у земельного участка по адресу Московская область, городское поселение Видное, участок №77. Кадастровый номер — 50:21:0040104:598.
- Найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.
Вбейте кадастровый номер участка в кадастровой карте Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху карты) или просто найдите участок. Запомните расположение участка. Это понадобится в дальнейшем.
Участок для примера
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
- Теперь найдем Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка.
Обычно ПЗЗ опубликован на сайте местной администрации. Вбейте в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) такое словосочетание — «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Видное московская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.
В появившейся странице сайта Администрации должно быть ПЗЗ в виде текстового документа (его нужно скачать) + карта поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта.
Если вместе с ПЗЗ карты не будет, то можно найти Генеральный план города/поселка. Как и с ПЗЗ — в любом поисковике нужно вбить «название города/поселка название области администрация генеральный план». У меня было так — «поселение видное московская область администрация генеральный план».
- Находим нужный участок на Карте или Генеральном плане.
Запомните , а именно контуры границ местности вокруг него, какие-либо особенные ориентиры. Такие же ориентиры найдите на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы. Так и найдете сам участок.
Так я нашел свой участок
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
На Кадастровой карте
На Карте зонирования
- Узнаем на Карте название территориальной зоны участка.
Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название всегда пишут по краям карты. У меня зона была желтого цвета. На краю плана я нашел название — «Зона застройки индивидуальным и блокированными жилыми домами (Ж2)».
-
- Найдем описание зоны в Правилах Землепользования и Застройки (ПЗЗ).
В тексте Правил вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней и узнаете какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к вашей зоне.
Например, я в самом документе нажал CTRL + F и в поиске вбил название своей зоны — Зона застройки индивидуальным и блокированными жилыми домами. В моем случае ИЖС (для индивидуального жилищного строительства) был один из основных видов разрешенного использования. На картинке это видно.
Там же в ПЗЗ можно узнать максимально разрешенный размер участка. В моем случае максимум 30 соток.
- Теперь опишу различные ситуации + инструкции к каждой что нужно сделать далее:
- Если ИЖС указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования, то нужно сначала , а потом .
- Если ИЖС указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования, то нужно: 1) 2) 3) .
- Если ИЖС вообще не указан, то придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК РФ. Для этого нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия. На моей практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка. Я позже напишу отдельную инструкцию к этой ситуации.
Оформление дорожек
Дизайн ландшафта загородного дома включает в себя не только зелёные насаждения и планировку территории, но и формирование троп. Основная функция состоит в облегчении передвижения между областями. Кроме этого, можно подчеркнуть параметры двора или при помощи проходов провести зонирование. Материалы для изготовления домовых дорожек могут быть разными: начиная от камня, кирпича и тротуарной плитки и заканчивая сыпучими материалами.
От качества выбранной основы зависит не только вид дорожки, но и её прочность, выносливость и долговечность. И если для садовой зоны подойдёт проход из песка или гравия, то в парадной обязательно использование крепкого материала, который бы сочетался с видом дома. Дорожки можно подчеркнуть красивыми клумбами вдоль или интересными вариантами освещения, что функционально, поскольку в вечернее время облегчит процесс передвижения.
Получение разрешения
Разрешение на строительство не требуется при регистрации права на дом, но его всё-таки лучше получить. Градостроительный кодекс РФ (ч. 1 и 2 ст. 51) по-прежнему предусматривает необходимость строить, только имея разрешение на строительство, а Кодекс об административных правонарушениях (ч. 1 ст. 9.5) устанавливает ответственность за строительство объекта капстроительства без разрешения.
На нарушителя, физическое лицо, накладывается штраф в размере от 2 до 5 тысяч рублей, причём такой штраф может быть наложен неоднократно на протяжении всего срока строительства.
Для получения разрешения на строительство в местную администрацию подаётся заявление о выдаче разрешения и три документа к нему:
- правоустанавливающий документ на землю;
- градостроительный план участка, его нужно предварительно получить в той же администрации, написав заявление о выдаче, документы для оформления администрация собирает самостоятельно, градостроительный план выдаётся бесплатно в течение тридцати дней с момента подачи заявления;
- схема планировочной организации, которая изготавливается застройщиком по мере способностей — обычно на копии кадастрового плана ручкой вычерчивается предполагаемая схема застройки.
При наличии этих трёх документов разрешение на строительство выдаётся не позднее, чем через 10 дней после подачи заявления.
В каком случае она возможна?
Сменить вид разрешенного землепользования на ЛПХ можно, если на участке, который планируется перевести, такой вид землепользования возможен. Чтобы это узнать, следует обратиться в местный орган самоуправления, в муниципалитет. Собственно, землю возможно перевести в ЛПХ, если для этого нет никаких препятствий.
Невозможность перевода земли в ЛПХ следует по двум причинам:
- На участке, вид землепользование которого планируется изменить, иного вида землепользования нет, либо его нельзя перевести именно в личное подсобное хозяйство.
- Данный надел земли является землей особо ценного сельскохозяйственного угодья. Такие земли невозможно ни перевести в другую категорию, ни сменить вид землепользования. Опять же, информацию об участке можно узнать в муниципальном органе.
Как перевести землю из ЛПХ в ИЖС – пошаговая инструкция
Каждый землевладелец участка сельскохозяйственного назначения может перевести его в другую категорию. Эта процедура регулируется ФЗ № 172 от 21 декабря 2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Ниже представлен алгоритм действий.
Шаг 1. Сбор документов
Прежде чем подавать соответствующее заявление, потребуется собрать определенный пакет документов:
- общегражданский паспорт – оригинал и копии страниц с фото и регистрацией;
- подтверждение права пользования земельным участком – свидетельство о праве собственности, договор аренды, выписка из ЕГРН и т.д.;
- согласие собственника надела на перевод земли в другую категорию, если заявитель пользуется участком на праве аренды, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения и т.д.;
- кадастровый паспорт (оригинал и копия) или выписка из ЕГРН, где будет указан кадастровый номер участка;
- справку о точных координатах участка – можно получить в геодезической компании;
- справку о нахождении или не нахождении участка в черте населенного пункта.
Как видно из перечня документов, для возможности перевода участка в другую категорию необходима его постановка на кадастровый учет. Если кадастровый номер наделу не присваивался, а границы не были точно определены, потребуется провести межевание.
Это длительная процедура, расходы на проведение которой понесет заявитель. Для проведения межевания необходимо обратиться в Росреестр, МФЦ или геодезическую компанию.
Шаг 2. Подача заявления
Для подачи заявления необходимо обратиться в соответствующий отдел муниципалитета или МФЦ. Заявление не имеет установленной формы, но должно включать в себя следующую информацию:
- данные заявителя и собственника;
- кадастровый номер земельного участка;
- категорию земель и целевое назначение, которое зарегистрировано в момент написания заявления (ЛПХ);
- желаемую категорию и вид разрешенного использования (ИЖС);
- причина перевода (строительство жилого дома с последующим постоянным проживанием в нем);
- обоснование права на недвижимость (документ-основание, дающий право действовать).
Контроль и охрана правомерного использования земель находятся под пристальным вниманием государства. Поэтому, причина перевода должна быть уважительной и логически обоснованной
Шаг 3. Рассмотрение заявления
Пакет документов принимается сотрудником учреждения под расписку. В этой бумаге будет написана дата вынесения решения по делу.
По закону рассмотрение заявления не может затянуться дольше, чем на два месяца. Как правило, именно на этот срок и стоит рассчитывать. Если вопрос решается положительно, заявителю выдается акт о переводе земель в другую категорию. На основании этого документа происходит внесение изменений в Росреестр, а заявителю выдается новая выписка из ЕГРН.
При вынесении отрицательного вердикта заявитель получает на руки письменный документ с обоснованием отказа. Принять такое решение могут по следующим причинам:
- заявление написано и подано лицом, которое не имело правомочий на подобные действия;
- поданные документы не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- заявленный земельный участок располагается в значительном удалении от населенного пункта, и перевести его в ИЖС по закону нельзя (все земли под ИЖС могут находиться только в черте населенного пункта).
Не должно возникнуть проблем, если земельный участок располагается в границах поселения. Однако если вам отказали в переводе надела в другую категорию неправомерно, вы можете обращаться в судебные органы для защиты своих законных интересов.
Разрешенное использование земель в собственности граждан
Среди земельных участков, находящихся в собственности граждан и расположенных в пределах поселений и территорий СХН, одними из наиболее распространенных ВРИ являются – «для ведения личного подсобного хозяйства» (далее – ЛПХ) и «для индивидуального жилищного строительства» (далее – ИЖС).
Участки ЛПХ
Целевая эксплуатация земельных участков с разрешенным использованием «для ведения ЛПХ» предполагает ведение хозяйственной деятельности, прежде всего направленной на производство сельхоз продукции, удовлетворяющей личные потребности владельца (или пользователя) земли и членов его семьи в продуктах питания.
Целевая эксплуатация участков ЛПХ определяется по следующим критериям:
- Отсутствие наемных работников – вся деятельность осуществляется силами владельца хозяйства и его семьи.
- Продукция производится исключительно для личного пользования владельца и его семьи.
- Осуществляемая деятельность не направлена на извлечение прибыли.
Несмотря на вышеозначенный критерий, законодательством не запрещается реализация любых объемов излишков произведенной продукции.
Согласно законодательству, участки ЛПХ могут располагаться на землях, классифицированных как земли СХН или земли поселений. В зависимости от земельной категории, участки ЛПХ, в свою очередь, подразделяются на:
- Приусадебные участки – это участки, расположенные в границах поселений. Кроме ведения разрешенной сельхоз деятельности на приусадебных участках разрешается строительство и эксплуатация капитальных строений, предназначенных для проживания членов одной семьи, а также сооружение объектов недвижимости вспомогательного назначения.
- Полевые участки – это участки, расположенные на землях СХН за пределами поселений, целевое использование данных участков предполагает исключительно ведение сельхоз деятельности. Строительство и эксплуатация любых капитальных зданий категорически запрещены, однако разрешается возведение некапитальных построек и сооружений вспомогательного назначения: навесов, амбаров, погребов, и т.д.
Участки ИЖС
Согласно законодательству РФ, участки ИЖС могут располагаться только в пределах населенных пунктов, в границах функциональных зон соответственного назначения. ВРИ участков ИЖС подразумевает строительство и эксплуатацию жилых зданий, рассчитанных на проживание членов одной семьи.
Финансирование строительства осуществляется за счет собственника участка.
Главный критерий целевого использования участка ИЖС (при условии отсутствия построенного и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости) – ведущееся строительство жилого дома. Согласно законодательству, строительные работы должны быть начаты в течение трех лет со дня регистрации права собственности на участок. Начатые строительные работы определяются по наличию на участке заложенного фундамента будущего здания.
На участках ИЖС запрещено ведение подсобного хозяйства, а также аналогичные виды хозяйственной деятельности.
Основные моменты
Земельные участки классифицируются по целевому предназначению, ведомственному принципу и статусу отчуждения. Лидирующие позиции занимают ИЖС и ЛПХ.
Чтобы оформить один из таких участков, необходимо пройти ряд процедур и получить документы на землю.
Чтобы развивать личное подсобное хозяйство, необходимо иметь бизнес-план, который включает:
- данные о расходах для открытия дела;
- преимущества открываемой организации над другими;
- виды продукции, которая будет выпускаться;
- прогнозируемая ;
- прочие важные сведения.
Такой тип хозяйства является вторичным, им можно заниматься в свободное время. Принципы ЛПХ:
- ведется только членами семьи хозяина земли, наемные рабочие не разрешены;
- вся выращенная продукция – собственность семьи;
- продаваемая продукция не считается предпринимательством.
Чтобы зарегистрировать землю, понадобится следующая документация:
- паспорт владельца;
- документы, подтверждающие права на землю;
- кадастровый план;
ИЖС является участком, на котором разрешено строить различные объекты. Имеет следующие особенност
и:
- возможность прописки;
- за участок отвечает государство;
- отсутствуют взносы каждый месяц;
- ограниченное количество соток;
- прежде чем что-либо строить, необходимо это согласовать с каждой инстанцией.
Купить участок под ИЖС допускается один раз за всю жизнь. Чтобы это сделать, пишется заявление и подается в районную администрацию.
Первые на очереди – инвалиды и многодетные семьи. Получив землю, необходимо построить сооружения в строго отведенный срок. Этот участок нельзя использовать с коммерческой целью.
При выборе типа хозяйства следует учитывать планируемую цель использования, расположение участка и расходы на его содержание.
Если это приусадебный участок, важно наличие коммуникаций, пригодность земли для выращивания культур
Что это такое
| ЛПХ (личное подсобное хозяйство) | Земельный участок, который выдается органом местной власти человеку или его семье, чтобы заниматься подсобным хозяйством. Такая деятельность не считается предпринимательской, ее цель – удовлетворить потребности семьи в сельхозпродукции |
| Бывает 2 категорий | Приусадебный участок земли и полевой. В первом случае разрешено строить жилые дома, постройки. Во втором – только выращивать продукцию, строить ничего нельзя |
| ИЖС (индивидуальное жилищное строение) | Выдается для возведения одного дома для конкретной семьи (его высота не может превышать 3 этажа). Также разрешены другие постройки, необходимые для жизни. Многоквартирные дома для нескольких семей возводить на этом участке нельзя |
Порядок оформления покупки
Когда человек регистрирует ЛПХ, ему разрешено занимать нескольким видами деятельности одновременно. Главное – чтобы они были связаны с сельским хозяйством.
Принять участие может каждый, но необходимо отвечать некоторым требованиям:
- проживать в сельской местности;
- быть зарегистрированным как частный предприниматель;
- иметь образование в данной сфере;
- иметь стаж более 3 лет;
- заключить соглашение на продажу продукции;
- иметь рекомендательные письма от специальных органов;
- быть готовым делать взносы на развитие деятельности;
- сумма полученного гранта должна соответствовать затратам;
- если использовать грант не по назначению, вернуть деньги.
Главное условие – иметь готовый бизнес-план ЛПХ. Алгоритм действий при покупке личного подсобного хозяйства:
Потребуется собрать документы на объекты (которые будут строиться на участке земли) и на саму землю. На каждую постройку заводится отдельный паспорт.
Чтобы оформить участок, необходимо:
- Обратиться в администрацию.
- Подать заявление, указав личные данные, площадь земли и прочее.
- Приложить информацию о земле, которая уже имеется во владении.
- В случае одобрения заявки получить паспорт на землю.
- Подать документы в кадастровую палату для присвоения номера.
- Передать документацию в исполком и получить подтверждение прав собственности. После этого зарегистрировать права в регистрационной палате.
Чтобы оформить участок под индивидуальное жилищное строительство, необходимо придерживаться такой схемы действий:
- Собрать документацию и зарегистрировать участок.
- Передать документы в Кадастровую службу.
- Получить разрешение на строительство.
- Получить для участка почтовый адрес. Берется в местной администрации после предъявления технического паспорта и разрешения.
- Получить кадастровый паспорт.
- Получить свидетельство о праве собственности.
Заключение
Полевые участки имеют достаточно широкие возможности для ведения строительных работ даже без осуществления процедуры смены категории земель. В большинстве случаев необходима разработка плана застройки территории.
Одна из особенностей строительства сельскохозяйственных сооружений — запрет на регистрацию построенных конструкций в качестве предмета недвижимости, а значит невозможность последующей их реализации в качестве самостоятельного объекта.
Подведение линии электропередачи производится к ограниченному перечню сооружений, что затрудняет их эксплуатацию.
Участок ЛПХ (личное подсобное хозяйство) может быть двух типов — полевым или приусадебным.
Приусадебный участок находится в границах поселения и относится к категории земель населенных пунктов.
Полевой ЛПХ находится за пределами поселения и относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.
В вопросе строительства – это два совершенно разных понятия.
Рассмотрим подробнее, что можно строить на землях ЛПХ в зависимости от ВРИ и категории земельного участка.
