Кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения

Законодательная база

Российское законодательство разработало ряд законодательных проектов на федеральном уровне, регулирующих вопросы по оценке земель поселений:

  • Земельный кодекс РФ.
  • Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ).
  • ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».
  • ФЗ № 237 от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке».
  • ФЗ № 221 от 24.07.2007 «О кадастровой деятельности».
  • ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
  • Приказ № 226 от 12.05.2017.
  • Приказ № 358 от 07.06.2016.
  • Постановление № 945 от 25.08.1999.
  • Постановление № 316 от 08.04.2000.
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1).
  • ФСО № 2.
  • ФСО № 3.
  • ФСО № 4.

Как выбрать надежную компанию для проведения кадастровой оценки земли — 4 простых совета

Стоит ли говорить о том, как важна надежность оценочной компании? Чтобы не ошибиться с выбором, предлагаю проконсультироваться с юристами фирмы Правовед. Они оказывают консультационные онлайн услуги посредством одноименного портала.

Совет 1. Проверяйте страховой полис компании

Каждая легальная оценочная компания обязана страховать свою ответственность перед клиентами на случай непреднамеренного совершения ошибок. Подтверждением наличия такой страховки служит страховой полис. Обязательно проверьте не только его наличие, но и срок действия. Это гарантия того, что весь ущерб вам будет возмещен.

Совет 2. Требуйте предъявления свидетельства о членстве в СРО

По российским законом все оценочные компании обязаны состоять в саморегулируемых организациях (СРО). Это дополнительная степень защиты от различного рода мошенничества. Нет ничего сложного проверить наличие свидетельства о таком членстве. Вам его обязаны предоставить по первому требованию

Совет 3. Внимательно изучите сайт компании

Даже по внешнему виду сайта можно многое сказать о компании. В целом сайт должен быть качественным, с простой навигацией и достаточным количеством легкочитаемой информации. Там должны быть размещены все официальные документы, а также присутствовать полностью прозрачный прайс-лист на услуги.

Совет 4. Прислушайтесь к мнению друзей и знакомых

Лучшими экспертами всегда были живые знакомые люди. Поспрашивайте своих знакомых. Вдруг кто-то из них пользовался услугами оценщика. Успешный личный опыт лучше всякого комментария в интернете, а сарафанное радио порой лучше всякой рекламы приведет действительно в достойную фирму.

В заключение предлагаю посмотреть тематический видеоролик.

Где узнать стоимость участка

Кадастровая стоимость дома в деревне, квартиры в столице, земельного пая и других объектов недвижимости всегда указывается в ЕГРН. Так как сведения из ЕГРН общедоступны, любой человек может запросить данные из него. Информация предоставляется в форме выписки из ЕГРН о кадастровой цене, утв. Приказом Минэка № 975 от 25.12.15. В документе обычно указывается:

  • текущая КС;
  • история изменения кадастровой стоимости;
  • вид объекта, номер, адрес, другие реквизиты надела;
  • реквизиты акта, которым утверждена КС;
  • заявления о пересмотре и принятые решения.

Действующий порядок позволяет получать такую выписку в форме бумажного или электронного документа. Чтобы заказать выписку, владелец садового участка может обратиться:

  • в МФЦ;
  • в местное управление Росреестра;
  • к ;
  • к «Публичной кадастровой карте»;
  • к Фонду данных государственной оценки.

Информация онлайн-сервисов предоставляется бесплатно.

Второй комментарий к СТ 79 ЗК РФ

1. В сельскохозяйственные угодья в составе земель сельхозназначения входят: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли, что заключается в ограничении перевода их в иные категории и запрещении изъятия. Именно таким образом закон обеспечивает особый статус сельскохозяйственных угодий среди земель сельскохозяйственного назначения и приоритет сохранения их для целевого использования. В исключительных случаях допускается перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, например, в случаях, указанных в п. 2 ст. 78 ЗК, или в целях выполнения международных обязательств Российской Федерации, если нет иных вариантов размещения соответствующих объектов (см. подробнее ст. 7 ФЗ “О переводе земель из одной категории в другую“).

2. Сельскохозяйственные угодья подразделяются на 3 категории, минимальные размеры и местоположение которых устанавливаются законами субъектов РФ:

а) приоритетного использования, подлежащие особой охране, к которым относятся опытно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профобразования. Кадастровая стоимость этих земель существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (округу);

б) особо ценные продуктивные угодья, использование которых для несельскохозяйственных нужд, для дачного и иного строительства не допускается;

в) сельскохозяйственные угодья, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, следовательно, земли худшего качества по кадастровой оценке.

3. Статьями 13, 14 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель подробно регламентирован порядок распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, порядок принятия решений общим собранием участников долевой собственности о местоположении такого участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, и порядок его оформления. Постановления и положения, действовавшие на период приватизации колхозных и совхозных земель, регулировавшие передачу этих земель гражданам, не применяются с 2005 г.

Оспариваем кадастровую стоимость

В российском законодательстве на этот случай предусмотрено два варианта: судебное и внесудебное оспаривание. Предлагаем вам рассмотреть каждую процедуру отдельно, ведь каждая из них подойдет под определенные случаи. Начнем, пожалуй, с самой эффективной — судебной.

Исковое заявление следует подавать в суд города федерального значения (например, в Московский городской суд), который находится в том же городе, где и орган, определявший кадастровую стоимость недвижимости. Не забудьте про государственную пошлину — в 2020 году она составляет 300 рублей на одну квартиру.

Стоит сразу отметить, если решение об оспаривании кадастровой стоимости вами долго принималось, и кадастровая стоимость на квартиру уже изменилась, то прошлую цену оспорить будет невозможно

Поэтому учитывайте сроки и обращайте внимание на то, как часто проводится оценка объектов в вашем регионе

Такие дела обычно рассматриваются на протяжении двух-трех месяцев с проведением судебной оценочной экспертизы. Однако зачастую случается и такое, что суд устанавливает рыночную стоимость жилья совсем в другом размере, который существенно отличается от указанного в заявлении. В этом случае решение суда можно оспорить в течение одного месяца, подав апелляцию. Но тогда нужно быть готовым к тому, что рассмотрение жалобы и ведение самого дела может затянуться в среднем на полгода. Но мы же вас заранее предупреждали, что суды — это дело нелегкое.

Но все же усилия не будут напрасны, ведь в этом случае велика вероятность того, что решение будет принято именно в вашу пользу, поскольку именно благодаря судебному вмешательству за несколько прошедших лет процент решений, принятых в пользу заявителей, существенно возрос.

Но не обошлось и без минусов. В случае судебного оспаривания вам придется запастись терпением и достаточной суммой денег, поскольку на юридические услуги по оспариванию кадастровой стоимости у заявителей в среднем затрачивается порядка 50–80 тысяч рублей.

Однако этот вопрос можно решить и без суда. Таким образом, мы приблизились к рассмотрению внесудебного порядка. И вот тогда в бой вступает вышеупомянутая комиссия по рассмотрению споров. Важный аспект — она должна присутствовать в вашем регионе.

Решить проблему с кадастровой стоимостью недвижимости будет не совсем просто. Для начала нужно подготовиться:

первым делом на сайте Росреестра нужно узнать кадастровую стоимость квартиры. Самостоятельно это сделать довольно просто, поскольку вся информация есть в открытом доступе;
далее необходимо найти оценщика и обратиться за его услугами, чтобы установить, какая у недвижимости была рыночная цена в момент назначения кадастровой стоимости;
следующий этап — подача заявления в комиссию

Здесь важно приложить все необходимые документы — отчет о проведенной оценке, справка из ЕГРН и копии документов, подтверждающих право на собственность;
после чего комиссия должна вынести свое решение. В среднем срок ожидания составляет не более 30 дней с момента подачи всех бумаг.. Все же бывают и такие случаи, когда комиссия отклоняет заявления

При таком раскладе решение можно оспорить в судебном порядке в течение трех месяцев с даты постановления вердикта

Все же бывают и такие случаи, когда комиссия отклоняет заявления. При таком раскладе решение можно оспорить в судебном порядке в течение трех месяцев с даты постановления вердикта

Эксперт обратила внимание, что несмотря на скорость и простоту, внесудебные рассмотрения дел зачастую оканчиваются отказами. В этом и заключается главный минус этого метода

Удельный показатель

Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.

Все участки делятся по своему назначению и видам использования.

Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости.

Показатель является неотъемлемой частью исчисления КС надела и расчета налога на недвижимость. Его применение обосновано в таких ситуациях:

  • Когда образовываются новые земельные участки;
  • Когда один объект переводится из одного вида эксплуатации в другой;
  • Изменяется целевое назначение надела.
  • Регионы и их населенные пункты меняют этот показатель каждый квартал.

Как рассчитать среднюю стоимость надела по кадастру

Рассчитать среднюю стоимость надела можно, используя формулу:

Стоимость = УПКС * площадь участка.

Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2018 году:

  • В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;
  • Внутри такой группы исчисляется УПКС;
  • Проводиться растет кадастровой стоимости для каждого объекта.

Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.

Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.

Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения

Для удобства расчета земельные наделы формируют в группы по схожести факторов ценообразования:

  • Личные хозяйства, имеющие застройки;
  • Товарищества огородников и садоводов;
  • Дачные объединения;
  • Жилые дома.

Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:

  • Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;
  • Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;
  • Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;
  • Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;
  • Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;
  • Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.

Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связывающим звеном среди объектов одной оценочной группы.

Формула расчета следующая:

УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

  • Рпос — определенные характеристики окружения участка;
  • Рсделки — рыночная стоимость объекта;
  • Кi — уточняющий коэффициент для конкретного участка.

В свою очередь показатель инфраструктуры (Рпос) складывается из стоимости коммуникаций надела.

Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле:

Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:

  • Р1 — инвентарная стоимость объекта;
  • Пк — коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).

Возможность оспаривания значения

В расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.

При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами решить вопрос можно, если подать заявление:

  • В комиссию по рассмотрению споров;
  • В суд.

Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.

При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение.

Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:

При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффицльной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.

Срок рассмотрения прошения о пересмотре цены участка — 30 дней с момента подачи заявления.

Методика и этапы определения государственной кадастровой стоимости

Методика кадастрового оценивания сельхоз. угодий разработана государством с целью вычисления кадастровой стоимости участков, выделенных под сельское хозяйство. Она позволяет обосновать цену арендной платы и других платежных сделок с земляными участками. При проведении оценки используют один из двух методов.

  • Доходный. Заключается в определении возможного дохода от коммерческого использования участка. Рассчитывается с учетом предыдущих доходов.
  • Сравнительный. Используется для участков, у которых примерно известна рыночная стоимость, исходя из подобных предложений в этом регионе. Основа метода – в сравнении цены участка с аналогами, которые продаются на текущий момент. Чаще всего подбирается 3-5 аналогов из предлагаемых на рынке земли.

Процедура кадастровой оценки земель состоит из двух утвержденных государством этапов.

  1. В границах субъектов РФ:

    • вычисляется продуктивность 1 гектара земли;
  2. просчитываются затраты, которые потребуются для использования этого 1 гектара;
  3. производится расчет производства и возможного дохода с ренты;
  4. рассчитывается кадастровая стоимость.
  5. В субъекте РФ:

    • вычисляется фактическая продуктивность 1 гектара земли и затраты на его содержание;
  6. рассчитываются коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат;
  7. производится умножение базовых оценочных показателей, полученных на 1 этапе на коэффициенты дифференциации, вследствие чего получают базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам.

При вычислении учитывается информация о почве, материалы бонитировки почв, показатели оценочной продуктивности сельхоз. угодий. Информация обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту РФ. Если по каким-либо причинам применение методики для определенного объекта невозможно, его рассматривают индивидуально.

Конечная кадастровая стоимость рассчитывается по простой формуле, путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости (полученного благодаря вышеперечисленным этапам) на количество квадратных метров.

Формы


Основанияопределяютсянормативами

Это массовая оценка земельной собственности, при которой одновременно, по одним и тем же параметрам оценивается огромное количество земельных участков на определённой территории земель.

Посредством кадастровой оценки, участки различных категорий подлежат строгому учёту с целью повышения эффективности управления земельными ресурсами.

Поэтому кадастровая стоимость является усреднённой, стандартной формой стоимости, отличающейся от рыночной стоимости. Однако кадастровая стоимость может иметь форму рыночной стоимости, в том случае, когда ценовые параметры кадастровой и рыночной стоимости совпадают.

Такое совпадение может быть спонтанным, а может носить искусственный характер. В том случае, когда владелец участка оспаривает на основании проведённой экспертизы, кадастровую стоимость участка в сторону увеличения, приравнивания к рыночной стоимости, такое совпадение может быть принято.

Для этого в положение внесена оговорка о не превышении стоимости более 30 %. Это способ защиты других собственников, прилегающих участков, которым без их согласия придётся платить налоги на землю по более высокому тарифу, если рыночная стоимость будет подменять собой кадастровую стоимость.

Чтобы кадастровая стоимость земель не устанавливалась производно, было введено понятие удельной стоимости, которая является базовой для определения кадастровой стоимости и исчисляется из расчёта стоимости на 1 квадратный метр земли.

При выставлении земель на аукцион, её начальной стоимостью определяется публичная стоимость, устанавливаемая на участки до их постановки на кадастровый учёт.

Изменение кадастровой стоимости

На изменение стоимости участка может повлиять множество факторов:

  • Изменение вида пользования участка;
  • Появление на территории новых построек;
  • Изменение площади земли;
  • Изменение тарифов налогообложения.

Чтобы знать и понимать когда именно произошли изменения необходимо следить за;

  • Изменениями в законодательстве и политике государства;
  • Изменениями в Налоговом Кодексе России.

Такие изменения могут существенно увеличить ежемесячные платежи по закрепленной за гражданином территории, и доказать неправомерность их увеличения представляется крайне сложной задачей.

Кадастровую стоимость для населения важно знать в моменты проведения операций с землей, чтобы не потерять в доходе, к примеру, во время продажи, так как любая земля со временем дорожает, но государство обязано проводить оценку земли систематически.

Когда стоимость завышена

Случаи завышения стоимости земельного участка происходят нередко и причин тому несколько:

  • Ошибочное определение вида земли;
  • Специфика местности;
  • Неправильно избранные инструменты для определения стоимости.

Нередко происходит причина завышения цены на землю по инициативе государственных властей, которые устанавливают непомерно высокие цены на земли, пользующиеся большим спросом, в частности в пригородах крупных городов.

Как данную проблему решить

Решение данного вопроса доступно несколькими вариантами, главный из них – это обращение в судебные инстанции с целью снижения стоимости земли. На первый взгляд судебный процесс с госструктурами сложный, однако, большой процент выигранных дел говорит о том, что выполнить его реально.

При этом снижение кадастровой стоимости дает возможность сэкономить на:

  • Плате налога;
  • Арендной плате;
  • Рыночной стоимости;
  • Плате за снятие запрета на строительство.

Второй вариант – это решение проблемы без посещения суда в административном порядке, такая возможность возникла в 2010 году. Для этого необходимо написать административное заявление, которое рассматривается согласно конституционным правилам в течение ограниченного времени.

Важно: такое заявление имеет право написать любой гражданин. При этом ходить на судебные заседания не требуется, необходимо только забрать готовый документ. Образец заявления на пересмотр кадастровой оценки.

Образец заявления на пересмотр кадастровой оценки.

Снижение кадастровой стоимости

С начала 2017 года снижение кадастровой оценки реально выполнить через специально созданные бюджетные организации, которые будут заниматься корректной оценкой земли согласно поданным собственниками недвижимости декларациям с характеристиками объектов.

Важно: в этой же службе владелец имеет право требовать исправление любого рода допущенных ошибок. Теперь при обращении в суд для любого лица нет необходимости обращаться в досудебном порядке с заявлением в комиссию Росреестра

Теперь при обращении в суд для любого лица нет необходимости обращаться в досудебном порядке с заявлением в комиссию Росреестра.

Кадастровый паспорт содержит информацию о кадастровой стоимости и категории земли.

К заявлению в суд необходимо приложить:

  • Справку о стоимости земли;
  • Заверенную копию правоустанавливающего документа;
  • Положительное решение эксперта СРО.

Подавать документы имеет право:

Обращение в суд имеет свои нюансы:

  • Оценка рыночная и кадастровая должны выполняться в один момент;
  • Обращаться в суд необходимо только для рассмотрения конкретного вопроса, все остальные, снижения платы за аренду или налог следует решать отдельным обращением;
  • Суд проводит отдельную экспертизу посредством избранного специалиста, если заявитель в нем сомневается, он имеет право на просьбу прибегнуть к услугам конкретного специалиста.

Прочие оговорки по действиям

С введением понятия кадастровая стоимость появилась необходимость разграничивать стоимость по кадастру и рыночную. С 2020 года все налоги на недвижимое имущество выплачиваются на основании кадастровой цены.

Отличия от рыночных показателей

Рыночная стоимость отражает динамику цен на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость может существенно отличаться от рыночной. Ее подсчет представляет собой сложный процесс.

Кадастровая стоимость, как правило, не меняется в течение пяти лет. В отличие от нее рыночная стоимость меняется регулярно из-за спроса.

Принцип определения размера

Определение кадастровой стоимости участка осуществляется в соответствии с правилами государственной кадастровой оценки.

Порядок определяется следующим образом:

  1. Территориальный субъект принимает решение об оценке участка.
  2. Управление Росреестра готовит список наделов, которые необходимо оценить.
  3. В списке отображаются такие характеристики как: площадь объектов, месторасположение, наличие или отсутствие строений на участке.
  4. К проведению работ привлекается оценочная организация. Она рассчитывает показатель удельной нормы стоимости по кадастру по всем кварталам. Он рассчитывается на основе средней рыночной стоимости.
  5. Для утверждения полученной оценки составляется нормативный акт региона.
  6. После того как результаты пройдут утверждения, их заносят в базу кадастрового учета Росреестра.

Каждый гражданин имеет возможность, зная кадастровый номер участка, получить кадастровую стоимость.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookX
Напишите комментарий