Особенности долгосрочной аренды земельного участка

Особенности регистрации договора

По закону, аренда земли у государства возможна на долгосрочный и краткосрочный период. Если договор заключен на срок менее 1 года, то тогда его не обязательно регистрировать в Росреестре. Но при условии, что его субъектами являются физические лица.

Если же, хотя бы одной стороной соглашения является юридическое лицо, или срок действия правоотношений составляет более 12 месяцев и больше этого периода, то осуществлять регистрационные действия нужно обязательно.

Для того чтобы зарегистрировать договор, необходимо:

• составить заявление;
• подготовить документы;
• оплатить госпошлину;
• подать заявку, подкрепленную пакетом бумаг в Росреестр или МФЦ;
• забрать документ, подтверждающий регистрацию.

Заявление составляют по установленному образцу. К нему прилагают оригинал договора аренды земли, идентификатор личности заявителя, выписку из ЕГРН на участок и кадастровый паспорт. Квитанцию об уплате госпошлины подают по личной инициативе заявителя.

Договор аренды части земельного участка

П. 1 ст. 607 ГК РФ гласит, что земельные участки могут быть переданы в аренду, как и другие природные объекты с определяемыми границами. Положения ЗК РФ дополняют это утверждение: в качестве объекта отношений, регулируемых земельным законодательством РФ, могут выступать не только участки земли, но и их части (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Содержание договора аренды части земельного участка отличается от аналогичного по смыслу договора аренды целого земельного участка только описанием предмета:

• С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
• Еще одним вариантом такого описания предмета договора может послужить кадастровый план всего участка (графический раздел) с обозначенной на нем частью, предполагаемой к передаче в аренду (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 № Ф03-3767/13). 

Отсутствие надлежащего межевого плана на часть участка приведет к отказу в регистрации (см. Постановление 2-го ААС от 12.01.2022 по делу № А29-5525/2017)

Основание для заключения договора аренды

Основанием для возникновения рассматриваемого вида обязательств является потребность арендатора в конкретном типе имущества, принадлежащего арендодателю на праве собственности или ином вещном праве. В целях возникновения правоотношения стороны должны прийти к соглашению по поводу конкретного индивидуализированного объекта (который арендодатель передает арендатору) и денежного вознаграждения (арендной платы) за подобный временный переход прав (владение и/или пользование).

Таким образом, условия, касающиеся арендной платы и самого объекта по договору, являются существенными. Упущение одного или всех названных условий при заключении договора аренды приводят к его недействительности (ст. 431.1 ГК РФ).

Данному договору не присуща строгая форма заключения, исключением выступают соглашения, срок действия которых превышает 1 год (в письменной форме), либо в отношении аренды недвижимости, либо возможного последующего выкупа объекта аренды (ст. 609 ГК РФ).

Как правило, помимо существенных, договор содержит следующие условия и положения:

• наименование сторон (арендодатель и арендатор);
• реквизиты сторон (адрес регистрации, юридический адрес и иная необходимая информация);
• общие положения о порядке заключения, регистрации и расторжения настоящего договора, порядке разрешения споров;
• непосредственно о предмете договора;
• место, число и месяц заключения;
• иные условия (например, о форс-мажорных обстоятельствах).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить предусмотренный и не предусмотренный законом договор и включить в него любые условия, по которым достигнуто обоюдное соглашение, если текст не будет противоречить нормам гражданского законодательства.

ГК РФ также не содержит конкретных требований относительно перечня прилагаемых документов, необходимых для его заключения. Тем не менее, исходя из практических требований, для оформления подобного договора понадобятся паспортные данные гражданина либо свидетельство о регистрации организации, документы об учете в налоговых органах, подтверждение прав арендодателя, информация о расчетных счетах и доверенности представителей сторон.

Предварительное соглашение

Предварительное соглашение – документ, в котором участники сделки выражают намерение заключить арендные отношения. Он составляется при следующих обстоятельствах:

• отсутствие необходимых для заключения сделки документов;
• отсутствуют документы, идентифицирующие земельный участок;
• наличие временного обременения;
• другие причины.

Согласно ст. 429 ГК РФ, в соглашении должны прописываться все условия будущей сделки. Они могут быть изменены только при взаимном согласии сторон. В документе указывается срок заключения основного договора, если он не указан, то соглашение подписывается в течение года.

Предварительное соглашение не предусматривает передачу прав на пользование земельным участком арендатору.

5. Порядок оформления нового договора аренды без проведения торгов

Чтобы продлить аренду посредством заключения нового договора аренды земельного участка без торгов, Вы как арендатор должны проделать следующее:

За 3 месяца до окончания срока действия договора необходимо обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления, с которым был заключен договор аренды ранее, с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов.

Заявление может быть Вами подано посредством личного обращения в орган государственной власти или муниципалитет; посредством почтового отправления; через МФЦ; либо в форме электронного документа путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте соответствующего органа государственной власти или администрации в сети Интернет, в том числе посредством отправки через личный кабинет Единого портала Госуслуг (http://www.gosuslugi.ru).

К заявлению необходимо приложить копию действующего договора аренды.

Также в заявлении обязательно укажите на Ваше намерение продлить договор аренды и основания предоставления земельного участка без проведения торгов “Подпункт пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ”.

При обращении в уполномоченные органы с заявлением о приобретении прав на земельный участок без проведения торгов необходимо руководствоваться Приказом Минэкономразвития РФ от 12.01.2015 г. № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».

• В срок не более 30 дней со дня поступления Вашего заявления о предоставлении земельного участка в аренду без торгов уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления должен:
  • либо подготовить проект договора аренды земельного участка в 3-х экземплярах, подписать и направить Вам для подписания;
  • либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных . В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Вы должны в 30-дневный срок со дня получения подписать направленный Вам проект договора и представить его в муниципалитет.

Договор аренды земельного участка, заключенный сроком на 1 год и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому после заключения договора аренды одной из сторон договора необходимо обратиться в Ростреестр с заявлением о государственной регистрации договора, с приложением такого договора аренды (не менее чем в 2-х экземплярах).

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды земельного участка составит 2000 рублей в случае обращения физического лица, 22000 рублей – в случае обращения юридического лица. Органы государственной власти и местного самоуправления от уплаты государственной пошлины освобождены.

После проведения государственной регистрации заявитель получит экземпляр договора аренды земельного участка с отметкой о проведенной регистрации – специальной регистрационной надписью.

Остались вопросы? Можете обратиться за помощью к специалисту, для этого воспользуйтесь нашим сервисом.

Вам также может быть интересно:

“Как оформить право собственности на земельный участок в садоводческом некоммерческом товариществе?”

Что такое долгосрочная аренда

Что можно назвать долгосрочной арендой земельного участка, законодательством не установлено. Но, опираясь на сопутствующие нормативно-правовые акты можно сделать соответствующие выводы о том, какой договор аренды считается долгосрочным, а какой краткосрочным.

В ст.609 ГК РФ говорится о том, что соглашение об аренде составляют в письменном виде и регистрируют в государственных органах, если его срок действия составляет 1 год и более.

Основываясь на это положение можно сделать вывод, о том, что краткосрочный договор аренды земельного участка заключают на период менее года. Соответственно, долгосрочные арендные правоотношения длятся более этого срока.

Обратите внимание! В отношении некоторых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены минимальные и максимальные сроки аренды. Они регламентированы ЗК РФ.

Продление договора

В случае необходимости продления договора сделать это можно так:

• арендатор просто пользуется своим правом снять объект после окончания соглашения. У него есть особое преимущество, предоставленное нормами ГК РФ.
  Однако данное правило не будет применяться, если во время пользования землей он систематически или же грубо нарушал условия сделки. Арендодатель уполномочен отказать в заключении нового договора, но тогда он не сможет в течение года сдать указанный участок;
• если арендатор после окончания срока сделки продолжает использовать участок по назначению, соблюдая все правила, а владелец не высказывается против этого, то считается, что стороны продлили договор автоматически.

Запрет на подобную пролонгацию возможен, если отдельно вписать его в текст соглашения;

также разрешается оформить дополнительный договор до истечения основного с указанием четкой даты, до наступления которой он будет действовать.

Особенности заключения договора

Необходимо запомнить ряд нюансов, которые касаются заключения и могут быть решающими в этом вопросе:

• Если аренда заключается на срок больше одного года, то обязательно нужно зарегистрировать документы в государственных органах юстиции, особенно если речь идет о лесных угодьях;
• Информация, которая вносится в договор, должна быть заранее обсуждена обеими сторонами соглашения;
• Указывайте точный срок использования объекта недвижимости;
• Без уточнения суммы аренды данный документ не может быть признан действительным;
• Необходимо, чтобы у арендодателя присутствовал весь необходимый перечень документов, такие как свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт и акт на право использования земли. Без них земля не может быть сдана в аренду;
• Если земельный участок разделен на несколько частей и имеет разных владельцев, то вам потребуется разрешение каждого собственника;
• При несоответствии размера участка договор признается недействительным, и это расценивается законом как захват земли арендодателем;
• В договоре нужно точно описывать цели аренды;
• Цена за использование земли вычисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. Поэтому при завышенных ценах наниматель может подать в суд и потребовать снижения аренды;
• Досрочный разрыв сделки может быть только при нарушении условий договора. Хотя сделать это можно в одностороннем порядке, предупредив другую сторону об этом хотя бы за месяц.

Образец договора аренды земельного участка

Данный договор регламентирует порядок взаимоотношений между сторонами в довольно широком спектре. Прийти к конфликту или спорам по этому шаблону практически невозможно: большинство ситуаций прописаны, и арендатор с арендодателем имеют четкую дифференциацию обязательств и прав.

Этот шаблон является универсальным и его можно использовать не только для аренды земельного участка под строительство, но и для сельскохозяйственного назначения. Образец пригоден для юридических лиц, но также его могут составить ИП и физические лица между собой.

В шапке документа указываем, дату составления настоящего договора и место заключения и заполняем сведения об участниках сделки.
Предмет, или общие положения подразумевают раскрытие сведений об арендуемом земельном участке: его площадь, адрес, кадастровый номер, для каких целей его разрешено использовать. В примере мы сдаем в аренду под строительство ИЖС, но договор может быть использован и для иных целей. Все зависит от целевого назначения участка. Ниже пишем, на каком основании он принадлежит собственнику, например это может быть свидетельство о собственности

Обращаем внимание, на наличие построек в пределах территории и прописываем их отдельно. В качестве построек могут выступать как временные сооружения (ларек, павильон), так и постоянные обособленные здания (дом, магазин)

Также следует отразить наличие коммуникаций.

Арендная плата в договоре — самая важная часть. Тут необходимо указать когда арендатор должен вносить плату за земельный участок, а также обозначить способ оплаты. Немаловажным остается пункт, который запрещает арендодателю самовольно поднимать стоимость аренды — все оформляется посредством дополнительного соглашения.

Права арендатора жестко предписывают в договоре аренды, что он может делать на земельном участке самовольно, и для чего его может потребоваться письменное согласие собственности. В частности к таким случаям можно отнести перенайм и субаренду земли.

Обязанности арендатора похожи на его права, но тут можно выделить еще несколько основополагающих условий по использованию арендуемого земельного участка в рамках договора.

У арендодателя, в свою очередь гораздо меньше обязанностей. Это вполне закономерно, ведь это он сдает в аренду землю. Ознакомиться с ними можно обратившись к нашему заполненному образцу договора.

Ответственность в данном бланке касается исключительно арендатора. Ему придется платить пеню в случае просрочки платежа, в случае несвоевременного возврата земельного участка. Кроме того при передаче участка в субаренду он будет обязан оплатить штраф. Его размер определяют участники сделки при подписании.

Споры по аренде разрешаются путем переговоров либо в суде.

Расторжение договора в одностороннем порядке учитывает большинство возможных ситуаций и поможет разрешить их в кратчайшие сроки.

Заключительным шагом станет подписание формы, с указанием реквизитов и подписей сторон.

Для чего брать земли в долгосрочную аренду

Согласно действующему российскому законодательству, долгосрочная аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможна для следующих целей:

• строительство жилого дома;
• ведение ЛПХ;
• занятия сельсхозпроизводительной деятельностью;
• расположения сада, огорода;
• постройки здания.

Также, земли выдают в рамках комплексного развития и освоения территорий, для размещения автомагистралей, прокладки трубопроводов, высоковольтных электролиний, использования недр и в других ситуациях, регламентированных земельным законодательством.

Как показывает практика, физические лица чаще всего берут землю в аренду с целью индивидуального жилищного строительства, для организации ЛПХ, огородничества или садоводства. Но, это не означает того, что гражданин не может арендовать участок для других нужд.

Правила аренды земли

Когда Вы заключаете договор аренды земельного участка обязательно учитывайте следующие правовые нюансы, вытекающие из гражданского и земельного законодательства и судебной практики: очень детально должен быть описан предмет договора, т.е. сам земельный участок, подлежащий аренде, это позволит максимально четко идентифицировать земельный участок.

Все действия, связанные с временной передачей прав собственности на земельные участки в России регламентированы статьей №38 ЗК РФ

Необходимо четко описывать границы земельного участка, его площадь, пространственные координаты, указывать кадастровый номер. Отсутствие этой информации делает договор недействительным.

Все действия, связанные с временной передачей прав собственности на земельные участки в России регламентированы статьей №38 ЗК РФ. Доступные варианты представлены на официальном сайте «Кадастровая карта». На ней можно выбрать определенный свободный участок, ознакомиться с его статусом и информацией – кадастровый номер, установленная стоимость, точная площадь.

При выборе земли нужно учитывать следующие особенности:

• участок земли не должен находиться на территории заповедника, у границ страны, у закрытых территориальных образований, объектах военного назначения и АЭС;аАрендовать землю могут как резиденты, так и нерезиденты РФ;
• государственная собственность может быть федерального, регионального или муниципального вида. От этого зависит цена;
• срок аренды – от 5 до 49 лет, бессрочная (статья №610 ГК РФ) или с правом выкупа. В последнем случае составляется смешанное соглашение, в котором прописываются условия временного использования и последующая продажа.

Дополнительно учитывается целевое назначение аренды – комиссии должны быть предъявлены сведения о дальнейшем использовании земли. Перед тем, как арендовать землю у государства – нужно определиться с ее целевым использованием. Срок предоставления земли зависит от задекларированных целей. Так, для ИЖС или ЛПХ он может достигать 49 лет. Если же планируется банально под огород – до 3-х лет.

Договор аренды земельного участка

Типовой бланк договора аренды земли требует значительной доработки:

• описание объекта оформляется в виде приложения (графической и текстуальной части) для идентификации участка на местности;
• в стандартный текст включаются дополнительные условия, максимально учитывающие интересы всех участников сделки.

Перед визированием документа сторонами желательно ознакомиться с примерами из судебной практики по наиболее популярным вопросам аренды земли. На основании такого анализа можно сделать вывод о необходимости включения в договор дополнительных пунктов и не допустить ошибок, приводящих к неоднозначному толкованию условий соглашения и признанию договора недействительным или незаключенным.

Отличие в том, что объект передается во временное пользование и владение. Аренда части земельного участка оформляется, только если он надлежащим путем индивидуализирован. Юридическим лицам приходится работать с большими площадями, поэтому для безопасности им рекомендуется заверить документацию у нотариуса.
Ниже можно скачать образец и скорректировать договор для конкретной ситуации.

Условия продления и расторжения

Любая из сторон имеет право на расторжение соглашения по своей инициативе. В этом случае она должна предупредить другую сторону за три месяца до предполагаемой даты. Но в договоре может быть установлен и другой срок предупреждения.

В некоторых случаях возникает необходимость продления договора. Это также возможно после заключения доп. соглашения. В нем указывается о продлении договора на конкретный или неопределенный период. Стороны также могут в исходном договоре предусмотреть пункт с автоматической пролонгацией.

Подобная формулировка может быть истолкована по-разному. В примере она означает продление на 11 месяцев. Однако некоторые вполне могут посчитать, что продлевают таким образом договор до такой же даты, но будущего года. Это не будет правильным вариантом.

Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части. Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Нюансы аренды земельного участка

Особое внимание стоит обратить, если участок находится в долевой собственности. В такой ситуации придется получить письменное согласие всех владельцев

Оно обязательно должно быть заверено нотариусом.

Если так случилось, арендодателя могут привлечь к ответственности, предусмотренной КоАП РФ. Наступает она из-за так называемого самозахвата территории, а также нелегального получения прибыли.

Письменное соглашение обычно содержит пояснение, для чего арендатор планирует использовать участок.

Порой возникает вопрос, можно ли арендовать не весь участок, а лишь его часть. Ответ на него положительный, что закреплено одной из статей Земельного Кодекса РФ.

почти ничем не отличается от обычного соглашения.

Есть, впрочем, и ограничения. Главное из которых заключается в том, что если на земле возведена постройка, владельцами которой являются несколько лиц, сдать в аренду лишь кусок участка – не получится. Кроме того, нельзя делить территории, принадлежащие крестьянско-фермерским хозяйствам.

В последнем случае важно, чтобы был составлен акт, где указывается площадь земли. В конце обязательно проставляется подпись

Во многих случаях участок требуется человеку, чтобы вести там сельское хозяйство или же заняться фермерской деятельностью. Это возможно делать не на всех территориях, а лишь когда они обладают некоторыми отличительными характеристиками:

• плодородие почвы;
• хорошее географическое местоположение участка, а также климатические условия региона;
• подходящий рельеф.

• обоснованно подчеркнуть необходимость участка для ведения указанной деятельности;
• собрать все документы и пройти процедуру регистрации земли в соответствующих государственных органах.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка?

Переуступка прав аренды земельного участка должна быть оформлена в соответствии с нормами закона. Для того чтобы это сделать необходимо уточнить кто является субъектом данных отношений, какой у данных субъектов правовой статус и на каких основаниях можно осуществить данный переход прав.

Несмотря на то, что по соглашению о перенайме к новому арендатору в любом случае переходят все права и обязанности предыдущего, необходимо такой договор составить.

Причины, по которым это необходимо сделать в короткие сроки.

1. Понадобятся какие-либо документы об аренде земельного участка, которые находятся в распоряжении предыдущего арендатора.
2. Потребуется подтвердить права нового арендодателя для какого-нибудь дела, то предыдущее соглашение об аренде с собственником, которое по закону распространяется и на нового арендатора, не во всех ситуациях подходит.
3. Собственник будет направлять уведомления об изменениях, например, касающихся платы за землю, старому арендатору, который может их не получить или не сообщить о них новому арендатору. В связи с чем могут наступить определенные правовые последствия в виде долга по аренде или др.

При перемене арендатора в обязательственном договоре о переходе прав предыдущий арендатор может действовать только в соответствии с законом и основным договором об аренде с собственником.

Порядок оформления договора переуступки права аренды земельного участка

Содержание договора переуступки

В договоре перенайма земельного участка прописываются все условия, которые являются обязательными и наиболее существенными для аренды и цессии. Соглашение оформляют в письменном виде. Оформление происходит по общим правилам для гражданских договоров, регулирующихся ГК РФ.

Основными элементами договора переуступки являются:

• сведения об объекте аренды;
• срок заключения договора;
• размер платы за передачу прав;
• права и обязанности сторон;
• условия перехода прав;
• данные об арендаторе и собственнике.

Договор составляется в трех экземплярах, два из которых остаются арендаторам, а третий передается собственнику земли.

Необходимые документы

Для заключения договора потребуются следующие документы:

• паспорта заявителей (для физических лиц, ИП);
• учредительные документы (для юридических лиц);
• основной договор аренды между первым арендатором и владельцем земли;
• выписка из ЕГРН на объект перехода прав;
• межевой план на земельный участок, если он не стоит на кадастровом учете;
• план-схема расположения участка;
• акт приема-передачи;
• платежный документ, который подтверждает оплату государственной пошлины.

Нужно ли регистрировать договор?

Законодательно обязательная регистрация договора о переуступке прав необходима только тогда, когда основной договор об аренде с арендодателем был зарегистрирован. Данное положение установлено в ст. 389 ГК РФ. Регистрирующим органом выступает Росреестр.

В этой необходимости опираются на ст. 389, , 615 ГК РФ. Особенно это касается тех договоров аренды, которые были зарегистрированы изначально. Здесь имеется в виду первоначальный договор аренды между собственником и арендатором. На этот счет имеются разъяснения и Верховного суда РФ “Постановление Пленума ВС РФ от 21.12.2017 г. № 54”.

Росреестр не имеет прав отказать в регистрации соглашения о переуступке, если оно не противоречит основному договору об аренде. Регистрация договора в среднем длиться до 10 дней.

Обязательные пункты договора

Обязательные пункты соглашения о переуступке не должны противоречить основному договору об аренде с собственником. Главными пунктами договора являются условия перехода прав, согласно которым один арендатор передает свои права другому, а также основания такого перехода. При этом в договоре переуступке обязательно ссылаются на основной договор и делают это письменно. Основной договор прикладывают в качестве обязательного приложения.

Другими существенными пунктами в договоре перехода прав является плата за передачу, описание объекта, в отношении которого осуществляется переход прав, согласие собственника, когда это необходимо в силу закона.

Скачать бланк договора переуступки права аренды земельного участка между физлицами

Переуступка права аренды земельного участка в 2021 году