Продажа права аренды земельного участка: можно ли продать арендованную землю, каковы особенности заключения договора?

Условия

Договор уступки права аренды земельного участка заключается исключительно в той ситуации, если соблюдаются конкретные условия. Иначе сделка между физическими лицами не будет признана действительной. Следовательно, перед тем как составлять контракт по поводу муниципальной собственности или частного имущества, нужно убедиться, что требования выполнены.

Какие условия нужны для составления договора передачи прав и обязанностей по договору аренды имеющегося земельного участка:

Соглашение о переуступке оформляется документально. Недостаточно будет, если люди только устно обсудят условия. Причем заполняется специальный бланк, где фиксируется переуступка аренды.
Все стороны, участвующие в процедуре, должны быть согласны с условиями. Потому как если кто-либо будет против, то тогда не удастся осуществить цессию.
Если имеется долг по аренде, который числится за первым арендатором, тогда нужно будет урегулировать данный вопрос. Возможно, вторая сторона согласится погасить задолженность, либо прежнему пользователю нужно будет сделать это самостоятельно до того момента, как будет заключена цессия. В любом случае, данный момент потребуется обсуждать лично и договариваться.
Сделка о передаче прав и обязанностей по договору аренды должна быть признана законной. Потому как если ее сочтут недействительной, то тогда второй стороне не удастся арендовать имущество. Именно поэтому переуступаемые права должны быть правильно оформлены

Также важно, чтобы на цессию дали свое согласие все участники процесса. От арендодателя нужно будет не только разрешение, но и личное присутствие.
Если имеются какие-либо обременения, то до передачи прав по договору аренды их нужно обговорить

Потому как новый арендатор должен четко понимать, какие сложности у него могут возникнуть и решить, согласен ли он на это.
Заполняя договор переуступки прав аренды земельного участка, потребуется указать, с какой целью осуществляется цессия.

Если все перечисленные условия выполнены, имеется правильно заполненное заявление и другие документы, то тогда останется только зарегистрировать сделку в Росреестре. Только после этого можно будет считать договор переуступки права аренды земельного участка действительным. Отметим, что регистрация не потребуется только в одном случае – если срок аренды заключается менее чем на год.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

Перечень документов:

заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
договор аренды (заверенная нотариусом копия);
кадастровый паспорт участка;
письменное согласие собственника земли (если требуется);
квитанция об оплате госпошлины;
справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

Для физ. лиц:

паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

Для юр. лиц:

документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

дата заключения договора;
реквизиты участников сделки;
сведения об арендуемой земле;
арендная плата;
условия расторжения сделки;
сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Какое законодательство регулируют данный вопрос?

По такому соглашению на возмездной основе передаётся весь комплекс прав и обязанностей, которые ранее получил арендатор от собственника.

Процедура регулируется нормами ГК РФ. Нормы статьи 615 указывают, что арендодатель имеет право сдать имущество в поднаём или передать весь комплекс прав и обязанностей другому лицу (перенаём), если имеется согласие собственника имущества на это.

Также в Земельном кодекс РФ от 25.10.2001 г. (ЗК РФ) содержатся нормы, касающиеся передачи права аренды земельного участка другому лицу. Соответствующие правила закреплены в пунктах 5 – 9.2 статьи 22.

Согласия собственника не требуется, если иное правило не было установлено в договоре.

Переуступка права аренды земельного участка — как оформить и какие документы нужны

Аренда земельного участка означает передачу его собственником другому лицу во временное владение и пользование (либо только в пользование).

Договор Аренды земельного участка, как правило, заключается на длительный срок.

По закону, любой договор аренды недвижимости (в том числе и земли), срок которого более 1 года, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Что такое переуступка прав аренды

Сама аренда, а также переуступка прав аренды земельного участка, в нашей стране встречается часто.
Это связано с тем, что изначально, арендатор (тот, кто временно пользуется участком по договору), заключает договор аренды чаще всего, с целью извлечения прибыли.
Но случаи бывают разные, и с течением времени планы арендатора по отношению к земельному участку могут меняться.
Для того, чтобы не упускать выгоду и не расторгать договор с арендодателем, арендатор ищет другое заинтересованное лицо, которому уступает свои права пользования арендованным земельным участком.
Как переуступить права аренды другому лицу?

В Гражданском кодексе (ч. 2 ст. 615) существует описание, как арендатор может пользоваться своими правами на арендованный земельный участок:

сдавать участок в субаренду (поднаем);
передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем);
предоставлять землю в безвозмездное пользование;
отдавать арендные права в залог;
использовать арендные права в качестве вклада в уставной капитал или как паевой взнос.

Все вышеуказанные действия с земельным участком арендатор должен согласовывать с арендодателем (если иное не вытекает из закона или договора).

При этом, перенаем — единственный случай из вышеперечисленных, когда ответственным по договору аренды перед арендодателем будет не арендатор, а перенаемщик (новый арендатор).То есть, то лицо, которому передаются права и обязанности по вновь заключенному договору.

Обращаем внимание, что, перенаем – это передача прав и обязанностей другому лицу, переуступка прав аренды земельного участка

Уведомление о переуступке прав аренды и заключение соглашения

Итак, согласно ГК РФ, арендодателя нужно уведомлять о намерении передачи прав арендатором третьим лицам. Более, того, во многих случаях надо не только уведомлять, но и получать письменное согласие (соглашение переуступки прав аренды земельного участка).В каких случаях что именно надо делать?

Уведомление о переуступке прав аренды

В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе: передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка или законом не предусмотрено иное.

Но есть ряд арендаторов, к которым вышеуказанные правила переуступки прав аренды не относятся:

арендаторы земель республики Крым (получившие земли в аренду по закону от 29..11.2014 N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым»;

Каков порядок?

Процесс передачи права делится на несколько этапов.

Арендатору для совершения сделки потребуется ряд документов:

паспорт (или свидетельство о регистрации, если право продаёт организация);
оригинал договора аренды;
решение органа власти о проведении торгов или о предоставлении участка в аренду без аукциона;
технический план, где будут обозначены все имеющиеся строения;
письменное согласие собственника (если это требуется в соответствии с договором аренды).

В законодательстве нет специальных требований для подобных соглашений. Стороны могут составить текст документа самостоятельно или обратиться к юристу.

Обычно договор включает в себя следующую информацию:

основные реквизиты: название документа, дата составления;
сведения о сторонах;
предмет соглашения;
информация о договоре, по которому продавец права аренды получил его;
сведения об участке (местонахождение, размер, кадастровый номер и т.д.);
срок пользования;
стоимость сделки и порядок расчётов;
права и обязанности сторон;
меры ответственности;
порядок разрешения споров.

Скачать бланк договора купли-продажи права аренды земельного участка
Скачать образец договора купли-продажи права аренды земельного участка

Если период пользования участком превышает 1 год, необходимо регистрировать сделку в Росреестре. Для этого нужны:

заявление одного из участников сделки (форму можно скачать с сайта Росреестра или получить бланк в территориальном управлении);
паспорт гражданина (или свидетельство о государственной регистрации организации);
доверенность (если лицо действует через представителя);
оригинал договора (минимум 2 оригинала);
документ, подтверждающий оплату госпошлины;
иные документы (например, нотариально заверенное согласие супруги продавца на подписание договора, если он состоит в браке).

Любой из участников сделки обращается в территориальное управление Росреестра по месту нахождения участка. Документы проверяет и принимает регистратор.

Процедура внесения информации в кадастр занимает до 7 рабочих дней. 1 оригинал договора остаётся в Росреестре.

Также документы можно подать через МФЦ, но срок рассмотрения обращения увеличится до 9 рабочих дней.

После государственной регистрации передачи прав бывший арендодатель должен направить официальное уведомление о сделке собственнику недвижимости.

В законодательстве нет образца этого документа, также не установлены сроки подачи уведомления.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 указано, что информация может быть передана собственнику письменно или устно в разумный срок после заключения договора. Иначе владелец может потребовать возмещения убытков.

На практике обычным сроком считается 1 месяц с момента передачи участка или регистрации права в Росреестре. Заключение нового договора с собственником не требуется.

Как можно получить земельный участок в аренду у администрации города

Инициатором аукциона представляется схема расположения земельного участка, на территории где планируется строительство частного дома.

Подготовкой вышеуказанного документа занимается сам инициатор, либо администрация края, района, города, если иное не установлено ЗК РФ. После того как весь пакет документов будет готов, назначается аукцион.

Как и в других сферах жизнедеятельности, выигрывает тот, кто даст большую годовую оплату за использование земли. Стоит подчеркнуть тот факт, что продаже или аренде подлежит отмежёванная (с установленными границами), прошедшая государственный кадастровый учёт земля.

Возможность № 1. Проведение аукциона по инициативе администрации

Администрация сама выступает организатором мероприятия, определяет земельный участок для выставления на аукционе. Также администрация определяет срок действия аренды на земельный участок и арендную плату. Важным условием является информирование об аукционе за 30 дней до его проведения.

Правила аукциона устанавливаются арендодателем и информацию о дате, месте и условиях проведения легко проследить на муниципальных сайтах и в СМИ. Торги являются открытыми по составу участников и по виду вручения обращения.

Публикуется вся подробная информация о предмете торгов, кадастровом номере, обременении и целевом назначении.

В качестве лота, предлагается 1 участок земли, что существенно сокращает ценовой рубеж и лот становится доступен человеку с небольшим достатком.

Возможность № 2. Проведение аукциона по инициативе граждан

На данный момент стать инициатором аукциона можно только на земли, которые находятся в кадастровом учёте. Для того, чтобы узнать какие земельные участки свободны необходимо обратиться в МФЦ.

Там вам дадут выписку, которая будет содержать информацию о земельном участке. Каждому участку соответствует свой кадастровый номер. Зная кадастровый номер, вы можете увидеть площадь, стоимость, также там есть и схема расположения земельного участка.

Следующим шагом необходимо подать заявление о проведении аукциона в органы местной администрации. В течение двух месяцев администрация принимает решение о проведении аукциона. Каждый участник торгов вносит задаток и участвует в аукционе. Результатом торгов является заключения договора аренды данного земельного участка с победителем.

Важно разместить извещение с полной информацией о предмете торга и контактах организатора на официальном сайте торгов, www.torgi.gov.ru за месяц до начала торгов. Предъявляется заявление о проведении аукциона, в котором указывается цель аренды земли и её кадастровые данные. Предъявляется заявление о проведении аукциона, в котором указывается цель аренды земли и её кадастровые данные

Предъявляется заявление о проведении аукциона, в котором указывается цель аренды земли и её кадастровые данные.

Инспирировать торги можно лишь на сформированные участки, при этом есть исключения на земли оговорённые в Законе.

Возможность № 3. Аренда земельных участков для льготной категории граждан без аукциона

Обладающими правом на получение земельных площадей в пользование без аукциона являются:

1. Участники ВОВ

2. Герои труда

3. Многодетные семьи

4. Инвалиды

5. Семьи, потерявшие кормильца

6. Состоящие, на муниципальном учёте как нуждающиеся

7. Репрессированные

8. Религиозные организации

Льготные категории граждан имеют право не только взять земельные участники в аренду не участвуя в торгах, но и оплачивать минимальную стоимость арендной платы.

Обратите внимание, в каждом округе, регионе и крае есть дополнения и подход к этому вопросу сугубо индивидуален. Информацию можно получить в отделе имущества местной администрации

Возможность № 4. Аренда на не сформированные земельные участки

Несформированный участок – это земельный участок которого нет в земельном кадастре. Его нужно искать “вручную” или обратиться к кадастровому инженеру.

В аренду может быть передана только конкретный объект с чёткими определениями.

Определите на карте участок, подходящий вам для строительства. Визуально ознакомьтесь с выбранной территорией и займитесь разработкой и составлением схемы расположения участка.

Посетите кадастровую палату и получите информацию о возможности оформления выбранного участка.

Когда свободный участок найден, необходимо обратиться к администрации, на территории которой находится данный земельный участок и подать заявление о согласовании предоставления земельного участка в аренду.

Отказ от наследства

Если своевременно не заявить о притязаниях, аренду передадут другому лицу. Это может быть гражданин из списка наследников по завещанию или родственники усопшего. В подобном случае есть способ восстановить пропущенные сроки принятия наследства через суд. Когда же решено навсегда отказаться от аренды, оформляется отказная:

Без упоминания преемника. Участок разделят на доли по количеству конкурентов, если такое возможно по условиям соглашения об аренде.
Назначается преемник. Укажите, кто получит наследство, выбрав претендента из перечня возможных по завещанию или в порядке очередности.

Учтите, что после оформления отказной отменить действие документа не получится, наследство не вернуть, аренду будет платить другое лицо.

Процедура аренды земли сельхозназначения в 2022 году

Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г., арендовать землю с/х назначения можно только в том случае, если участку присвоен кадастровый номер и есть соответствующий ВРИ (код от 1.1 до 1.20). При этом не имеет значения, находится ли надел в долевом владении нескольких лиц или принадлежит одному собственнику.

Подробнее о том, какие есть виды разрешенного использования земли сельхозназначения, читайте у нас.

У государства и муниципалитета

Законодательство требует от государственных и муниципальных органов обязательного проведения аукционов, победитель которых получает право на заключение договора аренды. Избежать эту процедуру может только ограниченная категория организаций и физических лиц в случаях, когда:

имеется Указ Президента РФ или Распоряжение Правительства о наделении землей в целях реализации инвестиционного проекта;
сельхозпредприятие или фермерское хозяйство участвуют в программе господдержки;
перезаключается договор аренды, срок действия которого истек.

ВНИМАНИЕ! Муниципальные органы имеют право отказаться пролонгировать договор, если арендатор нарушил условия пользования землей.

Чтобы взять в аренду землю сельхозназначения в 2022 году без участия в торгах, необходимо заполнить заявление, указав местоположение, границы и площадь участка, а затем направить его в уполномоченный орган. После рассмотрения документа, муниципалитет принимает решение о согласии и направляет его заинтересованному лицу. Затем стороны заключают договор аренды.

Все затраты, связанные с уточнением границ участка, оформлением договора и проектной документации полностью возлагаются на арендатора.

Если проводится аукцион, то заявку на участие следует подавать не позднее 5 дней до его начала. К заявке нужно приложить копию банковских реквизитов (куда в случае проигрыша будет перечислен задаток), правоустанавливающих документов (для организаций), паспорта (для граждан) и внести залог. По результатам составляется протокол и определяется победитель, который получает участок в аренду.

У частного лица

Аренда земли сельскохозяйственного назначения у частного лица проходит по упрощенной схеме. Это объясняется тем, что организации и физические лица имеют право самостоятельно определять условия договора, так как на них не распространяется действие нормативных актов, регулирующих ценообразование или иные аспекты. Кроме того, не требуется обязательное проведение аукциона, потому что владелец может найти арендатора любым удобным для него способом.

Процедура оформления проходит в четыре этапа. На первом собственнику нужно провести межевание и выделить тот участок, который планируется передать в аренду. Затем необходимо поставить участок на кадастровый учет, чтобы соответствующая запись была отражена в ЕГРН.

После оформления пакета документов на землю между собственником и арендатором заключается договор, который дает право вести хозяйственную деятельность на участке.

Если срок аренды превышает 1 год, документ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. В договор должны быть включены следующие пункты:

кадастровый номер, паспорт с координатами и площадью участка;
сумма аренды;
срок действия и способ пролонгации (при необходимости);
обязанности и права сторон;
данные сторон;
причины, которые могут стать основание для расторжения;
виды деятельности, которые можно осуществлять на участке.

Способ 2: Договор продажи прав аренды

Продажа прав аренды по договору — это по сути переуступка этих прав. Чаще всего такие сделки оформляют из соображений взаимной выгоды: стороны экономят время, которое необходимо на расторжение старого договора и оформление нового. Подобные сделки регламентированы нормами ст. 615 ГК РФ: без соблюдения этих правил продажа договора аренды нежилого помещения считается недействительной.

При переуступке прав аренды новый арендатор получает недвижимость на тех же условиях, что и предыдущий. Если договор был заключен на длительный период и прошел регистрацию в Росреестре, то контрагент только выигрывает от подобной сделки. Согласно ст. 615 ГК РФ при перенайме обязательно выполнение следующих требований:

Новый арендатор должен пользоваться имуществом только на тех условиях, которые прописаны в договоре аренды;
Третье лицо может купить договор аренды помещения с согласия арендатора и получить все права на имущество. Отсутствие согласия арендодателя — основание для признания договора продажи прав недействительным. При этом арендодатель не обязан давать согласие — это является его правом;
Если арендатор нарушает условия договора, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Условия договора стороны должны обговаривать заранее

Если вы планируете купить права аренды в Москве или другом городе, вам необходимо обратить внимание на следующие моменты:

Договор должен быть возмездным (должна быть указана цена, за которую продаются права), чтобы исключить риск признания его недействительным;
Предмет договора должен быть четко описан (специалисты рекомендуют делать приложение с подробным описанием);
Прописывается ответственность за нарушение условий договора, в том числе право арендодателя требовать уплаты неустойки наряду со взысканием аренды;
Также должен быть указан срок договора аренды и возможность его продления после истечения этого срока.

Договор продажи права аренды земельного участка или недвижимости заключается в такой же форме, что и договор аренды. В частности, договор перенайма подлежит государственной регистрации, если первичный документ был зарегистрирован в Росреестре.

Что делать, когда дом в собственности, а земля в аренде

Часто от читателей интернет-журнала «Недвижимость, земля и право» поступают обращения с вопросом: «Если дом в собственности, а земля в аренде как оформить право собственности на участок?»

Владелец дома, размещённого на арендуемом наделе, законодательно наделен правом выкупа этого надела. Главным критерием перевода земельного участка из разряда, арендуемого в личное пользование, выступает наличие официального оформления строения.

Земли с построенным на них домом могут быть выкуплены владельцем дома при соблюдении следующих условий:

Дом (строение, сооружение) оформлен официально в собственность и вместе с землёй находится в длительном пользовании
Дом используется для постоянного проживания арендатора земельного участка
Обладатель арендуемого участка наделен законным правом их неограниченного пользования

Наличие вышеизложенных оснований предоставляет владельцу дома вполне законное право на основании собственного решения самостоятельно начать выполнение процедуры выкупа арендуемого земельного участка.

Порядок осуществления сделки

Сделка состоит из двух этапов:

предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
официальное составление соглашения.

Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.

Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.

Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.

Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:

гражданам – 2000 руб.;
организациям – 22000 руб.

Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:

заявление на переуступку;
копии паспортов участвующих сторон;
договор аренды с собственником (копию и оригинал);
квитанцию об оплате госпошлины;
справку об отсутствии задолженности по оплате;
справку об отсутствии обременения на участок;
соглашение собственника (если требуется);
нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).

Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:

заявление на переуступку;
выписку из ЕГРЮЛ;
уставные документы (копии и оригиналы);
копию и оригинал ОКПО;
договор аренды с собственником (копию и оригинал);
справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
справку об отсутствии обременения на участок;
квитанцию об оплате госпошлины;
соглашение собственника (если требуется).

Суть сделки

Суть сделки – составление соглашения на переуступку. Оно оформляется в печатном или письменном виде. В тексте не допускаются:

ошибки;
помарки;
неточности;
ложные сведения;
зачеркивания и т.д.

Составить договор можно следующими способами:

самостоятельно, используя образцы и бланки;
с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.

Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.

В тексте договора содержится следующая информация:

сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
сведения об арендной плате;
информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
плата за переуступку;
срок действия соглашения;
порядок возврата первоначальному арендатору;
ответственность участников;
дата и место регистрации;
подписи сторон.

Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.

Права и обязанности

Арендатор вправе:

использовать землю по назначению;
строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
передать участок в субаренду с разрешения владельца.

Обязан:

погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
сохранять надел в первозданном виде;
выполнять основные условия договора.

Арендодатель вправе:

требовать оплаты арендных платежей;
требовать отчета по пользованию земельным участком.
увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.

Обязан:

соблюдать условия договора;
не препятствовать использованию надела по прямому назначению.

Правовой статус арендодателя

Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

Собственник может расторгнуть сделку, если:

Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
Обязательства по соглашению не выполняются.

Основные нюансы

Сделка должна быть проведена в точном соответствии законодательным нормам.

В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.

Порядок оформления

Чаще всего, для совершения цессии нужно провести торги.

Лицо, желающее стать арендатором, должно одержать побуду на аукционе, в котором участвуют более трех претендентов.

В случае признания торгов несостоявшимися, право аренды не передается другому лицу.

Такое требование предъявляется в отношении земельного участка, который принадлежит государству.

Уступка права аренды земли, собственником которой является муниципалитет или государство, заключается с юр. лицом.

Физические лица выражают намерение на покупку участка по договору аренды. Обычно, данная услуга предоставляется некоторым категориям граждан-льготников.

Разумеется, участок земли поступает во владение арендатору за установленную плату. Ее размер существенно ниже стоимости участка.

В случае заключения переуступки прав физическими лицами, порядок оформления проще. Проведение аукциона с этом случае не нужно.

Участок может использоваться для с/х работ или иной деятельности

Для оформления сделки требуется согласие арендодателя, если вероятность уступки права аренды не содержится в тексте договора.

Комплект документов

Для заключения сделки по переуступке прав нужно подготовить определенные документы. К ним относятся

Заявление на осуществление уступки арендных прав	копия паспорта гражданина-арендатора и третьего лица, кому переходит право
Оригинал первоначального договора аренды с собственником участка	копия кадастрового паспорта на землю
Соглашение, в котором прописаны права и обязанности сторон	а также квитанция об уплате госпошлины

При заключении соглашения между юридическими лицами, понадобятся также следующие бумаги:

учредительные документы;
выписка из реестра юр. лиц;
реквизиты организации.

Нужно обратить внимание, что для граждан необходимо получение письменного согласия другого супруга, заверенного в нотариальной конторе

Заключение сделки

Имеется установленная форма договора уступки на право аренды участка земли. Договор должен быть подписан сторонами в 2-х экземплярах.

Руководствуясь образцом оформления, должны учитываться индивидуальные особенности конкретной сделки.

Сделка содержит условия, касающиеся порядка расчетов за уступку между сторонами.

Могут использоваться два способа

Лицо, которому передается право аренды, погашает задолженность за первоначального арендатора, уплачивая денежные средства собственнику	этот платеж является своего рода выкупной ценой земли
Последующий арендатор повышает стоимость уступки на размер долга основного арендатора	уплаченная сумма относится к расходам юр. лица

Договор должен быть составлен при учете действующих законодательных норм. Какие-либо нарушения условий сделки новым арендатором могут привести к досрочному расторжению соглашения.

Какие условия включает

Обычный договор уступки права аренды должен включать определенные данные

Личные сведения о сторонах сделки, постоянное место прописки	информацию об участке — расположение, площадь, кадастровый номер и т.д.
Порядок переуступки прав и обязательств по аренде	реквизиты договора первоначального договора аренды на землю, а также кадастровая документация, подтверждения внесения арендной платы
Если имеется задолженность первоначального арендатора перед собственником, указывается каким образом она будет погашаться	денежные средства могут засчитываться в счет арендных платежей. Во избежание споров следует детально прописать порядок расчетов
Выписка из ЕГРН	об отсутствии обременений на земельный надел (залога, ареста, не является предметом судебных разбирательств и т.д.)
Размер арендной платы за пользование землей	указывается регулярность оплаты — раз в месяц, раз в квартал.
Обязанность по уплате налогов может быть отнесена на последнего арендатора	а также затрат на улучшение участка. Это условие может быть включено в договор лишь по договоренности сторон
Обязательства сторон, ответственность	указывается стандартный список прав и обязанностей. По соглашению сторон могут дополнительно вноситься какие-либо пункты
Срок действия контракта	обстоятельства для его досрочного расторжения
Меры досудебного урегулирования конфликтов	Место, дата подписания договора, подписи контрагентов

Существует стандартная форма соглашения, но стороны могут вносить правки в нее при необходимости. Условия сделки могут изменяться по согласию обеих сторон.

Сделка переуступки аренды предусматривает переход только тех прав и обязанностей, которые имеются у арендатора.

Важные нюансы в подведение итога

Подытожим вышеизложенное, чтобы обозначить главные моменты, касающиеся уступки прав аренды земли. Итак, арендатор, желающий компенсировать свои убытки вследствие неиспользования арендованного объекта должен помнить о следующих моментах:

Рассмотренная процедура не предусматривает смены участников арендных отношений, указанных в первоначальном договоре. Новый арендатор заключает соглашение с прежним при сохранении исходных условий и собственника земли.
Переуступка прав допускается только в случае отсутствия прямого запрета, установленного законом и ограничений, заложенных в договоре аренды

При этом важно знать, что первоначальный арендодатель не может вносить в текст договора положения, противоречащие действующему законодательству.
Новый пользователь может использовать участок исключительно в разрешенных законом и первоначальным арендодателем целях.
Арендатор земли не вправе изменять исходные условия, за исключением величины арендной платы.
Если сделка заключается на период более 5 лет, регистрация в органах Росреестра и уведомление собственника земли о совершенной сделке обязательны.
Если срок менее 5 лет регистрация в Росреестре и уведомление собственника не требуется.
Срок переуступки не может превышать периода действия первоначального договора аренды.

В заключение отметим, что судебная практика, вытекающая из арендных правоотношений, не всегда однозначна. В этой связи прежде чем уступить арендные права необходимо как минимум тщательно изучить договор аренды, а как максимум проконсультироваться с опытным юристом.

Как осуществляется продажа права аренды земельного участка по закону?