4. Продление аренды земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства
Если Вы получили землю для сельскохозяйственного производства, то у Вас также имеется возможность продлить аренду без торгов.
Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы можно было рассчитывать на продление аренды:
- 1-ое условие – отсутствие выявленных и не устраненных нарушений законодательства при использовании земельного участка.
Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли. Поэтому рекомендуем использовать землю правильно, по целевому назначению.
- 2-ое условие – подать заявление о продлении аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.
Другими словами, не нужно ждать, пока аренда закончится. Рекомендуем за 1-3 месяца до окончания срока действия договора подать официальное заявление в орган государственной власти или муниципалитет о заключении нового договора.
При подаче заявления на продление аренды укажите правовое основание: “Подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ”.
Вышеуказанные правила не содержат указания, что участок ранее также должен был быть передан в аренду без торгов.
Условия продления аренды
В силу оснований, указанных в п. 3 статьи 39.6 ЗК РФ право продления арендных отношений в отношении земельных участков предоставляется следующим категориям граждан и организаций:
- Изначально получившим землю в пользование без участия в торгах. Исключение составляют лишь случаи, когда указанные лица стали единственными участниками аукциона. В подобных обстоятельствах торги признаются несостоявшимися, а договор заключается с тем, кто подал заявку на участие.
- Получившие земельный участок с целью ведения садоводства по результатам проведенных торгов.
На основании п. 4 той же статьи продление периода пользования участком становится возможным при соблюдении следующих обязательных требований:
- если заявление о продлении аренды подано до того, как истек период действия предыдущего договора;
- при отсутствии лиц, являющихся исключительными претендентами на приобретение арендованного участка;
- если действие договора аренды на момент подачи заявления не прекращено по инициативе арендодателя или землепользователя;
- если закон допускает передачу без проведения торгов. В данном случае подразумеваются возможные изменения в законодательстве, которые могут быть внесены в период действия старого договора.
Объект сделки
Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.
Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.
Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.
При найме помещения указываются:
- адрес расположения;
- площадь;
- вид (жилое, нежилое, часть помещения);
- целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
- дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.
Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.
Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия. И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).
C длительным сроком и бессрочные
В жизни часто встречаются договоры оказания услуг с длительным сроком действия. Данная форма соглашения удобна, если у заказчика есть регулярная потребность в указанной в документе услуге, а исполнителю он доверяет.
Чтобы фиксировать этапы оказания услуги, нередко оформляются акты приема-передачи услуги
Главное, что требуется учитывать — в таких договорах важно прописывать предмет соглашения в полной детализации
В противном случае, если возникнет конфликт, при обращении в суд документ может быть признан недействительным именно по этой причине. На длительный срок обычно заключаются договоры оказания медицинских, транспортных, юридических, страховых и иных схожих услуг.
Законодательно не запрещается сторонам соглашения заключать бессрочные договора на оказание услуг.
Однако, несмотря на это, срок оказания самой услуги, прописанной в договоре, является существенным условием.
Поэтому его потребуется определить в тексте соглашения. Это позволит сторонам контролировать исполнение обязательств контрагентов.
А поскольку договор бессрочный, его действие прекратится при наступлении одного из условий, зафиксированных в договоре или регулируемых законодательно. Это могут быть:
- расторжение по взаимному соглашению сторон;
- смерть одного из участников договора;
- ликвидация компании, участвовавшей в договоре и т. д.
Арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:
а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.
Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.
Из этого правила есть исключения.
Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.
То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.
б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.
Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.
Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились. Потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.
Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.
Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия.
Эти условия должны соблюдаться в совокупности. Тогда арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.
Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».
Как продлить договор аренды земли на новый срок?
Алгоритм действий при продлении договора аренды земли:
- арендующее лицо должно подать прошение о пролонгации действия договора. Направляется обращение в местную администрацию. К письму следует прикрепить пакет документов — ксерокопию удостоверения личности, ксерокс договора и другие бумаги;
- если оформленное заявление и пакет актов приняты к рассмотрению, то ответ от администрации поступит в течение месячного периода;
- в случае, когда поданное прошение арендатора удовлетворено, то составляется новый договор аренды о продлении срока или пишется дополнительное соглашение к уже имеющемуся контракту.
Если уполномоченные лица сообщают заявителю отказ в пролонгации пользования земельным участком, то он вправе использовать его до окончания срока действия сделки. По истечению указанного в соглашении периода, сделка будет аннулирована.
Без проведения торгов
Гражданским Кодексом (ст 621) предусмотрено продление договора аренды земли на более длительный период без торгов. Положения законодательного акта обуславливают права на недвижимое арендованное имущество арендатора на основании договора или дополнительного соглашения. Стоит учитывать, что если ранее заключенный контракт не проходил государственную регистрацию, то преимущественные права не будут учтены.
Пролонгация периода пользования землей осуществима при условии, что арендатор не нарушал требования контракта, исполнял возложенные на него обязательства в срок, то есть использовал арендованную землю по назначению и своевременно производил перечисление денежных средств за право пользования. Обращаться за продлением срока нужно в учреждение местной администрации.
Законодательством предусмотрено оспаривание отказа в продлении срока действия договора о праве пользования землей. Оспорить можно новый договор аренды, заключенный с другим арендатором в течение года после окончания срока действия предыдущей сделки. По закону, преимущественным правом на оформление такого соглашения обладает первый арендатор, при условии, что он неукоснительно соблюдал прописанные в соглашении обязательства. Если арендодателем ему не была предложена пролонгация договора, то он вправе обжаловать контракт с новым пользователем земли.
Для осуществления строительных работ
Когда сделка заключается на землю, где будет производиться строительство жилья на индивидуальной основе, то арендатор участка вправе продлить срок действительности контракта. Данное право ему присуждено на законодательном уровне. Оно обусловлено тем, что на арендованном земельном участке имеется его личная постройка, соответственно передача прав пользования на землю с постройкой другому лицу будет расцениваться, как нарушение законодательства и ущемление прав арендатора, построившего объект.
Законом предусмотрено продление срока действия договора аренды земли под ИЖС по упрощенной схеме. Для этого застройщику необходимо внести сведения о постройке в договор аренды земельного участка.
Запрещена пролонгация подобной сделки, если:
- договором не предусмотрено осуществление строительства на данной территории или в его тексте содержатся условия, запрещающие возводить на арендуемой земле какие-либо строения;
- арендуемый земельный участок принадлежит к той категории, на которой запрещено ведение строительства;
- лицо, арендующее землю, не начало строительные работы.
Образец заявления
Определенной формы заявления о продлении срока действия договора аренды земли не предусмотрено. Но составляться прошение должно в соответствии с общими принятыми нормами.
В заявлении указываются:
- наименование местной администрации, где будет рассматриваться прошение о пролонгации действия контракта;
- лицо, уполномоченное рассматривать подобные прошения;
- сведения о заявителе:
- если арендатор — физическое лицо — нужно вписать фамилию, имя, отчество, адрес, паспортные сведения, дату рождения;
- когда заявитель — юридическое лицо, то вписываются реквизиты компании и имя уполномоченного сотрудника на проведение данной процедуры.
- условия заключения сделки — для чего земля нанималась в аренду, важные обстоятельства оформленного договора;
- прописываются основания, позволяющие продлить срок действия соглашения об аренде;
- пишется предполагаемый срок продления;
- приводится список документации, которая будет в приложении к заявлению;
- дата составления прошения;
- роспись арендатора. Если пишет заявление юридическое лицо, то проставляется печать компании.
Составить заявление можно в соответствии с представленным примером.
Берем участок в аренду на 49 лет у государства: нюансы и ход процедуры.
Инфо
Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, второй раз аренда продлена не будет. Будьте бдительны, когда вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку».
Если продавец или кто-то до него уже продлевали аренду для завершения строительства, то вам как новому собственнику аренду не продлят. 3. Арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.
Особенности подачи заявления
Заявление оформляется в виде ходатайства, где формулируется просьба о продлении существующих арендных отношений. Бумагу сдают в земельный отдел местного муниципалитета. Ее отдают в канцелярию вместе с подготовленным пакетом документов.
Если населенный пункт имеет небольшую величину, то обращаться необходимо непосредственно к главе местной администрации.
Важно, чтобы начало нового договора не происходило в течение действия прежнего арендного соглашения. В этом случае суд признает вновь подписанный документ не имеющим юридической силы
Какие требуются документы?
При обращении в администрацию нужно подавать пакет документов. В нем должны присутствовать:
- Ходатайство о продлении аренды.
- Ксерокопии личных документов заявителя. Необходим паспорт, данные в нем должны соответствовать тем, которые указаны в договоре. Если, например, производилась смена фамилии, то соответствующие бумаги должны быть также включены в этот пакет документов.
- Подается копия действующего договора, о продлении которого идет речь.
- Если оформлением занимается представитель, то должна быть соответствующая доверенность.
Этот комплект документов подается в местную администрацию для рассмотрения.
Способы и порядок продления договора аренды после истечения срока его действия
Часто на практике возникают споры относительно того, следует ли при окончании срока действия пролонгировать старый или же заключать новый договор? На самом деле разницы практически нет. Это ещё в 2001 году отметил ВАС РФ в информационном письме №59. В п.10 письма указывается, что продление приравнивается к заключению нового договора.
- Продление на неопределённый срок. Такой вариант предусмотрен ст. 621 ГК для аренды. Если произошла автоматическая пролонгация по закону, то договор длится уже без определения дальнейших сроков.
- На ограниченный срок. Именно это предусмотрено в том случае, если используется допсоглашение или перезаключение договора. Кроме того, при автоматической пролонгации найма договор продляется не бессрочно, а на то время, какое стороны указали изначально (если же не было указано ничего – то и сам договор длится пять лет, и новое действие будет длиться столько же).
Продление договора аренды земельного участка для строительства
Участок, переданный под строительство на условиях найма, в соответствии с целевым назначением, должен застраиваться. Это предполагает, что на нём возводится объект капитального строения, который является имуществом арендатора. Такие условия предусматриваются заведомо, при заключении контракта о найме земель.
Исходя из законодательных положений, не продление аренды на застраиваемый ЗУ – нарушение имущественных прав арендатора. Преимущества его использования предусмотрены не только правами лица как арендатора, но и наличием собственности на строение и ответственного распоряжения этой собственностью.
Подробнее права и обязанности арендатора и арендодателя описаны здесь.
Аренда таких участков может прекратиться по завершении сроков договора только при условии:
- строительство не было санкционировано договором аренды, о чём в его положениях прямо указано.
- Категория земель и разрешённое целевое использование не предусматривали строительства в принципе.
- Строительство не было начато на участке, предназначенном под возведение жилого (нежилого) объекта.
Так как аренда ЗУ даёт право на льготное обеспечение правом пользования после прекращения действия договора, арендатор может освобождаться от участия в торгах. Иногда допускается автоматическая пролонгация срока действия.
Продление договора аренды участка: пошаговая инструкция
Продление аренды, как и любые другие юридические действия, требует определенной последовательности. Предоставленная ниже пошаговая инструкция позволит самостоятельно грамотно осуществить процедуру пролонгации.
Шаг 1. Составление письменного обращения
В первую очередь необходимо составить заявление о намерении продлить договор. В обращение обязательно должно быть указано следующее:
- данные арендодателя – наименование органа исполнительной власти и ФИО уполномоченного лица;
- ФИО и паспортные данные заявителя (арендатора);
- текст заявления о намерении продлить наем;
- перечень документов;
- дата и подпись.
В основном тексте должны содержаться информация об участке и данные из договора аренды. Если арендатор желает изменить какие-либо условия предыдущего соглашения, то в тексте нужно это указать.
Шаг 2. Отправление адресату
После того как заявление и документы будут готовы, их нужно отдать в местную администрацию. Сделать это можно лично, через представителя, через почту России или по электронной почте. В последнем варианте заявление должно быть подписано электронной цифровой подписью.
Шаг 3. Получение согласия
Заявление рассматривается в течение месяца. В завершение арендатор получает административное решение о продлении найма участка.
Шаг 4. Регистрация нового договора
Административное решение служит основанием для заключения нового договора или дополнительного соглашения к предыдущему. Указанные документы обязательно должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Рассмотрение заявления происходит бесплатно. Оплатить потребуется только госпошлину за регистрацию договора в Росреестре. Ее стоимость одинакова во всех субъектов РФ для физических и юридических лиц – нанимателей – 350 р.
Аренда незавершенного объекта
Срок – более 3 лет. Это правило общего характера. Законодатель исходит из логики, что 3 года – это достаточный срок для того, чтобы достроить сооружение. Но, как следует из практики, из общих правил существуют исключения. Они касаются моментов, когда правомочие собственника на объекты, которые принадлежат к категории недостроенных и признаны таковыми в законном порядке, приобретено на торгах по реализации объекта. Он был изъят у собственника, так как действие аренды было прекращено.
Более простыми словами: исключение из общего срока (3 года) возникает, если объект незавершенного строительства был продан. И это было сделано на аукционе. Старый собственник не смог вовремя закончить возведение здания. Аренда закончилась. Теперь стоит разобраться с вопросом о том, а какой же срок строительства устанавливается для покупателя, победившего на аукционе? Закону сложно ответить на этот вопрос. Замечено, что в этих ситуациях, существует множество норм отсылочного характера. Путем перехода из одной к другой, устанавливаем, что длительность аренды земельных наделов должна быть в два раза больше срока, который установлен для исполнения инженерных работ, архитектурного проектирования, строительства. Идем дальше, и узнаем, что существует Приказ Минстроя. Он датирован 2015 годом, под N 137. Документ прописывает сроки, которые необходимы для вышеперечисленных действий.
При анализе положений Приказа становится ясно, что срок на вышеперечисленные работы зависит от габаритов строящегося объекта. Минстрой следует простой логике: чем больше сооружение, тем дольше его строить. Срок вычисляется, исходя из площади сооружений.
Особенности аренды при наличии незавершенного строительства
В этой части важно акцентировать внимание на нескольких моментах, связанных с правами лиц, являющихся собственниками недостроенной недвижимости. Если граждан или организация приобретает недостроенный объект, у покупателя возникает право продлить период пользования участком, на котором расположена так называемая «незавершенка»
Если граждан или организация приобретает недостроенный объект, у покупателя возникает право продлить период пользования участком, на котором расположена так называемая «незавершенка».
Положения п. 5 обозначенной выше статьи ЗК РФ допускают предоставление участка с не введенным в эксплуатацию объектом без проведения торгов только единожды с целью завершения начатого строительства.
Продление срока аренды участка и передача последнего новому владельцу недостроенной недвижимости осуществляется в данном случае при наличии следующих оснований:
- если новый собственник приобрел такой объект на публичных торгах;
- если принадлежащий продавцу объект не был изъят и передан на торги после окончания периода действия арендных отношений.
Первый вариант предполагает следующую схему продления периода пользования земельным участком:
- Владелец «незавершенки» не укладывается со строительством в срок.
- Собственник земли после завершения периода аренды производит изъятие незавершенного объекта и передает его на торги. Данное право возникает при наличии решения судебной инстанции.
- Посредством участия в торгах объект приобретает новый собственник, с которым владелец земли заключает договор аренды без аукциона.
Второй вариант состоит в следующем:
- Собственник не успевает завершить строительство в запланированный срок (до окончания периода пользования землей).
- Законный владелец не обращается в суд либо обращается, но ему отказывают в удовлетворении иска об изъятии незавершенного объекта.
- После истечения 6 месяцев у прежнего арендатора и по совместительству владельца «незавершенки» возникает право продлить договор аренды земельного участка.
