Кадастровая оценка земельных участков

Экспертиза результатов государственной кадастровой оценки земель

Согласно Положению о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков и ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков. В составе каждой саморегулируемой организации оценщиков формируется экспертный совет.

В настоящее время в Российской Федерации зарегистрировано 14 саморегулируемых организаций:

1. некоммерческое партнерство “Сообщество специалистов-оценщиков “СМАО” (www.smao.ru);
2. некоммерческое партнерство “Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки” (www.sroarmo.ru);
3. общероссийская общественная организация “Российское общество оценщиков” (www.sroroo.ru);
4. некоммерческое партнерство “Саморегулируемая организация “Сибирь” (www.soosibir.ru);
5. некоммерческое партнерство “Межрегиональный союз оценщиков” (www.mso.org.ru);
6. некоммерческое партнерство “Саморегулируемая организация “Национальная коллегия специалистов-оценщиков” (www.nkso.ru);
7. межрегиональная саморегулируемая некоммерческая организация – некоммерческое партнерство “Общество профессиональных экспертов и оценщиков” (www.opeo.ru);
8. некоммерческое партнерство “Саморегулируемая организация оценщиков “Сообщество профессионалов оценки” (www.cpa-russia.org);
9. некоммерческое партнерство по содействию специалистам кадастровой оценки “Кадастр-оценка” (www.kadastr-ocenkanp.ru);
10. некоммерческое партнерство “Саморегулируемая организация оценщиков “Экспертный совет” (www.srosovet.ru);
11. некоммерческое партнерство “Деловой союз оценщиков” (www.dssro.ru);
12. некоммерческое партнерство “Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа” (http://raoyufo.ru);
13. некоммерческое партнерство “Свободный оценочный департамент” (http://www.srosvod.ru);
14. некоммерческое партнерство “Южно-Сибирская организация профессиональных оценщиков и экспертов”.

В соответствии со статьей 24.16 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Статьей 17.1 указанного Федерального закона установлено, что, в случае если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет. В соответствии с этой статьей под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами этой саморегулируемой организации.

Цель проведения экспертизы – проверка отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (в редакции от 29 июля 2011 года), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с ФСО N 5 “Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения” в настоящее время выбор эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющего (осуществляющих) экспертизу отчета об оценке, проводится в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, содержащими критерии выбора и процедуру назначения эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, основания и порядок отказа эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков от участия в проведении экспертизы отчета об оценке.

Оценка земельного участка

Существует три основных подхода оценки кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения:

• сравнительный,
• доходный,
• затратный.

Оценщик обязан использовать все три подхода.

Если по каким-то причинам один или несколько подходов выполнить не представляется возможным, то требуется подробное обоснование отказа от него.

Каждый из трёх подходов – это целый набор различных методик по кадастровой оценке.

Для этого следует установить рыночную стоимость этих наделов. Также, оценщики могут сравнивать и анализировать стоимости похожих участков (сравнительный подход). Оценка производится методом определения удельного показателя стоимости (на основании всех вышеперечисленных факторов) и умножении его на уточнённую площадь участка

Удельный показатель – это средняя по региону стоимость квадратного метра земельного надела

Оценщик вправе оценить участок индивидуально, не принимая во внимание рыночные тенденции и показатели, ввиду недостаточной их информативности. Оценщик обязан составить отчёт, в котором будет подробно описана вся процедура оценки и критерии, которые он для неё применял

Осуществляется оценка кадастровой стоимости земель сельхозназначения за счёт федеральных или муниципальных бюджетных средств.

Для оценки плодородности почвы на земельном участке используются установленные государством нормативы, а также фактическая урожайность за период времени. Учитывается потенциальная и фактическая прибыль с надела (доходный подход).

Учитываются все возможные риски для ведения хозяйства на данном участке, связанных в том числе и с географическими особенностями региона и природными факторами, а также затраты, которые производятся для обслуживания (затратный подход).

Проводить оценочные работы в РФ имеют право только специализированные компании и учреждения.

Для этого они должны иметь соответствующие разрешения на подобного рода деятельность, в штате у них должны работать аттестованные специалисты-оценщики.

Сама оценочная процедура выглядит следующим образом:

1. Собрав необходимый перечень документов (о них чуть ниже), следует подать заявку на проведение работ в оценочную организацию.
2. Составляется техническое задание, в котором подробно описываются: цель проведения оценки, название организации, которая будет принимать отчёт об оценке, все технические сведения о земельном участке, наименование и адрес оценочной компании, адрес земельного участка и т.д.
3. Производится оценка с учётом всех вышеуказанных показателей.
4. По выполнении всех работ составляется подробный оценочный отчёт, в котором указывают: данные об исполнителе и заказчике; методы, по которым проводилась оценка; все основные характеристики земли; результаты оценки с обоснованием всех показателей стоимости и сама кадастровая стоимость, определённая для этого с/х угодья.

Порядок оценивания

Для начала разберемся, что такое кадастровая цена. Здесь речь идет о параметре, который получен посредством расчета с применением одной из существующих методик, и внесен в госкадастр недвижимости (ГКН). В роли оценщиков выступают независимые компании. При этом все процедуры проводятся в порядке, который прописан в Федеральном законе №135. Последовательность следующая:

• Принимается решение о необходимости организации кадастровой оценки на государственном уровне (ГКО).
• Создается список земельных участков или сооружений, которые подлежат оцениванию.
• Проводится конкурс на выбор достойного исполнителя по определению кадастровой цены. После с победителем заключается соглашение. В договоре прописываются задачи исполнителя и сроки предоставления результатов расчета.
• Определяется кадастровая цена, после чего формируется итоговый отчет.
• Проводится экспертиза готового отчета на факт корректности применения действующих методик, правильности выбора сферы применения объекта и так далее.
• Утверждаются результаты вычисления кадастровой цены.
• Результаты расчетов вносятся в госреестр недвижимости.

Вопрос принятия решения о необходимости проведения ГКО лежит на региональных или местных структурах, выбирающих компанию-оценщика. Далее они оформляют с ним соглашение. По закону частота ГКО должна производиться раз в пять лет (максимальный промежуток). Существуют требования и в отношении минимального периода оценки – раз в 2 года.

Для организации ГКО формируется список объектов, которые подлежат оцениванию. При этом оценка проводится комплексно – то есть для всех объектов, расположенных на определенной территории, находящейся во владении муниципалитета или субъекта РФ. Вычисление кадастровой цены в рамках ГКО проводят независимые оценщики (об этом упоминалось выше).

По закону оценщики имеют право лично определяться с подходящим методом для расчета цены на те или иные объекты недвижимости. Как только процедура оценки завершена, ее результаты передаются в организацию Росреестра. Последний должен перенести информацию в ГКН.

Методы кадастровой оценки земли

Земельный кодекс предусматривает различные способы формирования стоимости объекта недвижимости. При её определении инженер выбирает конкретный метод, на основании которого он будет осуществлять кадастровую оценку. Законом их предусмотрено 7:

• нормативный;
• сравнения продаж;
• доходный;
• распределения;
• выделения;
• остатка;
• разделения на участки.

Ознакомимся с каждым более подробно, обратившись к главе 17 Земельного кодекса России.

Нормативный метод

Этот метод самый простой. Он устанавливается законодателем для разных категорий земельных участков. Ежегодно для каждой из них утверждается нормативная кадастровая стоимость. Такой метод применяется при следующих юридических действиях:

• заключение кредитного договора, залогом по которому будет являться земельный участок;
• определение доли каждого акционера в уставном капитале организации;
• национализация (ситуация, когда государство забирает у собственника его земельный участок из-за небрежного обращения или порчи почвы);
• оформление имущества, которое будет передано по наследству.

Метод сравнения продаж

Инженер заранее изучает информацию о ценах каких-либо сделок с земельным участком, которые по категории и квадратуре являются аналогичными с оцениваемым им. После этого он сопоставляет их стоимость и вносит корректировки под недостающую площадь.

Доходный метод

Данный способ кадастровой оценки земельного участка является одним из сложнейших. Как правило, он применяется в отношении очень дорогих объектов недвижимости (например, поля сельскохозяйственного назначения), выручка с доходов которых ежемесячно превышает миллионы российских рублей. Данный метод используется исключительно для целей бизнеса. Его суть сводится к тому, чтобы оценить не только сам земельный участок, но и предполагаемый доход, который он может принести будущему собственнику (покупателю). При этом кадастровым инженером учитываются выгодное местоположение, наличие или отсутствие коммуникаций на участке, а также все варианты его наиболее эффективного использования.

Метод распределения

Такой способ кадастровой оценки применяется только для застроенных участков. Инженеру необходимо узнать подробную информацию о наличии всех построек на конкретной земле. Это могут быть дачи, дома, сараи, гаражи, производственные объекты. Данный метод преимущественно используется гражданами, а не организациями. После получения информации из Росреестра кадастровый инженер оценивает не только сам земельный участок, но и находящиеся на нём постройки любого типа путём распределения стоимости. И при заключении договора купли-продажи сторонам надлежит руководствоваться ценой и земельного участка, и находящейся на нём недвижимости.

Метод выделения

Данный метод применяется для тех земельных участков, которые были каким-то образом улучшены. Например, это может быть мелиорация сельскохозяйственных угодий или внесение торфа в почву. При таких улучшениях закон обязывает кадастрового инженера оценить земельный участок методом выделения. Он должен рассчитать цену земли до внесения в неё улучшений, а затем и их стоимость. В отчёте об оценке кадастровый инженер представляет выделенную стоимость земельного участка.

Метод остатка

Данный способ применяется в отношении незастроенных земельных участков. Он сводится к тому, что инженер оценивает не только саму землю, но и остаточную возможность её застройки всеми различными способами, которые могут принести доход или как-то послужить в коммерческой деятельности организации.

Метод разделения на участки

Такой способ применяется кадастровым инженером, когда оцениваемый объект очень большой по количеству гектаров и оценить его не представляется возможным ни одним из вышеприведённых методов. Для этого специалист юридически разделяет земельные участки, устанавливает их число и размеры, а затем рассчитывает все расходы, связанные с разбивкой. После он устанавливает дисконт – показатель, который потенциально может принести ущерб от такого метода оценки, и вычитает его из общей кадастровой стоимости.

Что такое кадастровая оценка

В 2020 году граждане России и юрлица начали платить налог на объекты недвижимости, размер которого зависит от их кадастровой стоимости (КС). За это время нововведение пока не успело полноценно укорениться в обиходе владельцев недвижимости. Поэтому вопрос, что это такое – кадастровая оценка объекта, и поныне весьма актуален.

Под термином подразумевается процедура определения КС объекта, относящегося к категории недвижимого имущества. Значение искомого показателя несколько отличается от цены, которую владелец квартиры/дома указывает при продаже. Причина состоит в том, что кадастровая оценка учитывает лишь стандартные характеристики, например:

• среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений;
• местоположение дома;
• размер общей и жилой площади;
• год возведения и так далее.

А оценка рыночной стоимости объектов недвижимости обычно производится с учетом таких важных факторов, как состояние рынка, сезонность, уровень спроса и прочее. Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.

Чтобы нивелировать разницу, в марте 2020 года в закон от 29.07.1998 были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).

Услугу организуют сотрудники территориальных подразделений Росреестра по месту расположения недвижимости путем заключения договора с независимым оценщиком о выполнении соответствующего комплекса работ.

Во время кризиса отмечается падение спроса на многие материальные ценности, в результате чего их стоимость снижается. Недвижимое имущество не является исключением. Но поскольку владелец должен платить за него налоги, возникает вопрос, как часто проводится кадастровая оценка недвижимости.

Периодичность определения КС: не чаще 1 раза в 3 года, но не реже 1 раза в 5 лет. Исключением является внеочередная процедура. Согласно законодательству РФ, она может проходить только с 01.01.2020, если в конкретном субъекте Федерации со дня последнего проведения кадастровой оценки будет зафиксировано 30-процентное снижение индекса рынка недвижимости.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости

Особенности рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости установлены ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ. Оспаривать кадастровую стоимость могут физические и юридические лица (если затрагиваются их права и обязанности), а также органы госвласти (ОГВ) и муниципального самоуправления (ОМС) в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В качестве органов, рассматривающих заявления об оспаривании кадастровой стоимости, предусмотрены суд и комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия). При этом физические лица не обязаны до суда обращаться в комиссию. Комиссия действует в соответствии с порядком, установленным Приказом Минэкономразвития РФ № 263.

Основанием для пересмотра комиссией результатов определения кадастровой стоимости является:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. Кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в ГКН, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости (п. 13 комментируемого постановления).

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в комиссии может быть представлен в виде схемы (ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ):

1. Обращение в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости
Основание – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости	Основание – установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость
Приложения к заявлению: – кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;	Приложения к заявлению: – кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
– нотариально заверенная копия право­устанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается правообладателем; – документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; – иные документы	– нотариально заверенная копия право­устанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается правообладателем; – отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа; – положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет; – иные документы
2. Рассмотрение комиссией заявления
3. Принятие решения
– об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости; – о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости	– об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; – об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости
4. Направление уведомления о принятом решении заявителю и органу местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости и налоги: как минимизировать их?

Перед тем как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости для квартиры, необходимо понимать какие значения влияют на формирование цены. На цену по кадастру оказывают влияние:

• регион и район расположения;
• технические параметры объекта;
• общее состояния имущества;
• средний доход по жителям населенного пункта.

Рассчитать кадастровую стоимость дома калькулятором нет прямой необходимости, так как государственные власти один раз в 5 лет обновляют оценочные данные по базе Росреестра.

Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая:

• Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:
• Ск – кадастровая стоимость
• П – площадь земельного участка
• Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)
• Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)
• Кп – переходной коэффициент

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):

• доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
• сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
• затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.

Чтобы определить стоимость по кадастру, предварительно потребуется провести оценку участка земли. Данные о каждом из объектов недвижимости, которые относятся к собственности гражданина, должны быть внесены в госреестр. Оценка имущества проводится специалистами уполномоченных госучреждений.

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость, необходимо собрать пакет документации:

• документы, подтверждающие право владения объектом;
• заявление;
• удостоверение личности;
• чек или квитанция об оплате госпошлины в размере 250-400 рублей.

Владельцам или представителям организаций потребуется предоставить доверенность.

Кадастровая оценка имущества является одним из наиболее важных показателей среди характеристик земельного участка. Определение этого показателя необходимо для решения следующих задач:

• справедливый расчет налоговых сборов для владельцев частной недвижимости, точное определение рыночной стоимости имущества для аренды, купли-продажи и инвестирования в участки земли;
• для рационального распределения участков земли муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформлении разрешений на строительство и других управленческих моментов;
• на уровне государственных властей это позволяет создать и поддерживать функционирование единой системы обложения налогами земель, находящихся в частной и федеральной собственности, благодаря чему можно точно высчитывать налоги, пополнять казну государства, а также прогнозировать изменения в налоговых сборах.

Определить откуда берется и от чего зависит стоимость квартиры можно посредством обращения к законодательным актам.

Так, в рамках ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ФЗ «Об оценочной деятельности», данный вид значений устанавливается посредством привлечения региональными властями независимых оценщиков. Для этого объявляется конкурс и общее количество объектов недвижимости, которым необходимо провести оценку.

Полный перечень победителей конкурса определяется субъектом и муниципалитетом. Индексация цены имущества проводится каждые пять лет, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – каждые два года. Конкретные даты не закреплены, они имеют плавающую структуру и могут изменяться в зависимости от обстоятельств.

У собственника имеются установленные обязательства, которые определяются этим же законодательным актом. В случае существенного изменения структуры, типа, вида или площади объекта он должен сообщить об этом в уполномоченные органы для пересмотра конечной цены жилища.

Нормативно-техническое обеспечение

Для законного проведения вышеперечисленных процедур важно соблюдение формальных условий. Первое – проверка должна быть гласной, сведения о ее проведении должны быть распространены усилиями местной администрации в интернете и печатных СМИ, рекомендуется также монтаж плакатов и баннеров с объявлениями

Сведения, которые получает и обрабатывает собранная комиссия, должны проверяться на достоверность.

Уже после публикации собственники часто проявляют недовольство результатами оценки, жалуясь на то, что она на самом деле завышена. Это прямой признак несоблюдения условия верификации данных.

Таково нормативно-техническое обеспечение проведения кадастровой оценки земель.

UPD/12/11/19 Апелляционное разбирательство

Рассмотрение моей апелляционной жалобы  в Верховном Суде состоялось 3 октября 2019 года. Скажу сразу — чуда не произошло, решение суда не изменили. Примерно так все происходило:

Уж не знаю, куда уносятся ментально судьи, но явно очень далеко

По-моему, вниманием председательствующего мне удалось завладеть лишь на мгновенье, когда я в ходе выступления сказал, что судья первой инстанции в ходе судебного разбирательства сказала: «Не понимаю вообще ничего…Ничего не поймешь» и это есть на аудиозаписи. После этого судья-председательствующий с удивлением взглянула на судью-докладчика и тот покивал головой — мол все правильно, действительно есть на аудиозаписи

Тем не менее, вынесенное судом первой инстанции решение признано апелляционной коллегией законным и обоснованным. К сожалению, судом апелляционной инстанции не дано никакой оценки по целому ряду доводов моей апелляционной жалобы, а по другим доводам выводы апелляции не содержат ссылок на какие-либо нормы права. Никакой оценки не дано и противоречивой практике кадастровой оценки, проведенной в регионах в 2018 году (как будто и не было ничего, глаза то у Фемиды завязаны). Определение апелляции также можно посмотреть на яндекс-диске.

UPD/06.12.19  На яндекс-диск загрузил надзорную жалобу по делу.

UPD/28.02.20 Обжалование в порядке надзора скорее все запутало. Получил на днях Определение от 05.02.2020 г. Жалобу мою не удовлетворили и в передаче для рассмотрения в Президиуме Верховного Суда отказали. Но надзорная инстанция творчески подошла к понятию квартиры. Если первая и апелляционная инстанции утверждали, что положения п.1.14 Методических указаний о правилах оценки ОКСов вообще не применяются к помещениям, поскольку помещение не является ОКСом, то надзорная инстанция считает иначе, а именно что п.1.14 применим к помещениям как подгруппе ОКСов, но неприменим к квартирам, поскольку квартира не является помещением в смысле п.1.1. Методических указаний. Без бутылки не разобраться, короче. И одной будет мало.

upd/02.07.20 Заместитель председателя Верховного Суда также не нашла оснований для передачи дела в Президиум Верховного Суда. Все способы пересмотра судебного решения закончились. Можно попытаться обратиться в Конституционный Суд.

Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Потому что нельзя платить налоги с того, чего у Вас нет.

Читайте меня теперь и на .

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость объекта

Согласно приказу № 226 Минэкономразвития, который содержит методические указания, определение кадастровой цены проводит группа экспертов с использованием массовых методов оценки. Если последние не могут быть использованы, применяются индивидуальные критерии.

Важно, что именно применяемые методики позволяют разграничить отдельные виды оценок:

• кадастровую;
• инвентаризационную;
• независимую.

Так, инвентаризационные расчеты учитывают лишь технические характеристики, поэтому результат всегда ниже рыночной цены.

Независимая оценка позволяет индивидуально подойти к определению стоимости каждого объекта: состояние, расположение, выгода от продажи зачастую повышают его рыночную цену.

Кадастровая же стоимость близка к рыночной, однако не должна превышать ее.

Эксперты госоценки пользуются различными методиками, изучают данные рынка с учетом рейтинга территорий, и разрабатывают удельный показатель. На основании этого рассчитывается усредненная цена всей аналогичной недвижимости одной группы. Например, квадратный метр всех 2-комнатных квартир 3-го этажа кирпичного дома в центральном районе стоит одинаково.

В общем показателе оценка учитывает следующие свойства объекта (на примере жилого помещения):

• жилую и общую площадь;
• год постройки дома;
• материалы, из которых построено здание;
• этажность и планировку квартиры;
• обустроенность придомовой территории и наличие парковочных мест;
• расположение дома: центр, отдаленные районы;
• близость к транспортным развязкам;
• сопутствующую инфраструктуру.

Понятие кадастровой стоимости объекта недвижимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – единица учёта земель и возведённых на них капитальных строений, которая устанавливает цену объекта с учётом его параметров и характеристик.

Устанавливается на основании Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ. Без установления таковой объект не приобретает юридических полномочий. Она позволяет собственнику ориентироваться в установлении рыночной цены при проведении имущественной сделки.

Рыночная цена приблизительно на 30% выше кадастровой стоимости объекта, без учёта дополнительных характеристик, включающих в себя отделку помещения или внешнего фасада дома (здания).

На основании кадастровой стоимости устанавливается сумма имущественного и земельного налога, для физических и юридических лиц.

Определение этого параметра объекта недвижимости производится в результате деятельности уполномоченной комиссии, состоящей из компетентных оценщиков. Комиссия создаётся особым распоряжением местной администрацией, с обнародованием данных сведений в СМИ и на портале Росреестра. Так же сведения о кадастровых кварталах, подлежащих оценке передаются в вышестоящие административные инстанции и подлежат особому учёту.

Оценку земель проводят приблизительно один раз в 5 лет. Тот же регламент предусмотрен для зданий и сооружений. В число оценивающихся объектов включают все земли, участвующие в обороте, а так же строения, признанные пригодными для использования по целевому назначению.