Разбираем вопрос — как оформить аренду земли под ИЖС у администрации

Разновидности аукционов

Аукционные торги по земельным участкам дают возможность гражданам и организациям:

• стать собственниками наделов;
• получить землю в аренду.

Этот способ покупки имеет одну существенную особенность. Заключается она в том, что стоимость государственной или муниципальной земли более выгодна для покупателя, чем рыночная цена аналогичного объекта.

Аукционы по продаже

Основные критерии разделения аукционов на виды – круг участников и способ проведения. Если говорить о первом типе, торги по продаже права собственности земельных участков бывают следующих видов:

1. Открытые. Ограничения в отношении численности участников либо их категории не накладываются. Предложение о проведении мероприятия распространяется на всех потенциальных претендентов и находится в общем доступе.
2. Закрытые. Этот вариант предусматривает ограничения как по численности, так и по характеристикам участников. Например, если планируются торги по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, от иностранных граждан заявки не принимаются.

Эксперты считают, что открытая форма проведения аукционов наиболее предпочтительна. Она справедлива, поскольку наделяет всех претендентов равными правами.

Участники торгов должны учитывать одно требование: на продажу выставляются только наделы, поставленные на кадастровый учет и, соответственно, имеющие номер по кадастру.

Аукционы по аренде

Торги по аренде земельных участков организуют органы местной власти. Преимущество таких наделов состоит в том, что пользователи могут подключиться ко всем инженерным коммуникациям, в том числе к электричеству и газоснабжению.

К претенденту предъявляются определенные требования: он должен продемонстрировать серьезность своих намерений по участию в торгах и быть платежеспособным.

Размер задатка для участия в аукционе по аренде земельного участка составляет не менее 20% от начальной величины арендной платы (). Согласно этому же документу, организаторы мероприятия имеют право установить так называемый “шаг” аукциона. Участники торгов должны учитывать этот финансовый аспект торгов.

Соискателю также следует понимать, что значит ежегодная арендная плата за земельный участок на аукционе и как она устанавливается.  Ранее размер определялся на основании:

• результатов торгов, которые проводились в форме аукционов;
• ставок арендной платы, либо утвержденных Минэкономразвития РФ правилах ее расчета;
• кадастровой стоимости конкретного надела;
• рыночной стоимости земельного участка, значение которой определялось с учетом норм законодательства об оценочной деятельности.

Начиная с 2015-го года арендная плата устанавливается исключительно по результатам торгов.

Аукционы земель под ИЖС

Аукцион земельных участков под ИЖС проводится на общих основаниях. Однако при выборе надела необходимо учитывать, что построить частный дом там, где захочется, нельзя.

Каждый участок земли характеризуется видом разрешенного использования. Отражено это, как правило, в генплане застройки территории, где находится земля.

На аукционе можно получить в распоряжение и муниципальную землю

Однако следует принимать во внимание один нюанс. С июня 2015 года городские торги по продаже проводятся в отношении наделов, непосредственно прилегающим к границам крупного населенного пункта, но не в его пределах

На законодательном уровне допускаются аукционы исключительно по аренде городской земли. Причем инициировать данное мероприятие, как и в других случаях, может претендент на надел.

Способы получения аренды

Чтобы получить у администрации разрешение на аренду земельного участка, можно воспользоваться несколькими способами. В основном, их 3.

Получение кадастрового участка после аукциона

На сайтах муниципалитетов и в прессе периодически публикуются сведения о проведении аукционов на право аренды кадастровых земельных участков. Необходимо осмотреть выбранную территорию и подать заявку на своё участие.

Далее процедура не отличается от обычных торговых аукционов: побеждает тот, кто предложит лучшие условия. И главное – самую высокую арендную плату.

Заявки на участие в аукционе обычно прекращаются за пять дней до начала торгов. А вообще вся процедура принятия заявок может затянуться до месяца и больше, следует быть к этому готовым.

Получение без аукциона

На это право имеют определённые категории граждан:

• молодые семьи – под эту категорию попадают семьи, где каждому члену не исполнилось 34 года;
• инвалиды любой категории;
• пенсионеры;
• военнослужащие и ветераны боевых действий;
• Герои России и другие льготные категории, определённые в данном административном образовании.

Законодательно определён и список государственных программ по переселению:

• для поселенцев с Крайнего Севера;
• для жителей Крыма;
• по программам Дальневосточный, Ленинградский и Костромской гектар;
• для вступивших в государственный проект Родовое поместье.

Для оформления такой аренды достаточно подать в муниципалитет заявку и документ, подтверждающий право на льготы. Вас поставят в очередь на получение участков или сразу предоставят землю в аренду после рассмотрения заявления.

Получение участка, не внесённого в кадастровый список

Можно найти и такие территории, чаще они расположены далеко от муниципалитетов, но зато и площадь таких участков может быть значительной.

Здесь следует провести следующий порядок действий:

• убедиться, что участок не внесён в кадастровый список;
• провести его межевание;
• оформить участок в кадастровый учёт.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Если не найдётся других претендентов, аренда может быть вам обеспечена. Правда, межевание придётся перед этим оплатить.

Сроки аренды

Сроки аренды делятся на два типа:

Краткосрочная аренда — до 5 лет. Такой вариант подходит для строительства объектов недвижимости, временных сооружений, проведения реконструкционных работ.

Если в договоре аренды не указаны временные рамки, срок автоматически считается неопределенным.

Если арендатор желает пользоваться участком менее одного года, то процедура не подлежит государственной регистрации. Во всех остальных случаях сделка проходит через Росреестр.

Благоустройство придомовой территории многоквартирного дома может проводится ТСЖ. Оплата коммунальных услуг через интернет — самый удобный способ. Пошаговая инструкция представлена здесь. Субаренда аренды земельного участка позволяет начать собственный бизнес с партнером. Как заключить договор субаренды, можно узнать из нашей статьи.

Шаг №2 — Уточняем условия выкупа у арендодателя

Проконсультироваться можно и у местных земельных юристов, но лучше сначала посетить местную администрацию, которая выдала участок в аренду. Она прописана в договоре аренды или соглашении уступки прав. Например, в Московской области таким органом является Комитет управления муниципальным имуществом района (КУМИ).

Сотруднику администрации нужно предоставить договор аренды/соглашение об уступке и подробно рассказать о своей ситуации. Сотрудник расскажет об условиях выкупа, стоимости, соответствует ли участок требованиям по площади. Обычно рассказывают о требованиях к жилому дому в общих чертах, но расспросить все равно стоит об этом.

Порядок действий при аренде земли под ИЖС у государства

Взять в аренду земельный участок, пройдя определенную бюрократическую процедуру. От лица, желающего арендовать участок, требуется подать в администрацию по месту расположения интересующего участка заявление. В ходе рассмотрения заявления администрация выясняет, не занят ли участок, после чего примет решение о возможности или не возможности проведения торгов.

В случае назначения торгов срок их проведения зависит от двух факторов:

• Наличия второго лица, который пожелал получить землю в аренду под ИЖС;
• Реакции местного населения на объявление в СМИ и на сайте о назначении аукциона.

Обращаясь в администрацию с заявлением определенной формы о проведении торгов, гражданин также должен подать:

• Акт выбора надела с проектом его границ (предварительно заказывается в администрации);
• Согласование на возведение жилой застройки (предварительно получается в администрации).

Договор аренды земельного участка с муниципалитетом

Правами владения и пользования участком арендатор наделяется только после подписания соответствующего договора.

Договор аренды включает в себя:

• Персональные данные сторон соглашения: арендатора (физического или юридического лица)  и арендодателя (администрация города).
• Информация о предмете договора – земельном наделе – размеры участка, технический план участка, расположение, назначение, цель использования выделенной территории, кадастровый номер.
• Срок аренды. По закону он может быть от 3 до 49 лет.
• Порядок расчетов по договору, с указанием сроков и установленной суммы платежа.
• Ответственность и обязанности каждой стороны.
• Условия изменения и расторжения данного соглашения.
• Реквизиты сторон и контактная информация.

Для регистрации сделки в отделение Росреестра необходимо предоставить заявление о регистрации от двух сторон, один экземпляр соглашения об аренде, документ, удостоверяющий личность арендатора, кадастровый паспорт объекта недвижимости, план межевания, документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Аукцион

В зависимости от того, кто является инициирующей стороной аукциона, различается порядок действий. Если было подано заявление, то в течение 60 дней с момента подачи администрация назначает день проведения мероприятия. За месяц до проведения торгов должно быть опубликовано извещение о планирующемся мероприятии. Для участия все необходимые документы должны быть предоставлены, а также вносится залог, который подтверждается квитанцией. Первоначальная ставка — 0,3 – 2% кадастровой стоимости надела, а шаг изменения цены равен 0,1 – 0,5 %.

Если заявитель получает отказ, то ему должно прийти уведомление на почту с детальным объяснением причин. Решение можно оспорить в судебной инстанции.

Аренда государственной земли без торгов

В ст. 39.6 Земельного кодекса РФ прописываются случаи, когда государственная земля предоставляется в аренду без аукциона:

• если участок предоставляется юридическому лицу согласно указу/распоряжения Президента РФ;
• если земля дается юридическому лицу согласно распоряжению Правительства РФ с целью размещения объектов социального и культурного назначения, для реализации инвестиционных проектов, установленных Правительством РФ;
• если необходимо выполнить международные обязательства РФ;
• если целью аренды земли является размещение на ней объектов электро–, газо–, тепло и водоснабжения, нефтепроводов, связи;
• если физическое или юридическое лицо взяло участок для освоения территории и этот участок ранее использовался этим лицом;
• если участок дается огородническому или садоводческому некоммерческому товариществу.

Если гражданин или юридическое лицо, которое уже арендовало государственную землю, хочет заключить новый договор аренды без аукциона, то государство предоставит ему такое право в случае, если:

• участок был предоставлен арендатору без проведения торгов;
• если участок был предоставлен на аукционе для ведения садоводства.

Дополнительные особенности

Если гражданин хочет перевести в собственность земельный участок, рекомендуется учесть его предназначение. Это отразится на возможности выполнения процедуры.

Земля предоставлялась под ИЖС

Если нужно перевести в собственность участок под ИЖС, администрация одобрит заявку в случае нахождения на территории капитального жилого дома. Необходимо оформить его в собственность. Устанавливается и ряд ограничений. На участке не должно быть больше одного жилого дома. Недопустимо возведение строений, превышающих 3 этажа.

Если постройка не соответствует требованиям, можно попытаться согласовать ее, обратившись в местную администрацию. Туда направляется заранее подготовленный проект. Строение должно быть капитальным. Необходимо наличие прочной связи с землей и невозможность демонтажа или сборки без несоразмерного ущерба и изменения основных характеристик строения.

Необходимо наличие регистрации в регионе предоставления участка. Продолжительность должна составлять минимум 5 лет на момент подачи заявления. Претендовать на получение имущества имеют право специалисты, приехавшие на работу в сельскую местность

Важно наличие бессрочного трудового договора с местной администрацией

В вышеуказанных ситуациях договор аренды оформляется на 3 года. В течение этого периода необходимо построить недвижимость и ввести ее в эксплуатацию. Затем производится переоформление.

Принимать решение о передаче имущества в собственность будет местная администрация. Получив бумаги на дом, потребуется подать заявление. Если нужно выкупить участок в аренде, цена устанавливается на уровне 2,5% от кадастровой стоимости. Это выгодная сделка. Если выполняется первичное обращение, недвижимость предоставят бесплатно.

Участок предназначен для ведения ЛПХ

В категорию включают участки, предназначенные для ведения приусадебного хозяйства. Допустимо возведение жилого дома, бытовых зданий и иных построек. Строительство не требует предварительного согласования. Дом удастся зарегистрировать. Лицо сможет проживать в нем на постоянной основе. Если земля выделена под ЛПХ, жилые здания должны занимать не более 10% от площади участка.

Сегодня допустимо получение земли под ЛПХ в собственность без проведения аукциона. Цена зависит от кадастровой стоимости. Получить участок имеют право физические и юридические лица. Необходимо выполнение следующих условий:

• договор аренды заключен минимум на 3 года;
• заявление было передано в администрацию до истечения срока действия аренды;
• арендатор не допускал нарушения условий договора.

В ряде регионов фермеры могут получить землю под ЛПХ бесплатно. Норма действует в Псковской, Сахалинской и Саратовской областях.

Арендуемый надел входит в состав СНТ или ДНТ

Право на перевод земли в собственность предоставляется, если на участке присутствует хозпостройка, баня или дача. Строение должно быть оформлено официально.

Если лицо состоит в огородническом, дачном или садовом кооперативе, до 1 марта 2026 года можно воспользоваться так называемой дачной амнистией. Способ упрощает оформление земли сельхозназначения. Капитальное строение на земле СНТ или ДНТ возвести нельзя. Накладывается ограничение на высоту заборов, габариты дома и используемые материалы. Если участок предназначен для огородничества, возведение построек недопустимо.

Гражданин или компания используют землю сельхозназначения

Право на выкуп земли сельхозназначения возникает, если арендатор использовал ее в течение от трех лет по целевому назначению. Потребность в возведении зданий отсутствует. Воспользоваться правом могут физические или юридические лица.

В течение установленного периода нужно использовать участок полностью. Если лицо обрабатывает лишь часть площади, свойства оставшейся земли будут ухудшаться. В этом случае участок изымут. Перевести недвижимость в собственность не удастся.

Если вам нужна индивидуальная консультация, обратитесь к нашему юристу по земельным вопросам.

Видео:

Можно ли построить частный жилой дом на арендованном наделе земли

Стороны сделки определяют целевое назначение используемого надела, четко фиксируя этот параметр в арендном соглашении. Чтобы возвести частный дом на земле, предоставленной во временное пользование, нужно заблаговременно позаботиться о соответствии этого намерения целевому назначению участка. Если такого соответствия нет, условия арендной сделки надлежащим образом корректируются. Зачастую такие поправки оформляются дополнительным соглашением к базовому договору аренды.

Помимо этого, можно построить частное домовладение с последующим выкупом у администрации муниципалитета соответствующего земельного надела. Данную опцию рекомендуется заранее оговорить в заключаемом арендном соглашении.

Как установлено статьей 608 ГК, арендодателем выступает законный собственник земельного надела. Таким образом, чтобы на условиях аренды получить надел под ИЖС, нужно обеспечить соблюдение следующих требований:

1. Заручиться письменным разрешением арендодателя, то есть законного хозяина этой территории.
2. Сама земля при этом не должна относиться к территориям, запрещенным для аренды и ИЖС. Например, законодательством не разрешается строительство частного дома на землях, оборотоспособность которых имеет ограничения в соответствии со статьей 27 ЗК. В отношении аренды таких наделов также существуют ограничения и запреты. Речь идет о санитарных, промышленных или заповедных зонах, территориях лесного и водного фонда, а также других участках, не предназначенных для аренды и застройки.
3. Для надела, арендуемого с целью ИЖС, должно быть проведено межевание с разработкой межевого плана (статья 22 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015). Его необходимо осуществить до оформления надлежащего арендного соглашения. Таким образом, стороны должны заранее позаботиться о наличии кадастрового плана данной территории. При этом границы арендованного участка должны быть четко определены.
4. На территории, арендованной физлицом с целью ИЖС, разрешается строить исключительно частное домовладение. При этом возведенный объект должен быть обособленным, то есть представлять собой отдельную конструкцию. В нём может проживать только одна семья, состоящая из лиц, связанных друг с другом узами родства или брака. Построенный дом должен быть пригодным для проживания людей.
5. Высота индивидуального жилого строения – максимум 3 этажа, но не более 20 метров (с учетом цокольных, мансардных этажей, находящихся выше уровня земли), что оговорено пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК).

Можно ли выкупить арендованную землю

Ещё один нюанс – возможность выкупа земельного надела, пребывающего в аренде. Такая опция регламентирована и подразумевается статьей 624 Гражданского кодекса РФ (ГК):

1. Выкуп земли арендатором может предусматриваться арендным соглашением или конкретным законом.
2. Арендатор может стать собственником полученного надела как до завершения срока аренды, так и по факту истечения этого срока, если полностью внесет оговоренную выкупную цену.
3. Соответствующее условие должно быть прописано в арендном договоре. Если данное условие отсутствует, стороны вправе оформить его дополнительным соглашением. При этом ранее уплаченная арендная плата может быть зачтена в назначенную выкупную цену.
4. В некоторых случаях может устанавливаться законодательный запрет на выкуп земли арендатором.

Чтобы законно перевести в свою личную собственность надел, арендованный у муниципалитета или государства, землепользователь должен учитывать основания, определенные главой 5.1 ЗК (статьи 39.1 – 39.20).

Можно ли выкупить арендованную землю

Несомненно, временное пользование предоставляет ряд преимуществ, но право собственности наделяет лицо более широкими полномочиями. Забрать имущество у собственника гораздо сложнее, он может продать такую землю, без проблем сдать её в последующую аренду и распорядиться так, как посчитает нужным.

Поэтому арендаторы часто интересуются, можно ли выкупить надел, взятый у администрации во временное пользование.

Такая возможность имеется в следующих случаях:

• участок был выставлен на продажу. В таком случае пользователь получит преимущественное право на выкуп по отношению к другим лицам;
• земля выдавалась для целей ведения личного хозяйства или индивидуального жилищного строительства. В таком случае, по окончании срока действия договора, пользователь может или перезаключить аренду на новый срок, или выкупить надел.

Есть множество участков, которые ранее выдавались на основании договора долгосрочной аренды. Если сейчас на них располагаются жилые дома и иные постройки, граждане имеют возможность приватизировать их или выкупить, если ранее уже воспользовались своим правом на приватизацию.

Поиск участка

Поиск участка стоит начинать с оценки действующих предложений участков. По обращению в районную управу заявителю предоставят перечень земель, которые лицо вправе арендовать. Продвинутым пользователям интернет-сети может подойти вариант поиска через сайт Росреестра посредством карты местности с масштабом 1:500.

Действия на сайте будут выглядеть следующим образом:

• Выбор раздела «управление картой»;
• Выбор пункта «кадастровое деление и земельные участки».

После такой выборки откроется схема, с площадями, поставленными на учет.

Смотреть нужно на участки карты, где отсутствуют квадраты с кадастровым номером.

В основе критериев оценки стоит брать имеющуюся инфраструктуру: наличие объектов торговли, детских дошкольных учреждений, школ и прочее, включая транспортную сеть.

Немаловажное значение при выборе имеет и факт подведение к территории участка коммуникаций (газ, свет, вода). Рассчитывать на бесплатное получение в аренду участка не стоит

Стоимость аренды земли у государства под строительство

Многих потенциальных арендаторов интересует вопрос: сколько стоит взять в аренду землю у государства? Мы постараемся дать необходимую информацию.

Ценовая политика варьируется в зависимости от местоположения, климатических условий и целевого направления, но с уверенностью можно сказать то, что начальная стоимость аренды на торгах, не должна превышать 1 % от кадастровой оценки, окончательная плата устанавливается по результату торгов (ст. 39.7 ЗК РФ).

Найм земли у государства значительно дешевле рыночной стоимости, при этом, большую привлекательность имеет тот факт, что исключены случаи мошенничества в виде «повторной» продажи или аренды земельного участка.

Стоимость получаемого без торгов надела, устанавливается арендодателем и оговаривается при заключении договора.

Вывод

Подводя итог, хочется сказать, что арендовать земельный участок для ИЖС задаче не только выполнимая, но и не такая трудная. В большинстве случаев результат гарантирован. Причем если не получилось с каким-то одним участком, то обязательно получится с иным.

Как уже говорилось в начале статьи, главными преимуществами арендования у администрации является то, что это намного дешевле рыночной цены, а также безопасно, поскольку сделка проходит с государством.

Что такое земельный участок простыми словами и почему не все земельные участки удается газифицировать, вы можете узнать здесь