Какие действия с земельным участком без межевания можно производить?

Плюсы и минусы

К положительным сторонам приобретения участка без межевания можно отнести следующие:

Меньшая стоимость	Владельцы намеренно занижают стоимость недвижимости, чтобы быстрее продать ее. Как правило, разница и составляет ту сумму, которую требуется потратить на проведение работ по межеванию, а также материальная компенсация за трату времени и сил.
Возможность реализации ЗУ в полной мере	На данный момент отсутствуют какие-либо ограничения на продажу или покупку недвижимости без межевания, если отсутствуют конфликтные ситуации с соседями.
Более простая процедура оформления	Пакет документов исключает данные о границах участка.

К минусам относятся:

• всевозможные риски, связанные с меньшей реальной площадью, чем заявлено в документах;
• возможные конфликтные ситуации с соседями и государственными органами при несоответствии данных;
• траты из личных сбережений на проведение процедуры межевания;
• необходимость прохождения процедуры в 2022 году в обязательном порядке.

Оценка земельного участка

производится кадастровым инженером.

Возможна ли купля продажа земельного участка по доверенности — мы расскажем в этой статье.

Нужно ли согласие супругов на продажу земельного участка — читайте далее.

Случаи, когда сделку без межевания не провести

Есть случаи, когда не стоит наделяться обойтись без определения границ.

5 случаев, когда межевание необходимо:

1. Предметом сделки является земельный надел с границам, очерченными только на бумаге. В действительность площадь не определялась.
2. Отсутствует возможность определить границы участка без специальных приспособлений. Например, с одной стороны имеются естественные ограждения, а с другой располагается соседский дом.
3. Реальная площадь имеет расхождения со сведениями, указанными в документации. В интересах владельца будет провести межевание и точно узнать свои границы.
4. Дробление участка на несколько частей. Например, наследники делят общую землю на несколько отдельных участков. Услуги геодезиста понадобятся при слиянии наделов.
5. Соседи недовольны, считают, что вы захватили их площадь.

Продажа без межевания

Перед выставлением дачного участка на продажу, его требуется оформить в собственность. Получив свидетельство, подтверждающее право владения недвижимостью, собственник может реализовать надел без межевания.

Подготовка документов

Для продажи земли без привлечения кадастрового инженера требуется:

• соглашение о купле-продаже;
• заявление обеих сторон;
• документация, подтверждающая право владения наделом;
• выписка из кадастрового реестра;
• согласие супруга на сделку, заверенное у нотариуса;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Если межевание не проводилось, ставится соответствующая отметка в кадастровом паспорте.

Возможные трудности

В едином реестре недвижимости находится множество территорий, не прошедших процедуру межевания для установления границ. Это садовые земли, зарегистрированные по упрощенной схеме. На них есть документация, выданная в Кадастровом бюро, с указанием технических характеристик. Такие земли допускаются к продаже.

Перед проведением сделки купли-продажи межевание проводится в обязательном порядке, если на землю не оформлено право собственности. Так бывает с дачными наделами, находящимися в пользовании.

Для реализации или передачи в дар такой недвижимости требуется прохождение регистрации объекта недвижимости. Процедура включает в себя проведение разграничения надела.

Продажа земельной доли

Долю недвижимого имущества реализовать без разграничения невозможно по ряду причин:

• для продажи земли необходимо быть собственником;
• право на использование надела регистрируется после межевания;
• для выделения доли требуется межевой план, устанавливающий точные координаты границ участка и всех его долей.

При продаже части земли приоритетное право покупки получают дольщики. О реализации недвижимости продавец обязан уведомить других собственников в письменной форме с обозначением стоимости и условий сделки.

Регистрация сделки

Завершением сделки по купле-продаже становится регистрация соглашения в госучреждении. После постановки на учет право владения и распоряжения землей переходит новому собственнику.

Участок без межевания регистрируется по упрощенной схеме и состоит из ряда этапов:

• посещение Кадастрового бюро с выпиской из муниципалитета о предоставлении земли в частное пользование;
• оформление заявки на выдачу кадастрового паспорта;
• подготовка предварительного договора и авансовая оплата;
• подписание основного соглашения и проведение итогового расчета;
• регистрация договора в Росреестре.

Особенности проведения сделки с земельным наделом без межевания

Ранее не приходилось говорить о том, чтобы совершить сделки с наделом без межевания. Но с 2007 года ситуация изменилась. Закон допускает такую возможность. Действуйте по упрощенной схеме. Воспользуйтесь «дачной амнистией», чтобы оформить документацию на ваш надел.

Достоинства и недостатки оформления земельного надела без определения границ:

1. Уменьшение расходов. За услуги кадастровых инженеров придется заплатить порядка двадцати тысяч рублей. Если не определять границы, издержки существенно уменьшатся.
2. Ускорение процедуры. Работа кадастровых инженеров требует времени. Если вы сразу заключите сделку, не дожидаясь определения границ, продажа пойдет быстрее.
3. Получение прав на свободное распоряжение землей. На вопрос: можно ли продать или обменять участок без определения границ, закон дает положительный ответ.
4. Отсутствие возможности использовать землю в качестве залога или приобретать в кредит. Упрощенная схема таких сделок совершать не позволит.
5. Покупатель рискует, приобретая землю без четко очерченных границ. Если площадь окажется меньше, чем заявлено в договоре, у продавца не возникнет обязанности компенсировать разницу в цене.

Возможны ли сделки с землей без межевания в 2020 году

• Полная независимость. Хозяин земли может ощутить себя по-настоящему хозяином, он сможет распоряжаться участком по своему усмотрению без разрешения совладельцев.
• Защищенность. На отмежеванный участок земли никто не сможет покуситься.
• Территория полностью защищена от чужих притязаний.
• Узаконивание присвоенной территории. По закону, владелец участка может увеличить свою территорию на 10% за счет ничейной земли. Это не будет считаться самовольным захватом, а всего лишь уточнением границ и корректировкой площади участка. Правда, с увеличением размера участка увеличатся и расходы на его содержание – но это уже другая история.
• Межевание бывает полезно провести для обеспечения собственной безопасности, например, если в населенном пункте начинается массовое строительство и отчуждение земли.
• Без документов на руках гражданин не будете являться собственником земли, даже если прожил на ней множество лет. Не будет являться аргументом и дарение, наследование земли.

Исключительные случаи

Ошибки межевания и смена собственника

Статистические данные свидетельствуют о том, что только 60 % земельных участков оформлены с чётким определением границ, с кадастровом паспортом. Более 1,5 миллиона планов ЗУ содержат погрешности в сведениях о координатах точек и границ. К распространённым ошибкам относятся: пересечение, накладки, смещение межей. Нередки случаи самовольного захвата неуказанных в земельном плане соток. Случаются кадастровые ошибки. С целью создания достоверной системной электронной базы Росреестра с кадастровыми картами продажа земельного участка без межевания с 2022 года запрещена.

Затем в силу вступил новый Федеральный закон № 218 от 13 июля 2022 года. В статье 26 подробно перечислены причины, по которым сделки с землей приостанавливаются. Обязательное межевание в списке причин не указано, что означает: продавать такие наделы можно, единственное условие – участок должен быть поставлен на кадастровый учет.

Юридические аспекты сделки

Процедура по сделкам с ЗУ (со строением, без него) упрощается, если права собственности внесены в базу данных Единого государственного реестра недвижимости. Факт регистрации свидетельствует, что объект был поставлен на кадастровый учёт.

При оформлении новых территорий, активности в пользовании и планируемой перспективе их реализации, процедуру межевания лучше не затягивать. Когда право на землю оформлено в установленном законодательством порядке, а продажа его не предвидится, межевые работы можно отложить до времени, когда в этом возникнет необходимость.

Сегодня в едином реестре прав находится множество территорий, не прошедших этап разграничения при помощи межевания. Это касается садовых наделов, зарегистрированных по упрощенной схеме по «дачной амнистии». На них имеются кадастровая документация с указанием их характеристик с указанием того, что у них нет границ. И они разрешены к продажи.

Плюсы осуществления сделки с землей без проведения межевых работ

Кроме того, невозможно будет без межевания реализовать долю территории для сельскохозяйственных работ. Для осуществления сделки собственнику понадобится произвести выдел доли, используя межевание. После такой процедуры владелец сможет продать его третьему лицу, если местный муниципалитет не изъявит желание в срок до 30 дней выкупить такой объект.

Это процесс определения границ территории, которой вы владеете, на ней находится дом. Процедурой занимается кадастровый инженер из компании, которая проводит геодезические измерения. С помощью GPS-аппаратуры он составляет план усадьбы, определяет фактические границы и документирует их, вносит в кадастр. Кадастр – это реестр для информации об объектах, ведется для исчисления налогов.

Главные условия процедуры

Важным пунктом считается составление всех документам по межеванию. Это позволит избежать неприятных последствий, а ответственность за неверное измерение или случайное наложение объектов друг на друга ляжет непосредственно на исполнителей.

Форма межевого плана:

Куда стоит обращаться

Обращаться насчет межевания следует в строительную или геодезическую фирму. Некоторые агентства недвижимости, реализующие участки, также могут предоставлять своих специалистов.

Кроме этого, геодезистов можно пригласить из БТИ. Государственная организация внушает намного больше доверия, но при этом придется подождать некоторое время, если на проведение процедур имеется очередь.

Каков порядок

Процедура межевания предусматривает следующий порядок действий:

• обращение с заявлением в соответствующую организацию – собственник участка может составить договор на проведение работ по межеванию, а также обратиться в государственные органы с заявлением о самостоятельном проведении процедуры (возможно только при наличии необходимо образования);
• специалисты в указанное время приступают к работам;
• заключение о проведенных действиях предоставляется заявителю в качестве межевого плана;
• владелец участка с полученной технической документацией обращается в регистрационные органы.

Доступные действия

При отсутствии возможности, средств, а иногда и желания для проведения процедуры межевания собственник может свободно его реализовать.

К доступным действиям с участками без межи относятся:

• продажа;
• сдача в аренду;
• дарение;
• обмен;
• переход по наследству.

Исключительные случаи

Осуществляются сделки и при отсутствии кадастрового паспорта на ЗУ, когда на наделы существуют только государственные акты старого образца (до 1993 года), без указания меж участка. В этом случае оформляется кадастровый паспорт в Госгеокадастре.

Если земля пребывает в совместной собственности, то каждый из субъектов владеет частью. Выделение, межевание отдельных долей не требуется. Регистрируется, присваивается кадастровый номер объекту в целом. К примеру, в общей собственности находится ЗУ с садом.

Процедура по сделкам с ЗУ (со строением, без него) упрощается, если права собственности внесены в базу данных Единого государственного реестра недвижимости. Факт регистрации свидетельствует, что объект был поставлен на кадастровый учёт.

Тогда для нотариального оформления договора понадобятся:

• договор купли-продажи, составленный нотариусом;
• справка об оплате государственной пошлины;
• на сделке должны присутствовать продавец и покупатель с документами, удостоверяющими личность.

Какие неприятности могут возникнуть, если продать ЗУ без межевания?

Основные, в такой ситуации проблемы могут возникнуть у того, кто продает ЗУ. Самой распространенной неприятностью в данной ситуации является возникновение споров с соседями относительно границ и площади ЗУ. Серьезнее будет проблема в случае существования подобных споров и ранее.

Именно по этой причине, чтобы оградить себя от разбирательств в суде, следует провести процедуру межевания.

Если план границ оформлен верно, он выступает в качестве официального документа с наличием законной силы.

Также, покупая ЗУ без межевания, покупатель может получить не ту землю, о приобретении которой был договор, а другой ЗУ, что был переоформлен продавцом.

Важно, чтобы границы покупаемого участка были точно определены. Если, например, на нем планируется строительство, нарушение красной линии застройки потребует перенесения фундаментных границ на нужное расстояние

Неприятным последствием является также наложение границ, особенно если новым сособственником уже начато использование приобретенной земли.

При намерении осуществления с ЗУ без межевания куплю-продажу, у его собственника могут возникнуть серьезные проблемы, требующие административного и судебного разбирательства, которые можно разрешить только путем межевания. Нужно учитывать также, что цена на данную услугу с каждым годом растет.

Действие «дачной амнистии» на землю, не оформленную до 1998 года

• Собрать документацию, подтверждающие, что вы являетесь законным владельцем. Нужен договор, подтверждающий приобретение, дарение получение надела по наследству или другой документ на участок.
• Обратиться с документами в кадастровую палату. Заполнить заявление на получение кадастрового паспорта.
• Получить кадастровый паспорт.

Нужно узнать, какой разрешенный вид использования имеет участок. Уточните в вашем заявлении кадастровый номер.

Обратиться к специалистам территориального подразделения Росреестра для регистрации права владения. Если с документами все в порядке, вы сможете подтвердить законность владения через тридцать дней. В случае, если бумаги оформлены некорректно или не хватает документации, регистрацию могут приостановить.

Ошибки при проведении межевания

Какие ошибки могут быть допущены при проведении межевания?

Рассмотрим, какие типичные ошибки допускаются при проведении межевания.

Одной из распространенных ошибок при межевании является несоответствие границ участка.

То есть владелец фактически пользуется одной площадью, а в реестре или кадастровых документах установлена большая или меньшая площадь.

Следующая ошибка – это наложение границ соседних участков друг на друга. В данном случае в документах указываются их границы таким образом, что часть площади находится в пользовании или владении нескольких собственников соседних земельных наделов.

Последняя ошибка заключается в том, что при проведении межевания, изначально специалистами были неверно определены границы земли.

Такое часто случается при проведении замеров на той земле, которая была передана в собственность или пользование до появления нормативных актов, которые регулируют порядок пользования и владения землей.

Конечно же, допущенные ошибки могут повлечь за собой нарушение права собственности, но исправляются они легко. Для этого достаточно вызвать инженера землеустроителя, который имеет государственный сертификат либо работает в геокадастре и обязать его провести повторное межевание с составлением соответствующего заключения.

Такое заключение будет являться основанием для внесения изменений в кадастровую документацию.

Стоимость межевания земельного участка

Средняя стоимость межевания земельного участка на 2021 год составляет от 15 000 до 25 000 рублей. Цена межевания земельного участка может отличаться по разным регионам страны. Каждая компания или индивидуальный предприниматель, предлагающие подобные услуги, самостоятельно оценивают свои услуги с учётом текущей ситуации на рынке, степени конкуренции, количества потенциальных клиентов, а также востребованности услуги среди населения. Все этапы оформления необходимой документации организация берёт на себя.

Конкретная стоимость услуг инженера также зависит от множества причин:

• объём и длительность проведения процедуры;
• временные ограничения на осуществление соответствующих мероприятий;
• удалённость объекта.

Если же по распоряжению представителя соответствующей организации проводится комплекс кадастровых работ в определённой области, а участок собственности физического лица целиком либо частично находится в этих границах, межевание земельного участка производится бесплатно.

Сроки уточнения границ земельного участка

Сроки составления кадастрового проекта зависят не только от конкретных характеристик объекта недвижимости, но и от наличия такого плана у собственников соседних территорий. Если необходимые бумаги отсутствуют, то возникает необходимость в оформлении акта согласования. В таком случае длительность всей процедуры составляет несколько недель.

Требуемый пакет документов для межевания земельного участка в 2020 году:

• заявление от собственника (единый образец не разработан, прошение принимается в свободной форме);
• документ, удостоверяющий личность собственника;
• в случае, если в организацию обращается доверенное собственником лицо, необходима доверенность, заверенная нотариусом;
• свидетельство о праве собственности, а также выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• кадастровая выписка, паспорт территории;
• паспорта на строения на участке или справка об их отсутствии.

Обращение

Для осуществления мероприятий по оценке территории необходимо заключить соответствующий договор с инженером или организацией, в которой он состоит.

Перед подписанием договора рекомендуется проверить:

• квалификацию специалиста, выполняющего замеры (он должен состоять в реестре кадастровых инженеров);
• опыт работы сотрудников организации и отзывы о них.

Недостаточная компетентность инженеров может привести к ошибкам в бумагах и дальнейшим вытекающим проблемам.

Чем грозит покупка земли без межевания

Закон не запрещает сделок с земельными участками, не прошедшими межевание. Но насколько они безопасны? Для продавца они содержат некоторые риски.

•  Потенциальные ссоры с соседями. Вполне может оказаться, что часть дома или гаража стоит на соседской земле. Сосед вполне может обратиться в муниципалитет и суд с требованием освободить свой участок. Размещение забора, огорода или сарая легко станет предметом спора и испортит мечту о приятном времени на даче.
•  Разделить или объединить такой участок с другим не получится. Закон не допускает таких действий с декларированными участками не стоящими на кадастровом учете. Это можно будет сделано после межевания, которое новому владельцу придется провести за свой счет. Так же невозможно поставить, снять или изменить данные в кадастровом реестре.
•  Налогообложение декларированного участка может оказаться больше чем то, что полагалось после определения границ и местоположения. Покупатель заинтересован в том, чтобы платить реальные суммы, особенно если они должны быть ниже. Однако, это плюс, когда сумма налога оказывается меньше положенной.

Для собственника немежеванный участок создает свои трудности. Его просто сложнее продать. Покупатели, логично не хотят покупать кота в мешке. Такой участок либо придется продать дешевле, либо долго и упорно ждать покупателя, готового рискнуть.

Итак, продать участок без межевания вполне возможно. Другое дело, надо ли это каждой из сторон. В интересах самого продавца провести процедуру до продажи и потом включить эти расходы в стоимость участка. Покупатель будет уверен в том участке, который приобретает.

Сколько стоит?

Прайс услуг невысок.

Цена различается в зависимости от выбранного варианта:

• бумажный вид. Для физических лиц это обойдется в 200 рублей, для юридических в 600;
• электронный вид. Такой формат обойдется дешевле. Для физ. Лиц – 150 рублей; для юридических – 300.

1. целевое назначение, площадь, расположение.
2. Схема участка, полученная при межевании.
3. Сведения об ограничениях.

Несмотря на то что по закону межевание считается необязательной процедурой, ее важность сохраняется. Многие сделки и операции по передачи земли без ее данных становятся недействительными или вовсе не доступными

Если есть неуверенность в правильности действий или нежелание заниматься сбором документов и другими нюансами оформления, можно воспользоваться услугами юридических фирм, которые за определенную сумму с удовольствием пройдут за вас все необходимые этапы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Межевание Арендованного Муниципального Земельного Участка

землеМЭР: ЕГРЗ. Государственный реестр земель кадастрового района. Раздел «Земельные участки» Ф.1. 1 1 ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК: 1.1 Кадастровый номер _____________________________ 1.2 Положение на ДКК К1 2 Лист ____ 3 Дополнительно введены формы: 1.1/С. «Состав земельного участка»; 1.2. «Сведения о правах»; 1.3. «Сведения о частях»; 1.4. «Сведения о базовых платежах за землю и оценке»; 1.6. «Специальные сведения»; 1.7. «План границ земельного участка»; 1.8. «Описание границ»; 1.9. «План границ части земельного участка» Общие сведения 4 Включен в состав земельного участка № _______________________________________ порядковый номер записи в Ф.1.1./С ____________________ 5 Предыдущие номера 44: :04-03-05:06 6 Наименование участка Землепользование 7 Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного: в границах участка за пределами участка 7.1 наименование ориентира _______________________________ ________________________________________________ 7.2 почтовый адрес ориентира _________________________________________, ________________________________________, дом ________ ( населенный пункт, тип, полное наименование) (адресная единица, тип, полное наименование) 7.3 участок находится примерно в________________ от ориентира по направлению на_________________________________ (величина и ед.изм.) (юг, юго-запад и т.д.) 8 Категория земель: 8.1 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 8.2 весь 8.3 ___________ 1\1 ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ ___________ 8.4 31.10.2022 Н.Н.Привалова 9 Разрешенное использование для эксплуатации административного здания и гаражей _______________________________________________________________________ 10 Основание КД 44: : 04 03 05 : 0006\ 13 (номер дела /номер документа по описи) 11 Фактическое использование /характер деятельности/ ____________________________________________________________________________ 12 Площадь 3901,95 кв.м (декларированная) 13 3711,53 кв.м (уточненная) 14 01.11.2022 М.К. Якухина (подпись) 15 ____________________________________ (подпись) 16 Последующие номера ____________________________________________________________________________________________________ 17 Подраздел открыт 31.10.2022 (Н.П. Привалова) Участок учтен 30.08.2022 (подпись) 18 Изменены строки__________________ предыдущего листа ______________________________________________________________ (номер строки) (подпись) 19 Лист аннулирован, взамен введен лист № _______ ____________________________________________________________________ (подпись) 21 Общее количество листов документов подраздела: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

tim: Добрый день! Нужна Ваша помощь! Ситуация следующая: Мы (юридическое лицо) заключили договор аренды земельного участка сроком на 5 лет. Собственником земельного участка является муниципальный район. В настоящее время ведутся работы по застройке арендованного участка индивидуальными домами. Генеральным планом застройки предусмотрено разделение арендованного участка на «мелкие» в количестве 50 шт. Планируется проведение землеустроительных работ по межеванию «большого» участка на «мелкие» в его составе для определения границ «мелких» участков, и в дальнейшем для упрощения процесса приватизации «мелких» земельных участков собственниками домов, на них расположеных. Вопрос: 1. Каким образом арендатор может провести межевание «большого» участка на «мелкие»? 2. Каким образом будут присвоены кадастровые номера «мелким» участкам? Индивидуально каждому или в составе «большого» участка? 3. Ликвидируется ли кадастровый номер «большого» участка в кадастровом учете? 4. Изменится ли предмет договора аренды «большого» земельного участка после постановки на кадастровый учет «мелких» земельных участков или нам нужно будет заключать отдельно договор аренды на каждый «мелкий» земельный участок?