Земли для ведения огородничества: плюсы и минусы, варианты использования

Рубрики

• Аренда
• Банковские программы
• Без рубрики
• БТИ
• Видео
• Военная ипотека
• ВТБ
• Выселение
• Гараж
• Дачная амнистия
• Долевое участие
• ЕГРН
• Жилищные условия
• Зарубежная недвижимость
• Затопление квартиры
• ИЖС
• Ипотека
• Ипотека на вторичное жилье
• Ипотека на загородный дом
• Ипотека на новостройку
• Ипотека по двум документам
• Ипотека с господдержкой
• Квартиросъемщик
• Квартплата
• Коммунальные платежи
• Недвижимость
• Перепланировка
• Переуступка
• Приватизация
• Продажа
• Промсвязьбанк
• Райффайзенбанк
• Расселение
• Регистрация граждан
• Рефинансирование
• Росбанк
• Россельхозбанк
• Сбербанк
• Семейная ипотека
• Статьи
• Субаренда
• ТСЖ

Перевод из одной категории в другую

Земли поселений – не единственная группа в общем перечне земляных ресурсов. Также по статье 7 Земельного Кодекса с учетом целевого предназначения выделяются еще такие группы:

• сельскохозяйственного предназначения,
• промышленности, транспорта, энергетики, площади для ведения оборонной, космической деятельности,
• земли под особенной охраной,
• земляные площади лесного фонда,
• площади водного фонда,
• земли запаса.

Иногда возникает необходимость перевести те или иные участки из категории в категорию. Такие действия строго регламентированы, выполняются по инструкции. Не всегда даже дается разрешение на такие переводы.

Но всегда существует много нюансов процедуры и даже преград для ее проведения.

Поэтому следует заранее знать назначение участка, до его покупки. Например, для перевода под поселения площадей особо охраняемых нужно получить заключение экологической экспертизы. А такая экспертиза проводится с учетом законодательства страны в области охраны окружающей среды.

Также простая процедура перевода земельных ресурсов из водного, лесного фонда, промышленного назначения.

Для того, чтобы перевести участок земли в категорию поселений из другой категории, нужно только изменить границы поселения.

https://youtube.com/watch?v=SzEpH69uNJw

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ). Они в основном используются сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, залежи, земли,занятыемноголетниминасаждениями(сады, виноградники и др.), имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья. К их числу относятся прежде всего сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний районный уровень.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости.

Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель. Этот фонд формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при добровольном отказе от земельного участка либо при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных федеральными законами. В него также включаются земельные участки, когда нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял земельный участок в наследство, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства на земельный участок.

В ЗК РФ предусматривается целевое использование земель сельскохозяйственного назначения. Они могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством.

Субъектами использования сельскохозяйственных земель признаются:

• граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
• хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;
• некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;
• казачьи общества;
• опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательные учреждения;
• общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Как быть с ранее заключенными договорами?

Перезаключать либо изменять существующие договоры не нужно. Они будут действовать до 1 января 2020 г., если стороны не предусмотрели меньший срок действия договора. После этой даты садоводы-индивидуалы начнут уплачивать не платежи по договору, а взносы на оплату имущества общего пользования. 

Отметим, что по действующему гражданскому законодательству односторонний отказ от исполнения договора недопустим. Поэтому если, например, садоводу-индивидуалу выгоднее платить взносы в соответствии с новым законом, чем с условиями договора, раньше прекратить его действие нельзя. Это возможно, только если право на односторонний отказ предусмотрено в договоре либо достигнуто соглашение между сторонами о прекращении его действия.

Особенности земель СНТ

Садовые товарищества формируются с целью облегчить решение задач по эксплуатации земли собственниками. Чаще всего, благодаря организации СНТ решаются вопросы по использованию общих объектов, проведения электричества.

На основании закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» для формирования СНТ передаются земли с/х назначения с основной целью применения, которая заключается в выращивании культурных растений и ведения сельскохозяйственной деятельности для удовлетворения потребностей собственника земли. При этом на территории таких хозяйств разрешено строить дома и иные технические и хозяйственные сооружения.

Получить регистрацию по месту жительства в садовом домике нельзя по закону. Если гражданину негде больше жить, то есть возможность через суд получить право зарегистрироваться в жилом доме, расположенном на участке земли в пределах СНТ.

Земли в СНТ подходят тем, кто планирует выращивание плодовых растений, с/х культур с временным проживанием в капитальном строении на территории участка. Преимущество таких земель заключается в их низкой стоимости в сравнении с территорией поселения. Стоимость обусловлена тем, что постоянно проживать в пределах таких территорий сложно, так как нет инфраструктуры и коммуникаций, которые присутствуют на территориях поселения.

Важнейшей особенностью земель в СНТ является то, что у собственников земли нет ограничения по времени, в течение которого необходимо возвести здание или заложить фундамент.

В каком случае можно строить жилье?

Земли сельскохозяйственного назначения – это понятие целевого назначения. В свою очередь такие земли делятся на территории:

• Предназначенные для пашни, сенокоса, питомника, пастбища и прочих нужд сельского хозяйства. Все, что их касается, регулируется федеральным законом № 101.
• Прочие для строительства гаражей, садов, огородов, дач, подсобного хозяйства, фермерства и животноводства.

На заметку. Каждый из этих территорий имеет виды разрешенного использования (ВРИ), проще говоря, для чего их можно использовать. Именно от этого определения зависит, можно ли строить жилой дом.

Подробнее о видах разрешенного использования и характеристике земель сельскохозяйственных назначений написано тут.

Строительство жилья разрешено на участках следующих ВРИ:

1. Размещение садовых и дачных домов. На таких участках можно построить дом не получая для этого разрешения властей. К тому же, не нужно подстраиваться под проект застройки или прочие ограничения. Есть одно «но» – такой дом юридически не будет жилым. Однако это можно исправить по суду, который по заключению специальной комиссии признает дом жилым. Кстати, можно приобрести участок с уже имеющимся жилым домом.

   Минусом является большая налоговая ставка, чем на участки для индивидуального жилого строительства (о налогообложении земель сельскохозяйственного назначения мы писали в этом материале). Существует такое положение «дачная амнистия», по которой можно достаточно просто оформить в собственность, как участок, так и жилье на нем. О нюансах использования таких земель для дачного строительства и других нужд можно узнать в отдельной статье.

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

2. Личное подсобное хозяйство с правом на строительство. Как правило, это большие площади для производства сельхозпродукции. К подобным землям относятся дома в сельской местности. На них может строиться жилой дом. Однако на участках за чертой населенного пункта может стоять запрет на строительство, там даже забор не всегда можно поставить.

   Чтобы построить дом в подсобном хозяйстве необходимо создать проект, согласовать его с различными организациями: пожарная служба, СЭС, энергетиками, архитектурным отделом и прочими. Еще нужно знать о том, что на ЛПХ может стоять ограничение по количеству возводимых строений, например, только один дом. Самовольная постройка дома в ЛПХ может быть узаконена только, если участок находиться в собственности.

3. Территории крестьянско-фермерских хозяйств. Это довольно масштабные территории, предназначенные для выращивания фруктов и овощей, животноводства, переработки готовой фермерской продукции и прочее. В ФЗ № 74 говорится о том, что на подобном участке может присутствовать все, что необходимо для осуществления деятельности КФХ. Справка. Никаких прямых запретов на строительство жилого дома нет, как и открытого разрешения. Учитывая то, что земли КФХ не имеют ограничений по строительству различных объектов, то дом вполне можно построить.

   Другое дело – добиться разрешения на строительство. Дело в том, что неясная позиция законодательства заставляет муниципальные власти отказывать. Но есть другой путь – сначала построить дом, а уж потом подать иск в суд на признание его жилым.

   В суде нужно упирать на то, что деятельность КФХ требует постоянного присутствия, поэтому жилой дом необходим для успешного существования КФХ. Как это доказать? Сказать, что есть огород, животные, за которыми нужен ежедневный и ежечасный уход.

   Кстати сказать, в Подмосковье строительство домов на территориях КФХ не является чем-то неизведанным. Такие земли используют для строительства коттеджей без какой-либо фермерской деятельности.

4. Индивидуальное жилое строительство. Участки, прямо предназначенные для строительства жилья, к тому же не запрещается заниматься садоводством и огородничеством. Есть ограничения по размещению и площади дома, а также требуется разрешение на строительство.

   Налог на такое помещение ниже, чем, например, на дом в ЛПХ. Можно создать дом до 3 этажей. Кстати постройка жилого дома обязательна.

5. Блокированная жилая постройка. Совмещенные стенами дома до 10 штук, в высоту до 3 этажей построены в ряд. При этом имеются участки для садово-огородной деятельности.

О том, что можно строить на землях сельхозназначения, написано в отдельной статье.

Категории земель

Такие понятия, как «категория земель» и «вид разрешенного использования», определяются в государственных нормативных актах. В Земельном Кодексе весь состав земель России по целевому назначению разделен на 7 категорий. Каждая категория земли имеет законодательно закрепленные характеристики и правовой режим использования.

Категория земли	Доля в Земельном фонде РФ
Лесной фонд	65,6%
Земли сельхоз назначения	22,6%
Резервный фонд	5,2%
Особо охраняемые территории	2,7%
Водный фонд	1,6%
Земли поселений (населенных пунктов)	1,2%
Промышленное и иное назначение	1%

На рынке недвижимости обращаются только две категории: земли населенных пунктов и угодья сельскохозяйственного назначения – их можно купить и распоряжаться ими (только в рамках целевого использования земельного участка). Об этих землях пойдет речь ниже, а пока кратко рассмотрим прочие категории земель. Они исключены из свободного обращения и находятся целиком в распоряжении государства. Однако на их территории допускается аренда/концессия участков.

• Лесной фонд. В пределах его территорий выделяются зоны с разрешенной вырубкой леса и участки для лесонасаждений – их использование регулируется Лесным кодексом.
• Водный фонд. Правовой режим использования водоемов и прибрежной полосы регулируется двумя кодексами – Земельным и Водным. Здесь разрешены такие виды деятельности, как строительство гидротехнических сооружений, общее и специальное пользование водоемами.
• Особо охраняемые природные территории (ООПТ). Земли ООПТ находятся в государственной или муниципальной собственности, в их пределах можно проводить научные исследования, развивать экотуризм. Хозяйственная деятельность на территории заповедников, заказников, природных парков и дендрариев запрещена законом.
• Земли промышленности. Территории, занятые промышленными объектами, транспортной инфраструктурой имеют охранную санитарную зону, в пределах которой запрещено поселение и хозяйственная деятельность людей. Эти земли не подлежат переводу в другие категории – разве только после того, как на них прекратится промышленная деятельность и начнутся работы по рекультивации.
• Резервный фонд. Ещё не вовлеченные в хозяйственный оборот территории являются собственностью государства/муниципалитета. На них не установлен правовой режим пользования, не разрешается хозяйственная деятельность.

Возможен перевод земельного участка из одной категории в другую. Например, вы хотите приобрести участок на окраине поселка под строительство, но он входит в категорию земель запаса (резервных). Необходимо обратиться в компетентный орган местной/федеральной власти с заявлением. При отсутствии противоречий с законом ходатайство может быть удовлетворено, в Государственном реестре будут сделаны соответствующие изменения – участок перейдет в категорию земель поселения или сельхоз назначения. Тогда его можно будет купить, использовать под строительство, для сельскохозяйственной или иной разрешенной деятельности.

Понятие жилого и садового дома и их отличия. Жилое строение

В 217-ФЗ приведено новое понятие садового земельного участка – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (п. 1 ст. 3 217-ФЗ).

При этом, все земельные участки с такими видами разрешенного использования как «для садоводства», «для ведения садоводства», а также «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» становятся равнозначными и признаются как садовые земельные участки (п. 7 ст. 54 217-ФЗ).

Из этого следует, что собственник садового земельного участка имеет право разместить на участке на выбор: садовый дом или жилой дом.

До 2019 года садоводам разрешалось строить на участках лишь жилые строения без права регистрации (прописки), а следовательно и без права постоянно проживать в них.

Со вступлением в силу 217-ФЗ, расположенные на садовом участке здания, зарегистрированные в ЕГРН, как «жилое строение», «жилое», признаются жилыми домами. Следовательно, так как жилые строения признали жилыми домами, собственники имеют право зарегистрироваться в них по месту жительства. При этом, документы на жилые строения переоформлять не нужно (п. 9 ст. 54 217-ФЗ).

Градостроительный кодекс РФ, уровнял также понятия “объект индивидуального жилищного строительства”, “жилой дом” и “индивидуальный жилой дом” (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).

В отличие от индивидуального жилого дома, садовый дом является нежилым. Сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН о назначении зданий, таких как «нежилое строение», «нежилое» «сезонное использование», за исключением хозяйственных построек и гаражей признаются садовыми домами (п. 11 ст. 54 217-ФЗ).

Также статья 16 Жилищного кодекса РФ, содержащая перечень видом жилых помещений, не относит садовый дом к жилым.

Садовый дом является лишь зданием сезонного использования, предназначенным для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (п. 2 ст. 3 217-ФЗ).

Следовательно в садовых домах нельзя и зарегистрироваться.

Как узнать, можно ли строить дачу на выбранном земельном участке

Знайте, что земли поселений, сельхоз назначения допустимо применять под дачное строительство только при наличии соответствующего разрешения от органов муниципальной власти. Информация по каждому земельному участку вносится в земельный кадастр, где учитываются данные о ВРИ земли.

По существующему классификатору земель различного целевого назначения выделяются территории для ведения дачного хозяйства (категория 13.3). В соответствии с классификатором на таких землях допустимо возводить капитальные строения, осуществлять хозяйственную деятельность при обработке земли, сооружать временные хозяйственные конструкции.

Для того чтобы знать о праве на возведение капитального строения, изучите кадастровую документацию участка. Если сведения в кадастре отсутствуют, кажутся спорными, то сделайте запрос на получение выписки из земельного кадастра в отношении участка земли. Если номер кадастрового учета присвоен участку, то найти сведения не составит труда. Можно использовать интерактивные сервисы в интернете или подать заявки на получение интересующей информации в администрацию муниципального образования.

Знайте, что при необходимости можно осуществить ряд мероприятий, которые позволят сменить действующий ВРИ на другой.

Законодательная база

Купля-продажа, а также использование сельскохозяйственных земель регулируется Земельным, Гражданским, Налоговым кодексами РФ, законами и подзаконными актами. Желательно изучить законы:

• Об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
• О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения.
• О сельскохозяйственной кооперации и пр.

Помимо основных нормативных актов, использование сельскохозяйственных участков также регулируется приказами Министерства сельского хозяйства РФ (например, министерством разработан Порядок осуществления государственного мониторинга земель сельскохозяйственного назначения и другие акты).

???? Что можно построить на дачном участке

Так как понятие «дачный участок» больше не используется в действующем российском законодательстве, то необходимо понимать, что следует разделять то, что может быть построено на участке для садоводства, а что – на участке для огородничества.

Строительство дома для сезонного использования

Дом для сезонного использования в тексте указан, как садовый дом. На основании сложившейся практики садовым домом или домом для сезонного проживания называют дом, где отсутствуют условия для круглогодичного проживания. Как правило, это отсутствие отопления, канализации (в наличии только выгребная яма), а также центрального водопровода. Раньше садовыми домами признавали только те дома, которые возводились без фундамента: например, в качестве садового домика в конце 90-х годов XX века могли использоваться даже списанные автобусы, колеса которых только укреплялись камнями, чтобы автобус не мог никуда укатиться.

В настоящее время ситуация изменилась, и домом для сезонного проживания может являться так же и дом, возведенный по типу капитального строения, то есть с фундаментом и нередко не в один этаж.

Если говорить о том, какой именно дом может быть построен на дачном участке, то следует сначала определить: речь идет об участке, определяемом, как участок для садоводства, или об участке для огородничества.

Если рассматриваемый дом размещается на участке, предназначенном для садоводства, то он может носить характер капитального, но если человек в нем не проживает постоянно, будет признаваться в качестве садового дома.

Если дом возведен на участке для огородничества, то он не может быть капитальным, так как подобное строительство на таких участках запрещено.

В том случае, если речь идет о садовом участке, где будет возводиться дом (даже если в последующем он не будет переводиться в категории жилых домов из категории домов для сезонного проживания), на участке обязательно должен располагаться какой-либо источник воды, а также туалет.

На участке для огородничества дом возводится с учетом пожарных и санитарных норм, но наличия источника питьевой воды и туалета уже не потребуется.

Постройка бани

Здесь, как и в случае с домом, действует правило определения типа участка – для садоводства или для огородничества. Если речь идет об участке для садоводства, то баня может быть капитальной, то есть с возведенным фундаментом, которую нельзя будет перенести. Если место расположения бани планируется изменить, то баню нужно будет только разобрать и возвести новое строение.

Если речь идет об участке для огородничества, то баня должна носить характер некапитального строения: то есть ее можно при необходимости и желании перенести на другую часть участка с помощью подъемного крана или иного механизма.

Возведение сельскохозяйственных построек

Сельскохозяйственные постройки, возводимые на участке для садоводства, также могут носить характер капитальных строений – например, сарай для садовых инструментов, птичник, погреб или иное помещение для хранения урожая.

Если возведение планируется на участке для огородничества, то возможно возвести только такую сельскохозяйственную постройку, которая не может быть квалифицирована, как капитальная постройка.

Что еще можно построить

На земельном участке, объединяемом одним практическим термином «дачный участок», могут возводиться также беседки, летние кухни, гаражи. Но ко всем таким строениям (в том числе и перечисленным выше) предъявляется ряд требований:

• строение должно соответствовать требованиям санитарных и противопожарных требований;
• расположение от забора (и границы участка) на расстоянии не менее 5 метров;
• между постройками, расположенными на одном участке, должно быть расстояние не менее 6 метров, а если речь идет о постройках полностью деревянных (даже если они относятся к объектам капитального строительства), то расстояние между ними должно быть не меньше 15 метров (для строений, именуемых частично сгораемыми, это расстояние сокращается до 10 метров).

Знаете разницу в понятиях «участок для садоводства» и «участок для огородничества»?

Знаю, я слежу за законодательствомНе знаюУже знаю – прочитал(а) в статьеУ меня нет участка, так что мне все равно

Как перевести территорию поселений в ЛПХ?

Можно ли перевести надел из одного целевого направления в другое? Можно, в соответствии с правилами землепользования и застройки, каковые запротоколированы в Градостроительном кодексе, статьи и .

1. Нужно подать прошение в местную администрацию.
2. Комиссия по землепользованию и застройке рассматривает прошение об изменении целевого назначения и выносит по нему вердикт, который отправляется к главе администрации на согласование.
3. Потом следуют публичные слушания. О слушаниях извещают граждан, имеющих право на соседние участки и выстроенную на них недвижимость.
4. Вслед за утверждением изменений органами местной автономии, вступает в силу новое разрешенное использование надела земли. Его учитывают в Государственном кадастре недвижимости, а так же регистрируют в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней (ЕГРП).

На территории, где не действуют правила землепользования и застройки, решение о переводе земельного надела из одной целевой категории в другую, принимает глава администрации (статья 4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»). Публичные слушания не проводятся, если новое применение предусматривает жилищное строительство.