Топографическая съемка земельного участка своими руками
Иногда граждане предпочитают в целях экономии создать топографический документ самостоятельно. Практически такое действие допустимо. Но следует учесть, что инициаторы самостоятельной съёмки не имеют спутникового оборудования, что отличает таковых от опытных специалистов.
Поэтому для самостоятельной работы требуется:
Очевидно, что без соответствующей квалификации, а главное – без наличия требующегося оборудования, проект межевания не будет соответствовать установленным законом требованиям. Соответственно – он не получит возможности удостоверения в администрации или отделении ГКН.
Несмотря на официальную неправоспособность такого плана, его допустимо подготовить для собственного использования. Например, для разметки строений или иных зон. Но не следует забывать, что он не заменяет официально удостоверенного, отделом градостроительства и архитектуры или Росреестром, документа.
Изготовление топографического документа требует проведения топографической съёмки на местности, с достоверным определением границ ЗУ и иных параметров.
Больше информации по теме «Межевание земельных участков» ищите в нашем разделе.
Классификация топосъемки
Классифицировать топографическую съемку можно по нескольким параметрам. В зависимости от метода проведения различают наземную и воздушную топосъмки.
Воздушная съемка используется для осуществления масштабных замеров, например, топосъемка земельного участка для ГПЗУ. Ее проводят с использованием летательных аппаратов, в том числе космических.
Наземная съемка – принципиально иной вид сбора топографической информации путем нивелирования. Его цель – определить на горизонтальной поверхности земли расположение высотных проекций точек местности.
Иной критерий классификации – масштаб съемки. Чем он мельче (больше знаменатель), тем масштабнее должны быть цели съемки. Различают следующие виды планов:
- План масштабом 1:5000 применяется для:
- утверждения генплана города;
- проектирования крупных промышленных предприятий;
- детальной планировки незастроенных районов;
- составления проектов орошения сельхознаделов.
Такая съемка проводится для утверждения инженерных коммуникаций, например, топографическая съемка земельного участка для газификации.
- План масштабом 1:2000 применяется для:
- разработки генпланов пгт и городских районов;
- составления планов горнопромышленных предприятий;
- подсчета запасов полезных ископаемых для месторождений средних размеров;
- разработки схем железнодорожных узлов и так далее.
- План масштабом 1:1000 применяется для:
- создания генплана малоэтажной застройки;
- утверждения проектов озеленения;
- разработки планов подземных сетей, проектов новых ж/д станций;
- детальных разведок полезных ископаемых;
- иных сложных инженерных изысканий.
- План масштабом 1:500 – самая распространенная разновидность съемки. Она используется для получения разрешения на строительство, в том числе многоэтажную капитальную застройку, составления разветвленных планов:
- подземных сетей;
- автодорог и переходов через них;
- железных дорог;
- линий электропередач и так далее.
В этом масштабе также проводится топографическая съемка участка для градостроительного плана. Такая съемка должна быть обоснована геодезистами.
Следующий критерий классификации – технологический процесс съемки и используемое оборудование. Чаще всего используется:
- Стереотопографическая съемка. Благодаря стереопарам геодезисты определяют плановое и высотное положение точек местности, после чего переносят его на план путем стереоскопической рисовки.
- Теодолитная съемка. Этот вид наземной съемки используется для получения контурного плана местности при помощи теодолита и дальномеров. Такая съемка не учитывает высотные характеристики рельефа, потому применяется обычно на равнинной местности.
- Буссольная съемка: вид наземной съемки малых по площади участков при помощи буссоли и дальномеров. Служит для быстрой съемки небольшой точности.
- Гидролокационная съемка: обособленный вид съемки для подводной разведки при помощи гидролокатора, прикрепленного к подводному плавсредству.
- Аэрофотосъемка: вид воздушной съемки, который позволяет получить топографические изображения местности в крупном масштабе благодаря использованию БПЛА или космических зондов.
- Цифровая топосъемка. Применяется особое оборудование, проецирующее графические формы местности в цифровые модели.
Топографическая съемка земельного участка: определение понятия
Что такое топографическая съемка земельного участка? Это часть кадастровых работ, выполняемых при межевании ЗУ.
Узнать что такое межевание можно в этом материале.
Проводится непосредственно на местности, на основании предварительно составленного кадастровым инженером, технического задания, при использовании сведений об участке, полученных из государственного кадастра недвижимости (ГКН).
Требует последующей обработки и проведения расчётов, на основании которых составляется непосредственно топографический документ с пояснениями.
В каком виде предоставляется?
Заказчику выдаётся в виде межевого плана (топографический план земельного участка), выполненного в виде карты-схемы ЗУ, с приложениями в виде текстового материала. В зависимости от целей проведения процедуры различают разные виды межевых планов. Масштаб выполнения обычно составляет 1:1 200 или 1: 1 500. В соответствии с особенностями заявки на съёмку, может изменяться, ориентируясь на законодательные нормативы.
Редко, но иногда ее называют еще как «топографическая карта земельного участка». Будьте внимательны — это не совсем корректное название.
Отличие от других видов съёмки
Выполняется современным DPS (спутниковым) оборудованием, что сводит погрешности к минимуму. Например, в Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других городах, участки под строительство жилья допускают погрешности при межевании – до 5 см.
Иные виды съёмки не могут позволить такой точности и допускают произвольность установления границ и определения местоположения объектов на участке, что не соответствует установленным законодательством нормативам. В следствии чего может возникнуть кадастровая ошибка, которую сложно исправить.
Что отображается на топоплане
- Рельеф и высоты. Это одно из основных отличий топоплана от других видов схем земельных участков. На топографической карте можно определить высоту любой точки.
- Инженерные коммуникации. С помощью условных знаков отображают надземные и подземные коммуникации, инженерно-техническое сооружения.
- Угодия (сады, леса, поля и т.п.). По топоплану можно определить местоположение, конфигурацию, площадь, границы угодий.
- Водные объекты. На планах, изображающих большие участки местности, не указывают мелкие водные объекты. За исключением тех, которые можно использовать в качестве ориентира.
- Здания и сооружения. Они не только должны быть отображены на плане. Обязательно указывают такие характеристики, как этажность, высота. Объекты разного назначения отображают с помощью специальных условных знаков.
- Границы земельных участков. На плане можно увидеть границы всех ЗУ, расположенных на местности.
Для чего используется
Ситуационный план используют для определения, утверждения и согласования границ участка при купле или продаже недвижимости, разработке проектной документации на новое строительство, реконструкции существующего здания.
Он нужен как для больших объектов, так и для небольших участков с малоэтажной частной застройкой.
Это чертеж выполняют на геологической подоснове, заказанной в местных градостроительных учреждениях. В границах рассматриваемого участка показаны существующие здания и сооружения, наземные и подземные коммуникации.
Ситуационный план необходим для проектирования и реконструкции населенных пунктов, многоэтажных и частных жилых домов, общественных, промышленных зданий и сооружений. Также он нужен при подключении строящегося или уже существующего объекта к коммуникациям – газопроводу, электросетям, теплоснабжению.
Основные разделы
Общая бланк-форма утверждена Приказом Министерства строительства. Ее используют все субъекты России и муниципальные формирования. Указываемые в ней сведения варьируются в зависимости от постановлений местных органов.
Номер и основание выдачи
Каждый утвержденный градплан подлежит обязательной регистрации. Присвоенный номерной знак документа позволяет осуществить проверку легальности получения и период действия. Кроме этого, на титуле бланка проставляются реквизиты заявки, сведения о юридическом или физическом лице — получателе.
Общая информация
Представляет собой обобщенные данные кадастра, отраженные в ЕГРН. К таковым относятся:
- месторасположение надела;
- точное разграничение территории;
- занимаемая площадь;
- дополнения об имеющихся на земле строениях;
- области, отведенные под застройку, согласно планировке;
- результаты планирования и межевания;
- кадастровый номер;
- фиксированная дата выдачи формы.
Чертежи
Пытаясь разобраться, как оформить и что входит в градостроительный план земельного участка, важно знать — схема-чертеж к нему прилагается в обязательном порядке. Ее выполняют на топографической основе перед постройкой или реконструкцией здания на обозначенном ЗУ
Высота, ландшафтные особенности — все это отражается на бумаге. Также указывается учреждение, занимающееся подготовкой схемы и дата ее составления.
Регламенты и виды разрешенного пользования
Если там, где планируется возведение объекта, действуют правила, регулирующие градостроительство, информация о них будет содержаться во 2 подразделе ГП. Кроме того, относительно надела будут прописаны предварительно доступные и дополнительные направления задействования земли. Отображенные данные кадастру и землеустроительным проектам.
Параметры участка и строительства
Этот блок содержит сведения, необходимые для четкого понимания, какие именно действия допустимы для реализации. Если точнее — предельные величины:
- размеры здания (максимум и минимум);
- отступы от границ, которые следует учесть при возведении или реконструкции;
- сколько этажей можно спроектировать, какова максимальная высота строения в целом;
- процентное соотношение ЗУ и ОКС;
- архитектурные требования.
Да, узнать, что это такое — градплан, сроки подготовки и действия градостроительного плана земельного участка, как осуществляется оформление очень важно для землевладельца. Однако в первую очередь ему необходимо изучить возможности, на которые можно рассчитывать на конкретной территории
Без этого невозможно представить себе, как будет выглядеть будущий дом или техпостройки.
Информация об объектах
Если в обозначенной зоне находятся какие-либо постройки, все они должны быть отражены в готовом документе (с указанием номеров кадастра и инвентаризации). В случаях, когда на осваиваемой площади имеются здания со статусом культурного наследия, их наличие также фиксируется.
Расчетные показатели
Будущее капитальное сооружение не должно препятствовать доступу к инфраструктуре. Правила соответствия обязательны к соблюдению во время составления проекта застройки. Для каждого здания предусмотрено проведение индивидуальных расчетов.
Дополнительная информация
Дождавшись утверждения проекта градостроительного плана земельного участка, что он содержит в дополнении, можно увидеть в завершающих подразделах. В них находятся данные:
- технические условия подвода коммуникаций;
- отметки, сделанные инженерами-инвентаризаторами (красные линии);
- нормативные акты, исходя из которых был составлен градплан.
Разновидности топографической съемки и их особенности
В основу классификации видов работ можно положить их назначение: то есть для каких целей понадобится план участка. Немаловажен и масштаб чертежа.
Масштаб 1:50 – 1:2000
Такой вид работ проводится для тех участков, на которых предполагается проведение благоустройства, изменения ландшафтного дизайна. Как правило, учитывается и такая характеристика, как сечение рельефа (до 25 см). При составлении плана в этом случае необходимо получить достаточно детальное изображение местности с учетом даже небольших перепадов на поверхности.
Отражаются все более или менее крупные деревья (обычно с диаметром ствола от 5 см и более), указываются их точные координаты. Условные обозначения и порядок работ четко не регламентируется и может значительно отличаться в зависимости от навыков специалиста, оборудования и особенностей местности.
Отдельно можно выделить работы по созданию плана в масштабе 1:500 с учетом высоты сечения рельефа до 50 см. В плане отражаются особенности поверхности, наличие растительности, схема проходящих надземных и подземных коммуникаций. Как правило, такие изыскания необходимы для возведения многоэтажных жилых домов или промышленных сооружений.
Масштаб 1:2000
Такая проводится на земельных участках сельской местности:
- для проектов планировки деревни или отдельных районов;
- для разработки генеральных планов населенных пунктов;
- для создания проектов промышленных предприятий;
- для создания рабочих чертежей отдельных технических объектов (насосные станции, трубопроводные и т.п.).
Масштаб 1:5000 и 1:10000
Это наиболее востребованные виды работ, поскольку они проводятся для составления ГПЗУ, который используется во многих случаях (получение разрешения на строительство, подвод коммуникаций, перепланировка и т.п.).
Наносятся границы, поворотные точки, а также водные объекты, лесополоса, коммуникации подземные и надземные. Полученные результаты в виде готового плана в обязательном порядке согласуются с эксплуатирующими службами, которые поставляют соответствующие коммунальные услуги.
Съемка инженерных коммуникаций
На практике далеко не всегда заведомо известны сведения об инженерных сетях, проходящих по территории. Тогда необходимо провести топографическую съемку земельного участка и составить соответствующий план. Для этого:
- находят документы, на которых есть данные о сетях;
- в поле фиксируют координаты всех коммуникаций над землей;
- также в поле уточняют данные по подземным сетям.
Полученный план согласовывается с соответствующими службами, которые отвечают за эксплуатацию этих сетей.
Подеревная съемка
В этом случае фиксируется информация о деревьях и кустарниках, имеющих заранее определенные параметры, например:
- толщина ствола от 5 см;
- высота от 50 см.
В полученном плане описывают координаты, количественные и качественные параметры растительности (порода).
Самостоятельная подготовка схемы
Для подготовки схемы заинтересованному лицу следует обратиться в администрацию населенного пункта, либо заказать документ у частной компании, которая занимается составлением архитектурных проектов и градостроительной документации. В случае если предполагаемый к строительству объект опасен для жизнедеятельности некоторых лиц, то компания-составитель должна иметь лицензию на подобную деятельность.
Стоимость подготовки схемы составляет от 3-5 тыс.р. в зависимости от региона и квалификации исполнителя. Если документ будет составлять администрация, то за его подготовку платить ничего не нужно.
Градостроительный кодекс допускает самостоятельную подготовку схемы ЗУ, если только оно не затрагивает безопасность жизнедеятельности людей.
Для самостоятельной подготовки схемы требуется:
- скопировать зону, на которой планируется строительство, из градостроительного плана (масштаб изображения должен составлять 1:500, поэтому предварительно его требуется увеличить в 4 раза), либо использовать топографическую съемку;
- синей или фиолетовой ручкой нарисовать сплошной линей все имеющиеся объекты на участке, пунктирной – планирующиеся строения или отдельные элементы строений.
В графической части отображаются границы зон сервитутов, санитарных зон, охранных зон, решения по планировке и благоустройству.
Затем составляется текстовое сопровождение, в котором прописываются пояснения к схеме и обоснование планов по застройке в соответствии с градостроительным и техническим регламентом. В частности, указываются координаты предполагаемой застройки, площадь и этажность дома, описание планов по благоустройству, а также прочие характеристики.
После составления СПОЗУ ее необходимо заверить в отделе градостроительства и архитектуры. Затем она прилагается к пакету документации при получении разрешения на строительство.
Программное обеспечение
Для качественной подготовки схемы участка требуется специализированное программное обеспечение, например Компас или AutoCad.
Шаблон схемы можно скачать здесь.
Когда требуется заказать топографическую съемку?
Топографическую съемку заказывают непосредственно перед проведением определенных работ, например, таких, как:
- Проведение инженерных сетей. В этом случае необходимо формирования ситуационного плана. К примеру, для газификации при топосъемке на план наносят не только сооружения, но и транспортные развязки, и после этого решается точное расположение труб для прокладки газа. Таким же образом накладываются и другие виды инженерных сетей.
- Создание проекта межевания. Так как он предназначен для проектирования участка застройки, то обязательно требуется топографический документ, так как он является геоподосновой, на которой требуется наложить чертежи строения и межевые линии.
- Оформление прирезок. В этом случае допускается съемка, увеличивающая территорию примерно на 10 процентов на безвозмездной основе.
- Реорганизация участка. Этот процесс происходит через межевание либо объединяя участки между собой, либо разделяя их на несколько частей.
- Выполнение других видов работ. Часто требуются и другие заказы, например, для оценки эффективности запланированных работ. Также используется при создании ГПЗУ – генерального плана застройки участка – так как нужно зафиксировать топографические особенности местности в целях безопасности и перспективности будущего строительства.
Отличие от кадастрового и градостроительного планов
Пример градостроительного плана
Главное отличие ситуационного от градостроительного плана заключается в том, что на ситуационном показано состояние рассматриваемого участка на сегодняшний день.
На генеральном плане указано проектное решение территории.
Генеральный план выполняется на топографической подоснове, выполненной в масштабе. На нем должны быть:
- проектируемый объект,
- граница участка с привязкой к красным линиям (ограничителям застройки).
- прилегающая территория с застройкой и транспортными развязками.
- условные обозначения и экспликация проектируемых зданий и сооружений.
Еще одно отличие генерального плана от ситуационного – это масштаб изображения. Генеральный план в зависимости от вида объекта выполняется в масштабах – 1:500; 1:200. Ситуационный план выполняют в масштабах: 1:500, 1:2000, 1:5000.
Эти два плана входят в состав чертежей для разработки разных стадий проектирования. Их используют не только для строительства, но и для проектов благоустройства территории.
Пример кадастрового плана
Кадастровый план участка в отличие от ситуационного выполняется без топографической подосновы. Он представляет собой план-схему и выполнен в масштабе.
Кадастровый план разрабатывается на основе межевания участка и входит в состав чертежей для кадастрового паспорта территории. На нем содержится следующая информация:
- описание границ участка,
- номер кадастрового плана,
- общая площадь,
- координаты в угловых (переломных) точках.
Этот чертеж заверяется печатью и подписью руководителя управления государственного реестра России. К плану прилагается описание участков, граничащих с рассматриваемой территорией. Он выдается государственным органом, который следит за учетом объектов недвижимости.
Составление
Топографический план участка — это незаменимый при строительстве документ, без которого процесс проектирования будущего здания сильно затрудняется. Существует несколько видов топопланов, в зависимости от целей их составления будут отличаться масштабы, точность и правила нанесения обозначений.
Виды топографических планов в зависимости от масштаба:
- Планы масштабом 1:1000 или 1:2000 нужны для проектирования генерального плана небольшого поселка или для прокладки протяженного линейного объекта (автомобильной дороги, железнодорожных путей, трубопроводов и т.д.). При пересечении объекта с уже существующими постройками или коммунальными сетями на узлах составляются более подробные планы масштабом 1:500, высота сечения рельефа до 1,0 м;
- Масштаб 1:500 выбирают для проектирования одиночных сооружений или решения земельных вопросов. Высота сечения рельефа в пределах 0,5 м;
- 1:50, 1:100, 1:200. Такие планы составляются для небольших участков, ландшафтные дизайнеры применяют их для создания подробного проектного документа озеленения территории. Высота сечения рельефа варьируется от 0,1 до 0,25 м;
- 1:5000 и 1:10 000 — это масштаб для создания генплана города, поселка или масштабного линейного объекта большой протяженности. Высота сечения рельефа в пределах 1,0 м.
Выбор исполнителя
Топоплан для личного использования (ландшафтного планирования или строительства небольших объектов) можно заказать в организации, не имеющей лицензии на проведение геодезических работ. Документ не будет обладать юридической силой, его нельзя использовать в решении земельных вопросов, но он обойдется сравнительно дешево.
Если требуется наличие карты, имеющей юридическую силу, то следует обратиться к специалистам с лицензией.
Критерии выбора исполнителя:
- Предоставление полного пакета услуг «под ключ» одной фирмой сильно ускоряет процесс получения результата;
- Компания, предоставляющая геодезические услуги должна быть независимой, не стоит доверять топосъемку риэлторам и партнерам по сделкам с землей;
- Обязательно наличие качественного сертифицированного оборудования, своевременно проходящего проверку и настройку.
Список документов
Перед началом работ организация, проводящая геодезическую съемку, потребует у заказчика документы:
- Подтверждение прав на земельный участок;
- Доверенность;
- Подобное техническое задание на заказанные работы;
- Результаты предыдущих геодезических изысканий при их наличии;
- Кадастровый паспорт (при наличии);
- Физическое лицо дополнительно предоставляет ксерокопию паспорта (разворот с фотографией и с пропиской);
- Юридическое лицо предоставляет копию учредительных документов.
Системы координат
При заказе топографической съемки участка необходимо выбрать наиболее удобную систему координат. Именно она позволяет найти на плане и местности любую точку.
- Географическая. Система координат, с помощью которой можно найти любую точку и объект на земном шаре. Применяется для составления топографических карт местности, система географических координат не применяется в строительстве по причине своей громоздкости.
- Местные системы субъектов Российской Федерации служат для документального подтверждения границ земельного участка, расположения проектируемого здания и коммуникаций. Эта система служит для обеспечения правовых отношений по земельным вопросам. Точка начала отчета привязана к географическим координатам.
- Условная. Применяется при составлении планов небольшого масштаба, незаменимых в ландшафтном проектировании. Начальной точкой отчета служит угловая точка на участке, привязанная к географическим или местным координатам, позволяющим найти участок на земном шаре.
Топографические планы составляются в двух системах высот:
- Балтийская или абсолютная система была принята еще в СССР, началом отсчета принят ноль Кронштадтского футштока. Нормальные высоты российских реперов рассчитаны именно от этой точки.
- Условная система высот применяется для одного участка, за ноль принимают одну из точек, привязывают ее к абсолютной системе и далее работают с условными величинами.
Построение проектного документа на планшете
Топографический планшет — это самая малая часть карты, масштаб планшета задается с учетом поставленной задачи.
Процесс составления плана:
- Работы по построению планов местности с помощью планшета начинаются с нанесения координатной сетки.
- На сетку наносятся все отснятые точки с обозначенными высотами.
- Точки соединяют, получая объекты местности.
- После определения и нанесения существующих объектов по точкам с отмеченными высотами вычерчиваются изолинии.
Актуальность информации составляет 3 года.
Ограниченность срока действия сведений из градостроительного плана земельного участка позволяет сделать следующий вывод.
Если вы получили ГПЗУ, но приступает к строительству спустя 3 года, то целесообразно получить новый план.
Очень высока вероятность, что в новом градостроительном плане участка будет та же информация, что и в старом.
Но могут появиться и новшества.
Чтобы не попасть в ловушку устаревших сведений, получите ГПЗУ с обновленной информацией.
Тем более, что градостроительный план земельного участка выдают бесплатно без особых хлопот.
Для справки.
С 04 августа 2018 года не нужно получать разрешение на строительство индивидуального жилого дома и садового дома.
Вместо разрешения на строительство следует подать Уведомление о начале строительства.
Сформируйте Уведомление о начале строительства онлайн за 3 минуты.
Что содержит генеральный план застройки земельного участка?
Содержание проекта регламентируется Постановлением Правительства России за номером 87, от 2008 года. За основу берется топографическая карта еще ничем не заполненного надела. Схема включает земельный план, будущие постройки и другие изменения. Документ составляется как на отдельную частную территорию, так и на целый район и даже город.
Обязательные составные части плана-схемы:
- Утвержденный план из Кадастра, с точными размерами территории.
- Особенности рельефа – возвышенности и овраги, если имеются.
- Слои грунта в поперечном разрезе – здесь хорошо видно, насколько плодородна почва, где удобнее производить посадки.
- Будущее и настоящее (если уже есть) расположение водопроводной и канализационной сети, электрических коммуникаций, газопровода, наличие скважины, колодцев и проч.
- Объекты благоустройства (дорожки, искусственные водоемы, деревья, кустарники).
- Расположение построек – коттедж, баня, гараж, беседки, хозпомещения и проч.
- Детали, являющиеся выносными или расположенные в непосредственной близости, включая дорогу, подъездной путь к территории.
- Расположение «красных линий» — отметок, которые не всегда совпадают с реальными границами надела. Площадь, которая отмечается таким образом, предназначается для общего использования (пример – дорога с небольшим отступом справа и слева).
Для чего осуществляется топосъемка? И что в нее входит?
Значение топографической съемки трудно переоценить. Осуществление топографических работ входит в перечень обязанностей сотрудников кадастровой службы. Без необходимых данных, характеризующих рельеф земельного участка, невозможно составить топографический план. Так называют изображение участка, сделанное в уменьшенном масштабе.
С помощью топографической съемки:
- устанавливают географические границы;
- подготавливают строительные площадки;
- определяют топографию ландшафта.
Если возникает необходимость в проведении подобных работ, следует воспользоваться услугами инженеров-геодезистов. Отчасти это обусловлено потребностью в специальном программном обеспечении и современной технике. Легальное оборудование используют только при согласии проектных служб. Благодаря хорошей оснащенности и высокому профессионализму сотрудников будет получен точный технический отчет.
Можно ли сделать топосъемку самому? Нет, самому это сделать не получится. Даже для того, чтобы расшифровать все показатели топографической карты, обычному человеку потребуется научно-технический словарь.
Нужна ли топосъемка маленького участка в несколько соток? Скорее да. Дело в том, что площадь здесь не является определяющим фактором. Топосъемку осуществляют на крупных и малых участках.
Наличие инженерных сооружений также не является серьезным препятствием для анализа рельефа участка. Геодезические работы проводят, основываясь на техническом задании и данных, взятых из ГКН (Государственного кадастра недвижимости).
