Кадастровая стоимость недвижимости
Определяет государство, она нужна, чтобы посчитать сумму уплаты налогов. Проводит такую оценку Росреестр и заносят данные в Единый Государственный реестр недвижимости ЕГРН. В данный реестр заносится стоимость жилья исходя из таких параметров:
- возраст объекта;
- район расположения;
- выгода от эксплуатации;
- средняя цена за квадратный метр.
Государственная оценка проводится не чаще, чем в 2 года, также промежуток оценки не должен превышать 5 лет. Ремонт и общее состояние оцениваемого объекта не влияют на оценку.
От этой стоимости определяются такие налоговые обязательства как:
- годовой налог, выставляемый на недвижимость;
- оплата налога на сделку продажи;
- определение госпошлины во время судебных разбирательств.
Обе стороны во время продажи могут сами установить стоимость объекта продажи, но если она превышает 2/3 от государственной, указанной в ЕГРН, то в качестве основы для установления налога берется ценаь именно из единого реестра. Выписка из ЕГРН необходима, если жилье покупают в ипотеку или посредством материнского капитала.
Затратный метод
Данный способ может использоваться исключительно с доходным
Он берет во внимание все требуемые затраты на возведение будущего объекта недвижимости на подвергаемом оценке участке. Определение цены производят вычислением предположительных расходов на возведение объекта из предполагаемого дохода от ведения бизнеса, связанного с земельным участком
Также затратный способ можно использовать при оценке земельных наделов, используемых в дальнейшем под индивидуальное жилое строительство.
Место его расположения
Земля, расположенная в центральной части города, а также вблизи различных видов коммуникаций, как правило, имеет более высокую цену. Значение имеет также нахождение территории относительно расположения улиц и объектов инфраструктуры. Для загородной недвижимости именно наличие возможности подключения к магистральным коммуникациям является важным моментом формирования его стоимости – наряду с “престижностью” места, где он расположен.
Состояние территории
При оценке недвижимости учитывается качество почвы. Необходимо отметить, что особенности рельефа накладывают ряд ограничений на строительство зданий.
Площадь
Цена одного квадратного метра или сотки большого участка, как правило, оказывается ниже, чем цена у небольшого надела.
Конъюнктура рынка и экономическая ситуация в регионе
Необходимо учитывать объективные колебания общих расценок на недвижимость. Кроме того, данный вид недвижимости в экономически успешных регионах традиционно ценится выше.
Соотношение кадастровой и рыночной стоимости
Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена. Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:
- кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
- рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.
В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.
Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.
ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли
- Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
- Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
- В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.
Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте наш материал по этой теме.
Сравнивание стоимости
Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.
Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.
При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.
Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.
Как узнать?
Процедура расчета рыночной цены может быть различной, но в основном учитываются одни и те же требования. О каких же параметрах оценки идет речь?
- Физические характеристики участка (такие как площадь земли, постройки и качество участка).
- Титул собственности и регистрационные данные на нее.
- Экономические факторы, свидетельствующие о качестве участка.
- Данные о имеющихся взаимосвязях с другими участками.
При подсчете рыночной стоимости учитываются самые разные показатели, вплоть до наличия коммуникаций, удаленности земли от населенного пункта и качества самого участка. Например, участок, расположенный близко к крупному городу или прочему населенному пункту, имеющий свои коммуникации (свет, газ), будет оцениваться лучше чем земля без специально проведенных удобств.
Хотите более подробно узнать как определяется кадастровая стоимость земельного участка, а может интересует что такое кадастровая справка на земельный участок? Жми на выделенные фразы.
Также при подсчете актуальной рыночной цены учитывается существующее положение в стране. Например, если рынок недвижимости стал сдавать, а цены на землю стали падать, значит в пересчете на актуальные данные, любой участок будет стоить меньше, чем раньше.
Данная цена рассчитывается для проведения любых операций с недвижимостью, в том числе для продажи, покупки и сдачи земли в аренду.
Сейчас существует несколько методов установления рыночной стоимости. О каких же методах идет речь?
- Метод переноса или соотнесения.
- Способ вычисления капитализации ренты.
- Методика развития земли.
- Техника остатка, зачисляющаяся на землю.
- Метод оценки по сопоставимым продажам.
Самым простым считается способ соотнесения стоимости по сопоставимым продажам за последние 3-6 месяцев. То есть учитывается примерная цена на участок похожего характера, расположенный неподалеку. Этот метод весьма логичен, ведь ни один покупатель не захочет платить больше за участок, если он может приобрести аналогичный за более низкую цену.
Методика развития земли также часто применяется при подсчете данной суммы, но эта система актуальна в том случае, если в последствие существующий участок намереваются разбить на несколько более мелких. Для такого метода вычисляются потенциальные участки, их стоимость, а также приблизительная цена осваивания каждого из них. Все эти данные суммируются, в результате чего получается окончательная сумма и являющаяся рыночной стоимостью всего участка.
Метод переноса или соотнесения подразумевает, что при подсчете учитывается сначала стоимость земли, а потом качество и количество построек. Эти два показателя напрямую влияют на итоговую сумму. При методе остаточной продуктивности учитывается целый ряд показателей. Ключевой пункт здесь — чистый доход, который потенциально может быть получен с земли. Из этого дохода нужно отнять сумму, которая требуется на обустройство участка, а также коэффициент капитализации земель и коэффициент капитализации улучшений.
Существуют специальные формулы, которые помогают прийти к итоговой рыночной цене.
Поскольку вычисление точной рыночной стоимости — процессе сложный и трудоемкий, лучше за этим обратиться к профессионалам. Подобные услуги могут понадобиться в том случае, если человек хочет оспорить кадастровую стоимость или продать землю по четко выверенной рыночной цене. Разумеется, существует и четкая процедура оценки рыночной стоимости участка, о которой стоит рассказать отдельно.
Кто может заниматься оценочной деятельностью?
Для проведения данной процедуры пользуются услугами независимой оценочной компании, услуги которой оплачивает наниматель.
При обращении в такую компанию необходимо удостовериться о честности ее работы, поэтому чаще всего пользуются проверенными организациями.
После того, как гражданин обратился в данную компанию, на место выезжает оценщик, и, исследуя все условия, делает заключение о размере стоимости земельного участка. Он должен учесть все факторы, которые влияют на качество имущества.
Если речь идет об ипотечном кредитовании, то самому искать данную организацию не понадобится. Все сделает банк, так как он сотрудничает с проверенными компаниями.
При таком способе оценке стоимость недвижимости немного занижают, так как при неспособности вносить платежи, банк объект заберет жилье для продажи.
Что нужно знать
Для ее установления учитывается месторасположение участка, наличие на нем зданий или строений, подведение коммуникаций, удаленность от населенного пункта.
Она устанавливается без учетов налогов и затрат, которые необходимы для оформления сделки. Кадастровую стоимость устанавливают в результате проведения экспертизы.
Расчет стоимости объекта недвижимости необходим для многих целей:
- по кадастровой стоимости определяется размер налога на имущество;
- рыночная цена необходима для оформления сделки купли-продажи, аренды квартиры, дарения;
- стоимость по кадастру необходима для того, чтобы определить размер государственной пошлины, если вопрос с недвижимостью нужно решать в суде.
Рыночная и кадастровая стоимость имеют разное значение друг к другу.
Что имеется в виду под государственной кадастровой оценкой?
Закон, формулирующий понятие оценочной деятельности РФ, четко дает определение гос кадастровой оценки стоимости земельного участка. Это набор действий, которые включают в себя:
- принятие определенных решений об исполнении кадастровой оценки;
- образование перечня объектов, подлежащих оценки;
- отбор конкретного исполнителя работ;
- непосредственное определение самой кадастровой стоимости;
- выполнение составления отчета относительно вычисления кадастровой стоимости;
- проведение утверждения результатов по конечному установлению кадастровой стоимости с последующим внесением в госкадастр недвижимости;
- доведение данных до сведения налогоплательщиков.
Установление и несоответствия
После того как кадастровая цена утверждена и внесена в базу Росреестра, она становится доступной для всех заинтересованных лиц.
Посмотреть и проверить в дальнейшем, во сколько она изменилась можно несколькими способами:
| Способ | Примечание |
|---|---|
| Сайт Росреестра | Подать запрос можно на официальном портале, выбрав соответствующую вкладку и заполнив форму запроса. Обработка запроса мгновенна |
| Кадастровый паспорт | Стоимость обязательно вносится в этот документ, который у владельца должен быть |
| Запрос в реестровый орган | Подать его можно в письменном виде лично в Росреестре, Кадастровой палате, многофункциональном центе. Обработка запроса в течении пяти рабочих дней |
В случае, если кадастровая стоимость может быть выявлена ниже рыночной (выше бывает редко, равной тоже) или сведения внесены не верно, имеют отличия от внесённых в паспорт, собственник не согласен с расчётом суммы налога, он имеет право подать заявление в Росреестр для переоценки квартиры, земельного участка, прочей недвижимости.
https://www.youtube.com/watch?v=eCRjPpMEkrAVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ (https://www.youtube.com/watch?v=eCRjPpMEkrA)
Если после этого восстановить справедливость не удалось, имеет смысл подать иск в суд и оспорить решение государственного реестра. Суд установит окончательную сумму, сколько стоит оспариваемое имущество.
Переоценка стоимости и ее оспаривание сегодня
В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”).
Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:
жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
жилое помещение (квартира, комната);
гараж, машино-место;
единый недвижимый комплекс;
объект незавершенного строительства;
иные здание, строение, сооружение, помещение ( НК РФ).
В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.
Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.
Существует три варианта внесения правок в ЕГРН:
если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собственника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке, установленном законом №218-ФЗ;
если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;
если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.
Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.
Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.
Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Не получится оспорить кадастровую оценку жителям тех регионов, в которых налог до сих пор исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6). Так же резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло позже установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.
Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).
Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:
в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении 1 месяца; срок сообщения о поступлении заявления в комиссии составляет 7 дней; комиссия обязана уведомить лицо, обладающее правом на недвижимость в течении 5 дней; решения комиссии могут быть оспорены в суде;
в суд ( НК РФ) – процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.
Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.
По каким причинам цена завышается?
Государству просто это выгодно. Так можно добиться больших поступлений в бюджет. Проблема заключается также в эффекте «малой базы». Когда реформа принималась, цена квадратного метра была существенно выше. Именно поэтому на сегодняшний день многие ставки стали неактуальными, а изменений механизма подсчёта ближайшее время вряд ли предвидится.
Не берётся во внимание платёжеспособность населения, состояние рынка, район, в котором находится недвижимость. Очень часто возникает такая ситуация, когда результаты оценки завышаются по причине расположения поблизости дома объектов инфраструктуры
Хотя, по факту, они не должны оказывать на них никакого существенного значения. Также берётся во внимание цена аналогичных объектов. Но проблема заключается в том, что выборка может оказаться крайне ограниченной, а сам анализ проводился давно и потерял свою актуальность. Как видите, методика расчёта весьма несовершенная и имеет серьёзные недостатки.
Как рассчитывается кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость – это некая средняя стоимость, оценка земли, этакая стандартная ее форма.
Размер этой стоимости зависит от коэффициента полезности использования участка, вида разрешенного использования и категории земель, величины объекта оценки.
Итак, как рассчитать кадастровую стоимость?
Порядок расчета установлен законодательством, состоит в следующей строгой логической последовательности действий, выполняя которые можно оценить любой объект:
- Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
- Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
- Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
- Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
- По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
- На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
- Данные вносятся в государственный кадастр.
Соотношение кадастровой и рыночной цены
Пришло время разобраться, чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной. РС, учитывая ее объективность и индивидуальность, является реальным отражением ситуации на рынке недвижимости. КС же, будучи публичным показателем, скорее дает представление о средней стоимости по населенному пункту.
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости колеблется в пределах от 30% до 100%. Все зависит от индивидуальных особенностей конкретного объекта и его соотношения со средним показателем цены по группе, в отношении которой определялся удельный показатель КС.
Приведем пример: если на одной площадке многоквартирного дома расположены 3 квартиры с равной жилой площадью, их КС будет одинаковой. Но в одной из них сделан обычный ремонт, во второй – шикарная дизайнерская реконструкция, а третья не ремонтировалась еще с советских времен. Таким образом, разница между КС и РС каждой из указанных квартир будет отличаться в несколько раз, а в последнем случае КС может быть выше.
Учитывая то, на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной, можно констатировать, что эти виды стоимостного выражения никак не связаны между собой.
Хотя у них есть общие черты, выраженные в методиках определения стоимости, разная степень глубины оценки и ее индивидуальности не позволяет отождествлять эти величины, как бы того ни хотел законодатель.
Категории земель
Независимая оценка земельного участка имеет особенности, т. к. все землевладения делятся на 2 категории. В зависимости от этого, специалисты рассчитывают инвестиционную, либо рыночную стоимость объекта.
- Неосвоенные земельные территории, к которым относятся леса, горные местности, природные водоемы, являются государственной собственностью. Сюда же приходятся охраняемые природные заповедники, которые нельзя окультуривать. Такие земли не приносят доход, поэтому термин, применимый к ним – «оценка земли».
- Ко второй категории принадлежат участки, которые могут приносить доход и материальную пользу. На данных территориях располагаются предприятия, шахты, сооружения и здания, оснащение инженерными коммуникациями. Земли для выращивания сельскохозяйственных культур, а также частные владения, тоже относятся к этой категории и подпадают под определение «оценка земельных участков».
НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ
Для того чтобы выполнить оценку земли, собственник должен предоставить эксперту некоторые бумаги и сведения об объекте.
- документы, устанавливающие право на землю;
- паспортные данные физического лица либо реквизиты юридического лица;
- кадастровый план;
- копии геодезического плана;
- свидетельство о государственной регистрации;
- разрешение на использование земли.
Если участок, который требуется оценить, арендуется, то также нужно предоставить договор со всеми имеющимися приложениями и расчетом оплаты. Перечень документов может быть изменен после изучения экспертами задания на оценку рыночной стоимости объекта.
Рыночная стоимость недвижимого имущества
На коммерческую оценку влияет достаточно много факторов:
- показатели рынка недвижимости;
- сумма, которую могут заплатить клиенты;
- курс валют;
- политические события в стране и за рубежом;
- уровень жизни в регионе;
- сезонность.
Для определения вызывают специалиста, который даст оценку квартире, дому или нежилому помещению. Стоимость он выставляет исходя из состояния жилья, наличия и качества ремонта, цен на материалы, затраченных на ремонт, район, где находится объект. Большую роль играет развитие близлежащей территории и вид из окна. Если это касается продажи дома на земле, то влияние на оценку оказывает наличие воды, отопления и санузла, также те постройки, которые есть на территории. Специалист называет реальную стоимость без завышения, он предлагает оптимальный вариант, за который можно продать квартиру вполне реально.
Чем они отличаются?
Переоценка объектов ГКН проводится по решению муниципалитетов согласно установленным планам, удостоверенным на федеральном уровне. В процедуре участвуют назначенные специальным приказом представители, имеющие опыт оценочной деятельности. Ревизия устанавливает параметры, подлежащие переоценке, и рассчитывает оптимальный результат на основании специальных формул. Все полученные данные подлежат строгой отчётности.
Рыночную цену на объект обычно сверяют по успешным сделкам купли-продажи. Так собственники убеждаются в оптимальном решении по ценообразованию объекта для продажи или иной сделки. Однако каждый владелец недвижимости может отказаться от сравнительного анализа и поступить по выбору:
- пригласить эксперта оценщика;
- назначить цену по своему усмотрению.
При этом никаких объяснений и отчётов он давать не уполномочен. Если кадастровая стоимость статична и не может без существенных причин изменяться после её установления ревизионной комиссией, то рыночная – нестабильна и подвержена как росту, так и уменьшению. Соответственно – это более гибкий показатель.
Иногда изменения на рынке недвижимости могут наблюдаться в течение достаточно коротких промежутков времени. В том числе – ежегодно в весенний сезон наблюдается наценка на земельные участки, когда их приобретение вызывает повышенный интерес у граждан населённых пунктов. На жилую недвижимость, напротив, в большинстве регионов повышается спрос осенью, что влияет на изменение цен.
Ценообразование на рынке недвижимости может принимать в расчёт:
- перспективы развития в зоне застройки;
- уникальный дизайнерский замысел здания или дома;
- красивое и оригинальное оформление придомовой территории;
- вид из окна;
- близость школы, станции метро и т.п.
При кадастровой оценке данные факторы во внимание не принимаются, так как стоимость в одном кадастровом квартале является идентичной, максимально обобщённой в отношении объектов с аналогичными характеристиками одного периода застройки. То же касается земельных участков, на которые при рыночном ценообразовании могут повлиять:
То же касается земельных участков, на которые при рыночном ценообразовании могут повлиять:
- экологическое состояние зоны расположения;
- удобный подъезд к участку;
- красивый пейзаж, близость реки или озера.
Кадастровая оценка делает акцент на общее обеспечение кадастрового квартала инженерной инфраструктурой и иными линейными объектами, в том числе – автомобильными дорогами, но не учитывает преимуществ, свойственных отдельным участкам.
ВНИМАНИЕ: После того как собственник участка возведёт на нём капитальное строение и обеспечит коммуникациями, возрастёт кадастровая стоимость его участка.
Метод сравнения продаж
Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
местоположение и окружение;
целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
транспортная доступность;
инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости: как есть и как будет
Ошибки, допущенные при проведении ГКО, – явление частое. Это подтверждается в том числе огромным количеством споров по пересмотру кадастровой стоимости. Но даже несмотря на наличие в законодательстве классификации ошибок (технические и методологические), нередко доказать их проблематично. В случае технической ошибки (учтены неверные характеристики объекта, допущена опечатка, арифметическая ошибка) сложностей при исправлении не возникает – кадастровая стоимость пересчитывается бюджетным учреждением. Но доказать методологическую ошибку крайне сложно из-за специфики проведения ГКО. Ожидаемого результата порой проще добиться через установление кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке, так как именно в этом случае учитываются все индивидуальные особенности объекта.
Сегодня с заявлением об исправлении ошибки могут обратиться физические и юридические лица, права которых затронуты определением кадастровой стоимости. В случае обнаружения ошибки стоимость может изменяться только в сторону понижения.
