Как правильно оформить предварительный договор купли продажи земельного участка?

Форма договора купли – продажи земельного участка между физическими лицами и его содержание

Как мы уже говорили, форма договора купли – продажи земли может быть нотариальной и обычной. Однако обязательно оговариваются основные положения сделки.

Обязанности продавца

Главным из обязательств является предоставление чётко обозначенного земельного участка в оговорённый срок. Владелец должен предоставить сведения по участку. На первом месте среди них стоит кадастровый паспорт. Кроме того, понадобятся копии правоустанавливающих документов.

Также собственник обязан предупредить вторую сторону о существующих ограничениях на землю со стороны третьих лиц. Помимо сервитута сюда включено наличие залога, арендаторов.

Обязанности покупателя

Вторая сторона обязуется принять в своё владение участок по акту приёма – передачи и заплатить оговорённую сумму. Кроме того, на будущего владельца земли часто возлагается обязанность использования её по предназначению.

В самом предмете сделки подробно описываются характеристики земли:

  1. Месторасположение
  2. Площадь
  3. Целевое использование
  4. Данные из кадастра

Примечание! Если на земле присутствуют объекты недвижимости (дом, дача, гараж), то стоит сделать оговорку и о них.

В финансовом блоке стоит оговорить цену земли, а также процедуру осуществления расчётов за неё.

Важно знать, что сделку нужно подписать в 3 экземплярах. Два предназначены сторонам, а один будет храниться в Росреестре

Правила составления

При самостоятельном оформлении соглашения следует отнестись внимательно к написанию текста и детально прописать следующую информацию:

  1. Реквизиты сторон. Для физлиц это ФИО, адресные, паспортные данные, для организаций – наименование без сокращений, ИНН, юридический адрес, сведения о представителе.
  2. В характеристике земельного надела должны быть следующие сведения: кадастровый номер, адрес (при его отсутствии следует точно указать местоположение), площадь в соответствии с кадастровым планом, категория и назначение участка.
  3. Стоимость надела и порядок расчетов. Без стоимости договор будет считаться недействительным.

Пять полезных советов при заключении сделки купли – продажи земли

Ниже предлагаем вам ознакомиться с несколькими практическими рекомендациями, которые упростят и обезопасят оформление договора.

Изучите предварительно документальные сведения по земле

Следует сопоставить кадастровые и правоустанавливающие материалы. Вся информация, изложенная в них, не должна отличаться. В противном случае у покупателя могут появиться сложности с переоформлением земли.

Проверьте существование ограничений по участку

Мало кто захочет покупать заложенную землю или находящуюся под арестом. Поэтому наличие всех обременений по территории следует установить заранее. Для этого следует заказать выписку из ЕГРП. Готова она будет за 3 -5 рабочих дней.

Привлеките юриста для подготовки соглашения

Многие люди не знакомы с нюансами земельного законодательства. Поэтому чтобы избежать неприятностей и финансовых потерь полезно воспользоваться помощью специалиста. Он не только составит текст сделки, но и будет присутствовать при её подписании.

Приложите к соглашению план участка

Это полезно сделать в силу нескольких причин:

  1. Не всем под силу разобраться с кадастровыми чертежами.
  2. Следует чётко знать, какая часть территории будет принадлежать будущему собственнику.

Разумеется, что приложение с планом надела должно быть скреплено подписями участников сделки.

Договоритесь о расчетах после перерегистрации прав

Для нового собственника наиболее оптимальной будет схема, при которой окончательный расчёт за землю осуществляется после окончания её переоформления. Это будет своеобразной страховкой от мошеннических действий.

Позаботьтесь о пакете документов по участку

В завершении регистрации сделки по земле её новому собственнику выдаётся выписка из ЕГРП. Кроме того, в некоторых случаях целесообразно заказать новый кадастровый паспорт, но за дополнительную плату.

Вот те основные советы, которые пригодятся при подписании договора на покупку участка. Однако каждой сделке присущи свои индивидуальные особенности. Поэтому ни одну, даже самую незначительную деталь, не стоит упускать из внимания.

В случае аренды участка

Предварительное соглашение может касаться не только продажи имущества, но и его аренды. В качестве предмета указывается гарантия того, что в установленный срок между двумя сторонами будет заключен договор аренды в отношении конкретного участка земли.

Допускается при составлении такого контракта выплачивать аванс. Составляется документ исключительно между собственником недвижимости и предполагаемым арендатором. Обычно необходимость в предварительном соглашении возникает тогда, когда арендатор хочет получить гарантию, что ему будет предоставлено торговое место на этапе строительства торгового центра или подготовки территории для использования в конкретных целях.

Предварительный договор купли продажи дома с земельным участком при оформлении ипотеки в Сбербанке

Нередко предварительный договор заключается при оформлении ипотечного кредита. Данный документ служит гарантией для банка, что сделка не сорвется в самый неподходящий момент. Наиболее популярным банком для оформления ипотечных кредитов является Сбербанк. В банке предусмотрена собственная типовая форма предварительной договоренности, в которую вносятся данные сторон.

Типовой бланк от Сбербанка включает такие пункты как:

  • дата и место подписания;
  • ФИО, паспортные данные и адреса сторон, реквизиты доверенности (если участвует доверенное лицо), основания для подписания договора;
  • предмет договора;
  • существенные условия (стоимость, подробная характеристика недвижимости, кадастровые сведения);
  • порядок оплаты (часть средств – из собственных сбережений покупателя с использованием банковской ячейки, вторая – из целевых кредитных средств на счет продавца в банке);
  • сроки реализации намерений сторон и гарантий;
  • сведения о зарегистрированных лицах;
  • количество экземпляров и подписи сторон.

Предварительный договор от Сбербанка также включает пункт о том, что до момента полных взаиморасчетов с продавцом недвижимость находится у него в залоге, затем залогодержателем становится Сбербанк.

Какие документы понадобятся

Для составления соглашения и регистрации в государственных органах потребуются следующие документы:

  • заявление в Росреестр. Оно составляется специалистом госоргана и подписывается в момент подачи документов на госрегистрацию;
  • само соглашение;
  • документы, при помощи которых проводится идентификация личности или юрлица (паспорт, свидетельство о регистрации и т. д.);
  • подтверждение полномочий представителей;
  • правоустанавливающий документ (в виде соглашения о переходе собственности) или хотя бы правоподтверждающий — сейчас это выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт (по ст. 37 ЗК РФ, продавать разрешается только землю, поставленную на государственный кадастровый учет);
  • акт приема-передачи;
  • квитанция или чек, подтверждающие уплату госпошлины;
  • согласие супруга, если имущество общее, заверенное нотариально.

Не спешите с подписанием!

В деле купли-продажи недвижимости спешка может привести к серьезным финансовым потерям. Недобросовестные продавцы могут попытаться продать дом, на котором «висит» кредит, есть залог или другое обременение. Кроме того, в коттедже могут быть прописаны несовершеннолетние лица или другие категории граждан. Это вносит дополнительные осложнения и еще больше затягивает срок оформления купли-продажи. Обязательно проверьте информацию в реестре, чтобы не стать жертвой мошенников.

Если вы действительно хотите перестраховаться и обезопасить себя, не идите на уловки и составляйте предварительное соглашение у нотариуса. Многие стараются сэкономить на всех аспектах и не тратятся на услуги юриста. Лучше на экономить на этом, так как у вас больше шансов доказать свою правоту, если договор будет нотариально оформлен. Самостоятельно составленный на основе бланка документ может не учитывать важных для вас нюансов. И как следствие, экономия обернется дополнительными финансовыми потерями.

Старайтесь внимательно изучить земельный участок и дом на этапе его осмотра. Не суетитесь и хорошо взвесьте все аспекты сделки. Отсутствие спешки и взвешенность помогут вам получить желанный объект недвижимости без дополнительных хлопот.

Порядок составления и расторжения

Эти процессы регулируются законодательством, что способствует соблюдению прав, как покупателя, так и продавца. Поэтому существенные условия составляются относительно произвольно с обязательным их применением. Примерная структура документа: 

  • Сведения о сторонах.
  • Информация об участке.
  • Стоимость объекта.
  • Срок. 
  • Права и обязанности. 
  • Ответственность. 
  • Дополнительная информация: сколько экземпляров составлено, время вступления документа в силу, ответственность за расходы и др.

Возможно три ситуации: 

  • Когда обе стороны приняли такое решение. Это самый простой вариант, при котором каждый остается со своим.
  • Когда передумал продавец или покупатель, а не оба сразу. Если договориться о расторжении предварительного договора не получается, то необходимо обратиться в суд. Документ будет признан недействительным, если будут доказаны реальные нарушения условий договора.
  • Когда инициатива исходит от одной из сторон, при этом вторая сторон категорически против расторжения предварительного ДКП. В этом случае решить вопрос можно исключительно в судебном порядке. Если есть первоначальный взнос, то его права определяются в соответствии с законодательством.

Таким образом, любой заключенный ПДКП имеет обратное действие и не является стопроцентной гарантией того, что сделка состоится. Для уверенности и предусматривается предоплата.

Чем отличается предварительный договор от основного

Как сказано выше, предварительный документ подтверждает, что участники сделки готовы составить основной договор в скором времени. ПД можно считать гарантией для обеих сторон. Многие найдут сходства между этими двумя соглашениями, но все-таки важные отличия здесь имеются:

  1. В ПД нет необходимости подробно описывать объект сделки.
  2. Если условия ДКП не выполняются, не исключены судебные разбирательства. С ПД немного проще. По сути, на его участников не возлагается ответственность. Хотя, все чаще стороны все-таки прописывают ответственность отдельным пунктом, что позволяет рассчитывать на компенсацию при отказе от оформления основного ДКП.
  3. Перед составлением ДКП покупатель может изменить цену. И за это не несет никакой ответственности. Но если составлен ПД, в котором цена указана, то при оформлении основного договора ее менять категорически запрещено.
  4. Основной договор действует в течение времени, которое понадобится для выполнения всех необходимых действий. Например, это оформление и сбор документов, регистрационные мероприятия и др. При необходимости срок действия ДКП можно продлить. А вот ПД заканчивается после оформления основного документа, или же здесь прописываются конкретные сроки действия.
  5. Основное соглашение необходимо зарегистрировать в государственных органах. Для ПД в таких действиях нет надобности.
  6. Бывает так, что продавец ждет какую-то справку, соответственно, полный пакет необходимых документов еще не готов. Оформить основное соглашение не получится. Но можно составить ПД.

(Видео: «Советы нотариуса: предварительный договор купли-продажи»)

Для чего нужен предварительный договор


Конечно, необходимость в оформлении ПД возникает далеко не всегда. Если все готово, то можно сразу оформлять основное соглашение. После выполнения всех необходимых действий производится расчет, и передача недвижимости покупателю. Затем сделка регистрируется в государственном органе.

Хотя нередко возникают обстоятельства, когда не получается сразу оформить ДКП. Часто этому мешают сложности со сбором и получением необходимой документации. Значит, немедленное оформление становится невозможным. Но стороны намерены составить его в ближайшее время. Об этом они и договариваются в ПД. Так, из наиболее распространенных ситуаций, когда оформляется ПД, можно выделить:

  • покупателю необходимо определенное время, чтобы лично убедиться в правильности проведения сделки. Например, он может проверять недвижимость на предмет обременений;
  • продавец не успел собрать полный пакет документов, ведь получение той или иной справки может занять длительное время;
  • участники сделки на данный момент не могут лично встретиться, перенося встречу;
  • покупатель не успел собрать нужную сумму, но при этом продавец готов некоторое время подождать;
  • квартира имеет какие-то обременения, для снятия которых необходимо определенное время.

Вообще, стороны имеют право оформлять предварительный договор и в любой другой ситуации. Главное его условие – обоюдное согласие участников сделки.

Определение понятий и причины составления

Предварительный контракт составляется исключительно письменно, а если нарушается это требование, то такое соглашение считается недействительным.

В нем прописываются основные значимые условия, которые в будущем будут вписаны и в основной документ. Стороны заранее оговаривают срок, в течение которого должен заключаться контракт. Нередко данная информация отсутствует, тогда автоматический такой срок представлен одним годом после подписания предварительных договоренностей.

Если в указанный срок не подписывается основной договор, то предварительный считается утерявшим свою силу.

В ст. 445 ГК указывается, что если одна из сторон отказывается подписывать контракт, то другая сторона может принудить ее к данному действию. Выгоден предварительный документ продавцу, который хочет убедиться, что конкретный покупатель, заинтересованный в земельном участке, непременно выкупит его через некоторое время. Поэтому это соглашение выступает гарантией соблюдения всех условий и обещаний сторон. При его расторжении обычно предусматривается начисление штрафов.

Когда не исполняется предварительное соглашение

Если одна из сторон без веских оснований уклоняется от выполнения обязательств по пред.договору или просто отказывается заключить основной, то у другой стороны есть выбор как поступить.

Обратиться в суд для принудительного заключения купли-продажи. Имеется смысл, когда сделка явно к выгоде истца. При этом поведение ответчика очевидно недобросовестное, то есть имеется нарушение преддоговорных условий и пр

Здесь важно чтобы пред.договор был правильно составлен. Ведь защитой ответчика может быть, в том числе, признания пред.договора незаключенным или недействительным. Взыскание штрафных санкций

Они предусмотрены условиями пред.договора. Достаточно предъявить письменную претензию нарушителю. Если добровольно не уплачивает, то взыскание идет через суд

Взыскание штрафных санкций. Они предусмотрены условиями пред.договора. Достаточно предъявить письменную претензию нарушителю. Если добровольно не уплачивает, то взыскание идет через суд.

Компенсация убытков. Потери могут быть разнообразными, главное их подтвердить документально. И связать эти потери с нарушением пред.договорных условий.

К примеру, в ожидании заключения генеральной сделки покупатель вынужден был снимать жилье по найму. Соответственно он понес убыток, так как если купли бы дом, то нес расходы только на коммунальные услуги. В этой связи сумма за наём жилья и есть убыток.

Нюансы предварительного договора купли-продажи земельного участка

Обе стороны заинтересованы в обеспечении исполнения соглашения.

Для этого сторонами может быть согласовано условие по установлению неустойки, как правило, её размер составляет 0,1 % от цены имущества.

С другой стороны покупатель должен понимать, что обязать продавца продать третьему лицу свой земельный участок, никто не может. Поэтому у покупателя тоже должна быть уверенность в том, что именно этот продавец не откажет в заключение соглашения, направленного на передачу конкретного участка.

Стороны также могут согласовать условие об авансе или обеспечительном платеже (способы предусмотрены гражданским законодательством).

Задаток — наиболее выгодное денежное условие заключения соглашения в будущем. Связано это с тем, что в случае отказа продавца заключить соглашение, последний должен вернуть денежные средства покупателю, только уже в двойном размере.

В отличие от задатка авансовый платеж или обеспечительный платеж возвращаются в том же размере, что и были переданы лицу.

Несколько важных советов

  • Вносите в соглашение информацию о задатке. Задаток – это часть денежных средств, передаваемых покупателем в качестве гарантии совершения сделки с его стороны. Пока нет задатка предварительный договор, по сути, ничем продавца не обязывает. А вот если продавец расторгнет договор, получив задаток, то он обязан будет вернуть его в двойном размере.
  • Обозначайте каждую деталь, имеющую смысл. Например тем гражданам и юридическим лицам, которым хочется заняться фермерством на новом участке, стоит сделать предварительную экспертизу почвы. Каждая такая деталь может повлиять на соблюдение условий договора в дальнейшем;
  • Узнавайте заранее о том, есть ли у земли или дома иные собственники, иначе вы рискуете стать жертвой мошенничества;
  • Не стесняйтесь предоставлять лишние бумаги, имеющие отношение к делу – они будут весьма полезны;
  • В случае затруднений обращайтесь к юристам по жилищным вопросам – по многим ситуациям можно получить абсолютно бесплатную консультацию.

Если есть предварительные договорённости по приобретению земельного участка

Бывает так, что люди ударили по рукам, но время для заключения основной сделки ещё не пришло.

Например, у покупателя нет нужной суммы либо продавец не имеет полного комплекта документов по земле. Тогда оформляется так называемая предварительная купля – продажа земельного участка.

В чём её смысл? Будущие участники взаимоотношений заключают промежуточный договор, в котором прописываются основные условия главного соглашения. Образец предварительного договора купли – продажи земельного участка легко скачать на нашем ресурсе.

Основным преимуществом предварительного соглашения является то, что цена продажи фиксируется на будущее. Таким образом гражданин может строить свои финансовые планы.

Основные ошибки: как их избежать?

При заключении предварительного соглашения о намерении купли-продажи следует избегать распространенных ошибок:

Не слишком тщательно проверены документы на недвижимость
Важно не только удостовериться, что продавец является собственником жилья, но и понять:каким образом он получил право собственности;
не было ли проведено незаконной приватизации;
были ли учтены права несовершеннолетних;
нет ли обременений на помещении.

Был проведен поверхностный осмотр жилплощади, при котором покупатель не обратил внимание на существенные недостатки, а продавец умолчал о них.
Неправильно рассчитаны сроки, необходимые для сбора документов и подготовки основного договора к подписанию.. Важно! Избежать серьезных ошибок можно, обратившись за помощью в ведении сделки к профессионалам
Чаще всего ими являются агенты по продаже недвижимости или юристы, специализирующиеся на жилищном праве.. Важно! Избежать серьезных ошибок можно, обратившись за помощью в ведении сделки к профессионалам

Чаще всего ими являются агенты по продаже недвижимости или юристы, специализирующиеся на жилищном праве.

Важно! Избежать серьезных ошибок можно, обратившись за помощью в ведении сделки к профессионалам. Чаще всего ими являются агенты по продаже недвижимости или юристы, специализирующиеся на жилищном праве.

Порядок расторжения

После подписания базового договора обязательства продавца/покупателя по предварительному считаются выполненными и он утрачивает значение.

В случае нежелания сторон подписывать основной договор в оговоренные сроки они могут расторгнуть предварительный. Основания для его расторжения могут быть следующие:

  1. Согласие обеих сторон, которое стоит оформить в письменном виде. Тогда сложностей при расторжении не возникает.
  2. В одностороннем порядке исключительно в суде. Покупатель в иске может указать на то, что продавец не предоставил ему необходимую информацию по участку для принятия обоснованного решения (о том, что он является предметом судебных разбирательств, на него не узаконена собственность, он не подлежит эксплуатации из-за существенных недостатков и пр.).

Если документом был предусмотрен задаток, то его судьба будет зависеть от того, кто именно является инициатором срыва сделки. Когда доказана вина покупателя, то продавец вправе оставить задаток у себя в качестве компенсации за понесенные простоем издержки. Если же виноват продавец, то задаток в двукратном размере получает назад покупатель. Такие правила прописаны в 381 ст. ГК РФ. Для применения указанных правовых норм сумма предоплаты должны быть оговорена предварительным соглашением и названа там именно «задатком».

Поделитесь в социальных сетях:FacebookX
Напишите комментарий