Проверьте личность продавца земельного участка
Это ещё один немаловажный критерий проверки при приобретении земельного участка. Сравните данные в его паспорте и при необходимости в других личных документах (свидетельство о браке, о расторжении брака, о смене фамилии и пр.) с данными, указанными в документах на участок. Вы должны убедиться в том, что сделку с участком совершает его собственник.
Рекомендации:
визуально сравните внешность продавца на фото в паспорте с данными о возрасте.
При малейших подозрениях (преклонный возраст, признаки алкогольного или наркотического опьянения, неадекватное поведение и т.п.) проверьте дееспособность продавца: попросите продавца, либо его представителя предоставить документы, подтверждающие дееспособность (выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным
, либо уведомление об отсутствии в ЕГРН данных сведений; справку из психоневрологического диспансера).
Если сделка проводится с участием доверенного лица собственника, удостоверьтесь, что у него имеется нотариальная доверенность
, которая соответствует всем требованиям закона. Не забудьте проверить срок действия доверенности.
Если согласно полученной Вами выписке из ЕГРН, собственником земельного участка является юридическое лицо, рекомендуем проверить сведения о статусе юридического лица, индивидуального предпринимателя (ИП), крестьянском (фермерском) хозяйстве (КФХ) — действующее, ликвидированное, находится в процедуре ликвидации, банкротства. Эту информацию можно получить на .
В случае, когда юридическое лицо находится на стадии ликвидации, продажа имущества возможна только на торгах для погашения имеющейся кредиторской задолженности, либо посредством прямой продажи при отсутствии такой задолженности.
Также рекомендуем проверить продавца (как физическое, так и юридическое лицо) на банкротство
. Для проверки предполагаемого продавца на банкротство нужно воспользоваться ресурсом . Здесь Вы сможете найти лицо, в отношении которого введена процедура банкротства, либо убедиться в том, что Ваш продавец не является банкротом.
Если в отношении физического или юридического лица введена процедура банкротства, — это предполагает ограничение его правоспособности и совершение сделки арбитражным управляющим в порядке, установленном ».
Советуем также на убедиться в отсутствии исполнительного производства в отношении предполагаемого продавца (как физического, так и юридического лица).
Наличие такого исполнительного производства не исключает возможное применение обеспечительных мер в отношении недвижимого имущества, принадлежащего должнику.
Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены
7 августа 2020 г. Росреестр разместил на своем сайте обращение. Он призвал правообладателей уточнить границы ранее учтенных земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступлением в силу Закона о магистральной инфраструктуре1. Этот закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство объектов транспортной инфраструктуры без оформления прав на земельные участки при условии, что такие участки находятся в публичной собственности и не обременены правами третьих лиц. Если в ЕГРН нет точных сведений о местоположении границ участка и права на него не зарегистрированы (возникли до 1998 г.), его правообладатель может столкнуться с тем, что на участке начато строительство объектов транспортной инфраструктуры, поскольку он ошибочно воспринят как свободный. В связи с этим Росреестр рекомендовал правообладателям узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельного участка с привлечением кадастрового инженера. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 млн земельных участков, не имеющих точного описания границ. Есть участки, которые еще не внесены в ЕГРН, – кадастровый номер у них отсутствует. Попробуем разобраться в этой ситуации.
Во-первых, в собственности граждан до сих пор имеются участки, права на которые не зарегистрированы. Но поскольку приобрести участок до регистрации прав на него никто не может, проблемы с ним могут возникнуть только у его собственника. Для потенциальных покупателей он угрозы не представляет, поскольку при желании продать такой участок его собственник должен будет зарегистрировать права на него, а это возможно только при постановке его на кадастровый учет и определении его границ по результатам межевания.
Во-вторых, имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет, даже упрощенный, без межевания. Такие участки оборотоспособны, но приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ опасно, поскольку защитить свои права потом будет чрезвычайно сложно. Вполне возможно, что, по данным реестра, на месте этих участков уже располагаются другие земельные участки. Однако таких на рынке не так уж много.
В-третьих, начиная с 2006 г. в рамках «дачной амнистии» граждане, которым земельные участки были предоставлены для непредпринимательских целей до введения в действие Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г., получили возможность ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них без процедуры межевания, т.е. без определения границ на местности. В дальнейшем с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости»2 такие участки были отнесены к ранее учтенным земельным участкам. В ст. 45 этого закона было указано, что граждане, которым земельные участки предоставлены для непредпринимательских целей до вступления его в силу, т.е. до 1 марта 2008 г., могут поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права на них без определения границ на местности. В кадастровом паспорте таких участков имеется фраза – «границы земельного участка в системе геодезических координат не определены». Эти участки также оборотоспособны и широко представлены на земельном рынке. Однако некоторые нотариальные палаты не рекомендуют своим нотариусам оформлять сделки с ними, видимо, понимая, какие риски связаны с их приобретением. Но нотариальное оформление подобных сделок не является обязательным.
Советы при покупке земельного участка
Перед покупкой земельного участка совершите следующие действия:
- вызовите геодезиста для проведения замеров данного земельного участка. Цель такого выезда – удостовериться, действительно ли соответствует площадь земельного участка той площади, которая указана в документе и фактической площади, занимаемой данным объектом. Вторая цель данного мероприятия – убедиться в том, что границы интересующей земли соответствуют установленному фактически ограждению. Это необходимо ввиду того, что на практике часто встречается расхождение фактического установления забора с зафиксированной документально кадастровой границей;
- перед покупкой земельного участка обязательно закажите выписку из ЕГРН. Это можно сделать в органах Росреестра. Государственная пошлина за ее выдачу составит 250 рублей, уплатить ее можно непосредственно в Росреестре или многофункциональном центре. Получив эту выписку, вы сможете увидеть, что действительно данный земельный участок не обременен и не имеет никаких ограничений.
Государственная регистрация
Конечным этапом совершения покупки земельного участка становится регистрация сделки в Росреестре. Чтобы приобретенный надел официально и окончательно стал принадлежать вам, следует внести об этом сведения в кадастр, службу госрегистрации и картографию. Для запуска процедуры частному лицу требуется предоставить в Росреестр следующие документы:
- паспорт РФ;
- заявление на регистрацию объекта недвижимости;
- оригинал и копию квитанции об оплате госпошлины;
- договор купли-продажи в 4 экз.;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- кадастровый паспорт;
- свидетельство на собственность продавца;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца;
- данные о нормативной стоимости надела;
- квитанции, доказывающие факт оплаты стоимости земли, прописанной в договоре.
После передачи пакета документов вам на руки выдается расписка об их принятии. В течение месяца сотрудники Росреестра проверяют сведения, а затем выдают новое свидетельство на собственность.
Можно ли построить дом?
Многие граждане рассматривают земельные участки в качестве будущей площадки для постройки собственного жилого дома. Но для этого им нужно сначала понять, разрешает ли закон строить жилой дом на данном участке или нет.
Ответить на эти вопросы поможет онлайн-выписка из ЕГРН, о которой мы говорили ранее. В выписке есть такие разделы, как «Категория земель» и «Разрешенное использование».
Здесь очень много тонкостей и нюансов, о которых простой гражданин может не знать. Например, строить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения нельзя, однако, если земельный участок предназначен для садоводства, то уже можно. При этом участок должен быть включен в специальную зону с утвержденными градостроительными регламентами. Если же участок не удовлетворяет этим требованиям, то на нем можно будет строить только нежилые помещения, предназначенные для обработки сельхозпродукции.
Если участок предназначен для личного подсобного хозяйства, но при этом он находится за пределами населенного пункта, то здесь также возникнут проблемы с разрешением на строительство жилого дома.
Самый удачный вариант – это найти участок с категорией «Земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство. На таком участке можно построить полноценный жилой дом и в последующем там прописаться.
В любом случае при выборе участка лучше всего посоветоваться со специалистами, которые хорошо ориентируются в земельных нюансах и смогут проанализировать объект с точки зрения разрешенного использования.
Бюрократические нюансы
Возьмите за правило — не работайте с копиями документов. В процессе переговоров должны изучаться исключительно оригиналы. Если продавец отказывается их предоставлять, то такая сделка несет слишком много рисков. Возможно, лицо выдает себя за другого или на имущество наложен арест с конфискацией оригинала правоустанавливающих документов.
Приобрести землю можно как на первичном, так и на вторичном рынке. Операции на вторичном рынке более распространены и рискованны. Чтобы получить землю от государства, можно воспользоваться несколькими методами:
- вступить в сообщество в дачном поселке, и встать на очередь на получение участка;
- принять участие в государственных торгах, с подачей заявления в местные органы власти;
- запросить выделение приусадебного участка в тех же органах и ждать одобрения заявки.
Вооружитесь полученной информацией, чтобы безопасно и выгодно купить земельный участок. Проявляйте внимательность и привлекайте помощников в оценке объекта. Таким образом, вам удастся избежать ошибок, мошенничества и последующих проблем.
Не ведитесь на слишком выгодные условия и эмоции. Если продавец настаивает на срочности, и не дает вам разобраться в нюансах, от вас наверняка что-то скрывают. Будьте бдительны.
Какие применяются виды наказаний
Размер и особенности наказания зависят от того, какое именно выявляется нарушение. К основным мерам воздействия относится:
- за самовольное занятие чужой территории назначается штраф в размере от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости объекта, но платеж не может быть меньше 5 тыс. руб.;
- за нецелевое использование территории взимается штраф от 0,5 до 1% от кадастровой цены земли, но не меньше 10 тыс. руб., а если отсутствуют сведения о кадастровом показателе, то штраф устанавливается в пределах от 10 до 20 тыс. руб.;
- если земля вовсе простаивает, поэтому не используется по назначению, то уплачивается штраф от 1 до 1,5% от кадастровой цены, но не меньше 20 тыс. руб., причем при отсутствии данных о кадастровой стоимости должностные лица назначают платеж от 20 до 50 тыс. руб.
Здесь вы узнаете, как рассчитать земельный налог и какие показатели нужно применять.
Вышеуказанные меры наказания считаются значительными для каждого владельца участка. Поэтому люди должны ответственно подходить к своим обязанностям по отношению к участкам земли.
Для этого учитывается их целевое назначение и правила регистрации всех объектов. Если человек не воспользовался территорией в течение трех лет с момента получения, то он может лишиться данного имущества.
Какие нужны проверки при покупке земли – смотрите тут:
Какие документы нужны для сделки купли-продажи земельного участка
При оформлении купли-продажи земельного участка продавец должен предоставить:
- правоустанавливающие документы и правоподтверждающие. Например, если отчуждатель унаследовал данную недвижимость, соответственно, он должен представить на регистрацию свидетельство о праве на наследство и свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный земельный участок;
- кадастровый паспорт на землю.
Далее составляется договор купли-продажи, к которому обязательно необходим акт приема-передачи. Оба документа подписываются сторонами (если они действуют самостоятельно, без привлечения представителей) непосредственно в органах Росреестра.
Затем производятся расчеты (рекомендуется производить их в отделениях банка, во избежание получения фальшивых купюр). После того, как документы сданы на регистрацию и все необходимые расчеты произведены, ожидайте проведения регистрации, после которой вы становитесь новым собственником земельного участка.
Изучение объекта недвижимости и территории рядом с ним
Старайтесь изучить все аспекты не только в отношении земли
Обратите внимание на прилегающую территорию, благоустройство поселка, состояние дорог, наличие транспортной инфраструктуры, удаленность от населенных пунктов, социальные факторы и т. д
Находясь под впечатлением от покупки, многие покупатели делают опрометчивые шаги и получают в распоряжение землю, которая может затем преподнести неприятные сюрпризы.
Чтобы определить те или иные риски, не относящиеся напрямую к документам, наведите справки у местного населения или почитайте отзывы в интернете. У продавца можно аккуратно выяснить причину продажи земли. Углубляйтесь в нюансы, особенно, если цена на участок ниже средней рыночной.
На территории земельного надела, при осмотре, внимательно изучите качество самой земли. Возможно, природные особенности участка (такие как неровный рельеф, глинистая почва, высокий уровень подземных вод и др.) будут создавать проблемы для жилищного строительства. Грунтовые воды должны пролегать не слишком высоко. Для этого достаточно присмотреться к подвальным помещениям соседних домов в поселке, территория вокруг них должна быть сухая, без признаков затопления.
Неоспоримым преимуществом будет наличие коммуникаций, уже проведенных на участок или расположенных рядом. Если таковые имеются, проверьте их работоспособность и состояние. Возможно, понадобится ремонт, потребующий дополнительных вложений.
На что обращать внимание документах?
Перед непосредственной покупкой земельного участка каждый потенциальный покупатель также имеет право запрашивать личные документы продавца и его продаваемой собственности.
| Наименование документа | О чём позволяет узнать |
|---|---|
| Паспорт продавца (копия) | Проверить на подлинность |
| Свидетельство об официальном браке | Сверить дату его регистрации и дату, когда было приобретено право собственности на землю (чтобы узнать, не является ли она совместной) |
| Копия паспорта супруга (супруги) | Проверить на подлинность (если речь идёт о совместно нажитом имуществе) |
| Письменное, заверенное нотариусом согласие супруга (супруги) на продажу земельного участка | Если супруг (супруга) имеют право на землю по факту совместно нажитой собственности |
| Справка из наркологического и психоневрологического диспансера (в том числе и на супруга, если он совладелец) | Находился ли когда-либо продавец на учёте |
| Доверенность на отчуждение | Если продаёт землю не сам владелец, нужно проверить дату действия и перечень полномочий, включая право подписи |
| Копия паспорта доверенного лица | Проверить на подлинность |
https://www.youtube.com/watch?v=C-2FL6UrQj8Video can’t be loaded because JavaScript is disabled: Какие документы нужно проверить при покупке дома и земельного участка? (https://www.youtube.com/watch?v=C-2FL6UrQj8)
Советы при покупке земельного участка
Перед покупкой земельного участка совершите следующие действия:
- вызовите геодезиста для проведения замеров данного земельного участка. Цель такого выезда – удостовериться, действительно ли соответствует площадь земельного участка той площади, которая указана в документе и фактической площади, занимаемой данным объектом. Вторая цель данного мероприятия – убедиться в том, что границы интересующей земли соответствуют установленному фактически ограждению. Это необходимо ввиду того, что на практике часто встречается расхождение фактического установления забора с зафиксированной документально кадастровой границей;
- перед покупкой земельного участка обязательно закажите выписку из ЕГРН. Это можно сделать в органах Росреестра. Государственная пошлина за ее выдачу составит 250 рублей, уплатить ее можно непосредственно в Росреестре или многофункциональном центре. Получив эту выписку, вы сможете увидеть, что действительно данный земельный участок не обременен и не имеет никаких ограничений.
Была ли Запись полезна? Нет 29 из 31 читателей считают Запись полезной.
О разрешении органов опеки и попечительства
Если недвижимостью владеет несовершеннолетний, для продажи потребуется разрешение от органов опеки и попечительства — п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без этого разрешения сделку купли-продажи приостановят. В МФЦ сотрудники даже откажутся принимать документы для регистрации сделки. По закону они обязаны это сделать, ведь решение о приостановке принимают не они, а регистратор в Росреестре.
По данной ссылке есть подробная инструкция для родителей/опекуна ребенка. Хоть там написано о продаже квартиры, инструкция подойдет и для дома с участком. Следует обратиться в органы опеки по месту прописки ребенка.
Проверьте дом с участком на кадастровой карте и сайте Росреестра
Это предварительная проверка. Она нужна для того, чтобы на начальном этапе отсеять те дома с землей, которые находятся под обременением и ограничением (арест, залог, ипотека, запрет на регистрационные действия и т.п.). Если на недвижимость наложено обременение, купить его не получится — сделку приостановят. Также здесь узнаем, расположен ли участок в зоне красных линий и в зоне с особыми условиями использования территории.
Для начала воспользуемся публичной кадастровой картой Росреестра. Чтобы найти нужный участок, в левом верхнем углу есть форма поиска. Там вводим кадастровый номер или адрес участка. После ввода выберите подходящий участок из выпадающего списка. Приближать и отдалять карту можно с помощью кнопок справа внизу экрана. Кнопка «+» приближает карту, кнопка «-» отдаляет.
(нажмите на картинку для ее увеличения)
Если участок не отображен на карте, чаще всего его границы не оформлены и не внесены на кадастровый учет. Или границы были оформлены давно, но участок пропал при смене координат. В итоге будет написано «Без координат границ».
Не советую покупать участки без установленных границ, хоть законом это разрешено. Подробности об этом ниже в разделе проверки границ.
Для отображения зоны красных линий и зоны с особыми условиями пользования, нажмите на правую верхнюю кнопку «Слои».
В выпадающем списке выберите «Зоны с особыми условиями использования территории» и «Красные линии».
Если участок покрылся зеленым цветом, значит он в зоне с особыми условиями использования.
Вот пример участка земли, который не находится в зоне красных линий, а значит там может располагаться жилая постройка. Эта зона находилась неподалеку.
Чтобы найти дом на карте, в поиске выберите «ОКС» (объект капитального строительства) и вбейте его кадастровый номер или адрес. Если покупатель с ипотекой, обязательно, чтобы дом тоже отображался на карте. Подробности об этом ниже в разделе о местоположении.
Далее проверяем дом и участок на этой странице сайта Росреестра — Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online. 1) Введите капчу. 2) Введите кадастровый номер или адрес недвижимости. 3) Выберите из выпадающего списка нужный объект. 4) Нажмите на кадастровый номер в строке с нужным объектом. Справа в строке показан «Вид объекта недвижимости». 5) Отобразятся справочные сведения из ЕГРН.
Сведения о жилом доме
Сведения о земельном участке
По вашему запросу ничего не найдено
Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору
20229
2022-03-13
В этой статье вы узнаете как проверить земельный участок перед покупкой и, что требуется для проведения прозрачной сделки. Если в ходе заключения договора купли-продажи или после покупки будет установлен факт несоответствия с законом, сделку могут аннулировать.
Перед организацией осмотра актива нужно понимать, как проверить земельный участок перед покупкой, определиться с целями – для чего нужна земля. Заявление на проверку земельного участка подается в несколько инстанций. Земельный актив проходит такие виды проверок:
- Юридическую (заказать выписку из ЕГРН).
- Техническую.
- Градостроительную.
Юридическая проверка помогает определить, насколько сделка будет чистой, есть ли подводные камни, несоответствие действительности и данным, прописанным в документах. Специалисты проводят анализ материалов, кадастровых данных, выписок, выданных Росреестром. Юридическая проверка установит или опровергнет факт наличия судебных запретов, обременений, наложенных на актив.
Градостроительная проверка даст оценку, какую конструкцию можно возвести на ЗУ. Оценку проводят эксперты на месте, анализируются документы, составляется план, анализируется проект планировки территории. По завершению потенциальному покупателю выдается отчет с результатами осмотра ЗУ.
Внимание! Самый главный метод проверки участка является «Юридическая проверка», получите выписку из Росреестра и вы узнаете все юридические проблемы о нем
Документы с вашей стороны
Ошибки могут содержаться и в бланках, подготовленных с вашей стороны для узаконивания прав на землю. Чтобы избежать неточностей в договоре купли-продажи, убедитесь в наличии следующих компонентов:
- Характеристики размера, точного месторасположения, идентификационного номера, цены и категории пользования участка;
- Личные данные сторон;
- Словосочетания, точно указывающие на право собственности, а не на аренду;
- Формы взаиморасчета (наличные, безналичный расчет, банковский перевод и т.д.).
Избегайте присутствия в договоре сложных формулировок и дополнительных соглашений. Читайте все, что написано мелким шрифтом, даже если доверяете своему юристу.
Кроме самого договора, играет роль фиксация сведений в базе регистрационной службы. Эту операцию может провести непосредственно нотариус или сам собственник. Во время регистрации взымается пошлина и заполняется соответствующее заявление.
Как проверить земельный надел?
Физического присутствия клиента не требуется, значит не нужно куда-то ходить. Процесс занимает не так уж много времени:
Для начала нужно зайти на сайт и в поисковой строке ввести кадастровый номер или адрес объекта недвижимости, после кликнуть на “Найти”.
Если участок уже зарегистрирован в Росреестр. После завершения прошлого пункта нажать на вкладку “Подробней”, выбрав нужный объект.
Ознакомиться с информацией по участку и выбрать требуемый вид документа, нужно ввести свой электронный адрес. Затем кликнуть на кнопку “Заказать документ”.
Заказав документ, потребуется оплата (выбирается удобный для заявителя способ: с электронного кошелька или картой). После расчета в течение часа на email должна прийти заверенная электронной цифровой подписью справка. Она может задержаться из-за технических робот сайта, и процедура произойдет в течение суток
Полученный электронный документ обладает такой же важностью, что и бумажная версия.
Электронный вариант выписки с ЕГРНки получить гораздо проще и быстрее, чем бумажный, который придется ждать в течение недели.
Тайна 4. А у меня землю не заберут?
Перед сделкой с участком следует изучить такой аспект, как душевное здоровье продавца участка. Обычно риэлторы советуют спрашивать у владельца объекта справки о том, что он не состоит на учете в нарко- и психневродиспансере. Теоретически это должно застраховать покупателя от признания в будущем сделки недействительной из-за отклонения психики продавца
На самом деле, данная предосторожность срабатывает не всегда
Риэлторы замечают, что далеко не все владельцы недвижимости соглашаются собирать медицинские справки по просьбе потенциальных покупателей. Нередко просто советуют искать другого продавца с другим объектом. В такой ситуации покупатель может попросить продавца показать водительские права. Психически больным и наркозависимым этот документ не выдают.
