Как грамотно признать недействительным договор аренды земельного участка и что для этого необходимо?

Последствия признания соглашения не соответствующим закону

В договоре стороны вправе самостоятельно прописать условия, по которым сделка признается недействительной. Если указание в договоре отсутствует, то используются общие положения закона по ст. 167, п. 2.

Если арендный договор признается недействительным, то сторона, получившая в найм участок земли, обязана возвратить имущество собственнику. Иными словами, вопрос о восстановлении вещного права на недвижимое имущество, должен быть решен.

Если была признана незаконной недействительная сделка, то решение, вынесенное судом, будет выступать основанием для погашения ранее совершенной записи о вещном праве. Это положение полностью соответствует Приказу Минэкономразвития от 2015 года, N 943. Обособленные требования об аннулировании записи о регистрации незаконного договора аренда не могут считаться самостоятельным способом защиты прав, законных интересов граждан и организаций. Все юридически значимые действия, связанные с устранением последствий незаконных договоров, должны совершаться исключительно по решению, вынесенному в судебной инстанции. Если договор признают недействительным по причине нарушения местными органами власти процедуры по предоставлению земельных наделов, арендатор может подать в суд иск по компенсации убытков, которые он понес. Размер урона определяется общими положениями ст. 15 ГК.

Основания расторжения договора аренды

Оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя несколько и они перечислены в статье 619 Гражданского кодекса РФ. Однако перечень оснований указанный в законе не является исчерпывающим. Стороны договора аренды могут предусмотреть иные основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, прямо предусмотренных Гражданским кодексом, к арендным отношениям, объектом которых выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения, можно применить только три: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Рассмотри более детально каждое из указанных в ГК оснований.

Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями

Для расторжения договора аренды данному основанию, необходимо одно из двух обстоятельств: использование арендованного земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества, либо неоднократное нарушение условий договора аренды.

Неоднократное нарушение условий договора, как основание для досрочного расторжения договора аренды говорит само за себя, т. е. арендатор периодически нарушает различные условия договора аренды: сроки выплаты арендной платы, выплата арендной платы не в полном объеме и т. д.

Мы остановимся на таком основании как использование земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ существенным нарушением условий договора признается такое нарушение договора одной из сторон, в силу которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При обращении в суд с исковым заявлением Истец-арендодатель должен доказывать, что нарушение условий договора, допущенные арендатором, являются для него существенными. Об этом прямо говорит Пленум ВАС РФ в Постановлении №11 от «24» марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (см. п. 23 Постановления)

При этом необходимо помнить, что при обращении в суд с требованием досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора аренды, Вам может быть отказано в удовлетворении заявленных требований, если в процессе будет установлено, что все существенные нарушения условий договора аренды устранены арендатором в разумный срок (см. последний абзац п. 23 того же Постановления).

Практика показывает, что разумным сроком для погашения задолженности по арендной плате является срок от 5 рабочих дней.

Возникает вопрос: Какие факторы могут влиять на признание нарушений условий договора существенными?

По мнению ФАС Северо-Западного округа(Постановление от «31» августа 2006 года по делу N А56-48357/2005)для оценки существенности нарушений условий договора «могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты…»

Еще одним обстоятельством, свидетельствующим о существенности нарушений условий договора аренды, является факт передачи земельного участка в субаренду при наличии запрета на такую сделку.

ВАС РФ Определением от 16. 06. 2011 года №ВАС-7165/11 по делу №А41-22196/08 отказал в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора Постановление ФАС Московского округа, который оставил в силе Решение суда первой инстанции, согласно которому, передача земельного участка в субаренду, если это запрещено договором аренды, является существенным нарушением условий договора.

Безусловным основанием для расторжения договора аренды является факт неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначение в течение трех лет подряд, если более длительный срок не установлен договором – Постановление ФАС Московского округа от 25. 11. 2009 NКГ-А40/12268-09 по делу N А40-39667/09-9-351.

Процедура признания договора аренды участка недействительным

Порядок действий сторон по признанию договора аренды земельного участка недействительным и ничтожным определен ст.167 ГК РФ.

Прежде всего необходимо собрать доказательную базу.

• Подтверждающие отсутствие необходимых для подписания договора полномочий документы;
• Подтверждающие невозможность подписантом принимать решения в части управления имуществом справки о полной или частичной недееспособности;
• Акты, результаты разного рода экспертиз (если они имели место быть), прочие доказательства.

Следующий шаг — составление искового заявления в суд. В верней части документа указывается наименование суда, в котором будет рассмотрен спор, а также данные истца и ответчика.

В зависимости от того, решается спор между физическими или юридическими лицами, суд может быть районный или арбитражный.

• Дату заключения договора, его номер, срок действия;
• Обстоятельства заключения договора;
• Основания, по которым его следует считать недействительным.

По тексту искового заявления необходимо ссылаться на действующие пункты закона и документальные доказательства (которые в обязательном порядке прикладываются к исковому заявлению).

В завершающей части искового заявления должно быть высказано требование к суду признать договор недействительным, а при необходимости — требование о возмещении возникших в результате манипуляций с заключением договора убытков.

Итогом заседания станет решение судьи. На практике нередко случается так, что до момента принятия окончательного решения может состояться несколько заседаний.

Для того, чтобы отстоять свои интересы, необходимо присутствовать на каждом из них.

Для работы в этом направлении стоит заручиться поддержкой грамотного юриста по земельным спорам.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

• Москва: +7(499)350-6630.
• Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Здравствуйте! Собираюсь участвовать в торгах по предоставлению права аренды на муниципальный земельный участок под ИЖС. На официальном сайте torgi.gov.ru выложена конкурсная документация, а также проект договора. В этом договоре, который был составлен Администрацией города Геленджик, содержится пункт:

предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках) возлагается обязанность на Арендатора внести денежные средства в размере равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 Договора.

Кроме того, согласно другому пункту:

Договора, индексируется в одностороннем порядке арендодателем исходя из уровня инфляции, установленного федерального закона о бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

С учетом довольно высокого начального размера годовой арендной платы получается, что по условиям договора конечная стоимость данного земельного участка значительно превысит рыночную стоимость.

Заранее благодарен.

Порядок и последствия признания недействительным данного договора такие же, как и для других договоров аренды.

Нарушение порядка передачи в аренду публичного участка

Это самое частое основание. Соответствующие иски подают в основном органы местного самоуправления и прокуроры. Однако встречаются ситуации, когда подобные требования заявляют частные лица.

Например, вы можете обратиться в суд, если хотели арендовать спорный участок, но арендодатель неправомерно выбрал другое лицо. В частности, суд может признать недействительным договор аренды публичного сельскохозяйственного участка, если на него было два претендента, но торги не проводились (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.04.2022 N Ф03-893/2022).

Нарушение прав по пользованию земельным участком или недвижимостью на нем

Например, возможны следующие ситуации:

• часть земли истца сдали в аренду третьему лицу как самостоятельный участок, поскольку границы указанных участков не были согласованы (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.03.2016 N Ф03-143/2016);
• государственный участок полностью сдали в аренду другому лицу, хотя на нем находилась недвижимость не только этого лица, но и истца (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.10.2016 N Ф02-5961/2016).

Адвокат по гражданским делам в Москве.

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

• требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
• применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

• о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
• возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
• неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
• об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Ничтожные сделки

Сделки по покупке земельных наделов считаются ничтожными с момента подписания договора (то есть, юридически недействительными изначально) в тех случаях, когда имеет место:

• Противоречие сделки нравственным основам, а также основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ);
• Мнимая сделка;
• Притворная сделка;
• Некорректное составление договора покупки надела земли;
• Заключение сделки участником, признанным недееспособным по решению суда;
• Заключение сделки несовершеннолетним, не достигшим 14 лет.

Сделка противоречит основам правопорядка, когда закон при заключении такой сделки был явно нарушен, например, подделка подписей сторон договора или наличие подложной документации.

Мнимой сделка по покупке земли является в случае, когда у субъектов такой сделки нет намерения достигнуть результата, декларируемого в договоре. Стороны такой сделки, как правило, преследуют скрытую цель, противоречащую закону.

Например, физическое лицо, имеющее большие задолженности перед кредитными организациями или по алиментным платежам, проводит перерегистрацию своего земельного участка на родственника или иное доверенное лицо, продолжая фактически пользоваться таким наделом земли, проживать в доме, расположенном на этом участке земли, не обладая таким домом юридически.

В данном случае покупка земли — мнимая цель субъектов сделки, в то время как их реальная цель – избежать взыскания задолженности или добиться признания банкротом участника-продавца такой сделки.

Когда договором о приобретении земельного надела прикрывается другой, негласный договор между участниками, то такая сделка называется притворной.

физическое лицо дарит земельный надел другомуродственниками

Для сделок с земельными наделами такой налог, как правило, являет собой внушительную сумму.

Чтобы избежать оплаты такого налога, стороны заключают «притворный» договор покупки земли, указывая в таком договоре как можно меньшую цену.

Договор покупки земли считается составленным некорректно, если в договоре отсутствуют обязательные для такого договора элементы:

• Участники сделки с их достоверными паспортными и другими данными;
• Предмет договора (собственно земельный надел, его характеристики и сопроводительная документация);
• Форма заключения договора (письменно);
• Волеизъявление субъектов сделки, оформленное в конкретную цель — приобретение земли.

Если какой-либо из вышеперечисленных пунктов отсутствует в договоре, то сделка считается ничтожной.

Следует помнить, что наличие в договоре о покупке земли пунктов, освобождающих продавца от ответственности в случае возникновения претензий третьих лиц, либо пункта, признающего продавца право выкупить проданную им землю обратно в любой момент, делают такой договор ничтожным.

Важно помнить, что если после совершения сделки по покупке земельного надела

Также любые договоры о приобретении земельных наделов между лицами, не достигшими четырнадцати лет, признаются ничтожными (гл. 9, ст. 172 ГК РФ).

Как признать договор ничтожным?

Данный вопрос волнует многих людей. На практике все достаточно просто – нужно лишь выявить признаки такого документа. Основания для признания договора ничтожным прописаны в законодательных актах ГК России. Для примера далее перечислены основные виды ситуаций:

• присутствует нарушение обязательной формы фиксирования данных (бумаги не составлены в письменном виде либо нет предусмотренного нотариального заверения);
• подписывается несовершеннолетним гражданином или недееспособным человеком (действия, которые не предусмотрены законодательством);
• нарушен общественный порядок и социальные нормы;
• присутствуют противоречия с основными актами ГК;
• является полностью мнимой операцией (той, которая создает лишь видимость и покрывает другие мотивы).

Перечисленные основания являются наиболее распространенными для признания договора ничтожным (при этом заявления в суд не нужны, достаточно самого факта несоответствия действующему закону). Чтобы быстро определить статус проведенной операции – можно просто ответить на следующие вопросы:

1. Дееспособны ли участники?
2. Соблюден ли традиционный формат?
3. Являются ли действия свободным проявлением воли без принуждения?
4. Присутствует ли возможность фиктивности сделки?
5. Соотносится ли содержание бумаг с нормативными актами ГК, социальными нормами?

При этом стоит помнить, что ничтожным может признаваться договор любой направленности (например, брачный, кредитный и другие). Заключенные бумаги должны соответствовать как общим правовым нормам Российского законодательства, так и частным статьям по данному вопросу. К примеру, ничтожные договоры займа должны тщательно перепроверяться не только юристами, но и финансовыми специалистами (на предмет фиктивности отдельных условий).

Как расторгнуть договоренность найма земли по соглашению сторон?

Рассмотрим особенности процесса при расторжении договоренности по обоюдному согласию сторон сделки.

В законе не прописаны причины, по которым может произойти расторжение договора соглашения по взаимному согласию сторон. Они могут быть любыми, но их стоит прописать в самом соглашении.

Уведомление по инициативе арендодателя

Итак, рассмотрим ситуацию, в которой более не желает сотрудничать с арендатором арендодатель. Причины, по которым данное сотрудничество может быть аннулировано мы уже изучили.

Теперь необходимо рассмотреть, как оформить подобную процедуру. Арендодатель должен обратиться с инициативой о расторжении договора к арендатору.

Если он не встретит никаких причин для отказа, то можно самостоятельно оформить расторжение договора, попросту явившись к нотариусу, а затем в Росреестр.

Если арендодатель встречает отказ, то он вынужден обратиться в судебную инстанцию. Он должен составить исковое заявление, в котором оповещает судебную инстанцию том, почему считает, что дальнейшее сотрудничество не может состояться. Например, в случае, если арендатор некорректно относится к земельным наделам и использует его не по назначению.

Кроме того, арендодатель должен предоставить доказательства неправомерного отношения к земле, или же других фактов, которые могут стать основанием для расторжения договора аренды. Также, арендатор должен приложить документ о праве собственности на земельный надел, оплатить государственную пошлину (ст. 333.19 НК РФ) и подать иск в канцелярию судебной инстанции имеющей районное значение.

Суд вправе рассматривать обращение в течении одного месяца, если выяснится что ваши права действительно были нарушены, то вас пригласят в судебную инстанцию для дальнейшего выяснения обстоятельств, а затем и проведения судебного заседания.

Если решение будет принято в вашу пользу, мы можем вас поздравить, вы добились соблюдения своих прав. Если же решение было принято в отношении арендатора, то не беспокойтесь, у вас всегда есть возможность обратиться в вышестоящую инстанцию в виде Арбитражного суда.

• Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя
• Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам: 8 (800) 350-29-87

Уведомление по инициативе арендатора

Поговорим о том, в каком случае может требовать расторжение аренды арендатор, а также как осуществима эта процедура. В первую очередь следует помнить о том, что всегда существует возможность попытаться пойти навстречу друг к другу, а поэтому попросить арендатора о взаимном расторжении договора. В этом случае, процедура расторжения описана в пункте выше.

Но если арендодатель не желает идти вам навстречу, более того, его устраивает тот факт, что вы снимаете у него недвижимость, и он систематически получает денежные средства, то вам следует отстаивать свои права в другой инстанции, а именно в суде.

Вы должны обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением с просьбой помочь вам в расторжении договора. При этом, вы должны приобщить документы, которые свидетельствуют о факте несправедливости в отношении вас, что стало причиной для вашего обращения в судебные инстанции.

Суд ознакомиться с вашими доводами, в случае, если они покажутся законными, предложит вам помощь в виде решения принятого в вашу пользу. Всегда помните о том, что прежде, чем обратиться в суд, необходимо должным образом сформировать пакет документов, и только в этом случае судебная инстанция будет разбираться с вашей ситуацией.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды земельного участка по инициативе арендатораМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам: 8 (800) 350-29-87

Позиция судов

1. Общие позиции об изменении и расторжении договора (ст. 450 ГК РФ)

• 1.1. К каким ситуациям применяется ст. 450 ГК РФ
  • 1.1.1. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не препятствует расторжению договора по общим основаниям (позиция ВС РФ, ВАС РФ).
  • 1.1.2. Изменен или расторгнут может быть только договор, являющийся действительным (позиция ВС РФ).

2. Позиции об изменении и расторжении договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)

• 2.1. К каким ситуациям применяется п. 1 ст. 450 ГК РФ
• 2.2. К каким ситуациям не применяется п. 1 ст. 450 ГК РФ

3. Позиции об изменении и расторжении договора через суд в связи с существенным нарушением этого договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ)

• 3.1. К каким ситуациям применяется пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ
  • 3.1.1. Если залогодержатель в нарушение соглашения не обеспечил в установленный срок проведения торгов по продаже предмета залога, то это является существенным нарушением соглашения (позиция ВАС РФ).
  • 3.1.2. Непередача первоначальным кредитором новому кредитору документов, удостоверяющих право требования, и несообщение имеющих значение сведений являются существенными нарушениями условий договора уступки (позиция ВАС РФ).
  • 3.1.3. Внесение арендной платы не в полном объеме может быть признано существенным нарушением договора (позиция ВАС РФ).
  • 3.1.4. Нарушение подрядчиком сроков окончания строительных работ и превышение сметной стоимости строительства могут служить основанием для расторжения договора (позиция ВАС РФ).
  • 3.1.5. По вопросу о признании неоплаты приобретаемого имущества существенным нарушением договора купли-продажи есть две позиции высших судов (позиция ВС РФ, ВАС РФ).
  • 3.1.6. Неоплата имущества, приобретенного у продавца, который находится на стадии банкротства, в срок, установленный в договоре купли-продажи и в законе, является существенным нарушением договора (позиция ВС РФ, ВАС РФ).
  • 3.1.7. Если обязательства по договору купли-продажи возникают с момента получения аванса, а покупатель его не перечислил, то это является существенным нарушением договора (позиция ВАС РФ).
  • 3.1.8. Продавец вправе требовать расторжения договора купли-продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплатил переданный ему товар (позиция ВС РФ).
• 3.2. К каким ситуациям не применяется пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ
• 3.3. Какие обстоятельства нужно доказывать при возникновении спора в рамках пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ
  • 3.3.1. Факт нарушения договора не может служить основанием для расторжения договора, должна быть доказана существенность нарушения (позиция ВС РФ).
  • 3.3.2. Для расторжения договора поставки в судебном порядке довода покупателя о нарушении поставщиком сроков поставки недостаточно (позиция ВАС РФ).

4. Позиции об изменении и расторжении договора через суд в случаях, не связанных с существенным нарушением этого договора (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ)

• 4.1. К каким ситуациям применяется пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ
  • 4.1.1. Условие договора уступки требований, согласно которому договор расторгается в случае его неисполнения цессионарием, является самостоятельным основанием для расторжения договора (позиция ВАС РФ).
  • 4.1.2. Предусмотренное договором право продавца в одностороннем порядке расторгнуть договор при задержке исполнения обязательств по оплате может быть реализовано в судебном порядке (позиция ВАС РФ).
• 4.2. К каким ситуациям не применяется пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ
  • 4.2.1. При отсутствии соглашения о передаче в суд не урегулированного во внесудебном порядке спора об изменении цены договора суд не вправе внести соответствующие изменения в договор (позиция ВАС РФ).
  • 4.2.2. Отмена публичным органом в порядке самоконтроля ранее принятых им актов о предоставлении участков в аренду не является основанием расторжения договора аренды (позиция ВС РФ).

5. Позиции об изменении и расторжении договора в связи с односторонним отказом от его исполнения (п. 3 ст. 450 ГК РФ — утратил силу)

С 01.06.2015 положения, аналогичные п. 3 ст. 450 ГК РФ, содержатся в п. 2 ст. 450.1 ГК РФ. Судебная практика по вопросу отказа от исполнения договора перенесена в Перечень позиций высших судов к ст. 450.1 ГК РФ.

Ссылки по теме:

Соглашение о расторжении договора аренды

Условия соглашения могут предусматривать конкретный порядок прекращения действия сделки для сторон, включительно с определением объема и вида штрафных санкций для той стороны, которая высказала желание досрочно расторгнуть договоренность.

Соглашение о расторжении договора аренды: образец

• реквизиты каждой из сторон и их наименование;
• предмет заключаемого соглашения. Здесь подразумевается само расторжение арендного соглашения (необходимо обозначить его номер и дату подписания документа), начиная с конкретной даты, порядок, в соответствии с которым будет осуществляться прием-передача объекта;
• другого рода положения (включительно с порядком урегулирования спорных моментов, присутствие/отсутствие взаимных или односторонних претензий и прочее);
• дата, когда документ составляется;
• в подведении итогов, стороны должны оставить свои личные подписи, что является прямым подтверждения согласия с обозначенными в документе условиями.

Настоящее Соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах и хранятся у Арендодателя, Арендатора и в регистрирующем органе __________________________________________. ПОДПИСИ СТОРОН: Арендодатель _________________________Арендатор ____________________________

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка 23. При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка

Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка земельного участка в одностороннем порядке возможно в том случае, если срок аренды в договоре указан не был, а одна из сторон прямо отказалась от выполнения своих обязательств.

https://youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

• копия арендного договора (действие которого прекращают);
• документы, которые подтверждают личность участников;
• акт приема-передачи недвижимости — с информацией о сторонах (с их реквизитами), объектах в передаваемом нежилом помещении, состоянии этих объектов, а также о состоянии всей нежилой недвижимости в целом;
• уведомление о решении одной из сторон прекратить сделку направляется другой стороне. В нем следует указать наименование, информацию о сделке, которая прекращается, данные сторон, их реквизиты, причины такого решения со ссылками на закон, даты прекращения правоотношений и составления документа, подпись отправителя.

• имущество (по обстоятельствам, не зависящим от арендатора) оказалось непригодно для использования;
• арендодатель капитально не ремонтирует имущество в оговоренные или разумные сроки, если это его обязанность;
• при заключении арендного соглашения арендодатель умолчал о недостатках имущества, которые препятствуют его эксплуатации и которые арендатор не мог обнаружить при заключении сделки, когда осматривал или проверял имущество;
• не передает или иным образом препятствует использованию имущества.

Образец акта приема-передачи

1. Наименование документа — «Допсоглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения», с указанием места и даты составления бумаги, а также ее номера.
2. Персональные данные арендодателя и арендатора. Для юридических лиц — это их полные наименования плюс информация о государственной регистрации в соответствующем статусе. Для физических лиц — это их паспортные данные плюс информация о месте проживания.
3. Какой именно контракт (с указанием его номера) расторгается (признается недействительным) и с какой даты это происходит.
4. Указание на акт приема-передачи, по которому передается помещение.
5. Отсутствие претензий друг к другу.
6. Дата с подписями сторон.

• наименование и реквизиты сторон;
• предмет соглашения – расторжение конкретного договора аренды (указать номер и дату такого договора) с определенной даты, порядок приема – передачи объекта договора;
• прочие положения (в т.ч. порядок урегулирования спорных ситуаций, наличие/ отсутствие претензий и т.д.);
• дата составления;
• подписи участников.

○ Оспоримый и ничтожный договор аренды.

Договор может быть признан недействительным по ряду оснований.  В соответствии со ст.166 ГК РФ, сделка может быть признана оспоримой или ничтожной.

В первом случае недействительность заключенной сделки доказывается в судебном порядке в случаях, когда она оформлена без согласия третьего лица, управляющего органа (если речь идет о юридическом лице) или муниципалитета.  Каждый из них имеет право подать иск о признании договора оспоримым в течение года с того момента, когда истец узнал либо должен был узнать о нарушении своих прав.

• «Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
• Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
• В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
• Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст. 166 ГК РФ)».

В отличие от оспоримого договора, ничтожным соглашение может быть признано без участия судебных органов по заявлению одной из сторон. Обязательным условием доказательства ничтожности заключенного договора аренды является прямое нарушение законодательства, факт которого установлен.

Признание недействительным оспоримого договора.

Основаниями для направления иска о признании арендного договора оспоримым является:

• Несоблюдение правового акта.
• Заключение соглашения с лицами, не имеющими компетенцию на такие действия.
• Факт подписания договора по принуждению либо вследствие заблуждения.

При обращении в суд следует подготовить:

• Копию договора аренды.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость (для арендодателя).
• Оригиналы квитанций об оплате проживания (для арендатора) или подписанные сторонами расписки.
• Заявление с указанием оснований для признания соглашения недействительным.
• Иные документы (при наличии).

В ходе судебного слушания также могут использоваться свидетельские показания, подтверждающие факт нарушения другой стороной своих обязательств.

По результатам проведенного разбирательства суд может:

• Признать договор недействительным и применить к нему соответствующие последствия.
• Отказать в удовлетворении иска и признать соглашение соответствующим нормам закона.

В случае несогласия с вынесенным решением, оно может быть обжаловано в апелляционный суд.

Признание недействительным ничтожного договора.

Для признания ничтожной сделки недействительной необязательно обращаться в суд. Она не имеет юридической силы с момента заключения, если:

• Ее условия нарушают права третьих лиц либо публичные интересы.
• Она не соответствуют основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК РФ).
• Установлен факт мнимости (заключенного  для вида) соглашения (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
• Доказана притворность соглашения, заключенного с целью прикрыть иную сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
• В заключении договора принимало участие недееспособное в силу психического заболевания лицо (ст. 171 ГК РФ) либо гражданином младше 14 лет (ст. 172 ГК РФ).
• Был нарушен запрет либо ограничение на совершение операций с недвижимостью (ст. 174.1 ГК РФ).

Для признания недействительности договора подобного вида через суд, истец должен только указать на обстоятельства, нарушающие закон. Вследствие этого суд не может отказать в удовлетворении иска. В данном случае обращение в суд оправдано обеспечением правовых последствий в результате заключения подобной сделки.