Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, разновидности и риски

Признание сделки недействительной

Всесторонняя проверка сделки обеспечивает её юридическую чистоту и не даст возможности третьей заинтересованной стороне признать её недействительной.

Оказаться недействительной она может:

• если проводить продажу квартиры в строящемся многоэтажном доме по переуступке без ведома застройщика. При получении информации о подобном действии он признает сделку недействительной;
• если на продавце долги, кредиторы при наличии решения суда могут отменить сделку переуступки;
• в случае использования дольщиком для покупки объекта материнского капитала сделка будет признана незаконной по требованию органа опеки, если права и имущественные интересы несовершеннолетних нарушены.

Именно для избегания таких неприятных последствий следует проверить чистоту сделки предварительно до подписания договора.

Как правильно выбрать квартиру по переуступке?

Переуступка – это продажа прав на объект недвижимости другому лицу. Когда покупатель, напрямую выбравший квартиру у застройщика, продает ее еще до того, как она была передана ему в собственность, мы говорим о переуступке. В этом случае покупатель получает так называемое право требования на собственность, и если сделка оформлена правильно, то квартира будет оформлена на его имя как настоящий собственник.

Переуступкой квартир могут заинтересоваться, если не нужно ждать окончания строительства

Но если ты планируешь заняться переуступкой, важно знать правила. Какие подводные камни могут возникнуть при оформлении переуступки? Как выбрать надёжного застройщика? Что делать, если нужна переуступка, но на ее оформление не хватает денег?

• Какие преимущества и недостатки переуступки?
  • Преимущества:
    • Быстрое получение жилья;
    • Отсутствие необходимости ждать окончания строительства;
    • Возможность выбрать необходимый этаж и планировку квартиры;
    • Некоторые агенты могут предоставлять квартиры в ипотеку.
  • Недостатки:
    • Покупатель переуступает квартиру от доверенного лица, а не от застройщика, и попадает под определенный риск;
    • Потенциальные риски правовой защиты при переуступке, если были допущены ошибки при оформлении сделки и квартира была продана не настоящему собственнику.
• Основные нюансы переуступки:
  • Согласовывать цессии или дополнительные соглашения с застройщиком при оформлении договора о купле-продаже;
  • Риски по потере денег и недвижимости;
  • Проверять лицензию застройщика и прочие документы, связанные с застройкой;
  • Оформление договоров пошагово:
    • Проверка «материнского» договора;
    • Дополнительное соглашение;
    • Согласование цессии;
    • Оформление права собственности;
  • Договор, заключенный с застройщиком;
  • Надо иметь капитал, который можно направить на покупку жилья.
• Как выбрать квартиру по переуступке?
  • Каковы риски при покупке квартиры по переуступке?
  • Почему не надо покупать квартиру по переуступке?
  • Какие оформление нужны для безопасной переуступки?
  • Капитал при переуступке, где и какую максимальную выгоду можно получить?
  • Кто может напрямую выбирать квартиру по переуступке?
  • Когда и зачем может понадобиться переуступка?
  • Где можно купить квартиру по переуступке?
• Главное при переуступке квартиры:
  • Найти надежного застройщика;
  • Не забыть про проверки договора;
  • Понимать риски, связанные с переуступкой;
  • Получить максимальную выгоду от покупки квартиры.

Как продать и купить квартиру по переуступке: инструкция

• Для начала стоит ознакомиться с застройщиком, изучить документацию, просмотреть отзывы. Чтобы знать подводные камни можно обратится к юристам. Строительная организация должна предоставить для изучения такие документы: учредительную документацию, устав, свидетельство о регистрации, свидетельство из налоговой службы, договор аренды или документы о собственности на землю под строящимся объектом, проект дома, бухгалтерский отчет за крайний квартал.
• Если дом еще не начал строится, то можно ознакомится с местностью и посмотреть макет здания.
• Продавец должен уведомить застройщика о продаже квартиры по переуступке. Плюсом будет если в договоре будет обозначен застройщик, как третья сторона.
• Получить согласие в письменном виде от строительной организации на продажу.
• Оформить договор. Лучше если он будет зарегистрирован у нотариуса, так как он сможет проверить достоверность документации и наличие обременений на данную «долевку».
• После того как дом сдан, стоит проверить всё ли застройщик выполнил по договору, если да, то можно приступать к следующему пункту.
• Оформить переуступку и получить свидетельство (сегодня выдают выписку из ЕГРН, вместо свидетельства).

В Росреестр потребуется предоставить:

1. Паспорта всех участников сделки, т.е. продавцов и покупателей.
2. ДДУ. Если по данному объекту совершалась сделки неоднократно, то предоставить все договора, для отслеживания всей цепочки.
3. Согласие застройщика. Его выдает строительная организация, если все долги погашены и нет никаких штрафов.
4. Согласие супруга или супруги на сделку от продавцов и покупателей. Документ заверяют нотариально.
5. Кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН.
6. Заявление на переуступку.
7. Оплаченная госпошлина.
8. Акт приема – передачи, подписанный продавцом и покупателем.
9. Оплаченные квитанции, чеки. Если квартира была куплена в рассрочку или по другим причинам за продавцом числится долг, тогда вся задолженность переходит к новому владельцу.

Готовый документ можно забирать через месяц.

Способы снижения рисков

Переуступка прав пугает многих потенциальных покупателей неоднозначностью ситуации, но на самом деле, если следовать процедуре и придерживать законодательных норм, ничего страшного в цессии нет. Для снижения потенциальных рисков необходимо, прежде всего, ответственно и внимательно подойти к самому процессу. Проблема большинства людей в том, что они сначала делают, а лишь потом начинают интересоваться тем, какие существуют правила и законы в этой сфере правоотношений. Если изменить подход, то можно избежать огромного количества проблем. Поэтому первый совет – изучите вопрос, узнайте, как происходит переуступка прав. Не стесняйтесь задавать множество вопросов, уточняйте нюансы.

Если озвучивать более конкретные рекомендации, то заключаются в следующем:

1. Проанализируйте тщательно всю предоставленную цедентом документацию.
2. Обратитесь за помощью к специалистам.

Помощь специалистов

Желание сэкономить сыграло злую шутку уже не с одним человеком. Многие покупатели считают ненужным платить дополнительные деньги, за предоставления консультаций или наведение справок о предстоящей сделке и изучения предоставленной документации. Кому-то такая небрежность сходит с рук, для других же оказывается критической.

Сегодня существует масса специалистов, которые помогут разобраться в ситуации досконально и сделают правильные выводы из сложившейся ситуации. Обратиться можно к юристу, который практикуется на таких видах дел. Но лучше все же получить сопровождение от специализирующихся фирм. Многие застройщики имеют партнеров, которые помогают сопровождать различные сделки во избежание ошибок и неточностей. Обратившись в такое агентство, цессионарий может переложить все хлопоты на его сотрудников. Они выверят каждую букву и позаботятся о том, чтобы сделка была оформлена правильно и прошла чисто.

Анализ документов

Нежелание или невозможность обратиться за помощью к специалистам возлагает всю ответственность на самого покупателя. Самое главное, что он должен в этом случае сделать – проанализировать документы, необходимые для проведения сделки. При оформлении договора цессии не обойтись без:

1. Справки о наличии или отсутствии задолженности перед застройщиком. Этот бланк позволяет проанализировать полную стоимость жилья, и рассчитать какую сумму следует отдать цеденту, а какую надо будет внести на счет застройщика. Зачастую при переуступке прав застройщик требует полного погашения имеющегося долга, это также следует учитывать.
2. Согласия второго супруга на продажу жилья. Этот документ должен быть нотариально заверен, в ином случае он не считается законным.
3. Когда речь идет о переуступке ипотеки, не обойтись без письменного согласия банка на такую сделку.

Но начинать анализ документации следует, несомненно, с самого соглашения долевого строительства, который должен быть предоставлен цедентом.

Преимущества квартиры по переуступке

В чем суть сделки по переуступке квартиры и какие преимущества она имеет? Основные отличия от обычной купли-продажи и цессии заключаются в том, что передача прав собственности происходит напрямую от первого покупателя к следующему, без участия застройщика. Это позволяет несколько упростить процесс сделки и избежать рисков, связанных с недобросовестными застройщиками.

Одно из главных преимуществ переуступки — возможность получить квартиру по максимальной цене с господдержкой. Кто покупает квартиру в первую очередь, обычно оставляет маржу на продажу последующим покупателям, поэтому цена на переуступке может быть даже ниже, чем от застройщика.

Для более безопасной сделки необходимо учитывать некоторые нюансы и следовать пошаговой инструкции: выбирать только проверенных продавцов, оформлять права сразу после сделки, согласовывать правила материнским застройщиком и т.д.

Также стоит помнить, что при переуступке могут возникнуть альтернативные варианты оформления сделки, например, деликатный торг или использование капитала. Где можно получить господдержку и каковы правила ее получения при переуступке? Какие риски и «камни» могут возникнуть при переуступке квартиры и как их избежать?

• Проверьте документы продавца на соответствие законодательству
• Убедитесь, что права на объект недвижимости оформлены в соответствии с законодательством
• Проверьте, есть ли ограничения на продажу данного имущества
• Оговаривайте все условия и согласовывайте их со стороной продавца

Ответы на эти и многие другие вопросы можно получить в специализированных центрах недвижимости или у профессиональных консультантов.

Преимущества и недостатки переуступки

Преимущества и недостатки переуступки можно выделить для двух сторон.

Преимущества для продавца

• • Выгодное вложение денег. Купив квартиру на этапе котлована, можно существенно заработать, продав ее ближе к дате сдачи дома.
  • Даже есть строительство будет заморожено, а застройщик признан банкротом, деньги, потраченные на покупку, вернут. По новому закону деньги, полученные за ДДУ, хранятся в банке, а не тратятся на строительство. Также можно будет требовать моральную компенсацию за задержку сдачи дома.
  • Возможность в любое время передать право собственности по ДДУ.

Недостатки для продавца

• • оформление договора переуступки требует больше времени, чем ДДУ или ДКП;
  • договор цессии облагается налогом, необходимо будет заплатить определенную сумму и подать декларацию.

Преимущества для покупателя

• • возможность приобрести жилье за меньшую сумму, чем при покупке;
  • несмотря на то что жилье покупается не напрямую от строительной компании, квартира все еще остается первичным жильем;
  • нет необходимости долго ждать сдачи дома, чем при заключении договора на этапе котлована;
  • возможность хорошего выбора, с нужной планировкой, этажом, расположением и т. д.;
  • возможность заработать на продаже этого жилья после сдачи дома и оформления прав собственности;
  • хорошее вложение денег в нестабильные времена.

Недостатки для покупателя

• • При заключении цессии вы получаете право требования на квартиру, а не саму квартиру. В случае банкротства или заморозки строительства вы не сможете никак воздействовать на цедента. Общаться придется напрямую с застройщиком.
  • Если договор не будет оформлен в Росреестре или будет составлен неправильно, вы рискуете остаться без денег и жилья. Недобросовестные инвесторы могут заключать переуступку прав собственности с несколькими покупателями. Поэтому будьте внимательны.
  • Строительство дома может растянуться на годы. Заключать договор переуступки хорошо, если у вас есть где жить. Иначе придется долго ждать, а иногда и вовсе судиться с застройщиком, т. к. дом может не построиться.
  • Покупатель не имеет права изменять пункты в ДДУ. Документ перейдет вам именно в таком виде, в каком он был заключен с первичным дольщиком.
  • Строительная компания может не одобрить процесс цессии.
  • Помимо договора ДДУ, необходимо тщательно изучить строительную документацию (разрешение на стройку, одобрен ли проект и т. д.), убедиться, что у застройщика хорошая репутация, что инвестор не является банкротом, иначе сделку могут признать недействительной.
  • Если жилье было приобретено первичным дольщиком в ипотеку, банк вправе требовать от покупателя уплаты комиссионных за снятие обременения. Расходы за оформление документов могут также лечь на покупателя.

Покупка в ипотеку

Приобрести квартиру по уступке в ипотеку несложно – ее можно как продать с непогашенной ипотекой, так и купить. Сейчас банки без лишних проволочек соглашаются на подобные сделки

Однако для покупателя уступки важно понимать, что, приобретая квартиру у застройщика, он может рассчитывать на всяческие преференции и самые выгодные субсидированные ипотечные программы. Если говорить об уступках от физических лиц, то зачастую кредитные ставки будут более высокими

По данным Анны Борисовой, директора департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, ставка, как правило, выше на 1,5%-2%, что не очень выгодно по сравнению с условиями, которые банки предлагают клиентам, приобретающим квартиры напрямую от девелопера. 

Также сложность заключается в том, что заинтересованным лицом (кроме застройщика) становится еще и банк. Яна Глазунова советует по возможности обратиться к кредитной организации, являющейся партнёром застройщика или аккредитовавшей жилой комплекс.

Наталья Шаталина отмечает, что в настоящее время вариант приобретения недвижимости по переуступке банки оценивают так же, как и ДДУ, особенно если объект аккредитован. Для них соблюдаются единственно важное условие – залог.

Как продать квартиру по переуступке прав?

Сразу оговоримся, что речь далее пойдет только о переуступке права по Договору долевого участия (ДДУ). Хотя вообще-то уступать права можно и по другим типам договоров с Застройщиком, только эти договоры уже относятся к серым схемам покупки новостройки. По закону Девелопер может привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья только по ДДУ, в соответствии с законом ФЗ-214. Именно этот вариант мы и рассмотрим.

В этом законе (ФЗ-214) в статье 11 указано право дольщика на выход из проекта путем уступки (переуступки) прав требования по ДДУ.

Из чего следует, что дольщик имеет право продать свои права требования на квартиру в новостройке любому лицу независимо от согласия Застройщика (если иное не оговорено в договоре ДДУ с Застройщиком). Но есть одна оговорка: если дольщик еще не рассчитался полностью с Застройщиком за квартиру, то его согласие здесь уже нужно обязательно. А вместе с переуступкой прав требования в таком случае одновременно происходит и перевод долга на нового дольщика.

Процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам. Для этого дольщику нужно будет:

1. Определить цену продажи квартиры;
2. Разместить рекламные объявления о продаже;
3. Показать Покупателю квартиру, если она уже достроена;
4. Предоставить Покупателю для ознакомления ДДУ и платежки, подтверждающие произведенную Застройщику оплату;
5. Договориться об условиях расчетов;
6. Подготовить и подписать Договор уступки прав требования;
7. Зарегистрировать Договор уступки в Росреестре.

Пройдемся по этим пунктам чуть подробнее.

Определиться с ценой продажи квартиры в новостройке никакого труда не составляет. Фактически, за нас это уже сделал Застройщик. Именно его текущий уровень цен на квартиры в этом доме мы и берем за основу. Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится. Поэтому просто пристраиваемся в установленный Застройщиком уровень цен на аналогичные квартиры в доме и, в зависимости от желаемой скорости продажи, можем добавить или убрать 2-3% от цены Застройщика.

Для рекламы своей квартиры сегодня вполне достаточно интернета. Как составлять и где размещать объявление о продаже квартиры, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, на соответствующем шаге. В данном случае принцип рекламы квартиры на первичном рынке мало чем отличается от рекламы на вторичном. Кроме того, Покупатель уже имеет представление о доме и о квартирах в нем, благодаря рекламе Застройщика.

Если у Застройщика еще продолжаются активные продажи в этом доме, то можно обратиться к нему в отдел продаж с просьбой о реализации и нашей квартиры заодно с остальными. Это может ускорить продажу, но придется смириться с потерей некоторой суммы за услуги по реализации.

Если дом достроен и квартира пригодна для осмотра (даже в виде бетонной коробки), то не стесняемся провести там небольшую экскурсию для Покупателя. Лучше заранее позаботиться о том, чтобы внутри помещений было чисто и светло: убираем строительный мусор и вешаем лампы поярче.

С документами тут все просто – показываем Покупателю наш Договор долевого участия (ДДУ), права по которому мы и будем ему переуступать. Подтверждаем платежными выписками все произведенные по этому договору платежи (Покупатель может сам дополнительно запросить у Застройщика акт сверки платежей).

Сюда же добавляем согласие банка на уступку прав (если мы приобретали эту квартиру в ипотеку). И сверху кладем нотариально заверенное согласие супруги на уступку (если квартира у нас в совместной собственности супругов).

Далее уведомляем Застройщика о своем намерении продать квартиру по переуступке прав. Если по условиям нашего ДДУ с Застройщиком, его письменное согласие на переуступку там оговорено, то он может потребовать некоторую сумму за это согласие. Придется дать. Здесь все по закону.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

На этом продажа квартиры в новостройке завершена. Акт приема-передачи квартиры новый дольщик будет подписывать уже с Застройщиком без нашего участия. И что самое для нас приятное, все возникшие потом проблемы с приемкой квартиры, с оформлением прав собственности и тому подобное, Покупатель будет решать тоже уже с Застройщиком, а не с нами. Для этого мы и передали ему все права требования.

Нам же останется только забрать зарезервированные деньги за квартиру после регистрации Договора уступки.

Виды

Условно разделить на два вида:

1. договор долевого участия (ДДУ);
2. договор в рамках предварительного соглашения по купле-продаже.

Договор ДДУ – наиболее распространённая и удобная форма переуступки прав на квартиру. В момент заключения договора покупателю переходят все права и обязанности. Можно сказать, что в данном случае покупатель максимально защищен.

Предварительное соглашение – основной договор будет заключен не в момент сделки, а позже. Этот документ лишь закрепляет намерения нынешнего владельца передать объект в будущем. Заключение предварительного соглашение требует уплаты обеспечительного взноса. Учитывается ли оплаченный процент от стоимости жилья в цене на недвижимость? Как правило, его размер начинается от 30% стоимости объекта и является частью оплаты.

По данному договору нельзя потребовать квартиру. Максимум, на что может рассчитывать покупатель – возврат залога.

Важно: самое опасное – это возможность двойной переуступки прав. Так как госрегистрация данного соглашения не требуется, продавец может переуступить свои права сколько угодно раз. Покупатель от этого никак не застрахован

Покупатель от этого никак не застрахован.

Плюсы и минусы

Положительная сторона переуступки:

• Приемлемая стоимость в строящимся доме. Часто инвесторы приобретают у застройщиков доли на стадии котлована, а потом реализуют дороже.
• Сделка проходит быстро пока дом строится. Список документации маленький при переуступке прав.

Отрицательная сторона:

• Квартиры в возводимых домах облагается налогом в размере 13% от разницы цены покупаемого жилья и цены реализации. К примеру, доля покупалась по переуступке за 2 000 000 рублей, а продана за 2 300 000. Выгода составляет 300 000 рублей вычитаем 13% и получаем 39 000 рублей. Такие цифры нужно заплатить в налоговую инспекцию.
• Застройщики могут быть недобросовестными и переносить срок сдачи. Также роботы по возведению могут оказаться некачественными.
• Частые суды. Иногда только так возможно решить разногласия по договору переуступки квартиры или худший вариант, если стройка прекращена.

Порядок совершения сделки

Чтобы купить жилую недвижимость, заключив цессию с цедентом, необходимо пройти несколько этапов:

• ознакомиться со всеми предложениями на рынке и найти подходящий вариант;
• согласовать возможность и условия сделки с цедентом в устной форме, договориться о цене;
• уточнить сведения о наличии обременений, задолженностей и т.д.;
• ознакомиться с документами на участие в долевом строительстве;
• убедиться, что договор ДУ прошел обязательную государственную регистрацию;
• получить согласие супруга на покупку жилья по переуступке (для женатых цессионариев);
• ознакомиться с договором по переуступке прав требования;
• подписать соглашение;
• зарегистрировать в МФЦ или территориальном органе Росреестра.

Важно! При заключении договора цессии обязательно присутствие двух сторон сделки и представителя регистрационного органа

Проверка приобретаемой квартиры и застройщика

На первом этапе необходимо выбрать надежного застройщика или проверить на надежность того, у которого с цедентом заключен договор долевого участия (ДУ). Для этого нужно:

1. Сравнить стоимость аналогичных предложений у других застройщиков. Слишком большая цена квадратных метров, равно как и слишком низкая, должна насторожить.
2. Проверить и ознакомиться с документами (учредительные документы строительной фирмы, ее устав, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство плательщика налогов, правоустанавливающие документы на земельный участок, свежая отчетность (за 3-6 последних месяцев), проект строительства конкретного дома с определением этапов, целей и предварительных сроков завершения строительства).
3. Осмотреться в местности, где строится дом, на предмет развитости инфраструктуры, транспортной доступности и т.д.
4. Настоять на том, чтобы при заключении договора цессии присутствовала и третья сторона в лице застройщика или его официального представителя.
5. У продавца на руках должно быть письменное согласие руководителя строительной компании на переуступку объекта недвижимости.
6. Потребовать документальное подтверждение у застройщика отсутствия задолженности дольщика перед ним или о проведении полных расчетов за будущую квартиру.
7. Неплохо, если соглашение будет заключаться с участием нотариуса.

Сбор пакета документов

Для оформления сделки и заключения договора по приобретению объекта недвижимости у цедента, понадобятся следующие документы:

• паспорт гражданина;
• письменное согласие супруга;
• справка от строительной компании об отсутствии долгов у цедента перед застройщиком;
• письменное согласие руководителя фирмы, возводящей дом на совершение цессии;
• оригинал основного договора ДУ;
• все договора об уступке объекта, заключенные после подписания договора долевого участия (поможет четко отследить цепочку переуступки);
• чеки, квитанции, подтверждающие проведение расчетов за объект недвижимости с застройщиком;
• акты приема-передачи ДДУ и договоров о переуступке.

Составление договора по переуступке прав

Составляя договор цессии, необходимо проследить, чтобы в нем присутствовали все необходимые сведения:

• данные о цеденте, который намерен переуступить договор ДУ;
• данные о цессионарии;
• полные сведения о строительной фирме;
• уточняющая информация об объекте (этаж, количество комнат, общая площадь, номер и т.д.);
• цена соглашения;
• обязательства сторон;
• права сторон;
• подписи сторон;
• печать, подпись нотариуса и строительной компании, и другие необходимые пункты.

Регистрация договора цессии

Заключительным и важным этапом следки является государственная регистрация договора в органе Росреестра или Многофункциональном Центре. Более того, представитель одного из вышеупомянутых органов должен присутствовать при заключении сделки. Это гарантирует то, что данный договор ДУ не был ни заложен, не имеет обременений и не находится под арестом, тем самым снижая степень рисков для цессионария.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Немного теории

Переуступка – это приобретение квартиры не напрямую от застройщика, а от физического лица, который переуступает свои права на жилье другому покупателю. В целом, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», Натальи Шаталиной, покупка квартиры в новостройке по переуступке прав требования (цессии) не сильно отличается от покупки по договору долевого участия. По сути, при заключении такого договора происходит перемена лиц в обязательстве по первоначальному ДДУ, заключенного продавцом (цедентом) с застройщиком. 

По данным Ольги Хасановой, руководителя премии Urban Awards, в Москве за 2017 год из 66 828 проданных квартир и апартаментов 11 288 было зарегистрировано по договору уступки прав, что составляет 16,9% от общего количества реализованных жилых единиц. Причем 4 459 лотов, оформленных по договору уступки прав, приходится на юридические лица, а в 3 047 случаях была использована ипотека. В анализе принимали участие 225 новостройки Москвы. Однако не во всех домах наблюдается такой высокий процент переуступок. Например, в ЗАО «Балтийская жемчужина» не более 1% продаж квартир приходится на переуступку. Обусловлено это тем, что в их проектах нет квартир-студий, которые в большинстве случаев и продаются по подобной схеме. Жилые комплексы рассчитаны на семьи со стабильным доходом, строятся для комфортной жизни внутри микрорайона, со всеми удобствами и развитой социальной инфраструктурой. И люди выбирают квартиры для жизни, для себя, поэтому процент переуступок минимален. 

На начальном этапе реализации нового дома уступок практически нет, и разница в цене небольшая, максимальное количество подобных предложений появляется ближе ко вводу объекта в эксплуатацию, объясняет руководитель управления по реализации первичной недвижимости ФСК «Лидер». Светлана Бирина. Например, человек купил квартиру-студию еще на этапе строительства котлована за 1,7 млн рублей, а через 2 года уже переуступает ее за 3,5 млн рублей. На уступке прав можно неплохо заработать, инвестируя деньги в строительство, а после выгодно продав жилье в построенном доме.

 

Необходимо учитывать, что ценообразование формируется с учетом параметров объекта и его конкурентоспособности. Если типичных предложений много, то собственник может простимулировать спрос за счет ценовых уступок, что делает такие варианты более интересными для покупателей.

Если дольщик изначально приобретал квартиру на старте продаж по минимальной цене, то к моменту уступки, когда стоимость квартиры выросла в связи с ростом стадии готовности объекта, он может позволить себе сделать скидку, поясняет руководитель отдела новостроек компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», Марина Комогорова.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что для некоторых клиентов покупка квартиры по переуступке – это не только возможность купить жилье по привлекательной цене, но и уникальная возможность найти и приобрести квартиру именно той планировки, которой нет в ассортименте у застройщика. 

Теория и практика

У сделки по переуступке прав в новостройке можно выделить несколько аспектов – юридический, экономический и рыночный. С первым всё достаточно просто: по словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век», юридические риски продавца в подобной сделке минимальны. Обычно основную часть юридических рисков при переуступке несет покупатель, то есть новый долевой инвестор, которой займет в контракте с застройщиком место прежнего долевого инвестора.

Ключевой риск для продавца – это задержка оплаты права требования со стороны покупателя. Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов. Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке. Продавец получает доступ к этим средствам после того, как предъявит в банк-держатель аккредитивного счета зарегистрированное дополнительное соглашение к ДДУ о переходе права требования к новому долевому инвестору. Единственный минус этого механизма в том, что банк берет приличную комиссию за эту услугу – 1% или даже более от суммы средств, отмечает эксперт. Поэтому в тех случаях, когда это допустимо по закону, стороны сделки могут рассчитаться наличными, арендовав банковскую ячейку – это тоже надёжно и существенно дешевле аккредитива.

Не стоит забывать и про налог на доход с продажи имущества

«Если переуступка прав на квартиру проходит при увеличении стоимости, то продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене, – говорит внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Например, дольщик приобрел жилье за 5 млн рублей, а продает за 7 млн рублей

Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей

Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос – готов ли на такие уступки покупатель?»

Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей. Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос – готов ли на такие уступки покупатель?»

Признание договоров переуступки прав недействительными

Рис. 12. Договор цессии может быть признан недействительным

Признать договор недействительным могут:

• застройщик, если цессия заключена без его ведома и согласия согласно условиям договора ДДУ;
• кредитор, который не был поставлен в известность о предстоящей переуступке при наличии активного кредита;
• члены семьи, права которых нарушены. Это не только супруг (га), но и иждивенцы, недееспособные люди, находящиеся на попечении;
• органы опеки при нарушении прав детей.

Кредиторы по старым кредитам, получившие судебное решение на отчуждение собственности должника, также могут оспорить сделку, проведённую за истёкший год.

Чтобы в подобную ситуацию не попасть, следует детально изучить все моменты, учесть собственное положение и получить объёмную информацию об участниках и объекте.

На основании, каких договоров можно приобрести квартиру в новостройке?

Таких договоров можно выделить четыре:

1. Обычная купля-продажа. Она возможно только когда дом уже полностью сдан и оформлено свидетельство на право собственности. По такому договору стоимость квартиры будет максимальной, но и рисков по нему гораздо меньше, чем по остальным трем видам.

1. Цессия (договор по уступке права требования). Цена такой недвижимости будет ниже, даже при покупке в ипотеку, поскольку договор может быть заключен только на тех этапах строительства, которые предшествуют сдаче дома в эксплуатации. После допуска госкомиссией может быть заключен либо обычный, либо предварительный договор купли-продажи, но не переуступка прав требования. Подробнее о данной разновидности договора будет сказано ниже.

1. Соглашение о предварительной купле-продаже может быть совершено только до момента вступления в права собственника, т.е. после разрешения госкомиссии, но до момента выдачи свидетельства новому собственнику. Цена квартиры будет примерно та же, что и в обычной сделке купли-продажи. Передача недвижимости по такому договору не происходит, здесь просто предварительно оговаривается цена и прочие существенные условия будущей сделки купли-продажи.

1. Долевое участие в строительстве также позволит существенно сэкономить на приобретении недвижимости. Соглашение о таком участии будет заключаться только до момента ввода в эксплуатацию. В строящемся доме риски для дольщика весьма высоки, поэтому стоит быть осмотрительнее. Нередки случаи, когда дольщик перепродает квартиру до момента оформления права собственности на нее, т.е. заключает первый из указанных видов договоров.

Выбираем жилье для переуступки

Приобретение имущества по договору переуступки сопряжено с определенными рисками. Главное — если нарваться на недобросовестного дольщика, можно остаться без жилья и денег. Поэтому к выбору жилья для переуступки следует подойти тщательно:

В первую очередь попросите ДДУ в оригинале. В нем обязательно должны быть печати, подписи застройщика и отметка о регистрации в Росреестре. Далее посмотрите на обязательные и дополнительные пункты, на права и обязанности дольщика

Это важно, т. к

изменить их вы не сможете ни на каком этапе. Они перейдут к вам от предыдущего дольщика. Запросите акт взаиморасчетов. Это необходимо, чтобы узнать, полностью или частично первичный покупатель оплатил строящееся жилье.  Изучите историю строительной компании. Не находится ли она на грани банкротства и не заведено ли на нее уголовное дело. Сделать это можно на сайте Единого федерального реестра о банкротстве (ЕФР) и на сайтах арбитражных судов. Если найдете данного делевопера хотя бы на одном ресурсе, то откажитесь от сделки. Изучите строительную документацию. Разрешено ли строительство данного дома, какой проект, сроки сдачи, земля находится в аренде или собственности и т. д. Если обнаружите хоть один сомнительный момент, углубитесь в изучение документов или откажитесь от покупки. Обязательно проштудируйте Интернет и почитайте отзывы о данной компании или юридическом лице, которое выступает за инвестора. Можно вступить в чат дольщиков и будущих жильцов дома и поспрашивать там о делах дома.

Если после изучения информации вас все устроило, можно приступать к заключению договора.