Различия в строительных стандартах и инфраструктуре
Что касается строительного проектирования, многоэтажные жилые дома возводятся согласно ГОСТ СНИП 12-01-2004, и это служит гарантией их максимальной безопасности, высокого уровня комфорта для постоянного проживания.
Здания с апартаментами могут принадлежать к любому другому типу, поскольку не считаются жилыми, что чревато снижением стандартов.
Другими словами, застройщик свободен в выборе конструкции, качестве стройматериалов и инженерных решений.
Инфраструктура – больной вопрос большинства современных жилых и коммерческих комплексов. Значение имеет район, где располагается квартира или апартаменты.
Центр города или обжитой квартал означает, что в шаговой доступности находятся школы, детские сады, магазины, поликлиники и все прочие составляющие для нормального жизнеобеспечения.
Не последнее значение имеет проект: очень удобно, когда в одном здании или на территории ЖК предусмотрены необходимые объекты инфраструктуры.
Юридические отличия
1.1 Правовой статус
C точки зрения Жилищного кодекса, квартира – это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Помимо квартир, к жилым помещениям законодательство относит также жилой дом (часть жилого дома) и комнату.
Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть это помещения временного размещения граждан, не предназначенные для постоянного проживания. Понятие «апартамент» упоминается лишь в классификации гостиничных номеров, которую дает Министерство культуры РФ. По этой типологии апартамент – это номер площадью не менее 40 кв. м., состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой, спальни) с кухонным уголком. Однако на практике застройщики не руководствуются данным определением, даже если строящийся комплекс апартаментов имеет гостиничное назначение.
1.2 Регистрация
Постоянную регистрацию можно получить только в жилом помещении – квартире, комнате, доме. Постоянная регистрация в Москве дает следующие права:
1. Прибавка к пенсии. В Москве пенсионерам положена региональная социальная выплата, однако она дается только тем, кто проживает не менее 10 лет на территории Москвы.
2. Льготы на проезд для пенсионеров и несовершеннолетних в общественном транспорте, а также пользование городским телефоном.
3. Определение ребенка в детский сад, школу и другие учебные заведения по месту регистрации.
4. Субсидирование коммунальных платежей.
5. Голосование в ходе выборов.
Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Однако, если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник апартаментов может получить временную регистрацию на 5 лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи ребенка в школу, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет.
Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право голосовать на выборах.
1.3 Права собственников на общее имущество
Собственники квартир в жилом доме владеют общим имуществом на правах долевой собственности наряду с другими жителями. То есть все места общего пользования, крыша и двор являются собственностью владельцев квартир. Соответственно, жители могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, они могут воспрепятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений.
У владельцев апартаментов отсутствует право долевой собственности на общее имущество в комплексе апартаментов (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование). К примеру, если собственники апартаментов решат сделать на лестничной площадке совместный огороженный тамбур, то им придется выкупить или арендовать эту территорию у собственника, которым обычно остается продавец апартаментов или управляющая компания. Тем не менее, нужно понимать, что управляющая компания живет за счет платежей собственников апартаментов и ей не выгодно портить с ними отношения.
1.4 Обращение взыскания на собственников
Когда владелец жилья становится должником, и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Исключение составляет жилье, приобретенное по ипотеке.
Поскольку апартаменты – нежилые помещения, их собственник может быть выселен в случае обращения взыскания. Однако, стоит отметить, что покупатель квартиры по ипотеке также может лишиться жилья.
Разница по городам и странам
В каждой стране под апартаментами понимают разный тип жилья. Поэтому условия покупки и аренды могут отличаться.
Россия
Что касается Российской Федерации, то правовой статус квартиры и апартаментов одинаков для всех регионов. Но для некоторых городов есть ряд особенностей, которые нужно учитывать при выборе недвижимости.
Москва
Практически 20% новостроек в Москве носят статус апартаментов. Обычно они располагаются в районах с развитой инфраструктурой и рассчитаны на покупку под дальнейшую сдачу в аренду.
Так же стоит учитывать, что на крупногабаритное жилье налоги в Москве выше. Даже на квартире ставка составит 0,15%, а не 0,1%, как в других городах России.
Санкт-Петербург
В силу особенностей застройки, практически все новые многоэтажные дома в СПБ расположены в удалении от центральной части города. Поэтому здесь апартаменты чаще снимают на короткий срок, а покупать и арендовать на длительный срок предпочитают квартиры.
Сочи — это курортный город, поэтому апартаменты здесь снимают и покупают едва ли не чаще, чем квартиры.
Екатеринбург
Складывается впечатление, что собственники в Екатеринбурге не всегда понимают разницу между квартирой и апартаментами. Поэтому в одном и том же строении выставляют недвижимость и в том, и в другом статусе.
Крым
Такой вид недвижимости, как апартаменты в Украине не распространен, поэтому этот тип жилья появился в Крыму только после присоединения к России. Вся застройка на полуострове, которая старше 10 лет относится к квартирам.
В силу особенностей региона, апартаменты здесь рассматриваются, как один из видов инвестирования (под сдачу), а не в качестве жилья для себя.
Зарубежье
Во многих странах нет разницы между квартирами и апартаментами. Просто первым термином называют более скромное жилье, а вторым — люксовое или предназначенное под сдачу.
Турция
В Турции апартаменты и квартира — это слова синонимы. Никакой разницы между этими видами недвижимости в этой стране нет.
Болгария
Юридической разницы между этими видами недвижимости в Болгарии нет. Но есть отличия в понятиях.
В Болгарии принята называть апартаментами собственную недвижимость, а квартирами — арендованную жилплощадь.
Испания
В Испании апартаменты имеют статус элитных квартир, юридической разницы между этими видами собственности нет.
В апартаментах в обязательном порядке должно быть несколько санузлов и не менее двух спален. Помимо этого, они располагаются в жилищных комплексах с развитой инфраструктурой общего пользования: бассейны, парковки, площадки для отдыха и т.п. Но стоит учитывать, что за пользование общими территориями придется вносить ежемесячный платеж (от 300 до 800 евро).
Какую недвижимость лучше купить в России
В России приобретение апартаментов невыгодно. Причиной тому являются:
- Законодательная база. Обязывает владельцев апартаментов выплачивать повышенные имущественные налоги до 2% от кадастровой стоимости.
- Стоимость. Если нормальную двухкомнатную квартиру (в среднем по регионам) можно будет купить на 3 миллиона, то стоимость апартаментов такой же площади может составлять 3,6 миллиона.
- Услуги жилищно-коммунальных хозяйств. Для апартаментов они отличаются: тарифы повышены.
Квартиры для российских людей – привычное имущество, не вызывающее сомнений в его рентабельности:
- в случае недостатка средств правильнее оформить целевой или ипотечный кредит в надежном банке по приемлемой ставке и стать хозяином желанных метров;
- если речь идет о планах сдавать жилье, то квартира – безусловный фаворит;
- немалые средства за апартаменты выгоднее вложить в хороший и качественный ремонт даже самой безнадежной квартиры.
В чём отличие квартиры от апартаментов, с точки зрения законодательства
Рассмотрим основные аспекты, указывающие на юридическую разницу апартаментов и квартиры. Ведь именно от них зависит условия будущей сделки.
Почему невозможна постоянная прописка в апартаментах
Апартаменты эконом-класса
Апартаменты являются коммерческой недвижимостью. Чаще всего они располагаются на первых этажах в жилых зданиях. Но большая часть людей приобретает их для проживания. С точки зрения законодательства, нет точной формулировки апартаментов, поэтому фактически недвижимость попадает под разряд административных зданий. В данном помещении нельзя прописаться, но временное проживание допускается. Фактически это коммерческий фонд с возможностью проживания.
Различия в требованиях к застройщику по возведению объектов социального назначения
Зачастую именно в новых домах и продаётся такая недвижимость по весьма привлекательной стоимости. Поэтому и возникают вопросы, что такое апартаменты в новостройках, и стоит ли их приобретать?
Апартаменты в новостройке
Если говорить о строительстве апартаментов в сравнении с обычными квартирами, то первые строить проще, но только с точки зрения документации. Гораздо более простое оформление, облегчённые требования, возможность продажи недвижимости до окончания работ в полном объёме. С технической точки зрения, различий практически нет. Отличается только то, что в апартаментах лояльное отношение к планировке, а точнее, она во многих случаях свободная.
Налог на апартаменты
Налог на квартиры гораздо ниже, чем на апартаменты. На первые налог доходит до 0,3% (от кадастровой цены), а вот на вторые достигает 2%. Риелторы утверждают, что он будет ниже, так как площади помещений несравнимы, но это не так. При равной площади налог на апартаменты будет выше.
Налоги − вот чем в первую очередь апартаменты отличаются от обычной квартиры
Помимо налога на имущество, цены за коммунальные услуги будут на треть выше. Вам придётся переплачивать за электроэнергию, газ, воду, отопление. Так как, по закону, это не жилое помещение, а коммерческое.
Разница в использовании государственных субсидий при доходе ниже среднего и инвалидности
Разница в статусе жилого помещения и квартиры влияет и на получение субсидий
Помещение не является жилым, поэтому субсидии, льготы при любом достатке на него не распространяются. Одним из плюсов является то, что при судебных исках апартаменты не могут взыскать. Даже в тех случаях, если они являются единственным жильём у семьи. Закон о субсидиях и имущественные вычеты также не относятся к апартаментам, так как неприменимы к нежилым помещениям.
Отличия налога на апартаменты и квартиры в настоящее время и перспективе
Разница в величине налогов – вот чем нежилое помещение отличается от квартиры. Но изменится ли всё в будущем?
Владельцам квартир можно делать перепланировку, не затрагивая конструктивные узлы и несущие стены. Это относится и к владельцам апартаментов. Но разница заключается в том, что ко вторым применяются дополнительные нормы, связанные с коммерческой недвижимостью.
Апартаменты или квартира: что лучше – реалии современной недвижимости
Но если следовать букве закона, разрешение на перепланировку в обоих случаях нужно получать в соответствующей инстанции. Но в случае с квартирой, поскольку доступ в неё ограничен, перепланировку может и вовсе не заметить контролирующий орган. А вот с апартаментами, поскольку это коммерческий продукт, может выйти накладка в виде неожиданной проверки по обращению внимательных граждан.
Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд
Отсутствием возможности перевода в статус жилого фонда – вот чем опасны апартаменты
Теоретически, такое вполне возможно, но мороки будет довольно много. Для начала нужно убедиться в том, можно ли вообще переводить это помещение в другой статус. Если такие помещения находятся в промышленной зоне или на производстве, то перевод будет невозможен. Для получения разрешения апартаменты должны пройти норму по прониканию солнечного света вовнутрь. Это называется инсоляция. Помимо этого, есть ряд других процедур, таких как подвод коммуникаций к помещению.
Различия между квартирой и апартаментами
Ключевым различием между квартирой и апартаментами является то, что вторые представляют собой коммерческую недвижимость со всеми вытекающими обстоятельствами.
Дизайн от студии Павла Полынова
Если взять закон, то легко убедиться, что как жилое помещение их нельзя рассматривать, невзирая на все атрибуты, включая обустройство придомовой территории с наличием игровых площадок, парковок и мест для выгула собак.
Перед покупкой крайне важно изучить проектную декларацию на сайте застройщика и найти информацию о назначения здания и помещений
В числе других различий
Общее имущество и управление хозяйством
Владельцам квартир принадлежат, как их квадратные метры, так и часть общего имущества (крыши, фасада, подъезда, подвала, лифтов и двора).
Все действия с этими объектами производятся лишь с согласия законных жильцов. Собрание собственников стоит на страже интересов каждого владельца, и многие сложные вопросы решаются сообща.
С обладателями апартаментов все сложнее, поскольку четко прописанных пунктов в законе, касаемо общего имущества нет, и управляющая компания вольна самостоятельно решать, какую часть здания или дополнительный персонал должны содержать жильцы.
Владельцы не имеют права общим собранием, что-то решать. Такая возможность есть у обладателя самой большой доли объекта – сразу нескольких помещений или одного из корпусов здания.
«Шум в законе»
Больше всего страдают люди от действий соседей, когда речь идет о шуме.
По отношению к владельцам квартир существует закон, запрещающий шуметь в определенное время, когда как апартаменты, будучи нежилой недвижимостью, служат гостиничными номерами, или же их собственник открывает там бутик, бар, магазин, студию звукозаписи.
Требовать соблюдения тишины или заставить сделать звукоизоляцию совершенно бесполезно.
Имущество за долги
По закону забрать квартиру за долги, если это единственное жилье, не получится, сколько бы ни задолжал владелец. Исключение составляют только ипотечные квартиры.
Изъять апартаменты смогут легко, пусть там и проживает семья с маленькими детьми, и им негде жить.
Кредиторам или налоговой стоит только подать в суд, и недвижимость мгновенно попадет под удар – ее быстро арестуют и выставят на торги.
Налоговый вычет
При покупке квартиры в ипотеку действует государственная программа по возвращению налогов, которая позволяет сохранить значительную сумму в семейном бюджете – до 520 тысяч рублей.
Плюс дополнительные средства по возврату 13% от уже внесенных процентов по ипотеке (максимально 390 тыс. на каждого супруга, если жилье приобретается в браке).
Апартамент не позволит воспользоваться таким предложением, пусть даже помещение и будет использоваться для проживания на постоянной основе.
Что такое апартаменты
Апартаменты – это специальные габаритные номера, площадь которых превышает показатель в 40 кв. м. Это не постоянное жилое помещение, а временное место для проживания с несколькими помещениями для сна, кухней и ванной комнатой. Номера этого типа относятся к высшей категории и чаще всего располагаются на территории гостиничных комплексов, пансионатов и отелей.
Фактически апартаменты относятся к недвижимости коммерческого типа:
- Гостиничные варианты могут быть разными – это номера в апарт- и кондо-отелях, а также сервисные апартаменты. Большая часть вариантов не предназначены для частного приобретения, а вот жилье в кондо-отеле можно купить для себя.
- Апартаменты офисного типа представляют собой жилье в бизнес-центрах. Их используют для своих нужд компании и фирмы, которые стараются предоставить своим работникам комфортные условия. На рынке недвижимости эти апартаменты можно купить или арендовать на любой срок, но отличаться от классической квартиры они будут.
Апартаменты имеют свои преимущества и недостатки, которые обязательно следует учитывать, если вы хотите стать собственником такой недвижимости.
Плюсы проживания в апартаментах
Среди плюсов покупки и проживания в апартаментах стоит выделить:
- Удобное месторасположение с хорошей инфраструктурой. Чаще всего этот тип недвижимости находится в центральной части города, благодаря чему владельцы апартаментов могут экономить время и всегда иметь доступ к магазинам, аптекам, ресторанам и другим важным объектам.
- Цены. Апартаменты примерно на 20% дешевле, нежели классические квартиры в центре. Покупать их даже в какой-то степени выгоднее.
- Любая планировка. Апартаменты могут иметь любую планировку, особенно, когда речь идет о новостройках, где проекты могут быть самыми разными и современными.
- Апартаменты можно использовать для заработка, сдавая их в аренду.
Покупка апартаментов – выгодная инвестиция, благодаря которой можно приумножить свой капитал. Главное знать различие этого типа недвижимости и не забывать о его юридическом статусе.
Минусы проживания в апартаментах
Есть не только плюсы у апартаментов, но и минусы:
- Отсутствие постоянной прописки. Владелец этой недвижимости может оформить только временную регистрацию и сроком до 5-ти лет. Далее нужно будет оформлять продление, что влечет за собой волокиту с документами и трату времени.
- Коммунальные услуги придется оплачивать не только своевременно, но и по завышенному тарифу. Апартаменты оплачиваются по тарифам, которые актуальны для нежилых помещений. Проблема в особенности касается горячего водоснабжения и отопления в холодное время года.
- Налог на жилье, когда речь идет об апартаментах, выше, чем у квартир.
- Владельцу этой недвижимости бессмысленно рассчитывать на субсидию.
- Редко какой банк может дать кредит на приобретение апартаментов.
Существенным минусом также является факт наличия необычных соседей. Часто компании используют апартаменты как офис, и если вы решили купить такую недвижимость для собственного проживания, будьте готовы к неподходящим соседям.
Отличия
Из-за основной разницы вытекают и все остальные отличия.
Юридические
Так как апартаменты относятся к нежилому фонду, то в них, как и в складах, магазинах и прочих нежилых помещениях нельзя зарегистрироваться. Из-за отсутствия регистрации у собственника возникнет масса сопутствующих проблем. Он не может получить ОМС, ИНН, устроиться на работу и т.д.
Даже если у владельца апартаментов есть другая квартира в собственности, где он зарегистрирован и уже оформил все необходимые документы на адрес регистрации — сложности все равно будут.
Ведь получить бесплатную помощь по ОМС, оформить ребенка в сад или школу можно только по адресу регистрации. А раз по месту фактического проживания он не может зарегистрироваться даже временно, то придется решать все эти вопросы в привязке к апартаментам.
В некоторых случаях в апартаментах можно получить прописку, но только при соблюдении двух условий:
- это будет временная регистрация (постоянную оформить невозможно);
- у недвижимости статус объекта гостиничного типа (если статус административно-деловой — регистрацию оформить нельзя).
Второй нюанс, который отличает апартаменты от квартиры — юридическая защита. Здесь речь идет о первичном фонде и приобретении жилья на этапе строительства. В этом случае условия для собственников квартир так же гораздо лучше. Для них предусмотрена защита от недобросовестных застройщиков. В случае банкротства строительной компании или заморозки проекта, участники долевого строительства получат свои деньги обратно (частично или в полном объеме).
Для тех, кто приобретает имущество из нежилого фонда защита практически отсутствует. Если застройщик заморозит стройку на этапе котлована, деньги за апартаменты никто не вернет.
Также стоит учитывать, что строительные нормы для квартир гораздо жестче (вентиляция, шумоизоляция и т.п.). Поэтому они надежнее, удобнее и безопаснее, чем апартаменты.
Эксплуатационные
Помимо юридических аспектов, есть разница и в эксплуатации квартир и апартаментов. Здесь подводные камни скрыты все в том же отличии жилого фонда от нежилого.
При постройке многоквартирного дома, относящегося к жилому фонду, застройщик обязан обеспечить будущих жильцов всей необходимой инфраструктурой. То есть в шаговой доступности от квартиры в обязательном порядке будут игровые площадки, детские сады, школы, магазины, больницы и прочие объекты необходимые для нормальной жизни.
Застройщики, работающие с нежилым фондом, не обязаны заниматься сопутствующей инфраструктурой. Поэтому ближайший магазин или парковка может оказаться в получасе ходьбы быстрым шагом.
Еще один нюанс, который нужно учитывать, выбирая жилье, касается правил проживания. Так как апартаменты не относятся к жилому фонду, на них не действуют общепризнанные нормативы. То есть соседи имеют полное право шуметь круглосуточно, делать ремонт в любой день и время или открыть на своей территории какой-нибудь офис или косметический салон.
Финансовые
Существенное отличие апартаментов от квартиры и в тарифах на ЖКХ.
Владельцем апартаментов придется платить больше за все коммунальные услуги: электричество, воду, отопление и т.д. Точная разница в сумме зависит от региона, обычно она составляет 15–40%.
Вторая неприятность, с которой придется столкнуться владельцам апартаментов — налогообложение. Налоговые ставки для владельцев жилого и нежилого фонда сильно отличаются (не в пользу последних).
Причем платить налогов больше, чем собственникам квартир придется не только на этапе покупки недвижимости, но и в процессе эксплуатации. Годовая ставка для владельцев апартаментов выше (0,5-2% кадастровой стоимости против 0,1% для квартировладельцев). Оформить субсидию можно только на квартиры, для нежилого фонда такие льготы не предусмотрены.
Еще один неудобный момент в том, что на покупку апартаментов нельзя потратить маткапитал. Налоговые вычеты в этом случае тоже не действуют.
Следующее неприятное отличие от квартиры состоит в том, что на апартаменты не действует правило «единственного жилья». То есть их могут конфисковать за долги, даже если другой собственности у должника нет.
Но у апартаментов есть не только минусы, но и плюсы. Их главное положительное отличие от квартир — более низкая цена. Иногда разница в стоимости достигает 30-50%. Из-за этого приятного бонуса, многие согласны мириться с остальными неудобствами.
Понятия и определения
Слово «апартаменты» произошло от французского appartement, что в дословном переводе означает помещение. В Европе так называют несколько комнат, предназначенных для сдачи в аренду.
Так что же означает апартаменты, с юридической и правовой точки зрения? Согласно Жилищному кодексу РФ такой формат недвижимости относится к нежилым, то есть коммерческим объектам. При этом помещение имеет необходимые условия для постоянного проживания.
Таким образом, апартаменты – это нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.
Внешне они ничем не отличаются от квартиры. В помещении имеется все необходимое для проживания людей – вода, электроэнергия, санузел, место для кухни.
