Подробное описание процедуры аренды промышленных участков

Понятие земель промышленного назначения

Существуют особые признаки территории с присвоенным статусом земель промышленного назначения:

• Такие участки земли располагаются на удалении от поселений;
• Основной их задачей является создание условий для функционирования объектов промышленности, управляемых юридическими лицами и организациями государственного значения;
• Для обеспечения условий по применению производственного и промышленного оборудования и технологии.

Имейте в виду, что на территории промышленного назначения обычно размещены здания и помещения заводских строений, отдельные конструкции для осуществления деятельности по поддержке работы основных производственных цехов.

В ЗК РФ определены основные характеристики земель промназначения, установлены правила обеспечения работы предприятий на таких территориях.

В отношении указанной категории земли существуют определенные допустимые виды деятельности:

• Местность для возведения основных конструкций и помещений для запуска производственных мощностей;
• Участки земельного массива, которые выделены для разведки и разработки недр земли;
• Участки территории, отведенные для создания логистического центра с обеспечением выполнения транспортных потребностей;
• Земли для создания в их пределах объектов атомной и ядерной промышленности и энергетики;
• Земли, выделенные для создания объектов военного назначения для обеспечения защиты страны и безопасности конкретного участка земли;
• Местность для прокладывания систем сообщения и иных коммуникационных сооружений или объектов;
• Территория, выделенная государством для использования в космических целях.

Администрация поселения принимает решение о том, чтобы перевести земли, состоящие на учете в муниципалитете, в категорию промышленных земель. При этом сотрудники администрации должны учитывать особенности географического положения земельного участка, удаленность от объектов природоохраны, расстояние до жилого массива.

Для некоторых промышленных объектов необходимо учесть рельеф и удаленность транспортных магистралей и коммуникаций.

Объекты промышленности и территория, передаваемая под такие цели, не должна располагаться в непосредственной близости от любого населенного пункта.

Чтобы определить размер территории, которую необходимо выделить под промышленные цели, получите информацию:

• О виде допустимого использования промышленной территории;
• О нормативных актах в отношении каждого типа производства;
• О технических особенностях объекта, который планируется разместить на территории.

Целевое назначение использования промзон

Цели применения участков, используемых для промышленного назначения, могут быть различными. Именно по этой причине законодательством были утверждены основные разновидности разрешенной эксплуатации таких земель. К ним относят промзоны для:

1. Распределения производственных цехов и других построек.
2. Получения и добывания полезных ископаемых.
3. Обеспечения работы транспортной сети.
4. Размещения сооружений атомной энергетики.
5. Размещения зданий, отвечающих за безопасность и оборону.
6. Деятельности, связанной с космосом.
7. Обеспечения разнообразных коммуникаций.

Передачу участков промзоны под промпроизводство осуществляет местный административный орган власти. При этом им оценивается рациональность расположения производства, описание и параметры земельного участка, рельефность местности, его приближенность к транспортной развязке и поселениям.

Важно! Территории промназначения не должны быть размещены рядом с городом и другими жилыми объектами. Размер, передаваемой промзоны, зависит от вида эксплуатации, разрешенной государством, нормативов производственной части, техдокументации на определенный объект промзастройки.

Размер, передаваемой промзоны, зависит от вида эксплуатации, разрешенной государством, нормативов производственной части, техдокументации на определенный объект промзастройки.

Экономика страны набирает обороты развития. Именно по этой причине довольно часто наблюдается дефицит промзон. Эту проблему можно решить только благодаря смене категорий участков промназначения.

Как предоставить государственный или муниципальный участок в собственность для строительства

В собственность государственные или муниципальные участки для строительства можно передать в исключительных случаях, а именно когда земельный участок:

1) продается без торгов (п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

В частности, гражданин или юрлицо:

• подает заявление о предварительном согласовании, если участок предстоит образовать или уточнить его границы. К заявлению нужно приложить схему расположения участка, если не утвержден проект межевания;
• обеспечивает проведение кадастровых работ;
• ставит участок на кадастровый учет от имени уполномоченного органа и регистрирует право государственной или муниципальной собственности на него.

После этого на основании заявления о предоставлении земельного участка заключается договор купли-продажи;

2) предназначен для ИЖС и продается на аукционе (ст. 39.18 ЗК РФ).

В судебной практике продажа участка для строительства вопреки запрету ведет к недействительности купли-продажи. Это означает взаимный возврат денег и участка.

В практике ФАС России лиц, ответственных за аукцион по продаже участка для строительства, штрафуют по ч. 10 ст. 7.32.4 КоАП РФ.

Что обозначает целевое назначения участка?

Целевое назначение участка – это более узкое и прикладное понятие, которое расшифровывает и конкретизирует определенную категорией разрешенную деятельность. То есть, если некий участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, то его целевым назначением может быть и садоводство, и выращивание различных культур, и разведение рыбы или животных.

Какие существуют виды ЗУ?

Какие же бывают виды назначений земельных участков? Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, вся территория государства подразделяется на:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Рассмотрим основные различия между категориями и их целевыми назначениями.

1. Земли сельхозназначения – одна из наиболее обширных категорий, охватывающая все территории с плодородными почвами, заниматься разными видами сельского хозяйства на которых могут физические и юридические лица, государственные, коммерческие и некоммерческие организации.
2. Земли населенных пунктов – все площади в административных границах населенных пунктов, которые в свою очередь зонируются местными органами власти по назначению (жилые, производственные, рекреационные и прочие).
3. Земли промышленности и специального назначения – наиболее разносторонняя категория, объединяющая территории, на которых разрешена индустриальная и прочая деятельность с высокими техногенными рисками.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов – категория объединяет:
   • Земли особо охраняемых природных территорий – здесь категорически запрещается выделять дачные и садоводческие участки, прокладывать дороги и линии коммуникаций, размещать любые промышленные, хозяйственные или жилые объекты, не связанные с заповедниками, парками и другими объектами территории.
   • Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов – участки, обладающие природными данными для лечения и профилактического оздоровления граждан, источниками минеральных вод и подобными условиями. На таких территориях устанавливаются округа санитарной охраны.
   • Земли природоохранного назначения – площади, занятые под защитные леса и водоохранные объекты. Хозяйственная деятельность на этих территориях допустима, но ограничена режимом охраны земель.
   • Земли рекреационного назначения – в эту подкатегорию объединены земли, занятые объектами туризма, спорта, активного отдыха. Запрещена любая иная хозяйственная деятельность.
   • Земли историко-культурного назначения – места размещения памятников истории и культуры России и ее народов, места традиционных промыслов, земли под военными и гражданскими кладбищами. Изменение целевого назначения этих земель запрещено.
   • Особо ценные земли – территории, где расположены уникальные природные и иные объекты, представляющие научную или историко-культурную ценность.
5. Земли водного фонда – площади, покрытые водой или занятые гидротехническими сооружениями. Земельные участки на этих территориях не выделяются, для строительства искусственных водоемов могут резервироваться дополнительные площади.
6. Земли лесного фонда – все территории, покрытые лесом, и места, где его планируется восстановить, а также сопутствующие объекты (просеки, дороги и т.д.).
7. Земли запаса – пока не распределенные и не востребованные земельные площади с неопределенным целевым назначением. Находятся в муниципальной или государственной собственности и для использования должны быть переведены в соответствующую категорию.

К видам разрешенного использования земельного участка применяется цифровое кодирование. Подробнее о коде категории земель, о том, в каких случаях и где указывается, а также как правильно расшифровывается, читайте здесь.

Правомерно ли требование о замене земельного участка, предоставленного для строительства, по причине его непригодности?

Такое требование неправомерно при предоставлении земельного участка по договору аренды. Арендодатель отвечает за недостатки имущества, переданного в аренду, но по смыслу п. 1 ст. 612 ГК РФ не обязан производить его замену на аналогичный. Таким образом, арендатор может выдвигать требование о замене, но удовлетворение такого требования является лишь правом арендодателя, принудить к исполнению требования арендодателя нельзя. К тому же следует учитывать особенности предоставления земельного участка в аренду, установленные ст. 39.6 ЗК РФ (по общему правилу торги в форме аукциона).

Между тем если участок предоставлялся для индивидуального жилищного строительства гражданину в собственность и непригоден для этой цели, то требование о его замене на иной пригодный участок может быть признано правомерным.

Земельные участки для целей строительства, как правило, предоставляются по договору аренды.

Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (ст. 22 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), и отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

При этом обязанности производить замену предмета аренды на аналогичный законом для арендодателя не установлено. В соответствии с абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель при выявлении недостатка арендованного имущества может произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, но из буквального содержания приведенной правовой нормы следует, что замена предмета аренды на аналогичный является правом, а не обязанностью арендодателя.

Арендатор в случае непригодности земельного участка целям строительства может воспользоваться правом, предоставленным ему п. 1 ст. 612 ГК РФ и потребовать по своему выбору, в частности, безвозмездного устранения недостатков земельного участка или возмещения своих расходов на устранение недостатков, потребовать расторжения договора и др. (абз. 3 – 5 п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Кроме того, следует учитывать особенности предоставления земельных участков в аренду. Ранее действовавшая норма ст. 31 ЗК РФ о выборе земельного участка для строительства с 01.03.2015 утратила силу, земельные участки в аренду предоставляются по общему правилу на основе проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ), в связи с чем “простая” замена земельного участка, как правило, невозможна.

Таким образом, требование о замене земельного участка, предоставленного для строительства, по причине его непригодности, неправомерно.

Между тем существует исключение: если земельный участок предоставлялся для целей индивидуального жилищного строительства гражданам в собственность и непригоден для этого, то требование о его замене может быть признано правомерным.

Купля-продажа и аренда

Собственниками такой земли выступают Федерация, юридическое или физическое лицо.

ВНИМАНИЕ! В случае, когда участок планируется использовать для создания собственного бизнеса, то территория может быть не выдана в пользование собственника государством на основании невыполнения целевого предназначения земли промышленности. К примеру, в районе ощущается резкая нехватка атомных электростанций или станций технического оснащения

К тому же, в собственности государства есть необходимые территории для построения данных сооружений

К примеру, в районе ощущается резкая нехватка атомных электростанций или станций технического оснащения. К тому же, в собственности государства есть необходимые территории для построения данных сооружений.

Но субъект, который планирует приобрести участок для коммерческой деятельности, решил использовать его для построения баз, складов и других объектов хранения.

Таким образом, органы власти имеют полное право отказать данному предпринимателю за неготовностью выполнять требования по целевому назначению этой промышленной земли.

Есть и еще одно препятствие в приобретении участка — отсутствие каналов связи, линий электропередачи и других необходимых коммуникаций.

Как правило, такая земля стоит значительно меньше, чем земля с полным оснащением коммуникационных связей, но на ее дальнейшее использование и на постройку этих связей будет затрачиваться значительное количество денежных средств и рабочего времени. Такие вопросы решаются либо в суде, либо в порядке договорного соглашения.

Оформление аренды на часть муниципального земельного участка

Арендовать часть надела у муниципалитета сложнее, чем у частного или юридического лица. Для совершения сделки необходимо пройти ряд подготовительных этапов в зависимости от способа получения права на аренду.

Способов два:

1. Заключение договора на торгах в виде аукциона, который инициирован администрацией либо потенциальным арендатором.
2. Без проведения торгов (в случаях, предусмотренных ):

• для граждан льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи и др.);
• на наделы, не состоящие на кадастровом учете (при условии их межевания будущим арендатором);
• для отдельных целей использования: подсобного, огородного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

После проведения торгов администрация муниципалитета сможет сдать в аренду часть земельного участка победителю аукциона.

Без проведения торгов — лицу, подготовившему все необходимые документы.

Когда правомерна сдача части придомовой территории МКД

Придомовая территория относится к общей долевой собственности, которой владеют жильцы многоквартирных домов (МКД). При этом жилищное и земельное законодательство не устанавливают запретов на свободное распоряжение этим участком. Разрешена и сдача в аренду его части.

Однако это правомерно, только если использование части территории  будет одобрено общим собранием собственников помещений в МКД ().

Решение оформляется протоколом, в котором должна быть отражена информация с описанием части объекта, целями распоряжения им и итогом голосования. На его основании осуществляются последующие регистрационные действия.

Порядок процедуры

В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:

1. Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
2. Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
3. Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
4. Проводятся публичные слушания;
5. По итогам слушаний комиссия принимает решение;
6. При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
7. На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.

Образец текста заявления можно скачать по этой ссылке. В заявлении должны быть отображены следующие сведения:

• ФИО и контактные данные землепользователя;
• Категория земли и адресные ориентиры участка;
• Текущий и запрашиваемый ВРИ;
• Причина смены вида землепользования;
• Перечень прилагаемых документов.

Максимальный срок между рассылкой уведомлений о слушаниях посредством СМИ или почтовых отправлений и принятием комиссией решения устанавливается местным законодательством, но не может превышать 30 дней (п. 7 ст. 39 Градостроительного кодекса).

В ходе публичных слушаний выступает заявитель, аргументируя необходимость смены ВРИ, а заинтересованные лица выражают своё мнение о последствиях изменения землепользования землёй членам комиссии.

Особые мнения и возражения должны быть переданы членам комиссии в письменном виде.

Комиссия при принятии решения руководствуется следующими факторами:

• Целесообразность изменения ВРИ;
• Последствия изменения ВРИ для окружающей среды;
• Правовые и экономические последствия для соседних землепользователей.

Например, если владелец участка для огородничества хочет сменить ВРИ для строительства дома, комиссия может отклонить заявление из-за угрозы затенения соседнего возделываемого участка.

Если комиссия постановляет сменить вид землепользования участка, копия решения направляется всем участникам слушаний. Через 10 дней после вынесения решения составляется акт об изменении ВРИ, копия которого выдаётся заявителю. Заявитель должен обратиться в Росреестр для регистрации изменений в кадастровом реестре, приложив к копии акта следующие бумаги:

• Копию паспорта;
• Квитанцию об уплате госпошлины;
• Заявление на внесение изменений;
• Кадастровый паспорт на участок.

Новый вид разрешенного землепользования отобразится на кадастровой карте местности в течение 7-10 дней с момента обращения в Росреестр.

При несогласии заявителя с решением комиссии, он может оспорить данное решение в судебном порядке (п. 12 ст. 39 ГрК РФ).

Пример отчёта оценщика

В зависимости от типа земель, их целевого назначения, условий аренды, наличия достоверной информации о рыночных ценах оценщик выбирает необходимую методику оценки права аренды.

Итогом оценочных мероприятий становится отчёт, в котором подробно описывается, для какого объекта проводились расчеты, какая методика применялась, каковы ее итоги и конечное значение стоимости права аренды.

В целом, отчёт занимает несколько десятков страниц и обычно содержит информацию:

• Вводные данные об объекте, заказчике, оценщике, цели проведения оценочных работ, основные этапы и принципы осуществления их осуществления.
• Описание оцениваемого земельного участка, его экономических и физических характеристик.
• Анализ рыночной ситуации.
• Анализ наилучшего использования участка.
• Методики, используемые в оценке.
• Результаты процедуры, итоги и выводы.
• Прикладываемая к отчету документация, используемая в ходе оценочных мероприятий.

Услуга по оценке является платной и зависит от объёма проводимых работ оценщиком.

Земли промназначения — как изменить категорию?

Покупка земельного участка у собственника —

Как перевести землю сельхозназначения в другую категорию?

С ростом населённых пунктов уменьшается количество земель, выделенных для промышленных целей. Особенно остро подобная проблема ощущается в крупных городах.

Для выхода из этой ситуации территории других категорий переводят в земли промназначения. Однако на практике сделать это довольно сложно.

Намного проще перевести промышленные земли в иную категорию, однако важно учесть 2 условия:

• если почве нанесён существенный ущерб, предварительно необходимо провести комплекс мероприятий, направленных на восстановление плодородности земли;
• если новый владелец или арендатор планируют сносить наземные либо подземные сооружения, располагающиеся на данном участке, заинтересованному лицу нужно иметь на руках проект рекультивации, одобренный соответствующими органами.

Основание для изменения одной категории участка на другую – утрата землёй своих изначальных качеств, то есть невозможность использования территории по её целевому назначению.

Земельный участок производственного назначения — Законники

Какие здания и сооружения можно размещать на промзонах? На землях промышленного назначения разрешается постройка сооружений для промпроизводства, если на это имеется соответствующее разрешение. Однако строительство жилья здесь строго запрещено.

Городские и сельские поселения с каждым годом увеличиваются. Поэтому довольно часто жилая зона пересекает земли промназначения.

До определенного времени это останется в рамках закона, но чтоже произойдет, если владелец промзоны решит расшириться и провести линию коммуникаций? С юридической стороны выйти из такой ситуации можно путем смены категории участка промышленного назначения.

Например, строительство коттеджей будет возможно, если зона относится к ближайшему населенному пункту или землям сельхозназначения

Важно! При переводе категории участка земли необходимо уделять внимание виду эксплуатации, разрешенной законом

Несмотря на бюрократическую сложность таких сделок, они проводятся весьма часто, поскольку прибыль от успешно проведенной операции может достигать 500%. Земли, расположенные в 30-50 километрах от МКАДа, в юго-восточной и южной сторонах, пользуются особым спросом, и их стоимость особенно высока.

Земли промышленного назначения

Важно

К ним относят промзоны для:

1. Распределения производственных цехов и других построек.
2. Получения и добывания полезных ископаемых.
3. Обеспечения работы транспортной сети.
4. Размещения сооружений атомной энергетики.
5. Размещения зданий, отвечающих за безопасность и оборону.
6. Деятельности, связанной с космосом.
7. Обеспечения разнообразных коммуникаций.

Передачу участков промзоны под промпроизводство осуществляет местный административный орган власти. При этом им оценивается рациональность расположения производства, описание и параметры земельного участка, рельефность местности, его приближенность к транспортной развязке и поселениям.

Важно! Территории промназначения не должны быть размещены рядом с городом и другими жилыми объектами

Земли промышленного назначения: категории, характеристики, нюансы использования

Санитарная зона В качестве меры по охране экологии и нормального климата от негативного влияния промышленных предприятий, подходящего для проживания людей и других представителей живой природы, возле промзон (и иных строений, на которых ведётся хозяйственные и другие виды деятельности), устанавливают санитарно-защитные зоны. Этот вопрос регулируется в:

• Законе Об охране окружающей среды.
• ФЗ Об охране атмосферного воздуха.
• СанПиН о санитарных зонах и санитарных классификациях организаций, построек и других объектов.

Итак, санитарно-защитная зона – это территория со специальным режимом пользования и таким размером, который помогает снизить уровень загрязнения атмосферного воздуха до приемлемых норм. В случае тех предприятий, которым присвоен 1 и 2 класс опасности, санитарная зона должна снижать риски до значений, допустимых для проживания населения.

Правила покупки земель промышленного назначения

России)Это быстро и бесплатно! Особенности земли промышленного назначения Если земля находится вне какого-либо поселения, используется непосредственно для производства или для обеспечения некоего производства – это земля промназначения.

В Земельном кодексе полное название категории довольно длинное, включает более десятка определений. Производство, коммуникации, космическая деятельность, оборона и безопасность – вот лишь некоторые из них.

Использование земель промназначения, особенности эксплуатации объектов на них могут быть продиктованы не только ЗК, но и различными местными постановлениями.

Земли промышленного назначения в москве

Покупают их и для постройки сборочных цехов, складов, однако таких сделок совершается очень мало. Перед тем, как начать на участке строительство промышленного объекта, нужно подготовить участок и все необходимые бумаги, а процесс этот может растянуться на несколько лет.

Подвод коммуникаций, проектирование, получение необходимых бумаг все еще проходят с большими затруднениями.

Наибольшим спросом пользуются участки средней площадью в 0,5-2 га, которые находятся не дальше 70-80 километров от Москвы, и имеют удобный подъезд, поскольку находятся недалеко от крупных транспортных магистралей.

Поскольку цена земель промышленного назначения, как правило, на порядок ниже стоимости земель другого назначания, в частности, земель поселений, предприниматели нередко покупают их для последующего переоформления в новую категорию и перепродажи.

Особенности составления договора

Договор на право пользования земельным участком должен содержать в себе все необходимые сведения – о сторонах, предмете сделки, порядке расчёта и прочем. Но в него можно добавить некоторые детали:

• срок аренды – не более 49 лет. Земли некоторых категорий могут быть сданы в аренду только на более короткий срок, но с условием пролонгации соглашения. Например, для ИЖС максимальный срок аренды составляет 20 лет, но его можно продлить по соглашению сторон;
• возможность сдачи земли в субаренду. Например, участок берётся в пользование для того, чтобы организовать здесь садовый кооператив. Участок будет поделён на несколько других, каждый из которых будет сдан в субаренду;
• возможность приватизации;
• другие нюансы. Например, аренда земельных недр подразумевает под собой обязательную рекультивацию участка.

При составлении договора и включении в его «тело» нюансов необходимо опираться на ст. 39. 8 ЗК РФ.

Образец заявления

Как арендовать муниципальную землю? Прежде чем заключать договор на пользование земельным наделом, необходимо подготовить заявление с просьбой выделить такой участок. В нём необходимо указать все данные об арендаторе. В основной части необходимо изложить свою просьбу о выделении конкретного участка земли в пользование на определённый срок. При составлении необходимо опираться на положения ЗК РФ.