Что такое земельный участок без координат границ и как их определить

Ошибки в кадастре

Случается, что в кадастре обнаруживают ошибки, как случайные, так и намеренные, например, самовольное расширение участка соседом. В этом случае необходимо исправить их, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем.

Неточности могут быть:

1. Техническими: возникают по вине специалиста отдела, например, неправильно вписанная цифра, опечатка и т.д.;
2. Кадастровыми: они связаны с неверно поданными данными, например, самовольное расширение владений соседом

Технические

Они исправляются либо самими специалистами при обнаружении, либо по заявлению владельца. Последнему необходимо написать заявление в кадастровую палату или МФЦ. В заявлении необходимо указать:

1. ФИО владельца и его реквизиты: адрес, телефон, номер паспорта;
2. Если от имени владельца действует его представитель, указывают и его данные;
3. Заполнить таблицу: в первой графе пишут название объекта, ошибку в котором нужно исправить, во второй указывают саму ошибку, в третьей – правильный вариант.

Форму заявления можно скачать здесь.

Вместе с заявлением необходимо приложить документ с правильными сведениями. Передать бумаги можно лично, по почте заказным письмом или через интернет. В течение 5 дней палата должна дать ответ, будет ли проведено исправление. Если будет, то владелец получит новый паспорт.

Если нет, то владельцу будет сообщена причина. Чаще всего она заключается:

1. В неправильно заполненном заявлении или отсутствии подтверждения проблемы;
2. В отсутствии самой ошибки: в базе данных кадастровой палаты содержатся те же сведения;
3. В том, что неточность не технического плана.

Кадастровые

Это более сложные варианты, так как они заключаются в самих сведениях, а потому их сложнее подтвердить или опровергнуть. К ним относятся:

1. Любые межевые;
2. Неправильный адрес;
3. Проблемы с документами, которые устанавливают тип земли;
4. Технические, связанные со строительством дома.

Для исправления этих ошибок необходимо приготовить заявление по описанному выше образцу и приложить к нему доказательство (документ, в котором указаны верные данные). Если последнее невозможно получить (например, ошибка содержится в данных самой палаты или возник спор из-за координат), придется сперва обратиться в суд и решить вопрос с его помощью. Тогда по решению суда будет выдан новый паспорт.

Внесение изменений занимает 10 дней. При этом заметить ошибку может и сотрудник кадастровой палаты. В этом случае она исправляется ими самостоятельно, а владелец и госорганы получают решение о необходимости устранить неточность.

Земельный участок должен иметь четкие границы и координаты, иначе у его владельца могут возникнуть серьезные проблемы при продаже и других процедурах. Провести обмер может только кадастровый инженер: простая разметка не подойдет.

Возможные ошибки в кадастре

Иногда в кадастре можно встретить ошибки. Они могут быть случайными, но могут иметь и намеренный характер. Почему такие случаи встречаются?

Неточности бывают:

• кадастровыми — умышленное самовольное расширение границ соседями;
• техническими — некачественно проведенная работа специалиста.

Все ошибки должны быть исправлены, так как неправильные сведения не будут внесены в публичную карту. Технические неточности исправляются либо самим работником, либо по заявлению от гражданина в кадастровую палату или в Многофункциональный центр. В нем гражданин должен указать:

• основные сведения на лицо: его информацию паспорта, адрес, телефон и др.;
• прописывается название недвижимого объекта;
• указывается та информация, считающаяся неверной, и ту графу, в которой необходимо внести исправление и правильный вариант информации.

Последние сведения вносятся в определенную таблицу. К заявлению обязательно прилагаются бумаги, в которых содержаться верные сведения и доказательства того, что та информация не верна.

Отдать заявление и перечень документации можно:

• обратившись лично в орган;
• оставив онлайн-заявку;
• отправив документы по почте.

На ответ у сотрудников есть не больше пяти дней. При любом решении, о внесении исправлений или об отказе просьбе, будет сообщено заявителю. При отказе, обязательно должна быть сообщена причина.

По статистике отказывают в случаях:

• заявление было неправильно оформлено;
• нет доказательств о том, что присутствует ошибка в сведениях (это означает, что ее возможно и нет);
• неточности никакой нет;
• ошибка не относится к технической.

Кадастровые неточности сложнее исправить, так как доказать ошибку иногда бывает очень сложно. Решить проблему можно только обратившись в судебный орган, с исковым заявлением и приложенными к нему бумагами.

Без координат границ на публичной кадастровой карте сложно проводить сделки с землей, что это значит? Отсутствие этих сведений может послужить проблемой при желании продать землю или отдать ее в аренду. Любая территория должна быть обозначена и иметь свои границы.

С 1 января 2022 года в России будет отмена возможность совершать сделок, в которых предметом будет выступать земля, не имеющая в государственном кадастре недвижимости информации о границах.

Ошибки в кадастре

Иногда, при оформлении кадастрового номера, допускаются ошибки, случайные или намеренные, такие как самовольное расширение соседом своих границ. Такие ошибки нужно незамедлительно исправлять, чтобы в дальнейшем, при продаже или сдаче земли, избежать спорных вопросов.

Некорректно внесенные данные могут быть:

• техническими;
• кадастровыми.

Первые возникают по вине специалиста кадастровой палаты, при опечатках, неправильном введении фамилии, цифрах и т.д. Вторые – это изначально неверно поданные данные, что является неправомерным действием.

Технические ошибки

Устраняются самими специалистами при обнаружении, или по просьбе заявителя, которому необходимо написать соответствующие заявления в кадастровую палату и МФЦ, указав в них:

• Фамилию, имя и отчество владельца, а также его реквизиты: паспортные данные, адреса, телефоны;
• Если заявитель обращается за исправлениями не лично, то тогда необходимы и данные о его представителе;
• Заполняется таблица, в которой, в первой графе указывается название объекта и указана ошибка. Во второй — подробно расписывается сама проблема, а в последней – правильный вариант исхода дела.

Вместе с заявлением, передается документ с достоверными сведениями. Сделать это можно лично или отправив бумаги по почте или через интернет-ресурсы.

В течение 5-ти дней Кадастровая палата рассматривает и изучает заявление и, на основании анализа данных, дает ответ, будет ли проведена корректировка документации.

При положительном решении, владелец получит новый паспорт на землю. В противном случае, ему представится исчерпывающая информация об отказе. Причиной тому может быть:

• Неверно заполоненное заявление или отсутствие подтверждения проблемы;
• Отсутствие ошибки, возможно в кадастровой палате и так хранятся верные сведения;
• Причиной отказа может послужить выявление не технической ошибки.

Кадастровые ошибки

Такие исправить гораздо сложнее, чем технические. Процесс проверки подлинности сведений и доказательства правоты истца может занять довольно длительное время.

К подобным ошибкам относятся:

• Неправильно проведенные межевания;
• Неверно указанные адреса;
• Проблемы с документами, устанавливающими тип и категорию земельного участка.
• Нарушения, связанные со строительством дома.

Для исправления этих ошибок, как и в предыдущем варианте, следует подать в регпалату или МФЦ заявление и приложенный документ с правильными сведениями.

Бывают случаи, когда бумаги приложить невозможно, так как, ошибка допущена в стенах Кадастровой палаты или спор возник из-за определения координат. В этой ситуации, для начала, необходимо обратиться в суд. И только по его решению возможно получить новый кадастровый паспорт.

Внесение изменений в реестр обычно происходит в течение 10 дней. Заметить ошибку могут и сами сотрудники палаты. Тогда они устраняют ее самостоятельно, а владельцу и госоргану только передают соответствующие постановления о необходимости устранить неточность.

Абрисы узловых точек границ земельных участков

Отдельно при создании межевого плана земельного участка используется такое понятие, как абрис. Под его определением скрывается перечень данных о расположении этих точек участка, которые могут изменяться или уточняться уже непосредственно на местности и связано такое действие может быть с привязкой их к определенным твердым элементам.

Такие данные представляются в виде отдельной части (раздела) межевого плана и подлежат отражению в таких ситуациях:

• в том случае, если при образовании одного или нескольких участков при помощи их раздела, выдела, перераспределения, образуется новая точка, которая имеет отношение к большому количеству смежных участков (как минимум трех);

• в ситуациях, когда посредством выполнения кадастровых работ, связанных с уточнением данных о положении границы, параллельно с таким действием уточняются данные о расположении точки на координатах, которая является общей для не менее, чем трех отдельно расположенных, но смежных участков.

Такие объекты должны являться по своей природе долговременными и четко, а также с легкостью опознаваемыми. К примеру к ним могут относиться строительные объекты, здания и стационарно установленные сооружения не временного характера, опоры проходящих вблизи с участками линиями электропередач.

Также при установке абрисов следует учитывать следующие особенности:

• на абрисах указываются значения расстояния от самой установленной точки до объектов, к которым они привязываются;
• каждая узловая точка подлежит внесению данных о ее координатах отдельно;
• на одном листе выполнения чертежей допускается размещение абрисов относительно нескольких узловых точек.

Что делать, если эта запись относится к вам?

Тут выхода два: либо вы проводите процедуру межевания, либо можно начать судебное разбирательство со старыми компаниями, если вы когда-то межевали землю. Если не межевали или не хотите долгих судебных тяжб – продолжайте чтение.

Требуется обратиться в геодезическую компанию, выполняющую соответствующие услуги на основании наличия специальной лицензии.

Право на оформление заявки имеют только правоспособные лица:

• собственник ЗУ;
• иной титульный владелец;
• совладельцы одного надела;
• представитель, действующий в интересах собственника.

При составлении заявки на межевание, с установлением межевых линий, разделяющих ЗУ, требуется:

1. Обязательно предъявить гражданские паспорта правообладателей ЗУ и правоустанавливающий документ.
2. Представителям требуется предоставить нотариально удостоверенную доверенность от владельца.
3. В заявке указать причины межевания.
4. Уплатить соразмерную сумму, соответствующую стоимости услуг.

Заявление на выполнение межевания ЗУ.

В соответствующий день следует встретиться с исполнителем услуг на собственной земле. Этот день назначается заранее и согласовывается сторонами. Геодезисты делают замеры высокоточным спутниковым оборудованием и передают сведения по замерам кадастровому инженеру.

При проведении межевания нужно оповестить соседей в виде извещения.

Извещение соседей о межевании ЗУ.

На основании геодезических работ:

1. В местах поворотных точек устанавливаются постоянные или временные межевые знаки.
2. Кадастровый инженер делает отчёт и передаёт сведения заказчику и в ГКН.

Завершающие действия зависят делятся на три группы, описанные далее.

Если все хорошо и вы можете поставить ЗУ на учёт

Сведения в Росреестр передаются согласно установленным нормативам. Заказчик получает межевое дело, в котором обязательно должен содержаться акт о согласовании межевых границ с соседями. В этом случае акт подписывается по просьбе собственника или кад. инженера.

После постановки ЗУ на кадастровый учет можно:

• уточнить границы ЗУ;
• изменить границы (расширить или уменьшить).

В любом случае, еще раз прочитайте пункт данной статьи «Какие требования предъявляются к установке чтобы этой записи не было?» – там обозначены все моменты, с которыми вы должны закончить процедуру установки краев земли.

При отказе соседей от подписания акта

В этом случае потребуется переслать заказное письмо с уведомлением о том, что требуется подписать акт о согласовании границ.

Если через месяц ответ не будет получен, то на основании полученных в почтовом отделении документов, требуется подойти в нотариальную контору и зарегистрировать отказ от подписания.

При отказе можно провести межевание без согласования с соседями.

При спорах с соседями

Если реакция на подписание оказалась негативной или при заведомо возникшем споре о территории наделов, требуется подавать исковое заявление в суд по месту расположения ЗУ. В этом случае кадастровый инженер может выступить со стороны истца в качестве эксперта по вопросу.

Исковое заявление об установлении границ земельного участка.

Как узнать, установлены ли границы?

Все просто, даже если вы не являетесь владельцем участка. Необходимо заказать выписку “Об объекте недвижимости”. Для этого нужно знать его кадастровый номер и обратиться с заявлением в МФЦ или Росреестр. Для оформления электронной выписки можно оформить заявку на официальном сайте Росреестра.  В ответном письме должно быть точные координаты поворотных точек земельного участка, если межевание проводилось, или отсутствие подобных данных, если не было процедуры межевания.

Случаи отсутствия сведений о земельном участке в Росреестре возможны. Когда менялось законодательство (принятие Земельного кодекса РФ, федеральных законов №221 (24 июня 2007 года) и №122 (принятый 21 июня 1997 года)), кадастровые сведения о конкретной земле могли просто потеряться либо эта земля не была предметом заключения земельных сделок и у нее нет иного владельца, кроме государства.

Последствия отсутствия границ

Без знания координат крайних точек возможны территориальные споры с владельцами соседних участков. Сосед может расширить свои границы за счет вашей земли или, наоборот, при расширении своей территории вы можете затронуть чужую. Такие споры часто доходят до суда, а без межевания земли окончательное решение по суду невозможно.

Когда человек решается на покупку участка без определенных границ, он должен принимать все риски. Участки без четких границ часто становятся объектом мошенничества при продаже.

Если есть кадастровый номер без межевания, то может оказаться, что фактически занятая земля меньше, чем та, что указана в выписке из ЕГРН. Земельный налог после межевания может стать выше, т. к. участок оказался больше, чем фактически занимает владелец. Обратная ситуация – владелец занял больше территории, чем ему принадлежит по праву собственности.

Участки с неустановленной границей в соответствии с требованиями

В федеральном законе №221, принятом в 2007 году 24 июня, подобным образом говорится о земельных участках, которые не прошли процедуру межевания. Когда земля ставилась на учет, по определенным причинам не оказалось в Росреестре точных координат границ, ее описания и схемы участка. В этом случае Росреестр снимает с себя ответственность за сделки с подобным земельным объектом.

В федеральном законе №221 говорится о допустимости уточнения местоположения границ участка на местности в случаях:

• Отсутствия в Росреестре сведений о координатах характерных точек границы участка.
• Точность координат характерных точек ниже, чем нужно по нормативу. Для земель сельхозназначения она составляет 2,5 метра, для земли населенного пункта – 0,1 метра. При переводе земли из сельхозназначения в состав земель населенного пункта требуется повторное межевание с более высокой точностью измерений.
• Наличие в Росреестре двух координат определенной характерной точки земельного участка. Чтобы исправить ошибку в Росреестре, требуется проведение процедуры межевания.

Определение границ через суд

Есть ситуации, когда раздел территории возможно провести только через суд. Обычно, это происходит в следующих случаях:

1. Соседи не одобрили границы и отказываются подписать акт согласования;
2. Межевание давно произошло, но владелец не согласен с его результатом. Такая ситуация не редкость. Например, соседи решили захватить часть земли, а бывший владелец вашего участка, не глядя, согласился;
3. На этапе проведения замеров, оказалось, что граница проходит по чужой территории. Если обмер давно не проводился, а соседи заняли часть участка;
4. Межевание и раздел земельного надела произошли без участия владельца. Например, когда он не получал уведомления о проведении замеров.

При возикновении споров, владельцы земель в садовых товариществах (СНТ), для начала, могут обратиться к председателю (для решения вопроса мирным путем), и при неудаче уже обращаться в суд.

Случай 1

После проведения замеров, истец направил документы в Кадастровую палату на дальнейшую постановку земли на учет. Но ему было отказано ввиду того, что его участок уже пересекался с рядом расположенным, хотя при проведении межевания пересечения выявлено не было.

Истец потребовал исправить ошибку в бумагах соседа, перемерить и установить новые, соответствующие действительности координаты. Такое требование было удовлетворено судом.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Случай 2

Кадастровая палата отказала истцу в заявлении о постановке на учет участка, ссылаясь на то, что он заходит на чужую территорию. При проведении расследования оказалось, что сосед незаконно занял часть земли, и его процедура межевания было проведена с ошибками, так как не согласовывалась с истцом.

Суд вынес положительное решение и удовлетворил требования заявителя.

Случай 3

При попытке договорится с владельцами соседних участков и пролегании границ, истец столкнулся на непониманием и отказом. Он объяснил он это тем, что поменялся земельных наделом со сторонним лицом и сейчас обрабатывает его, но истцу при продаже надела, указали, что граница располагается по этой земле, поэтому возник спор.

Суд отказал в иске и принял сторону ответчика.

Из этого можно сделать вывод, что обращение в суд – это не всегда проигрышное дело. Когда возникает спорная ситуация и вы знаете, что правы, подавать иск имеет смысл, и скорее всего судебные органы примут Вашу сторону, рассмотрев детали дела.

Способы установки координат

Для того чтобы установить точки размежевания на участок без координат и границ, необходимо собрать все имеющиеся документы на дом и на землю (пусть даже с советского периода) и создать выездную комиссию. При этом есть возможность задействовать, как минимум, пять инструментов, которые позволят восстановить, или определить поворотные точки вашего надела.

По границам владения

Как мы уже говорили, если надел не имеет документально зафиксированных границ, соседи в любом случае как-то размежевывают землю при помощи заборов, колышков или каких-либо других видимых ориентиров. Это означает, что такие характерные признаки, по которым можно определить принадлежность владения тому или иному хозяину, будут браться за основу. Если со стороны соседей нет никаких претензий или такие документы делаются сообща (всем поселком, кооперативом и т.п.), то это самый простой и удобный способ установки координат и оформления нужных документов для Рореестра.

По соседям

Конечно, это не лучший способ установки границ, но, тем не менее, он вполне реален, только при этом все соседи, имеющие общие границы с вашим участком должны предоставить соответствующие выписки из ЕГРН. Там должно подтверждаться право на владение наделом и его координаты, установленные в соответствие с законодательством РФ. Все остальные ориентиры, где нет общих границ, устанавливаются инженером, который выезжает на место размежевания.

По кадастровому номеру

При обращении в Росреестр собственнику выдают выписку и даже если там не указаны поворотные точки в соответствии с действующей процедурой, то, в любом случае, они есть, хотя и примерные. То есть, выписка по кадастровому номеру является неплохим подспорьем для инженера, который будет составлять проект разграничения вашего земельного участка.

Помощь инженера

Иногда случается так, что какие-либо характерные признаки и/или документы, прямо или косвенно указывающие на поворотные точки для создания границ участка полностью отсутствуют. В таком случае потребуется помощь кадастрового инженера, который сможет в установленном законом порядке провести размежевание. Корректировка в таких ситуациях производится при помощи ландшафта данной местности, а также значимых природных объектов.

По решению суда

К сожалению, не всегда удается установить границы с соседями по взаимной договоренности и в таких случаях есть только один выход – это обращение в суд. Могут быть рассмотрены следующие случаи:

• кода соседи не могут прийти к взаимному согласию по границам участка;
• когда тот или иной собственник пересматривает предыдущее соглашение и оспаривает границы;
• допущена ошибка при размежевании:
• если процедура размежевания проводилась без владельца участка.

Кадастровая ошибка в местоположении границ земельного участка

Кадастровая ошибка в местоположении границ земельного участка это наиболее часто встречающаяся ошибка. Заключается она во внесении неверных обозначений координат поворотных точек границ участка и допускается при постановке ЗУ на кадастровый учёт, при проведении регистрационных действий. В силу этого, как первичные, так и последующие записи дублируют неправомерные сведения, случайно попавшие в характеристики расположения границ участка. Неверная информация может вноситься:

1. сотрудником регистрирующего органа;
2. кадастровым инженером при подготовке плана;
3. в процессе геодезической съёмки.

Чем ранее этап, на котором нарушилась правильность формирования сведений об участке – тем сложнее выявить неточность, закравшуюся в учётные записи.

Если такую ошибку допускает кадастровый инженер или геодезисты при выполнении кадастровых работ, участок меняет конфигурацию или располагается за пределами установленных норм, что приводит к наложению границ с соседствующими участками. Наиболее распространённые причины допущения недочётов следующие:

1. Устаревшее геодезическое оборудование, не допускающее произвести точные замеры координат поворотных точек ЗУ.
2. Нарушения при привязке плана участка к местности, в связи с использованием неверных или устаревших кадастровых сведений.
3. Недобросовестно произведённые вычисления кадастрового инженера, на которых построен план расположения границ ЗУ.
4. Погрешности в замерах, изменившие конфигурацию или площадь участка при выносе границ в натуру.

Если проблема не выявится при постановке на учёт – она может стать камнем преткновения при имущественной сделке с недвижимостью. То есть, при регистрации сделки, по положениям Федерального закона № 122-ФЗ от 27.07.97 г., любая неточность становится основанием в приостановке процедуры регистрации на один календарный месяц. Если положение дел не изменится – допускается прекращение регистрации, а сделка признаётся не заключённой.