Зачем и в каких случаях необходимо делать межевание земельного участка

Межевание земельного участка.

В каких случаях без межевания не обойтись?

– Оформление гражданско-правовых сделок  на земельный участок. Например, купля-продажа, дарение, мена, аренда и др. В настоящее время продать участок, который находится в собственности, имеет кадастровый номер можно, даже, если в Кадастровом паспорте имеется фраза « площадь участка ориентировочная», но это будет головной болью для нового владельца в будущем, так как по факту может не совпадать площадь, может измениться конфигурация участка, может обнаружиться заступ участка на территорию соседа и другие неприятности.
– Оформление прав собственности  на земельный участок.  Для последующей регистрации права  необходимо предоставить кадастровый план.
– Объединение или разделение земельного участка. Процедура осуществляется по результатам межевания. 
– Изменение границ земельного участка. Например, увеличение или уменьшение его площади и др.
– Установление на местности границ участка. Если необходимо установить межевые знаки.Вынос границ участка в натуру.
– Разрешение земельных споров.  Если  для суда требуется  проведение экспертизы.

В каких еще случаях межевание будет полезно, хотя и не является обязательным?

– Прирезки. При проведении межевания появляется законная и, в то же время, бесплатная возможность увеличить площадь участка в пределах установленной нормы. Конечно, если есть свободные земли. Обычно норма прирезки составляет до 6 соток. Но, если органами местного самоуправления норма  не установлена, то разрешено прирезать до 10% от площади имеющегося участка.

– Конфликтные ситуации. Если земельный участок какое-то время не используется, у некоторых соседей может возникнуть соблазн «прирезать» себе часть участка. Наличие межевого плана с четким указанием границ позволит удержать соседей от подобных действий. Или вернуть участку его исходные границы. Как правило, в «межевой войне» побеждает тот, у кого имеется межевание, четко определены границы участка, согласно законодательству РФ, тот, кто это сделал раньше.
Честно говоря, риэлторам не стоит вмешиваться в эти судебные дела, надо привлекать профессиональных юристов.

– Наследование с разделом. Когда в пределах одного надела земли наследники желают выделить свои доли. Если наследники собираются совместно пользоваться общим участком земли, без установления границ каждого,  проводить межевание необходимости нет. Можно оформить Порядок пользования земельным участком, заверить у нотариуса свои подписи и пользоваться частью участка, Порядок пользования не является правоустанавливающим документом, поэтому не подлежит регистрации в Росреестре. В том случае, когда совместное пользование не устраивает, или планируется отчуждение части земли постороннему лицу,  межевание необходимо.

– Генеральная застройка района. Наличие кадастрового плана с установленными границами участка не позволит районным архитекторам разместить объекты строительств на вашем участке в рамках генерального плана застройки района.

– Освоение неосвоенного. Практически в любом садоводческом товариществе есть неосвоенные участки без обозначенных границ. При проведении межевания, кадастровый инженер определит границы и местоположение неосвоенного участка.

– Дорогостоящее строительство. Если вы давно пользуетесь участком и планируете на нем  возвести дорогостоящее строение, целесообразно предварительно выполнить межевание. Это необходимо для того, чтобы убедиться, что никто из соседей, которые уже ранее провели установление границ своих участков, не «наехал» на ваш участок. И что ваше строение не окажется на «чужой» территории. К тому же, если границы участка не определены, осуществить регистрацию строения будет крайне сложно. Чтобы четко соблюдать строительные нормы, также необходимо четко определить границы участка.

– Оформление сложных конфигураций. Если участок имеет неправильную форму, лучше узаконить сложную геометрическую фигуру путем межевания.

– Упрощение сделки. Участок с установленными границами проще продать, так как покупатели могут не опасаться за сохранность границ приобретенного участка в будущем.

Процедуру межевания земель проводят проектно-изыскательные подразделения Роснедвижимости. Кроме того, этим могут заниматься юридические и физические лица, имеющие  лицензию на право осуществления геодезической и картографической деятельности – Кадастровые инженеры. 

Этапы проведения

Межевание регулируется Инструкцией по межеванию земельных участков и включает следующие этапы:
1. С межевой организацией заключается договор — это могут быть кадастровые инженеры из муниципалитета (это бесплатно, надо обратиться в администрацию) и частная компания (платный вариант).
2. Инженер-геодезист составляет межевальный план. Ему необходимо посмотреть земельный надел, согласовать границы вместе с заказчиком и его соседями, проверить правоустанавливающие документы на участок.
3. Инженер оформляет следующие документы: проект межевания, акт согласования с соседями, топографическая съемка и указание координат, установление площади и подготовка плана.
4. Заказчик получает план по межеванию — чертеж и текстовое приложение к нему.
5. Сведения вносятся в кадастровый реестр. Чтобы поставить участок на кадастровый учет понадобится ваш паспорт, заявление, план межевания. Это бесплатно и делается за 10 рабочих дней. Спустя 10 дней вы получаете кадастровый паспорт участка с номером и стоимостью.
6. На участок устанавливается право собственности через МФЦ или Росреестр— нужно взять кадастровый паспорт, СНИЛС, свой паспорт и документ на землю,написать заявление и заплатить пошлину. В ЕГРП информацию внесут в течение 10 рабочих дней и вы получаете свидетельство о праве собственности.
Готово.

Межевание границ участка
На рисунке выше показано, как выглядит готовый план: чертеж + обозначения. Есть еще текстовая, описательная часть (г. Радужный, Владимирская область).

Особенности межевания

Начиная с 2018 г. регистрация прав собственности на землю стала возможна только после выполнения процедуры межевания. Однако нередко возникает обратная ситуация, когда надел был поставлен на учет до этого срока, а необходимость межевания возникла сейчас.

В таком случае возникает ряд особенностей:

1. Владелец имеет право собственности и кадастровый паспорт.
2. Территории присвоен кадастровый номер и определена стоимость.
3. На публичной карте имеются отметки участка, но при этом стоит определение – «без координат границ».

Начиная с 2018 г. получить право на собственность своего надела можно только после проведения межеванияИсточник countryside.cian.site

Это и будет свидетельством того, что участок в собственности, но межевание не проводилось – а надо ли делать его, должен решить сам собственник. Если же установить и зафиксировать точные координаты границ все же потребуется, своими силами сделать это никак не получится – потребуется помощь специальной геодезической компании.

К выбору фирмы предъявляются следующие требования:

Специальный допуск, лицензия, опыт. Информация такого рода конкретной организации можно найти в электронном справочнике Росреестра.

Межевание делает кадастровый инженер с применением точных измерительных приборовИсточник infokam.su

• Фиксированная стоимость за предоставляемые услуги. При заключении договора цена мероприятия должна быть точно установлена. Она не должна увеличиться после консультации или осмотра инженером территории.
• Современные средства измерения. Кадастровый инженер не должен в своей работе применять обычную рулетку. Сегодня есть более совершенное, точное и постоянно проверяемое измерительное оборудование. От этого во многом зависит репутация компании.

Видео о том, что такое межевание и когда его требуется делать:

Коротко о главном

Межевание представляет собой процедуру по установлению и фиксации точных координат границ определенной территории. До 2018 г. участок оформлялся в собственность без необходимости его проведения. Сегодня для этого обязательно потребуется размежевать надел.

Этапы проведения межевания

Процедура определения границ надела регламентирована на законодательном уровне и проходит согласно положениям инструкции, утвержденной Комитетом РФ по землеустройству в 1996 г. Порядок проведения предполагает:

• заключение договора об осуществлении работ;
• выполнение геодезических измерений;
• получение межевого плана;
• сбор документации;
• оплату госпошлины;
• регистрацию плана в ЕГРН.

Во время процедуры инженер:

• проверяет и изучает правоустанавливающую документацию на землю;
• создает проект предстоящих работ;
• информирует владельцев соседних территорий о процедуре;
• устанавливает границы надела;
• выполняет требуемые геодезические работы;
• составляет план.

Зачем нужно межевание земель общего пользования СНТ

Даже если не брать во внимание юридические нюансы, межевание имеет немало преимуществ. Поэтому, межевание в СНТ нужно делать для:

1. Точного установления границы, площади, конфигурации участка. Благодаря этому снижается риск земельных споров с соседями, неправомерных захватов участка земли и т.д.
2. Получения документов на право собственности или приватизации земли. Без правоустанавливающих документов с наделом невозможно проводить никакие сделки.
3. Возможности сделать прирезки. При межевании земли есть возможность на вполне законных основаниях увеличить свой участок до 10% при наличии такой возможности.
4. Возможности защитить права собственника земли, если он в течение долгого времени не использовал свой участок, а затем обнаружил, что он захвачен и используется другим человеком.
5. Упрощения получения разрешения на строительство. Проводить межевание обязательно, если на земле планируется строить дом или дачу. Без полного пакета документов на землю строить на ней не разрешат.

Есть еще одно весомое преимущество, в пользу межевания — существование онлайн сервиса, в который вностятся незарегистрированные участки и строения, которые подлежат обязательной регистрации. По выявленным незарегистрированным объектам, налоговая служба рассылает владельцам недвижимости уведомление, о необходимости постановкие объекта на учет.

Процесс проведения межевания

Давайте кратко рассмотрим и сам процесс межевания, его основные этапы:

1. Сбор подробной информации, касающейся интересующей вас территории. Для этого необходимы первоначальные координаты, а также сведения о соседях и истории смены владельцев.
2. Составление полного и подробного проекта, согласно которому будет проводиться исследование местности. Данный проект всегда делается в виде схемы, а уже на неё наносятся границы земельного участка.
3. Составление акта. Данное мероприятие подразумевает участие всех лиц, интересы которых будут затрагиваются в процессе. В итоге при составлении акта должны быть обозначены границы, которые будут зафиксированы кадастровым инженером во всех документах.
4. Проведение съёмки геодезического характера, что позволит точно определить координаты участка и произвести расчёт его площади.
5. Составление схемы недвижимого имущества. В данном процессе нельзя забывать даже про те нюансы, которые вам кажутся незначительными.
6. Оформление самого межевого дела. На данном этапе будут собраны абсолютно все бумаги, которые были составлены с самого начала исследований.

По завершении всех этих работ межевое дело будет отправлено в отдел Росреестра, там будут оформлены специальные кадастровые документы, после чего их выдадут владельцу земельного участка.

https://youtube.com/watch?v=xRDRAsZmz_0

Обязательно ли оно или только желательно

Согласно законодательству, сегодня проведение процесса межевания уже имеющихся в собственности частных лиц земельных участков не обязательно. Предъявить план в уполномоченный орган, а также в кадастровую службу обязательно, если человек хочет:

• получить землю;
• приватизировать дачный участок свою долю в СТ или СНТ;
• провести межевание дачного участка;
• определить границы садовых участков;
• установить пределы сельскохозяйственных земель.

К тому же, частным лицам также желательно провести размежевание, чтобы не столкнутся с трудностями при возникновении споров и отчуждения недвижимости. Вот для чего нужно межевание земельного участка!

Уполномоченный на предоставление земельного владения орган не вправе передавать участок частным лицам, без определения четких границ. Вот в кадастровую службу согласно закону направлять межевой план совсем не обязательно. Однако все, кто сталкиваются с такой необходимостью за последние полтора года, встречаются с требованием сотрудников Росреестра о предъявлении этого документа.

К тому же, из-за изменений в законодательстве, участки, которые проходили размежевание в советский период, должны пройти повторное межевание.

Как провести межевание участка бесплатно

Для рядовых жителей РФ межевание проводится бесплатно при комплексе кадастровых работ по инициативе государства.

• В следующих случаях можно обратиться за проведением бесплатного межевания:
• Право собственности на землю было оформлено до 1998 года, но информация не значится в ЕГРН.
• Обнаружена кадастровая ошибка, которая имеет документальные подтверждения.
• Росреестр содержит сведения о земле, но она не стоит на кадастровом учете.

Межевать дачные участки необязательно, в 2007 эта необходимость для оформления земли в собственность была отменена. Но с 2021 года межевание вновь станет обязательным.

Нужно ли делать межевание, если есть садоводческая книжка?

Закон не обязывает устанавливать границы участков, чьи владельцы имеют садоводческие книжки. Членская книжка говорит о том, что вы были приняты в члены СНТ. Собственником земли вы не являетесь. Для того чтобы совершать с ней сделки, необходима приватизация и получение документов на право собственности.

Итак, мы имеем две ситуации:

• Вы планируете и дальше пользоваться выделенным вам садовым участком без приватизации.
• Вы планируете приватизировать землю или выделить участок из общего пользования.

В первом случае проводить межевание вы не обязаны, но нужно понимать, что такую землю вы не сможете продать или подарить. С ней невозможны сделки, так как она не является вашей собственностью.

Как реализовать право на бесплатное межевание

Право на безвозмездное межевание имеет:

• собственник;
• пользователь земли на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;
• арендатор, заключивший договор на длительный срок.

Когда землевладелец узнал о проводимых комплексных работах, он может обратиться к кадастровой организации (исполнителю работ) с заявлением о проведении межевания своего участка. Заявление пишется в свободной форме, в нем указывается адрес, технические характеристики земли, а также данные о собственнике (Ф.И.О., паспортные данные, место прописки, телефон, адрес электронной почты и пр.).

Поводом для обращения к исполнителю кадастровых работ могут быть следующие ситуации:

• Сведение о земле не значатся в Едином государственном реестре недвижимости, хотя право собственника было оформлено по старым законам (до 1998 года), когда был создан современный регистрационный орган. Например, регистрация недвижимости осуществлена по старым правилам органами БТИ.
• Данные об участке имеются в госреестре, но объект не поставлен на кадастровый учет (об этом может свидетельствовать наличие у объекта условного номера, а не кадастрового) или кадастровый учет произведен, но по устаревшим стандартам (до 2007 года).
• Проведено межевание (и с момента этого мероприятия прошел значительный период времени), но кадастровый учет не произведен. Лучше исполнителю комплексных работ представить имеющийся межевой план, так как возможно данные старого межевого плана устарели. Кадастровый инженер на основе имеющихся данных может актуализировать результаты межевания. И соответственно обеспечить безошибочный кадастровый учет
• Имеется реестровая (кадастровая)ошибка. Исполнитель комплексных работ может на месте устранить неточность и представить в Росреестр точные данные, обеспечив, устранение ошибки.

Кадастровый инженер принимает обращение землепользователя и на основе полученных от собственника документов проводит межевание. В последующем данные о результатах межевания исполнитель кадастровых работ представляет в Росрееств для внесения сведений в Единый государственный кадастр недвижимости или указанные сведения самостоятельно представляются муниципалитетом в Росреестр в виде карты-плана (итоговый документ комплексных работ). В любом случае необходимые сведения в кадастр будут внесены без участия собственника, при условии его обращения к исполнителю комплексных работ и предоставления необходимых данных.

У собственника, кроме указанных ситуаций, имеется возможность также разрешить спор о земельных границах с соседями (спор не связанный с реестровой ошибкой).

Для этого следует обратиться в земельную (согласительную) комиссию, созданную под комплексные работы, с возражением. В возражении излагается суть спора и прилагаются документы, подтверждающие правомочность возражающего лица.

Если комиссия придет к выводу об обоснованности возражений (при этом все заинтересованные соседи должны согласиться с возражениями), то акт комиссии и карта-план будет основанием для изменения границ (без дополнительных межеваний и пр.). Если же будет разнобой во мнениях, то вопрос остается не разрешенным и подлежит урегулированию в судебном порядке.

Важно знать, если проводить межевание в индивидуальном порядке до комплексных работ или после них, то потом возместить расходы на такое межевание у муниципалитета нельзя. Безвозмездность заключается в том, что кадастровые работы за собственника проводит кадастровый инженер, осуществляющий выполнение комплексных работ, за счет государственных/муниципальных денег

Безвозмездность заключается в том, что кадастровые работы за собственника проводит кадастровый инженер, осуществляющий выполнение комплексных работ, за счет государственных/муниципальных денег.

В каких случаях требуется проведение работ по межеванию земли

•  при постановке земельного участка на кадастровый учет или при внесении изменений характеристик надела. Наличие данных о земельном участке в кадастровой базе выступает подтверждением его существования. Многие владельцы земельных наделов, не состоящих на кадастровом учете, стремятся организовать положенные мероприятия, чтобы спокойно распоряжаться недвижимостью, а также избежать споров о пограничных линиях смежных участков. Межевой план является неотъемлемой частью документации о земельном участке при кадастрировании.
•  для выяснения дислокации земельного участка и его размеров. Если у владельца возникают сомнения в отношении границ и размеров надела, в том числе, если в государственном кадастре нет сведений о каких-либо характеристиках участка, он может инициировать проведение дополнительных работ по кадастрированию.

•  при желании провести сделку (купля-продажа, мена, ипотека и т.д) с земельным наделом. Законодательство не принуждает собственника организовывать межевание перед сделкой с недвижимостью. Однако при переходе права собственности и его регистрации в Росреестре процедура становится обязательной (кроме некоторых случаев – см. ниже). Следовательно, если в пакете бумаг на земельный надел нет указания четких границ, покупателю или продавцу (в зависимости от параметров договора) придется проводить межевание.
  Указанное обстоятельство сокращает численность желающих приобрести земельный надел и понижает его стоимость на рынке. Кроме того, оформлять на себя объект недвижимости без установленных границ рискованно, так как в будущем могут появляться споры о размере и пересечении его границ со смежными участками.

•  при наследовании земельного участка. Межевой план гарантированно потребуется, если гражданин завещал землю нескольким наследникам и необходимо провести ее физический раздел.

Необходимо перевести землю в другую категорию,  как это сделать — прочтите тут.

Документ на межевание земли.

Когда регистрация права на земельный участок возможна без плана

•  при наличии зарегистрированного прежде права на земельный надел;
•  если регистрируется дачный участок, а также земля, предназначенная для индивидуального жилищного строительства, размещения гаража;
•  при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования;
•  если регистрируется возникновение (переход, прекращение) права собственности на долю в земельном участке.

Так нужно ли в срочном порядке проводить межевание собственного участка?

—  Во многих СНТ сейчас чуть ли не паника по этому поводу, вызванная сообщениями в сетях: якобы после 1 января 2020 г. межевание уже нельзя будет осуществить. Это не так. Более того, без него можно будет обойтись в следующих случаях: если земля уже оформлена в собственность; нет и не предвидится споров с соседями о границах участков; если вы не планируете продавать, дарить свой участок, сдавать в аренду и т. д. — то есть совершать с землёй какие-либо сделки.

Дело в том, что без межевания сделку уже нельзя будет совершить: надо, чтобы участок имел точные границы, определённые по всем правилам, с помощью топографической съёмки. Это требование Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Возможно также, что раз межевание в таких случаях делается обязательным, то вырастут расценки на его проведение. Но и это не факт. Скорее к этому приведёт ажиотаж, который в последние недели охватил садоводческие товарищества.

При необходимости вы сможете провести межевание своего участка и в 2020 году. Никаких запретов или ограничений на этот счёт законодательство не устанавливает.

Преимущества и недостатки

У процесса определения границ участка есть свои плюсы:

• Он отлично помогает разрешить споры между наследниками после разделения одного участка на части. Обычно они определяются условно, межевание же помогает определить точные границы.
• Довольно распространены случаи, когда соседи намеренно придвигают забор ближе к вашему участку, желая таким способом расширить свою территорию. Межевание поможет решить эту проблему и избавиться от недобросовестных соседей на своей законной земле.

Нередко случается, что участок занимает меньшую территорию, чем та, что положена по документам. Межевание может увеличить её на 10%. Довольно неплохая прибавка, если общая площадь земли несколько гектар, не так ли? При постройке дома возникает меньше проблем. Существуют особые правила, по которым дом должен располагаться на определённом расстоянии от края участка. Намного проще им следовать, если знать его точные границы, также это поможет избежать штрафов. Иногда случаются ситуации, когда участок представляет собой не ровный прямоугольник, а имеет неправильную форму в связи с близким расположением к нему водоёмов и других объектов. В этом случае определить его границы самостоятельно очень трудно, а межевание поможет сделать это точно.

Важно! При проведении межевания нет необходимости изменять муниципальный генплан. Пакет документов по межеванию доказывает законность вашего владения им вне зависимости от генплана

Есть также и несколько минусов:

• Главным недостатком является дороговизна этой процедуры.
• Иногда весь процесс может занять до полугода, это довольно длительный срок.
• Если межеванием занимается не частное, а государственное предприятие, то можно потратить ещё больше времени. Причем большую часть из него займёт стояние в очередях, ведь специалистов далеко не так много, как желающих установить границы участков.
• Нужно собрать огромный пакет с документами просто чтобы начать межевание.

Внимание! Цена на проведение самой процедуры достаточно высока. В зависимости от региона и площади участка она может составить от 3 до 30 тысяч рублей, а иногда и больше

Прежде чем приступать к межеванию, нужно твёрдо решить для себя, необходимо ли оно вам или это бесполезное действие, которое отнимет лишние деньги и время.

Как происходит процесс межевания земельного участка

Межевание садового участка производится кадастровым инженером, который с помощью теодолита или других геодезических инструментов определит все границы вашей территории по периметру.

Затем составляется план межевания, в котором будет указана точная площадь земли, обозначены реперные точки на границах территории с их координатами.

Для определения границ площадки инженер пользуется фактически установленным забором, информацией из всех имеющихся документов на землю, выписками из реестров, проектами организации застройки дачных или садовых товариществ.

Это можно сделать при личном посещении соседей, а также направить им акты согласования по электронной почте или почте России.

По правилам, если владельцы соседнего участка не выявлены, то необходимо дать объявление в местную газету о поиске владельца. Если по истечении требуемого времени никто не откликнется, то план считается согласованным по умолчанию.

Согласованный план межевания передается в Росреестр. Эта организация поставит на кадастровый учет вашу землю и выдаст соответствующие документы. Если план согласован соседями с возражениями, то все замечания также передаются в Росреестр, который на основании действующего законодательства выносит решение о границах между соседними территориями.

Все кадастровые инженеры должны состоять в СРО. Сведения о специализированных саморегулируемых организациях находятся в свободном доступе на сайте Росреестра. Обязательно ли проверять эту информацию? Да, потому что если после работы инженера у вас возникнут какие-то претензии, СРО должна их решить за свой счет.