Можно ли объединить несколько участков?
Под объединением земельных участков подразумевается способ образования участка, принципы которого описаны в статье 11.2 ЗК. Провести процедуру можно только в отношении смежных участков. В результате образуется право одного владельца или долевой собственности (если изначально владельцев несколько) на землю.
Объединение возможно лишь при условии, что в процессе объединения участок не превысит градостроительных норм по площади, установленной региональным законодательством.
При объединении земельных участков с разным разрешенным использованием (например, если один предназначен для сельского хозяйства, а другой – для строительства) необходимо действовать следующим образом:
Привести оба участка к одному виду разрешенного пользования
Для этого важно получить постановление главы местной администрации и внести соответствующие изменения в документы и ЕГРП.
Когда участки будут иметь одинаковую категорию и вид пользования, необходимо подать документы в местную администрацию. (понадобятся: правоустанавливающие документы, паспорт, заявление, решение местной администрации, кадастровый паспорт и межевой план).
После получения положительного ответа проводится межевание.
Далее следует обращение в кадастровую палату и подача заявления с просьбой о постановке нового участка на учет
Итогом станет получение нового кадастрового паспорта, а затем и свидетельства на право собственности, выдаваемое Росреестром.
Целевое использование наделов строго контролируется государственными органами. Штрафы сравнительно невелики, однако повторные или грубые нарушения установленных норм могут привести даже к лишению права собственности.
Что обозначает целевое назначения участка?
Целевое назначение участка – это более узкое и прикладное понятие, которое расшифровывает и конкретизирует определенную категорией разрешенную деятельность. То есть, если некий участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, то его целевым назначением может быть и садоводство, и выращивание различных культур, и разведение рыбы или животных.
Какие существуют виды ЗУ?
Какие же бывают виды назначений земельных участков? Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, вся территория государства подразделяется на:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Рассмотрим основные различия между категориями и их целевыми назначениями.
- Земли сельхозназначения – одна из наиболее обширных категорий, охватывающая все территории с плодородными почвами, заниматься разными видами сельского хозяйства на которых могут физические и юридические лица, государственные, коммерческие и некоммерческие организации.
- Земли населенных пунктов – все площади в административных границах населенных пунктов, которые в свою очередь зонируются местными органами власти по назначению (жилые, производственные, рекреационные и прочие).
- Земли промышленности и специального назначения – наиболее разносторонняя категория, объединяющая территории, на которых разрешена индустриальная и прочая деятельность с высокими техногенными рисками.
- Земли особо охраняемых территорий и объектов – категория объединяет:
- Земли особо охраняемых природных территорий – здесь категорически запрещается выделять дачные и садоводческие участки, прокладывать дороги и линии коммуникаций, размещать любые промышленные, хозяйственные или жилые объекты, не связанные с заповедниками, парками и другими объектами территории.
- Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов – участки, обладающие природными данными для лечения и профилактического оздоровления граждан, источниками минеральных вод и подобными условиями. На таких территориях устанавливаются округа санитарной охраны.
- Земли природоохранного назначения – площади, занятые под защитные леса и водоохранные объекты. Хозяйственная деятельность на этих территориях допустима, но ограничена режимом охраны земель.
- Земли рекреационного назначения – в эту подкатегорию объединены земли, занятые объектами туризма, спорта, активного отдыха. Запрещена любая иная хозяйственная деятельность.
- Земли историко-культурного назначения – места размещения памятников истории и культуры России и ее народов, места традиционных промыслов, земли под военными и гражданскими кладбищами. Изменение целевого назначения этих земель запрещено.
- Особо ценные земли – территории, где расположены уникальные природные и иные объекты, представляющие научную или историко-культурную ценность.
- Земли водного фонда – площади, покрытые водой или занятые гидротехническими сооружениями. Земельные участки на этих территориях не выделяются, для строительства искусственных водоемов могут резервироваться дополнительные площади.
- Земли лесного фонда – все территории, покрытые лесом, и места, где его планируется восстановить, а также сопутствующие объекты (просеки, дороги и т.д.).
- Земли запаса – пока не распределенные и не востребованные земельные площади с неопределенным целевым назначением. Находятся в муниципальной или государственной собственности и для использования должны быть переведены в соответствующую категорию.
К видам разрешенного использования земельного участка применяется цифровое кодирование. Подробнее о коде категории земель, о том, в каких случаях и где указывается, а также как правильно расшифровывается, читайте здесь.
Изменение разрешенного использования земельного участка
Если необходима смена разрешенного использования земельного участка, актуальным становится вопрос, как поменять разрешенное использование земельного участка. Инициаторами его постановки помимо органов власти и местного самоуправления могут быть физические и юридические лица. А основанием для таких изменений служить являющиеся следствием установленного разрешенного использования земельного участка неэффективное использование земли, причинение неудобств или вреда правообладателям, снижение стоимости земельных участков и объектов капитального строительства, нарушение прав и законных интересов граждан и их объединений и проч.
При наличии утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ) изменения в них вносятся в предусмотренном этими же правилами порядке. Общие требования к этой процедуре установлены в ГрК РФ.
Заявитель должен подать в местную (муниципальную) администрацию перечень документов, включающий заявление с просьбой об изменении разрешенного использования, копию удостоверения личности, правоустанавливающие документы на участок (договор аренды или свидетельство о собственности), кадастровый паспорт участка, а если на участке есть здания и сооружения ─ технические паспорта и иные документы на них. Если земельный участок планируется использовать для строительства, понадобятся проект планируемого объекта и сведения о нем (площадь застройки, общая площадь, этажность).
После истечения срока рассмотрения заявки заявитель получает разрешение сменить вид допустимого пользования или письменный отказ. Причиной отказа могут быть наличие нарушений в поданных на рассмотрение документах или, если в результате изменения разрешенного вида пользования, планируется нецелевое использование земельного участка. Отказ можно обжаловать в суде.
В случае положительного решения вопроса изменение разрешенного использования земельного участка необходимо зафиксировать в ГКН, для чего следует обратиться в Росреестр.
Изменить разрешенное использование земельного участка можно в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
Можно ли объединить несколько участков?
Объединение участков осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Участки должны иметь общую границу, то есть быть смежными. Каждая территория должна иметь план с уточнением границ и быть зарегистрированной в кадастре.
- Земля должна соответствовать нормативам по максимально допустимой площади.
- Участки должны находиться в одном кадастровом квартале, иметь одинаковую категорию земли и ВРИ.
- Необходимо согласие собственников на объединение земель.
Потребуются следующие бумаги:
- заявление о проведении объединения земель;
- кадастровая документация на участки;
- выписка о праве собственности;
- письменное согласие собственников на проведение процедуры.
Процедура:
- сбор необходимой документации;
- подача бумаг кадастровому инженеру;
- получение плана на объединение земель;
- подача документов в Росреестр или МФЦ;
- получение выписки о праве собственности и кадастровой документации.
Разрешенное использование земельных участков – это конкретизирующее понятие, позволяющее более детально раскрыть целевое назначение земельного участка. Использование участков не по назначению наказывается штрафом, лишением права на землю, увеличение налоговой ставки.
Наряду с другими характеристиками приобретаемого надела, необходимо обращать внимание на его вид разрешенного использования (ВРИ). Ранее он указывался в свидетельстве о госрегистрации права на недвижимость, а теперь – в выписке из ЕГРН
Устанавливается данный параметр на основе целевого назначения надела
Ранее он указывался в свидетельстве о госрегистрации права на недвижимость, а теперь – в выписке из ЕГРН. Устанавливается данный параметр на основе целевого назначения надела.
- Основной;
- Вспомогательный;
- Условно-разрешенный.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
+7 Москва, Московская область
+7 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+8 Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
2. Специфика определения вида разрешенного использования
Определение видов разрешенного использования земельных участков напрямую зависит от следующих 2-х факторов:
- утверждены или нет в отношении территории, в пределах которой располагаются земельные участки, ПЗЗ, и соответственно градостроительные регламенты;
- относятся ли земельные участки к тем категориям участков, в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются или на которые действие градостроительных регламентов не распространяется.
Необходимо отметить, что градостроительный регламент может быть утвержден только в отношении земель определенных категорий. Например, это земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, за исключением сельскохозяйственных угодий, земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
Не устанавливается градостроительный регламент в отношении:
- сельскохозяйственных угодий,
- земель лесного фонда,
- земель запаса,
- земель, покрытых поверхностными водами,
- земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов),
- земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.
Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:
- в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия;
- в границах территорий общего пользования;
- предназначенные для размещения и (или) занятые линейными объектами;
- предоставленные для добычи полезных ископаемых.
Актуальные вопросы, связанные с ВРИ участков
До принятия ПЗЗ вид разрешенного использования устанавливался каждому земельному участку индивидуально при его предоставлении. В связи с этим присвоенный участку ВРИ зачастую не соответствует градостроительному регламенту участка, установленному принятыми впоследствии ПЗЗ.
Аналогично, ВРИ большинства участков определен не в соответствии с федеральным классификатором, который в настоящее время обязателен к применению при установлении ВРИ участков (при формировании новых участков или изменении ВРИ существующих), а также при разработке ПЗЗ, проектов планировки территории (ППТ), выдаче ГПЗУ.
Возникающие на практике спорные ситуации зачастую берут свое начало из противоречий между установленным участку ВРИ, градостроительным регламентом и классификатором.
Нередко исходный ВРИ участка сформулирован таким образом, что допускает сразу несколько толкований, принципиально различных с точки зрения их влияния на размер земельных и имущественных платежей в бюджет (арендная плата, земельный налог, налог на имущество и т. д.). Приведение ВРИ в соответствие с Классификатором позволяет устранить подобную неопределенность и снизить нагрузку компании по платежам в бюджет.
Еще одной актуальной проблемой является установление органами власти ВРИ земельным участкам без учета назначения изначально расположенных на участках зданий, что нередко порождает проблемы с оформлением публичных договоров аренды, получением разрешительной документации на строительство или реконструкцию.
Для правообладателя участка либо для лица, которое планирует приобрести права на участок для дальнейшей застройки, будет актуальным определение разрешенного использования земельного участка – для понимания потенциала его использования, а также выявления имеющихся обременений (вхождение в границы зон с особыми условиями использования территорий и т. д.). Это возможно в рамках градостроительного аудита, осуществляемого «Два М».
Лицо, которое планирует изменить фактически осуществляемую на земельном участке деятельность, функциональное назначение ОКС, легализовать уже ведущийся бизнес, может быть заинтересовано в изменении ВРИ участка. При этом порядок внесения изменений будет отличаться в зависимости от того, предусмотрен ли желаемый вид использования ПЗЗ в качестве основного, условно разрешенного или вспомогательного вида.
В случае, если желаемый вид использования градостроительным регламентом участка не предусмотрен, перед правообладателем встает задача внесения изменений в ПЗЗ либо подготовки ППТ (для осуществления инвестиционного проекта).
Грамотное определение ВРИ участка до начала реализации конкретного проекта чрезвычайно важно, поскольку установленный ВРИ будет влиять как на расчет отдельных видов земельных платежей на период строительства (платы за снятие запрета на строительство, платы за изменение ВРИ, повышенной арендной платы на период строительства или реконструкции), так и при последующей эксплуатации простроенных объектов. Правовой центр «Два М» осуществляет комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с определением, установлением и изменением ВРИ участков, включая выбор оптимального ВРИ для осуществления конкретного проекта, взаимодействие с органами власти по любым возникающим вопросам, а также представление интересов в судебных инстанциях
Правовой центр «Два М» осуществляет комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с определением, установлением и изменением ВРИ участков, включая выбор оптимального ВРИ для осуществления конкретного проекта, взаимодействие с органами власти по любым возникающим вопросам, а также представление интересов в судебных инстанциях.
Например в одном из дел юристам Правового центра удалось в разы снизить кадастровую стоимость участка, завышенную из-за неверно определённого ранее разрешённого использования.
