Статус и особенности
Прежде чем заключить сделку аренды земель целевого сельскохозяйственного назначения необходимо больше узнать о статусе и особенностях использования подобных участков. Все участки земли, которые существуют в РФ, делятся по видам. Это сделано для создания особого правового статуса и контроля использования. Причем это определяет не только вариант его использования, но и оборот.
Земли сельхозназначения – это 39% от общего объема участков в стране, и они находятся под контролем и охраной государства
Это обеспечивает наличие товарного производства, что важно для продуктовой безопасности
К с/х землям относятся:
- Лесополосы, дороги, прогоны, искусственные насаждения.
- Сенокосы.
- Пашни.
- Пастбища для скота.
- Постройки на территориях с/х участков.
Участки, занятые под лесохозяйством к ним не относятся.
Существует разделение таких наделов на такие группы:
- Приоритетные – они находятся под особым контролем.
- Ценные, продуктовые угодья.
- Участки низкого качества, непригодные для сельскохозяйственного производства.
Типовой образец
При составлении соглашения можно использовать типовой образец. В него в обязательном порядке включены существенные условия договора аренды земли. По закону, он считается не заключенным, если в нем нет подробной характеристики передаваемого во временное пользование объекта.
Вторым существенным условием признается размер арендной платы. Это правило прописано в статье 22 ЗК РФ.
Также, в типовую форму включают и другую информацию, которая не менее важна для обеих сторон:
- права, обязанности, ответственность арендодателя и арендатора;
- срок действия арендного договора (если он не указан, то считается, что он заключен на неопределенный период);
- порядок передачи имущества арендодателем и его возврата арендатором после истечения срока действия соглашения;
- возможность внесения изменений и порядок досрочного расторжения договора.
В документ можно внести и иную информацию, в зависимости от потребностей сторон. Например, часто в него включают перечень форс-мажоров, при наступлении которых арендатор или арендодатель освобождаются от ответственности за неисполнение договора или ненадлежащее его выполнение, если это произошло под воздействием обстоятельств непреодолимой силы. Чем детальнее будет прописан договор, тем меньше шансов на спор. Лучше согласовать составление договора с юристом в конкретной области, поскольку очень много нюансов существует по земле, которое невозможно знать заранее, если нет опыта в данной сфере.
Также рекомендуется перечислить документы, которые прилагают к договору. Чаще всего в список входит выписка из ЕГРН на участок, на объект недвижимости (в случае, если земля передается вместе со зданием), акт приема-передачи имущества, акт возврата.
Образец заявления
Образец договора аренды земельного участка
Скачать
Предмет
Предмет договора аренды земельного участка является одним из главнейших пунктов соглашения. Все дело в том, что в нем принято описывать объект, передаваемый во временное пользование. Согласно ст.607 ГК РФ, в документ в обязательном порядке включают информацию, подробно характеризующую земельный участок:
- категория и вид разрешенного использования;
- кадастровый номер;
- место нахождения; площадь;
- другие параметры.
Фактически, опираясь на описание, пользователь должен понять, что за объект передается в аренду по настоящему договору. Если этого не удается сделать, то по закону такое соглашение считается незаключенным.
Обратите внимание: В предмете описывают и другие условия, например указывают реквизиты документа, который дает право собственности арендодателю на участок, отражают целевое назначение земли и др.
Срок
Срок действия договора аренды земельного участка определяют по согласию сторон, что отражают в тексте документа.
Если в договоре нет информации о том, насколько времени арендатор передает во временное пользование участок, то это означает то, что соглашение заключено на неопределенный период.
Расторжение такого договора возможно путем направления второй стороне письменного уведомления не менее чем за 3 месяца до предполагаемой даты приостановки правоотношений. Это правило регламентировано статьей 610 ГК РФ.
Надо отметить, что в отношении некоторых земельных участок законом установлены предельные сроки аренды. Чаще всего это касается предоставления объекта, находящегося в муниципальной или государственной собственности, физическому или юридическому лицу.
Условия | Минимальный период, в годах | Максимальный срок, в годах |
Возведение зданий, сооружений | 3 | 10 |
Размещение линейных объектов | – | 49 |
ИЖС | – | 20 |
Ведения ЛПХ, если участок граничит с населенным пунктом | – | 20 |
Для завершения строительства недостроенного здания, купленного на торгах | – | 3 |
Сельскохозяйственное производство | 3 | 49 |
Сенокошение, выгул животных, огородничество | – | 3 |
Собственнику здания, сооружения расположенного на участке | – | 49 |
Срок договора аренды таких объектов не может быть дольше установленного на законодательном уровне. Если соглашение заключено на неопределенный период, то после истечения регламентированного законом срока оно прекращается.
Стоимость аренды
Размер арендной платы, по закону считается существенным условием договора аренды земельного участка. Именно поэтому стоимость аренды в обязательном порядке прописывают в тексте соглашения.
Как правило, размер платежей и порядок их внесения определяют по согласию сторон. Если арендодателем выступает муниципалитет, то сумму рассчитывают в процентном соотношении от кадастровой стоимости участка.
Важно! В процессе торгов цена аренды может увеличиться. В таком случае размер арендных платежей указывают на основании аукциона, то есть ту сумму, которую предложил победитель.
Существенные условия договора
Самое главное в любых договорных обязательствах – это условия договора. В случае с земельной арендой – это условия арендного договора земельного участка. Информацию, которая касается того или иного земельного участка, можно считать существенным условием арендного договора.
Предмет договора
Предметность договора аренды определённо ст. 607 ГК РФ. Предметом договора аренды земельного участка могут быть:
- Место, где находится участок. Городская и сельская местность. Участок земли сельхозназначения или участок земли под строительство и т. т. д.
- Адрес участка или точные координаты его местонахождения. Если участок находится в населённом пункте, всё очень просто: за каждым участком закреплён адрес, даже если там нет строений. В случай с сельскохозяйственными землями должны быть известны границы земельного участка (поле, сенокос, пастбища). Об этих границах можно всё выяснить непосредственно у арендодателя, в администрации района или сельского поселения.
- Очень важен при аренде кадастровый паспорт. В грамотно составленном документе имеется вся информация об участке.
АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА / Как продлить договор аренды земельного участка
Основные понятия
«Срок аренды» и «срок действия договора аренды» — есть ли между ними разница? Понятие «срок аренды» означает период времени, во время которого клиент будет пользоваться имуществом владельца, а под «сроком действия договора аренды» подразумевается юридически оформленный промежуток времени. В 99% случаев эти термины являются идентичными, однако нельзя исключать и другие варианты.
Хозяин и клиент могут продлить срок неофициально, например, по истечению срока действия контракта аренды согласовать устный договор на еще один месяц, проведя все расчеты сразу. Однако юристы не советуют осуществлять сделки устно, поскольку в случае спорной ситуации невозможно доказать наличие дополнительных обязательств, не указанных в контракте.
Тем не менее, в общей юридической практике прослеживается взаимозависимость двух вышеуказанных терминов, промежуток арендных отношений устанавливается соглашением между участниками, а срок действия самого договора, соответственно, равен сроку аренды. Если бумага была заключена на одиннадцать месяцев, значит на протяжении одиннадцати месяцев временный владелец будет иметь возможность пользоваться недвижимым имуществом на условиях, указанных в договоре.
Смотрите видео: Права и обязанности сторон по договору аренды. Расторжение и продление договора
5.2. Права и обязанности сторон по договору аренды. Расторжение и продление договора
Предоставление в аренду
Земля в аренду под фермерское хозяйство предоставляется в порядке, определенном действующим законодательством. Для этого претендент должен соответствовать некоторым требованиям, а также выполнить ряд обязательных действий. Окончательное решение позволить арендовать или нет, принимает собственник территории.
Условия
Земельная территория для аграрных нужд может быть предоставлена как физическим, так и юридическим лицам.
К претенденту предъявляются следующие требования:
- Регистрация в качестве организации, индивидуального предпринимателя или наличие паспорта.
- Возможность заключать сделки. То есть инициатор не должен быть ограничен в своих правах.
- Наличие необходимой для заключения сделки документации.
Также сам участок должен соответствовать определенным критериям. Прежде чем его сдавать, собственник должен убедиться, что площадь территории не меньше установленного законодательством размера. Не допускается передача во временное использование участков, которые орошаются или осушаются искусственно. Максимальная площадь предоставляемой территории не может быть больше десяти процентов от всей, принадлежащей муниципалитету.
Процедура
Чтобы взять участок или пай земли в аренду, надо выполнить некоторые действия. Прежде всего, инициатор должен определить для себя территорию, которая ему необходима. Для этого можно использовать кадастровую карту, которая содержится на сайте Росреестра. После этого следует направить собственнику заявление о выделении необходимой территории.
В тексте нужно указать следующее:
- Название инстанции, в которую направляется обращение, а также её адрес.
- Данные о претенденте – фамилия, имя, отчество физического лица либо наименование юридического, место расположения, контактная информация, документы, подтверждающие полномочия.
- Сведения об участке – адрес нахождения, площадь.
- Цели, для которых территория будет использована. В данном случае это аграрная деятельность.
- Планируемый срок аренды и дата начала правоотношений.
- Перечень прилагаемой к заявлению документации.
- Дата обращения и подпись претендента.
К заявлению необходимо приложить паспорт, индивидуальный номер плательщика налогов, сведения о наличии льгот, если таковые требуются, свидетельство о регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя. Если участок надо образовать, то инициатор должен будет приложить план-схему территории.
Обязанность по передаче информационного пакета документов возложена на претендента. Это можно сделать несколькими способами. Самым распространенным является личная доставка. В этом случае инициатор самостоятельно передает все бумаги владельцу участка. Такой вариант позволяет убедиться, что документация доставлена получателю, а обращение составлено верно, без ошибок и неточностей.
Направление бумаг возможно и через Многофункциональный центр. Для этого нужно будет обратиться в МФЦ. Специалисты центра дадут консультацию, а также выполнят все необходимые действия в пользу инициатора.
В некоторых случаях оформить землю можно, если принять участие в торгах, где распределяют земельные крестьянские наделы.
После предоставления всей необходимой документации уполномоченная официальная инстанция вынесет свое решение. Результатом может быть разрешение о передаче территории либо отказ. Последний вариант возможен в случаях, когда претендент не обладает правом заключать сделки, не представил необходимых документов либо участок не может быть использован для осуществления сельскохозяйственной деятельности.
На какой срок можно сдать в аренду земельный участок сельхозназначения
По общему правилу срок аренды такого участка может быть от 3 до 49 лет. Если же участок – сенокос или пастбище, то до 3 лет. Оленьи пастбища на Крайнем Севере можно сдать не менее чем на 5 лет (п. 3 ст. 9, п. 6 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Отметим, что для договора важно учитывать как минимальные, так и максимальные сроки. Так, если вы заключите договор на срок меньше минимального, суд признает его недействительным
Если же вы укажете срок больше максимального или не укажете его вовсе, договор будет считаться заключенным на максимальный срок. Это следует из п. 3 ст. 610 ГК РФ и подтверждается судебной практикой.
Порядок получения земельного объекта без торгов
По общим правилам, земельные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности передаются во временное пользование победителю торгов. Но в некоторых случаях, определенных на законодательном уровне, аренда земли сельхозназначения возможна без аукциона. Такие ситуации прописаны в ст.39.6 ЗК РФ:
- по указу Президента РФ;
- если на объекте расположены зарегистрированные здания или сооружения (владельцам такого имущества);
- в случае предоставления участка КФХ или сельхозорганизациям, но на период, не более 5 лет;
- лицам, имеющим первоочередное право на приобретение таких объектов, в соответствии с федеральным или региональным законодательством;
- при замене ранее изъятого для государственных или муниципальных нужд участка;
- для ведения ЛПХ, огородничества, выпаса сельскохозяйственных животных, сенокошения, если такой объект находится за пределами населенного пункта;
- объект расположен в особой экономической зоне;
- в случае повторной подачи заявления на заключение договора аренды земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства, до дня истечения старого;
- в других ситуациях, предусмотренных действующим российским законодательством.
Как правило, если земельный участок не имеет определенных границ, то есть является необразованным, то потенциальный арендатор может подать заявку на его получение во временное пользование без торгов.
Пример из практики:
Власов Р.Т., являющийся основателем КФХ, решил взять в аренду земельный участок, расположенный за населенным пунктом, где он ведет деятельности, для выращивания овощей. Мужчина обратился к юристу для получения консультации, как легче взять в аренду земельный участок сельхозназначения. Специалист проверил объект и выяснил, что он является не разграниченным. По закону, в таком случае потенциальный арендатор имеет право на получение интересующего его участка без проведения торгов.
Для того чтобы получить землю, минуя процедуру аукциона, необходимо обратиться к потенциальному арендодателю и подать заявление на предварительное согласование аренды. К заявке прилагают документы, удостоверяющие право заявителя на получение земельного объекта без торгов.
Если участок является неорганизованным, то придется за свой счет нанять кадастрового инженера для проведения межевальных работ, затем поставить его на учет и получить кадастровый паспорт.
После этого потенциальный арендатор вновь подает заявление на получение участка в аренду. Администрация размещает в публичном доступе информацию об объекте, и, если в течение 30 дней никто не изъявил желание приобрести его на торгах, разрешает предоставление надела без аукциона.
Арендатор и арендодатель подписывают арендный договор. Затем его регистрируют в государственном реестре.
Образец заявления
Образец заявления о предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, в аренду физическому лицу без проведения торгов
Скачать
Как продлить договор аренды земли на новый срок?
Алгоритм действий при продлении договора аренды земли:
- арендующее лицо должно подать прошение о пролонгации действия договора. Направляется обращение в местную администрацию. К письму следует прикрепить пакет документов — ксерокопию удостоверения личности, ксерокс договора и другие бумаги;
- если оформленное заявление и пакет актов приняты к рассмотрению, то ответ от администрации поступит в течение месячного периода;
- в случае, когда поданное прошение арендатора удовлетворено, то составляется новый договор аренды о продлении срока или пишется дополнительное соглашение к уже имеющемуся контракту.
Если уполномоченные лица сообщают заявителю отказ в пролонгации пользования земельным участком, то он вправе использовать его до окончания срока действия сделки. По истечению указанного в соглашении периода, сделка будет аннулирована.
Без проведения торгов
Гражданским Кодексом (ст 621) предусмотрено продление договора аренды земли на более длительный период без торгов. Положения законодательного акта обуславливают права на недвижимое арендованное имущество арендатора на основании договора или дополнительного соглашения. Стоит учитывать, что если ранее заключенный контракт не проходил государственную регистрацию, то преимущественные права не будут учтены.
Пролонгация периода пользования землей осуществима при условии, что арендатор не нарушал требования контракта, исполнял возложенные на него обязательства в срок, то есть использовал арендованную землю по назначению и своевременно производил перечисление денежных средств за право пользования. Обращаться за продлением срока нужно в учреждение местной администрации.
Законодательством предусмотрено оспаривание отказа в продлении срока действия договора о праве пользования землей. Оспорить можно новый договор аренды, заключенный с другим арендатором в течение года после окончания срока действия предыдущей сделки. По закону, преимущественным правом на оформление такого соглашения обладает первый арендатор, при условии, что он неукоснительно соблюдал прописанные в соглашении обязательства. Если арендодателем ему не была предложена пролонгация договора, то он вправе обжаловать контракт с новым пользователем земли.
Для осуществления строительных работ
Когда сделка заключается на землю, где будет производиться строительство жилья на индивидуальной основе, то арендатор участка вправе продлить срок действительности контракта. Данное право ему присуждено на законодательном уровне. Оно обусловлено тем, что на арендованном земельном участке имеется его личная постройка, соответственно передача прав пользования на землю с постройкой другому лицу будет расцениваться, как нарушение законодательства и ущемление прав арендатора, построившего объект.
Законом предусмотрено продление срока действия договора аренды земли под ИЖС по упрощенной схеме. Для этого застройщику необходимо внести сведения о постройке в договор аренды земельного участка.
Запрещена пролонгация подобной сделки, если:
- договором не предусмотрено осуществление строительства на данной территории или в его тексте содержатся условия, запрещающие возводить на арендуемой земле какие-либо строения;
- арендуемый земельный участок принадлежит к той категории, на которой запрещено ведение строительства;
- лицо, арендующее землю, не начало строительные работы.
Образец заявления
Определенной формы заявления о продлении срока действия договора аренды земли не предусмотрено. Но составляться прошение должно в соответствии с общими принятыми нормами.
В заявлении указываются:
- наименование местной администрации, где будет рассматриваться прошение о пролонгации действия контракта;
- лицо, уполномоченное рассматривать подобные прошения;
- сведения о заявителе:
- если арендатор — физическое лицо — нужно вписать фамилию, имя, отчество, адрес, паспортные сведения, дату рождения;
- когда заявитель — юридическое лицо, то вписываются реквизиты компании и имя уполномоченного сотрудника на проведение данной процедуры.
- условия заключения сделки — для чего земля нанималась в аренду, важные обстоятельства оформленного договора;
- прописываются основания, позволяющие продлить срок действия соглашения об аренде;
- пишется предполагаемый срок продления;
- приводится список документации, которая будет в приложении к заявлению;
- дата составления прошения;
- роспись арендатора. Если пишет заявление юридическое лицо, то проставляется печать компании.
Составить заявление можно в соответствии с представленным примером.
Договор аренды земли на неопределенный срок
- арендодатель несет обязанность передать арендатору участок земли во владение и пользование на время, но имеет право требовать от него за это плату;
- арендатор, в свою очередь, вправе получить для своего владения и пользования надел, но обязан систематически уплачивать за право арендовать установленную в договоре плату.
В 2014 мной был заключён договор аренды земельного участка для строительства дома.срок аренды 3 года. В этом году договор истёк. В связи с чем мной было направлено письмо в администрацию о продлении договора. Договором предусмотрено преимущественное право на заключение ДА, также данное положение ДА соответствовало действующему на момент заключентя ДА законодательству. администрация отказал в продлении да, сославшись на то что действующее на сегодняшний день законодательство не предусматривает преимущественного право на заключеоте нового аренды. Такс образом Правомерен ли отказ в данном случае? Можно ли ссылаться на законодательство действующее сегодня (Ст. 39.6 ЗК рф), ведь договор заключался в 2014 г. Могу ли я применить в данном случае п. 3 ст. 22 фз-171 О внесении изменений в ЗК рф
07 Августа 2017, 21:42, вопрос №1717733
Алина, г. Октябрьский
Свернуть
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (2)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Все действия с имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности регламентируются не только ГК РФ и ЗК РФ, но и фз № 135 «О защите конкуренции»
Статья 17.1 указанного закона полностью определяет порядок организации и проведения торгов по продаже права аренды земельного участка.
А в пункте 10 той же статьи установлены случаи отказа в продлении договора аренды.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Алина, добрый вечер!
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо;3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 Кодекса;4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1 — 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Получается, что если Вы пропустили срок подачи заявления о заключении договора аренды на новый срок (до истечения ранее действовавшего договора), преимущественное право Вы утратили. Применяется законодательство, действующее на момент рассмотрения вопроса о заключении нового договора аренды.
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится. Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора. При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать вам сказки рассказывать. 2. Собственники объектов незавершенного строительства. Это, на мой взгляд, самое часто встречающееся основание для продления аренды. Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 раз продлить аренду для завершения строительства.
Оформление и регистрация
Кто должен оформить аренду земельного участка
Гражданин, который взял в аренду землю на срок более одного года, обязан регистрировать договор аренды. Кроме того, под регистрацию попадают те договорные отношения, в которых указано, что на арендуемой земле есть здания и сооружения. Регистрации подлежит договор аренды, заключенный между физ. лицом и юр. лицом.
Документы, необходимые для оформления аренды
Для заключения договора аренды потребуются:
- Электронное или письменное заявление в Россреестр о регистрации арендных отношений.
- Паспорт заявителя.
- Если заявитель – доверенное или уполномоченное лицо, то необходим подтверждающий документ.
- Заверенные электронной подписью нотариуса копии документов, удостоверяющие права заявителя на здания, сооружения.
Что произойдет после подачи заявления
После полученного заявления сотрудник проверяет его на соответствие требованиям, на наличие прилагаемых документов. Далее документы отправляются в Государственную инспекцию по контролю над использованием объектов недвижимости. Там будет проводиться проверка на целевое использование земельного участка. После результаты рассмотрения придут на электронную и обычную почту заявителя.
