Процедура и порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Когда обращаться к специалистам

Многие собственники занимают выжидательную позицию, несмотря на увеличившуюся кадастровую стоимость их участков, что в корне неверно. Иногда в декларацию вносятся прежние показатели, и налог на землю уплачивается в уменьшенном размере, не соответствующем реальной оценке, внесённой в реестр. Это незаконно и административно наказуемо. Налоговая инспекция имеет свободный доступ ко всем сведениям, находящимся в единой базе Росреестра. Проверить нужную информацию для налогового инспектора не составит особого труда.

Специалисты рекомендуют обращаться в оценочные агентства, как только станет известно об увеличении кадастровой стоимости. Можно контролировать стоимость самостоятельно, например, каждые пять лет делая запрос в комитет по имуществу или в органы Росрееста. При обнаружении нарушения своих прав гражданам необходимо прибегнуть к помощи независимых оценщиков в кратчайшие сроки. Получив на руки заключение специалистов можно избежать обращения в суд и решить вопрос в административном порядке. На такое решение проблемы отводится шесть месяцев.

Что можно взыскать?

• оплата услуг адвоката и/или юриста;
• дорожные растраты и/или растраты на проживание;
• заказы отчётов у квалифицированного оценщика;
• заверение копий;
• получение справок;
• многие другие расходы, связанные с судебным процессом.

• оплата услуг оценивания, проведения экспертиз и т.д.;
• юридические услуги;
• любые другие услуги, которые имеют прямое отношение к судебному делу и которые помогли Вам отстаивать свою точку зрения (растраты на дорогу и проживание, государственная пошлина, почтовые расходы, возмещение фактической потери времени).

При удовлетворении возмещения затрат, суд исходит из соразмерности. Если вы оплатили услуги юриста за 500 тысяч рублей, а по общим меркам такие растраты стоят до 100 тысяч, то вы можете рассчитывать на взыскание лишь в размере 75-80 тысяч, но никак не на полную стоимость конкретно Вашего случая растрат.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

1. Вы до подачи иска обращаетесь в экспертную организацию для проведения рыночной оценки объекта. Положительной стороной данного пути является свободный выбор оценочной организации. Негативной же стороной является то, что данная экспертиза будет проведена не в рамках процесса, а следовательно при удовлетворении Ваших исковых требований, расходы, связанные с проведением оценки не могут быть взысканы с ответчика.
2. проведение оценочной экспертизы в рамках судебного процесса. Минусами является то, что для ее проведения суду необходимо будет заявить ходатайство с предоставлением сведений о возможных экспертных учреждениях. Плюс – расходы, связанные с проведением данной экспертизы лягут на Ваши плечи, но подлежат взысканию с ответчика.

Независимая оценка

Как мы уже сказали, независимая оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости – важнейший этап процедуры. Именно ее результаты станут основой заявления и иска об оспаривании КС.

Не имеет значения, что написано в иске, каким даром убеждения обладает истец или насколько завышен размер КС. Если отчет об оценке рыночной стоимости будет недостаточно обоснован, рассчитывать на благоприятное решение нельзя.

Обращаем внимание, что субъектом оценочной деятельности, имеющим право пересматривать отчет об оценке КС, может быть лишь оценщик, который:

• имеет квалификационный аттестат с соответствующим направлением оценки;
• застраховал свою ответственность в соответствии с законом;
• является членом саморегулируемой организации оценщиков.

Выбирая, куда обращаться для пересчета КС, остерегайтесь оценщиков, не имеющих деловой репутации на рынке и предлагающих существенное снижение кадастровой цены при незначительных расходах. Вероятнее всего, такой отчет суд не признает достоверным.

Изменения КСЗ в 2020 году

Проанализировав нормы действующего законодательства, делаем вывод, что изменение кадастровой стоимости земли в 2020 году возможно лишь в меньшую сторону. Ее повышение приостановлено на законодательном уровне, до введения единых методик и подходов оценки во всех регионах страны.

Следовательно, изменение КСЗ в текущем году может произойти лишь вследствие:

• оспаривания цены заинтересованным в ее снижении собственником;
• первичного проведения оценки в регионах, где она до этого не проводилась;
• проведения в регионе или городе переоценки – плановый пересчет цены законом допускается, запрещено лишь ее повышение.

Нельзя исключать и другие причины для законного повышения КСЗ. Это может быть связано, например, с изменением разрешенного вида использования, целевого назначения или площади находящегося в собственности участка, что является легальным основанием для пересмотра цены.

Если собственнику неизвестно, почему возросла кадастровая цена в 2020 году, он может подать запрос в ответственный орган: управление госимущества или профильное региональное министерство.

Владельцам земельных участков

Для начала потребуется составить исковое заседание, в котором указать данные о заявителе и ответчике (член комиссии, который отказался вносить изменения). В содержании иска должны присутствовать требования к суду, основные характеристики участка земли, факт проведения независимой оценки прочее.

Заявитель вправе выдвигать такие требования:

• признать завышенную стоимость недействительной;
• согласиться с оценкой независимого эксперта;
• внести исправления в Реестр.

Указать заключение эксперта-оценщика, список прилагаемой документации и обращаться в суд для оспаривания стоимости.

Процедура оспаривания и тип объекта недвижимости

Важно понимать, что у процедуры оспаривания в каждом случае есть свои особенности, ведь разные объекты недвижимости имеют индивидуальные ценообразующие факторы. Рассмотрим несколько примеров:

• переоценить кадастровую стоимость земельного участка можно на основании смены главных критериев оценки: его целевого назначения или разрешенных видов использования;
• пересмотр КС в отношении жилой недвижимости возможен по причине ее аварийного состояния, отсутствия коммуникаций, неучтенных при массовой оценке разрушений/реконструкций;
• оспаривание КС объектов незавершенного строительства возможно по причине их сноса, произошедшего на момент оценки;
• снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости возможно в связи со снижением балансовой и остаточной стоимости встроенных помещений;
• снизить КС объектов водного и лесного фонда можно по причинам значительного ухудшения их состояния и действия антропогенных факторов.

Причины завышения

Этот показатель утверждается нормативным актом органа местного самоуправления. В нем же устанавливается и понижающий коэффициент, который применяется к земельным участкам с обременением, так как они частично теряют свою ценность для правообладателя.

Главной причиной превышения этого показателя является кадастровая или техническая ошибка, в результате которой в документы вносятся неверные сведения о виде разрешенного использования или завышается удельный показатель цены для конкретной местности. Например, к земельному участку, предоставленному для ИЖС применяется ставка как для объекта с разрешенным использованием «для размещения офисов», а стоимостная разница может быть колоссальной. Или проводится обобщающая оценка, которая не учитывает индивидуальные особенности объекта.

Эту ошибку легко установить. Сравните данные, указанные в выписке из ЕГРН с нормативным актом, устанавливающим удельный показатель стоимости в вашем регионе. Несоответствие этих данных и приводит к неправомерному увеличению цены. То есть оспаривание стоимости земли по кадастру заключается в исправлении ранее допущенных ошибок.

Литература по оценке кадастровой стоимости недвижимости

1. Каминский – Кадастровая оценка – сотрудничать нельзя противостоять
2. Дубовик – Некоторые вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земли
3. Налог по недвижимости от КС (нормативка)
4. Пылаева – Фазы стадии и этапы кадастровой оценки недвижимости
5. Радченко – Нас явно недооценивают
6. Шогин – Кадастровая оценка – иной взгляд на порядок проведения
7. Карцев – Оценка ОКСов при оспаривании кадастровой стоимости
8. Карцев – Рекомендации по подготовке отчетов для оспаривания кадастровой стоимости
9. Карцев – Оценка для оспаривания
10. Карцев – Рекомендации по подготовке отчетов в рамках оспаривания
11. Смоляк С.А. О математическом обеспечении оценок кадастровой стоимости
12. Коростелев – Кадастровая оценка. Итоги 2016
13. Козин,Кузнецов – Расчет прибыли предпринимателя при оценке ОКС для оспаривания кадастровой стоимости
14. Ильин – Оценка ОКС для целей оспаривания
15. Грибовский – К вопросу об уменьшении количества оспариваний кадастровой стоимости.pdf

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость может быть оспорена двумя способами, а именно:

1. Путем обращения в комиссию по рассмотрению споров, связанных с результатами определения величины (далее – комиссия);
2. Путем обращения в суд.

   При этом, прежде чем оспорить цену в суде юрлицу, оно в обязательном порядке для начала должно оспорить все в комиссии.

   Физлицо может сразу оспорить стоимость путем обращения в суд с соответствующим заявлением, минуя комиссию. Подробнее можно узнать детали процедуры у нашего юриста Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры», записавшись на консультацию.

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости

   При обращении в комиссию, лицо подает заявление о пересмотре результатов определения КС.

   К вышеуказанному заявлению заявителем должны быть приложены:

• выписка из ЕГРН, которая должна содержать информацию о КС;
• копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на объект, при этом нотариально заверенная;
• документы, которые подтверждают доводы заявителя о недостоверной информации об объекте, которая была использована при определении кадастровой стоимости;
• отчет о рыночной стоимости объекта на дату, когда была установлена величина. При этом отчет должен быть составлен на бумаге и в электронном виде.

   Только при предоставлении всех перечисленных документов заявление о пересмотре кадастровой стоимости будет рассмотрено, с учетом конечно основания обращения с заявлением: если в ЕГРН содержится недостоверная информация, то отчет о рыночной стоимости не требуется.

• После получения комиссией заявления оно подлежит рассмотрению в течение месяца.
• В течение 7-ми дней с даты, когда поступило заявление о пересмотре, комиссия должна направить уведомление в орган местного самоуправления (далее – ОМС) и правообладателю объекта о том, что поступило соответствующее заявление, также в уведомлении должна содержаться дата, когда заявление будет рассматриваться.
• В результате рассмотрения заявления комиссия может либо отклонить его, либо удовлетворить.
• После принятия решения в течение 5-ти дней (с даты принятия) комиссия уведомляет об этом ОМС и правообладателя.

   Решение комиссии может быть оспорено в суде. По складывающейся практике, комиссии, как правило, не устанавливают кадастровой стоимости равной рыночной.

Снижение кадастровой стоимости в суде

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости регламентирован в 25 главе КАС РФ. Владельцы земельного участка могут обжаловать решение комиссии по рассмотрению споров, а также непосредственный размер кадастровой стоимости, если предварительно в эту комиссию не обращались. В зависимости от конкретной ситуации заявитель в исковом заявлении может указать одно из трех требований:

• рассмотреть и оспорить решение комиссии от Росреестра, а также определенные ее действия или бездействие;
• установить размер кадастровой стоимости, сопоставимый с рыночной стоимостью, известной по результатам независимой оценки;
• изменить кадастровую стоимость в связи с недостоверными данными, используемыми при проведении вычислений ее размера.

Также можно требовать исправления технической ошибки, если таковая имеется.

Судами первой инстанции в этом случае будут верховные суды субъектов РФ — края, республики, области, а также суды городов федерального значения, если земельный участок или иной объект недвижимости находится в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе. Ответчиками по исковому заявлению в данном случае будет Росреестр, а также учреждение, которое установило оценку кадастровой стоимости объекта.

К исковому заявлению в суд, кроме документов, перечисленных в статье выше, нужно приложить:

• квитанцию об оплате госпошлины;
• документ, подтверждающий попытку урегулировать спор в досудебном порядке (если истец является юридическим лицом);
• документы, являющиеся подтверждением о вручении копий иска другим лицам, участвующим в судебном разбирательстве.

В случае, если интересы собственника земельного участка представляет доверенное лицо, на его имя должна быть оформлена доверенность, заверенная у нотариуса. Ее также нужно приложить к подаваемым в суд документам. Отсутствие документов из перечня, а также указанных для обращения в комиссию Росреестра (подаются и в суд), приведет к отклонению искового заявления. Чтобы ничего не забыть, лучше обратиться к юристу, который проверяет пакет документов и подскажет, если чего-то не хватает. Такое отношение к делу позволит сэкономить время.

Оспорить кадастровую стоимость можно лишь в течение определенного срока. В соответствии с действующим законодательством инициировать процесс можно не позднее пяти лет с момента внесения в государственный кадастр данных по кадастровой стоимости земельного участка или другого объекта. В ситуации, когда на дату оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде данные в кадастре уже изменились, предыдущую стоимость оспорить невозможно. Эта особенность указана в п. 3 ст. 245 КАС РФ.

Как показывает судебная практика, на рассмотрение дела в суде уходит два месяца с момента принятия искового заявления. Однако, в соответствии со ст. 141 КАС РФ, судебное разбирательство может длиться и три месяца, что не является нарушением. Такой вариант характерен для запутанных и сложных случаев, в которых трудно принять верное решение и нужно тщательно рассмотреть все обстоятельства и приложенные документы.

После принятия искового заявления суд в обязательном порядке оповестит истца и ответчика о месте и времени проведения судебного разбирательства. Неявка на процесс с одной из сторон в этом случае не будут являться основанием для переноса рассмотрения дела. Однако лучше присутствовать во время рассмотрения искового заявления: по мере необходимости суд может запросить доказательства правомерности указанных в исковом заявлении требований. 

В случае, если суд решает удовлетворить притязания истца на снижение кадастровой стоимости земельного участка, в его решении будет обозначена кадастровая стоимость, которую устанавливается в суде. Именно это значение в обязательном порядке подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. В случае несогласия с решением суда одна из сторон процесса имеет право в течение месяца подать апелляцию, чтобы обжаловать судебное постановление. Судебное решение вступает в законную силу через месяц после вынесения.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости недвижимости имеет множество нюансов, а потому не всегда решение суда удовлетворяет истца. Чтобы такого не случилось нужно еще на этапе сбора документов нанять юриста, который поможет создать весомую доказательную базу и подскажет, какую тактику избрать, что указать в исковом заявлении. При таком подходе вероятность удачного исхода намного выше, а истец может сэкономить за счет отсутствия необходимости обжалования решения суда.

Процедура оспаривания

Для более чёткого понимания и ориентирования в данной теме рассмотрим процедуру опротестации КС не в совокупности со всеми нюансами и особенностями, а по подразделам. Ознакомление со всеми структурными частями по отдельности не помешает выстроить общую картину, даже наоборот поможет не потерять некоторые её «кусочки».

Положения для опротестации

Согласно ст. 13 ФЗ №135, кадастровую стоимость можно оспорить при следующих обстоятельствах:

• недостоверность информации на основании, которой была рассчитана КС;
• необоснованная разница с рыночной ценой недвижимого объекта (либо с иной информацией, к примеру, полученной от независимого оценщика).

Также Постановление Пленума ВС РФ №28 от 30.06.2015 г. устанавливает следующий перечень нарушений, связанных с КС, к ним относятся:

• Техническая ошибка в сведениях;
• Неправильное определение условий недвижимого объекта. К примеру, таковыми критериями могут быть: местоположение земельного участка, целевое назначение, зоны спец. землепользования (санитарно-защитные, особые и т.д.);
• Ошибка в расчётах.

Изменение кадастровой стоимости

Чтобы опротестовать КС, можно обратиться в уполномоченную комиссию по рассмотрению споров или же в судебную инстанцию.

Согласно Постановление Пленума ВС РФ № 28 потребуются следующие документы для обращения в описанные выше инстанции:

• Справка о кадастровой стоимости недвижимого объекта. Именно старая, которая является предметом спора.
• Правоустанавливающие документы. Это нотариально заверенная документация, подтверждающая право владения ЗУ, это свидетельство о регистрации, договор купли-продажи, дарственная и так далее.
• Перечень «бумаг», подтверждающих недостоверность КС. Если ошибка технического характера или касается недостоверных сведений, то достаточно документации, подтверждающей наличие таковых несоответствий. Однако, при неправильном определении стоимости необходимо приложить положительный экспертный отчёт/заключение на дату определения кадастровой стоимостной оценки.
• Иные документы. Кадастровый паспорт, межевой план земельного участка, по истребованию органом, в котором разрешается спор.

Для обращения в суд потребуется идентичная документация, где добавится исковое заявление. Стоит отметить, что дело о пересмотре оценки объектов недвижимости регламентируется КАС РФ (Кодекс Административного судопроизводства). Некоторые вопросы, касательно регуляции сроков прописаны в ПП РФ №28, они составляют в соответствии с ст. 141 КАС РФ — 3-х месячный срок рассмотрения Верховным судом и 2 месяца иными судами РФ.

При разборе дела в судебных инстанциях можно отметить следующие нюансы:

• Вначале органы правосудия проверяют легитимность госзаказа, его обоснованность выбора победителя, размещение, сроки проведения мероприятий по оценке объектов недвижимости.
• Суд перепроверяет данные, предоставленные кадастровым инженером, а также сопоставляет данные из выписки с реальными/актуальными характеристиками спорного объекта недвижимости.
• Если исковое заявление подаётся на основании положительных заключений/отчётов оценщиков или организаций, то в судебный процесс привлекаются специалисты, участвовавшие в определении новой стоимостной оценки.

Если в инспекцию можно обратиться с заявлением о пересмотре без опровергающей стоимость документации, то в суде без неё нельзя доказать правоту своей точки зрения. Судебные прения предполагают состязательность, в данном случае они будут проходить между, истцом/заявителем и ответчиком – представителем органа.

По итогу, резолютивная часть суда укажет новую стоимость земельного участка (исходя из судебной практики, назначают/приравнивают к рыночной стоимости ЗУ).

Если у смежных территорий цена отличается в большую или меньшую сторону, то она никоим образом не будет изменена. Если цена была изменена в меньшую сторону, то собственникам смежных участков необходимо будет самостоятельно обратиться либо в комиссию, либо суд. Однако, если КС земли недовольны все соседи, включая вас, то можно подать коллективный иск, что уменьшит сумму судебных издержек, а в случае выигрыша дела в соответствии с ПП ВС РФ №28 судебные расходы будут возмещены органом, утвердившим прежнюю справку (госреестром).

Причины завышения

Согласно методическим указаниям об осуществлении кадастровой оценки, каждый субъект РФ устанавливает средний удельный показатель стоимости участков, который зависит от общей характеристики местности, удаленности от инфраструктуры, категории земли и вида разрешенного использования.

Этот показатель утверждается нормативным актом органа местного самоуправления. В нем же устанавливается и понижающий коэффициент, который применяется к земельным участкам с обременением, так как они частично теряют свою ценность для правообладателя.

Главной причиной превышения этого показателя является кадастровая или техническая ошибка, в результате которой в документы вносятся неверные сведения о виде разрешенного использования или завышается удельный показатель цены для конкретной местности. Например, к земельному участку, предоставленному для ИЖС применяется ставка как для объекта с разрешенным использованием «для размещения офисов», а стоимостная разница может быть колоссальной. Или проводится обобщающая оценка, которая не учитывает индивидуальные особенности объекта.

Эту ошибку легко установить. Сравните данные, указанные в выписке из ЕГРН с нормативным актом, устанавливающим удельный показатель стоимости в вашем регионе. Несоответствие этих данных и приводит к неправомерному увеличению цены. То есть оспаривание стоимости земли по кадастру заключается в исправлении ранее допущенных ошибок.

Досудебное урегулирование споров о пересмотре кадастровой стоимости

И так эта категория споров передана в ведение судов общей юрисдикции. Однако формулировки поправок допускают неоднозначное толкование, из-за чего у некоторых юристов до сих пор нет уверенности в правильности такого понимания новых норм.

Кроме того, если раньше попытки изменения сведений в досудебном порядке использовались по желанию, то теперь они стали для компаний обязательными.

Подать исковое заявление об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка можно только после попытки решить проблему в комиссии. Это новое правило тоже привело к появлению некоторых неоднозначных вопросов.

А именно, в каком порядке компания осуществляет требование о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с тем, что информация об объекте недвижимости были недостоверными?

В данном случае речь идет о неправильности определения вида разрешенного использования земли или удельного показателя его оценки.