Переоценка стоимости и ее оспаривание сегодня
В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”).
Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:
жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
жилое помещение (квартира, комната);
гараж, машино-место;
единый недвижимый комплекс;
объект незавершенного строительства;
иные здание, строение, сооружение, помещение ( НК РФ).
В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.
Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.
Существует три варианта внесения правок в ЕГРН:
если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собственника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке, установленном законом №218-ФЗ;
если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;
если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.
Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.
Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.
Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Не получится оспорить кадастровую оценку жителям тех регионов, в которых налог до сих пор исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6). Так же резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло позже установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.
Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).
Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:
в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении 1 месяца; срок сообщения о поступлении заявления в комиссии составляет 7 дней; комиссия обязана уведомить лицо, обладающее правом на недвижимость в течении 5 дней; решения комиссии могут быть оспорены в суде;
в суд ( НК РФ) – процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.
-
Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.
Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка через суд?
В исковом заявлении следует указывать все сведения о заявителе и ответчике, в качестве которого будет выступать председатель комиссии, отказавший внести изменения в учетные данные. Всю информацию об ответчике заявитель может найти в мотивированном отказе на заявление о понижении стоимости участка.
Основное содержание иска должно состоять из сведений о существовании ошибки в оценке кадастровой стоимости ЗУ, основных характеристиках участка, аргументированной позиции истца, факте работы независимых оценщиков, а самое главное необходимо указать, что было обращение в комиссию Росреестра, где был получен отказ.
Дополнительно заявитель имеет право тезисно обратиться к суду со следующими просьбами:
- Признание завышенной стоимость ЗУ недействительной;
- Согласие с оценкой независимой экспертизы;
- Внесение исправлений в учетные записи.
Затем необходимо указать все заключения оценщиков и перечень документов, которые подавались в отделение кадастра вместе с заявлением.
Очень важно к иску приложить обоснованный отказ комиссии, поскольку его наличие доказывает соблюдение владельцем земли всех правовых норм по досудебному урегулированию проблемы.
Образец искового заявления можно скачать по этой ссылке.
Положительное постановление суда передает право комиссии урегулировать вопрос о переоценке ЗУ. Если же заявитель получил отказ, то он вправе обжаловать полученное решение в арбитражном суде следующей инстанции.
Пошаговая инструкция при обращении в комиссию
Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой цене квартиры действуют на базе Росреестра. Жалобы, поступившие от граждан, рассматриваются в течение месяца после приема всех документов.
Шаг 1 Определение оснований для перерасчета
Владельцу жилья нужно получить данные кадастра одним из способов:
- Сделать запрос через МФЦ.
- Оформить заявку через Госуслуги.
- Запросить выписку на сайте Росреестра.
Шаг 2 Обращение к независимому эксперту
Прежде чем обращаться к оценщику, стоит предварительно проанализировать цену аналогичных по метражу, району, этажности квартир с помощью порталов по продаже квартир. Значительное несоответствие цен предполагает услугу эксперта.
При подтверждении завышенного размера по реестру эксперт составляет акт оценки, который послужит основанием для обращения в комиссию.
Шаг 3 Подача документов
Для процедуры по уменьшению налога важно предоставить:
- Выписку из ЕГРН.
- Свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ.
- Акт независимой экспертизы.
- Удостоверение личности.
- Заявление установленного образца для оспаривания реестровых данных.
Шаг 4 Рассмотрение заявки
Пакет документации принимается при наличии всех документов, весомой разницы между вышеупомянутыми стоимостями и соблюдением сроков подачи. На принятие решения отводится 30 дней.
Сроки и стоимость
Ценник на действия оценщика корректируется:
- величиной исследуемой площади;
- целями экспертизы;
- общим уровнем сложности;
- регионом компании;
- статусом фирмы.
Минимальная стоимость за пользование услугами начинается от 5 тысяч рублей. Что касается максимальной, то она во многом определяется вышеперечисленными показателями. Средний срок проведения оценки и составления отчета составляет около 5 суток. Очевидно, он может быть увеличен в связи с большим объемом работы.
В частности, при подаче заявления в судебные инстанции необходимо оплатить государственную пошлину – для исков по делам оспаривания стоимости она составляет 300 рублей.
Кроме того, если обращаться в суд, то срок рассмотрения дела может значительно увеличиться – на определение итогового решения обычно уходит более 2 месяцев. По этой причине специалисты советуют обходить этот момент, и подавать запрос непосредственно в кадастровый реестр с пакетом документов, устанавливающих неадекватность утвержденной стоимости. В таком случае ситуация рассматривается в течение 1-2 недель.
Как оспорить кадастровую стоимость в суде
Дела об оспаривании кадастровой оценки рассматривают суды общей юрисдикции субъектов РФ по правилам главы 25 КАС.
К делам об оспаривании кадастровой стоимости относят любое дело, результатом которого может стать изменение стоимости (абз. 4 п. 1 Постановления пленума ВС № 28). Это не значит, что в суд общей юрисдикции надо заявлять любое требование, которое может привести к изменению кадастровой стоимости. Он рассматривает только споры, суть которых – изменить кадастровую стоимость. Если же такое изменение всего лишь следствие решения суда по основному требованию, то такой спор нужно заявлять по подведомственности (абз. 1-3 п. 1 п. 2, 13 постановление абз. 1–3 п. 1, п. 2, 13 Постановления пленума ВС № 28 ).
Суды не сочтут, что был предъявлен иск об оспаривании кадастровой стоимости, когда он связан с применением Градостроительного кодекса или Земельного кодекса. При этом он не должен затрагивать рыночную или кадастровую стоимость объекта (ответ на вопр. 4 Обзора судебной практики ВС №1 от 13.04.2016). В то же время, используя нормы земельного и градостроительного законодательства, можно поменять кадастровую стоимость.
Пример:
Кадастровая палата отказала во внесении в ГКН новых сведений о кадастровой стоимости имущества ЗАО. Общество оспорило отказ в арбитражном суде.
Суд первой инстанции прекратил производство по делу в связи с его неподведомственностью арбитражному суду. Апелляция оставила это решение в силе. По мнению судов, требования заявителя фактически были направлены на изменение кадастровой стоимости участка.
Кассация отменила решение и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. По обстоятельствам дела кадастровая стоимость земельного участка уже была ранее установлена судебным решением. Требование об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в рассматриваемом деле не заявлено (пост. Арбитражного суда МО от 12.07.2017 № Ф05-10248/2017 по делу № А40-237105/2016).
1. Составить заявление и собрать пакет документов
В соответствии со ст. 124, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ в административном исковом заявлении нужно указать:
1) наименование суда;
2) наименование административного истца. Если заявление подает юридическое лицо, то его адрес и ОГРН. Если физическое лицо, то его место жительства или место пребывания, дату и место его рождения;
3) номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя;
4) наименование административного ответчика, его место нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты, если известны;
Если заявитель просит приравнять кадастровую стоимость к рыночной, то соответчиками выступают Росреестр и государственный орган или орган местного самоуправления, который утвердил результаты определения кадастровой стоимости. Если заявитель оспаривает решение, действия или бездействие комиссии, то соответчиками выступают комиссия и отделение Росреестра, при котором она действует. Основание: п. 7 Постановления № 28.
5) какие права, свободы и законные интересы истца нарушены или причины, которые могут повлечь за собой их нарушение;
6) основания и доводы в обоснование требования административного истца, то есть почему кадастровую стоимость нужно приравнять к рыночной;
7) сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения – если нужно было соблюсти досудебный порядок;
8) перечень прилагаемых документов.
В административном исковом заявлении нужно указать действия, которые предпринимались для мирного разрешения спора, если они были ( ч. 2 ст. 125 КАС).
Если истец оспаривает решение комиссии, то дополнительно нужно указать (п. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС):
1) наименование, номер, дату оспариваемого решения, дату и место оспариваемого действия или бездействия. Если обжалуется бездействие, то необходимо указать, в чем оно заключается;
2) нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым нужно проверить оспариваемые решение, действие или бездействие.
ответ: нет, нельзя.
Суд не рассматривает такие требования в рамках одного дела, так как это нарушит правила подведомственности и подсудности.
К заявлению нужно приложить такой же пакет документов, как и к заявлению для комиссии, с учетом требований Закона № 237-ФЗ ( ст. 126, ч. 2,3. ст. 246, ч. 3 ст. 220 КАС, ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, п. 11 Пстановления № 28).
Изменения в кадастровой стоимости в 2012-2020 годах
Первый этап массового оценивания кадастровой стоимости земель по регионам начался в 2012-м году. Изначально она позиционировалась как наиболее приближенная к рыночной. Однако способ ее расчета и применение методов массового оценивания привели к тому, что на практике КСЗ оказывалась завышенной.
Поначалу это не вызывало особого недовольства у граждан, поскольку для целей налогообложения по-прежнему использовалась инвентаризационная стоимость, которая, как известно, значительно ниже рыночной. Но так было лишь до 2015-м года, пока не вступили в силу изменения в налоговом законодательстве.
Фактическое применение КСЗ началось с 2016-го года – именно в этом году стали применять такую специфическую налоговую базу. С тех пор для налогоплательщиков, чья КСЗ оказалась завышенной, сумма налога возросла.
В попытке увеличить налоговые сборы (а земельный налог относится к региональным сборам) местные органы власти, пользуясь правом принимать решение о переоценке уже через 3 года, стремились пересмотреть кадастровую стоимость земель.
Это привело к массовому оспариванию КС. , только в 2016-м году количество судебных споров по этому поводу достигло 13,5 тыс. В результате оспаривания суммарное падение величины кадастровой стоимости достигло 46,6%.
В связи с этим федеральные власти были вынуждены пересмотреть подходы к политике введения КС. Например, на 2017-2020 годы была введена так называемая «заморозка» кадастровой стоимости.
В соответствии со ст. 19 от 03.07.16, на период с 2017-го по 2020-й год КСЗ принимается как стоимость, определенная в ЕГРН на 01.01.14 или на дату, с которой она начала впервые действовать, если первая кадастровая оценка производилась после 01.01.14.
Таким образом, не имеет значения, с какого года повысилась КСЗ. Если это произошло с 2014 по 2019-й год, действовала лишь первичная оценка кадастровой стоимости. По сути, это являлось гарантией того, что до 2020-го года КСЗ не повышалась – она может быть лишь снижена по результатам оспаривания или новой переоценки.
До 2020-го года местные или региональные власти должны создать бюджетные организации, которые и должны заниматься оценкой с 01.01.20. Их работа максимально систематизирована, благодаря чему результаты будут более объективными.
