Особенности досрочного прекращения обязательств по соглашению
Досрочное окончание арендного соглашения по взаимному согласию не возбраняется законом. При соглашении сторон не возникает необходимости для решения вопроса через судебные инстанции.
Важно! В период разработки арендного договора необходимо внести в документ положение об условия расторжения договорных обязательств раньше определенного договором срока. Эта важная деталь в будущем позволит избежать ненужных трудностей.. Если не учтена эта деталь, участники сделки могут понести значительные убытки в результате судебного процесса
Если не учтена эта деталь, участники сделки могут понести значительные убытки в результате судебного процесса.
Соглашение имеет двусторонний характер, поэтому его досрочное прекращение может нарушить права одной из сторон. Поэтому ГК РФ и установлены причины для завершения правоотношений по таким видам сделок.
Что потребуется для оформления
Договор аренды земельного участка невозможно заключить без следующих документов:
- гражданские паспорта участников сделки. Если одна из сторон состоит в законном браке, потребуется письменное согласие второго супруга на оформление документа. Если временная передача права собственности происходит между юридическими лицами, необходимы реквизиты предприятия и выписка из ЕГРЮЛ;
- план-схема территории;
- кадастровая документация земли;
- межевой план с указанием границ участка;
- чек, подтверждающий оплату госпошлины (обязательное условие при регистрации договора);
- непосредственно документ аренды.
Если предполагается субаренда территории, к приведённой документации необходимо приложить письменное заявление о переуступке прав и ксерокопия ранее составленного образца.
Виды расторжения договора аренды
В зависимости от того, как контрагент отреагировал на полученное предупреждение, дальнейшая судьба сделки решается двумя путями – по взаимному согласию сторон или через суд.
Обоюдное согласие
Наиболее предпочтительный вариант, когда ответчик соглашается с выдвинутыми требованиями. В ответ им может быть предложен способ возмещения убытков, при котором правоотношение продолжит свое действие, а участник обязуется устранить выявленные недостатки и нарушения.
Итоговое соглашение
Если обе стороны приходят к положительному решению, составляется итоговое соглашение. В случае расторжения в документе указываются пункты:
- Изначальный предмет договора – переносится из документа.
- Информация о сторонах.
- Причина прекращения правоотношения.
- Сумма, подлежащая возмещению (в случае наличия неуплаты арендной платы или причиненного ущерба).
Соглашение составляется в двух экземплярах, подписывается сторонами и продолжает свое действие до полного выполнения его условий.
Загрузка…
Слишком долго?
Перезагрузить документ | Открыть в новой вкладке
Акт приема-передачи
К документу прикладывается акт приема-передачи, по которому бывший арендатор возвращает недвижимое имущество обратно его законному владельцу
Для того, чтобы после этого не возник спор, важно подробно описать состояние земли и построек, которые имелись на ее территории на момент подписания бумаги, – собственник подписывает акт после проверки этих сведений
В документе делается отметка о том, что арендодатель не имеет претензий касаемо технического состояния объекта найма.
Акт сверки взаиморасчетов
Также стороны подписывают Акт сверки взаиморасчетов. Бумага необходима для исключения неясностей по поводу расчетов между сторонами. Он представляет собой таблицу, где указываются уплаченные суммы, даты и реквизиты документов (платежных поручений). Все они при необходимости могут быть подтверждены документально.
Две распространенные причины, по которым к соглашению прикладывают сверку:
- Долгосрочные отношения – имущественный найм в течение пяти и более лет.
- Подстраховка на случай судебного спора.
Итог – полный взаиморасчет или наличие долга. Акт подписывают не только руководители, но и главные бухгалтера. Подписанную бумагу с подписями и печатью необходимо вернуть отправителю.
Судебный спор
Инициатор имеет право обратиться в суд, если ответчик не принял его претензию в течение месяца, отказался выполнять требование или выставил встречное. Иск может быть подан как одной, так и обеими сторонами – в суд по району расположения (проживания) ответчика. В случае спора между юридическими лицами вопрос решается в арбитражном суде.
Исковое заявление содержит пункты:
- Наименование судебной инстанции, куда направляется иск.
- Данные составителя заявления.
- Предмет договора аренды, его реквизиты.
- Предмет спора, где указывается нарушенный или не выполненный пункт документа.
- Данные о доказательствах имеющего места нарушения.
К иску прикладывается извещение о получении отправленного заранее уведомления и сам договор аренды. Для того, чтобы суд завел дело, необходимо оплатить пошлину и приложить квитанцию. При удовлетворении искового заявления судебные расходы будут взысканы с ответчика.
Общий срок рассмотрения дела составляет два месяца, в ходе которого стороны будут вызваны на заседание (проводится один или несколько раз, в зависимости от сложности дела). Решение суда приобретает юридическую силу после десяти дней после его принятия; результат можно оспорить в более высокой инстанции.
Взаимное согласие сторон на расторжение договора аренды – соглашение о расторжении
Прежде чем переводить время на бумажные споры, можно попробовать неофициально поговорить с контрагентом, возможно, он не против прекращения договорных обязательств досрочно. В этом случае можно сразу приступить к составлению специального соглашения.
Особых требований к этому документу нет – составляется в простой письменной форме. Главное – указать дату расторжения и факт обоюдного согласия.
После того как получено постановление или соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, арендодатель должен представить эти документы в Росреестр и погасить запись в ЕГРН. Госпошлина за данную процедуру не взимается.
Данное соглашение, как и постановление суда, подлежит регистрации и будет являться основанием для снятия обременений.
Судебная практика
Пример 1.
Безусловно, прекратить договорные отношения с помощью соглашения о расторжении проще для арендатора и арендодателя. Но суды не перестают рассматривать дела о досрочном прекращении аренды. С 2007 г. и по настоящее время в каждом районе судьи получают иски от лесхозов и Администраций.
Связано это с введением в действие Лесного кодекса в 2007 г. Ранее заключенные договора о безвозмездном пользовании или аренде земель из лесного фонда заключались абсолютно на других условиях и особых требований к арендаторам не предъявлялось – получил лесобилет и пользуешься участком бессрочно или до 49 лет.
С принятием ЛК РФ тот, кто получил участок от лесхоза должен обязательно составить проект освоения лесов и отдать его на государственную экспертизу.
Такая ситуация произошла с жителем г. Одинцово Бабиковым. Ему было направленно уведомление о необходимости составить проект, но он его проигнорировал, далее лесхоз письменно сообщил о расторжении – также никаких действий со стороны арендатора не последовало. На слушании дела Бабикова не было, и о причине неявки он не сообщил.
Суд рассмотрел дело без ответчика и принял решение:
- Расторгнуть договор аренды между Бабиковым и лесхозом.
- Ответчику освободить участок и убрать ограждения.
Пример 2.
С предоставлением гражданам права переводить в собственность дачные участки в суды стали поступать заявления от арендаторов. Например, в Новосибирской области в 2017 г. районный суд рассматривал исковое заявление от двух истцов, которые планировали оформить арендованные участки в ДНТ.
Товарищество арендовало у Администрации землю для дачного хозяйства, которое, в свою очередь, предоставило их членам этого ДНТ.
ДНТ направило в Администрацию заявление о прекращении аренды и предоставления участков истцам. Администрация не предоставила ответа. А истцы подали исковое заявление с требованием обязать уполномоченное лицо рассмотреть заявление и принять решение.
На заседание явились представитель Администрации (ответчика) и оба истца. Представитель в суде указал, что в заявлении не было указано о членстве истцов в этом ДНТ, поэтому ответ не был предоставлен.
Однако в суд были предоставлены соответствующие документы – заявление о принятии в товарищество, протоколы заседаний и членские книжки.
Суд изучил предоставленные доказательства, а также договор аренды и принял решение обязать Администрацию рассмотреть заявления истцов о предоставлении участка в ДНТ за плату.
Как правильно составить соглашение о расторжении договора аренды?
Дополнительное соглашение о расторжении арендного контракта составляется, если сторонам сделки удалось достигнуть договоренности. Этот документ фиксирует порядок прекращения действия взаимных обязанностей и прав.
Унифицированного бланка такого договора на законодательном уровне не утверждено. Поэтому оформляется документ в свободном виде. При составлении соглашения нужно придерживаться ряда правил
Также важно соблюдать стандартную структуру документа
В дополнительном договоре о расторжении контракта аренды должны присутствовать такие блоки:
- вводный. Это название и номер документа, дата и место его составления;
- основной. Описываются стороны договора, причина расторжения соглашения, дата прекращения арендных отношений и т.п.;
- заключительный. В этой части приводятся реквизиты арендатора и арендодателя, подписи.
В обязательном порядке указывается следующая информация:
- название и номер документа;
- место заключения соглашения;
- реквизиты двух сторон;
- предмет соглашения (это расторжение арендного договора);
- причина прекращения арендных отношений;
- дата расторжения договора;
- номер и дата заключенного ранее контракта;
- наличие односторонних либо взаимных претензий;
- порядок приема-передачи объекта;
- дата составления дополнительного договора;
- личные подписи двух сторон.
Рекомендуется придерживаться следующих правил составления дополнительного соглашения:
- оформлять на листах А4;
- писать в деловом стиле, грамотно;
- не исправлять ошибки корректором, зачеркиванием, ластиком либо лезвием;
- обязательно ставить дату составления.
Оформляя доп. соглашение о расторжении договора аренды, нужно учитывать особенности и тип предмета контракта. От этого зависит содержание документа.
Предметом соглашения об аренде может выступать:
- квартира, жилой дом;
- нежилое помещение (склад, офис, торговая площадка);
- земельный участок;
- транспортное средство (легковой автомобиль, грузовая машина, специальная техника);
- оборудование.
Арендный договор может заключаться на любое движимое и недвижимое имущество. Главное требование к объекту – сохранение его эксплуатационных качеств в течение длительного времени.
Квартиры, жилого дома
Если предметом аренды является жилой частный дом либо городская квартира, тогда в дополнительном соглашении о прекращении срока действия договора нужно подробно описать помещение. Следует указать тип здания, адрес расположения, площадь, кадастровый номер. Такая характеристика поможет судебной организации в случае возникновения конфликтных ситуаций однозначно идентифицировать предмет договора.
Нежилого помещения
Если предметом арендного договора выступает нежилое помещение, тогда необходимо описать подробно данный объект. Нужно указать цель использования, адрес местоположения и площадь дома. Обязательно описывается порядок приема-передачи недвижимого имущества.
Автомобиля
Контракт аренды автомобиля могут заключать юридические и физические лица. Расторжение такого договора обычно происходит по причине выхода из строя данного транспортного средства.
Машина может оказаться под залогом или не соответствовать заявленным характеристикам
Важно четко прописать причину прекращения арендных отношений. Необходимо указать модель, ключевые параметры, номера автомобиля
Оборудования
Договор аренды оборудования обычно заключается между юридическими лицами. Его досрочное расторжение, как правило, происходит по причине выхода из строя, нецелевого использования, умышленного нанесения ущерба и т.п. Приводятся характеристики оборудования. Описывается порядок возвращения предмета арендодателю.
Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Особенности аренды
Особенности аренды земельных участков заключается в собственнике. Если собственник – юридическое или физическое лицо, но частник, то договор можно заключать в рамках 22, 65 статей земельного кодекса. Согласно нормам срок аренды земельного участка не может превышать тех сроков, которые указаны в пункте 8 статьи 39.8. Если собственник – муниципалитет или государство, то особенность договора определяется обязательными сроками договора:
- Срок от 3 до 10 лет для договоров для строительства, реконструкции зданий, сооружений. (Пп. 2 и 3 п. 9 ст.39.6 ЗК РФ).
- Если на земле будут линейные объекты, то срок аренды не может превышать девяти лет.
- Земля сдаётся в аренду сроком на 12 лет при условии (пп.3, п. 8, ст. 39.8 ЗК РФ), что эта земля предоставлена гражданину для строительства индивидуального жилья или ведения подсобного хозяйства.
- Если арендатор – юридическое лицо, которое намерено на арендуемом участке проводить комплексное освоение земли, то закон предусматривает срок аренды от трёх до пяти лет.
- Закон позволят сдать в аренду землю на срок до трёх лет, на которой есть незавершённое строительство, при условии, что арендатор завершить строительство.
- Земля под охотничьими угодьями даётся на срок действия охотхозяйственного соглашения.
- На период действия концессионного соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения.
- Если земля изъята для нужд государства или муниципалитета срок действия договора заключается до окончания договора аренды.
- Аренда даётся на два года, если на арендуемой земле планируются работы с использованием недр.
При заключении арендных отношений с муниципалитетом иди государством следует опираться на статью 39.7 ЗК РФ. Арендная плата устанавливается по норме, указанной в Постановлении Правительства.
Расторжение договора аренды земельного пая
Понятие земельный пай и участок в прямом понимании иногда путают – важно понять, что это разные вещи. Пай – это доля отдельного владельца в коллективной собственности. При необходимости из нее можно выделить свой участок, размер которого эквивалентен доле
При необходимости из нее можно выделить свой участок, размер которого эквивалентен доле.
Поскольку же чаще всего такие земли располагаются в отдалении от жилья, собственники сдают паи в аренду – местному муниципалитету, в распоряжении которого имеется оборудование, необходимое для их возделывания. Взамен арендодатель получает оплату деньгами или в виде урожая. Причины и порядок расторжения такого договора аналогичны обычному имущественному найму.
Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)
Перечень данных, без указания которых в тексте договор не будет являться заключенным и действительным, установлен гражданским и земельным законодательством. Так, к этим сведениям относятся:
- Предмет договора (ст. 607 ГК РФ).
- Цена договора (п. 12 ст. 22 ЗК РФ).
Предмет договора обязательно индивидуализируется с помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также указывается категория земель и вид разрешенного использования. Если приведенная информация не позволяет однозначно идентифицировать объект договора, то в соответствии с положениями ст. 607 ГК РФ соглашение недействительно. В случае с земельным участком будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой будет использование плана участка без описания его границ. Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04.
Расторжение договора аренды по соглашению сторон, образец
В случае расторжения договора аренды по соглашению сторон (образец), итоговым документом служит акт о расторжении арендуемого имущества между сторонами, либо дополнительное соглашение. В дополнительном соглашении указывается, что между сторонами заключено соглашение о прекращении ранних договоренностей. Юридическую силу дополнительное соглашение приобретает с момента его подписания.
Если договор заключался на год и более, то он должен пройти государственную регистрацию, следовательно, соглашение о прекращении договорных обязательств также должен пройти аналогичную процедуру
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
И так, договор подписан, зарегистрирован, заключен. Но одна из сторон по неопределенным причинам желает расторгнуть и прекратить правовые отношения. Действующее законодательство, а именно Гражданский кодекс «говорит» в статьях 619 и 620, которые строго определяю перечень оснований для прекращения договорных обязательств по аренде. И так, прекращение правовых обязательств по инициативе арендатора возможно, в случаях:
- Не соблюдение обязательств по обеспечению доступности к объекту (уклоняется от обязанностей, создает препятствия и т. д.), таким образом, арендатор не имеет возможности пользоваться предметом договора.
- Предмет договора имеет существенные недостатки, которые арендодатель изначально умышленно скрыл от арендатора, либо у него отсутствовала возможность обнаружить данные недостатки до заключения правового документа.
- Не соблюдение обязательство по произведению капитального ремонта имущества в договорные сроки (в случае отсутствия данного срока в ремонт должен производится в разумные сроки).
- Арендуемое имущество, оказалось в непригодном для эксплуатации состоянии.
Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя
Расторжение правового документа по инициативе арендодателя в соответствии со статьей 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) возможно по следующим основаниям, если Арендатор:
- Пользуется имуществом с существенными нарушениями договоренностей и использует имущество не по назначению.
- Портит и ухудшает имущество.
- Не оплачивает арендную плату более двух раз подряд.
- Не производит капитальный ремонт имущества, который в соответствии с договоренностями производить обязан.
Важно! Действительно, законом приведен закрытый перечень оснований, по которым могут быть прекращены правовые отношения. Однако, сторонами могут быть прописаны и иные основания для прекращения обязательств
Именно поэтому, к составлению договора следует отнестись с особой важностью
Как составить такое соглашение
Унифицированной формы такого соглашения не существует. Его составляют в свободной форме, в качестве структуры за основу можно взять договор.
Для написания используют официально-деловой стиль речи, исключают различные разговорные и просторечные выражения. В тексте не должно быть двусмысленностей, неточностей. Все должно быть указано четко и ясно. Перед отправкой контрагенту текст должен прочитать и исправить, если нужно, юрист.
Итак, что должно быть обозначено в соглашении:
- Название и номер документа («Соглашение»).
- Чему посвящен документ: «О расторжении договора…».
- Реквизиты расторгаемого контракта.
- Место и дата составления и подписания соглашения.
- Наименование сторон, кто выступает от имени организаций, на основании какого документа действует, реквизиты расторгаемого договора.
- Указание на то, что договор будет расторгнут после подписания этого соглашения.
- После подписания соглашения все обязательства по договору будут прекращены, арендатор должен передать по акту приема-передачи объект арендодателю в нормальном техническом состоянии.
- Дата, когда должен быть подписан акт приема-передачи объекта.
- Количество экземпляров соглашения. Обычно это 2 экземпляра: для обеих сторон. Если соглашение нужно отправлять и в регистрирующий орган, то понадобятся 3 экземпляра.
- Реквизиты и подписи сторон.
Если договор был зарегистрирован в Росреестре (к примеру, объект недвижимости был арендован на срок больше года), то и соответствующее соглашение нужно зарегистрировать. Сделка утратит свою силу после внесения записи в ЕГРН (если речь идет об объекте недвижимости).
Образец соглашения
Соглашение № 23
О расторжении договора аренды нежилого помещения № 45
от «24» августа 2019 года
г. Ижевск
«21» октября 2020 года
ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Саратова Петра Петровича, действующего на основании Устава, и ООО «Гамма», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Степанова Ильи Ильича, действующего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», подписали настоящее соглашение к договору аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года (далее — «Договор») о нижеследующем:
- Расторгнуть Договор с даты подписания данного соглашения.
- Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного нежилого помещения по адресу г. Ижевск, ул. Липовая, д. 89, общей площадью 80 кв. м Арендодателю по акту приема-передачи.
- В акте приема-передачи необходимо указать техническое состояние нежилого помещения на момент передачи.
- Стороны должны подписать Акт в течение 14 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения.
- Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
Реквизиты Сторон:
| Арендодатель | Арендатор |
|---|---|
| ООО «Альфа», 426009, г. Ижевск, ул. Колхозная, д. 45, тел. 8 (3412) 55-55-55, ИНН 1831231234, КПП 876345234, ОГРН 6784563636363 | ООО «Гамма», 426008, г. Ижевск, ул. Лесная, д. 56, оф. 12, тел. 8 (3412) 44-44-44, ИНН 5612342345, КПП 567345123, ОГРН 5673452341234 |
Подписи Сторон:
Арендодатель: Саратов / П.П. Саратов
Арендатор: Степанов / И.И. Степанов
