Особенности заключения договора аренды земельного участка с физическими лицами и типовые образцы

Как составить документ?

Соглашение об аренде нежилого объекта недвижимости между гражданином и организацией составляется исключительно в письменном виде. Стороны могут составить договор на типовом бланке.

Для составления документа им необходимы документы:

• паспорт гражданина РФ или иностранного государства;
• свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию юридического лица;
• сам договор;
• техническую документацию на арендуемое помещение;
• свидетельство или иной документ, который подтверждает право собственности гражданина на предмет договора;
• документ, подтверждающий полномочия лица, представляющего организацию;
• ИНН, выписку из ЕГРЮЛ;
• документ об оплате государственной пошлины (если сделка подлежит регистрации).

Чем регулируется аренда земли

Аренда земельного участка регулируется Гражданским и земельным Кодексами Российской Федерации и другими нормативными актами. Перечислим и кратко рассмотрим их:

• Статьи , 39.6, Земельного кодекса РФ. Статьи , , Гражданского кодекса РФ.
• Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ.
• Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, устанавливающее, в том числе принципы определения арендной платы за публичные участки.

В рамках указанных норм арендодатель предоставляет арендатору землю для ведения своей деятельности за арендную плату. В свою очередь арендатор готов оплачивать аренду участка. Такой характер взаимоотношений хозяйствующих субъектов определён 689 статьёй ГК РФ и пунктом 1.1 статьи 24 Земельного Кодекса.

Гражданский кодекс оформляет гражданско-правовые отношения между физическими лицами, физическими и юридическими лицами, между юридическими лицами. Если вся тридцать четвёртая глава второй части нормативного акта посвящена вопросу аренды в принципе, то Земельный кодекс регулирует земельные отношения, в том числе вопросы аренды. Статья 22 ЗК РФ посвящена принципам аренды земельных участков, В пунктах статьи указано, кто и как имеет право арендовать и сдавать в аренду земельные участки

В статье 65 земельного кодекса уделено внимание оплате аренды и взимания арендной плате за пользование земельным участком

Особенности оформления найма между организациями

Требования к составлению договора найма между двумя организациями применяются те же, что и для обычных договоров аренды

Но существует несколько параграфов, на которые рекомендуется обратить особое внимание

1. Оплата коммунальных платежей. Сумма по квитанциям каждый месяц будет выходить разная, что повлечет за собой определенные неудобства для отдела бухгалтерии. Оптимальным вариантом будет договориться с владельцем жилплощади о фиксированной стоимости аренды, в которую уже будут включены коммунальные платежи. Но в таком случае нанимателю следует быть готовым, что собственник обозначит максимальную стоимость коммуналки, чтобы не остаться в минусе.
2. Договор лучше заключать на срок менее одного года, чтобы избежать волокиты с регистрацией. Но следует помнить, что незарегистрированные сделки не освобождают собственника от уплаты налогов. Для юрлиц сумма налогообложения составляет 6% от получаемой с аренды прибыли.
3. Обязательно прописывать в тексте документа данные о всех лицах, которые будут проживать в квартире. Если проживать будет не указанный в договоре человек, то это может послужить причиной для расторжения соглашения.

Основное, что следует помнить собственнику-физлицу при подписании договора аренды с организацией – наниматель может использовать жилплощадь только для проживания. Ведение предпринимательской деятельности в арендуемой квартире запрещено законодательством РФ. Что касается всех остальных норм и правил, то они будут такими же, как и при соглашении об аренде между физлицами.

Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности

Как взять в аренду земельный участок у администрации города?
По законодательству РФ арендовать землю у гос и муниципальных учреждений может физ. и юр. лицо. Кроме земельных долей, применяющихся для урбанизационных и муниципальных целей. Если участок арендуется под стройку, то первый шаг- согласование местоположения будущей постройки. Наниматель выбирает участок сам или через муниципалитет.

• Затем подача заявления на аренду земельного участка;
• Кадастровая оценка и запись в росреестр;
• Получение указа госкомиссии, о том, что земля сдана в аренду;
• Заключение контракта на аренду земельного участка.

Заявитель может арендовать участок и без согласования. В этом случае, земля берется через открытый аукцион. То есть, заявитель, предложивший самую высокую цену за земельный надел, получает возможность взять его в аренду

Если земля берется не для посторойки зданий, то согласование или торги не нужны. Достаточно подать прошение в муниципалитет о найме аграрной полосы, со сведениями о том, какими характеристиками она должна обладать. Расходы за регистрацию в кадастре, и прочие, связанные с постановкой на учет земельного участка арендатор оплачивает сам.

Договор аренды между физическим и физическим лицом

В документе указывается:

• Местоположение аграрного участка;
• Номер в кадастре;
• Размеры, для чего предназначен, и иные параметры, актуальные для описания территории;
• Методы и величину арендной платы;
• Период действия контракта;
• Права и обязанности арендатора и арендодателя;
• Ответственность сторон при нарушений условий контракта;
• Методы разрешения конфликтов и способы прерывания договора.

Еще может пригодиться материал про договор переуступки прав аренды земельного участка (образец 2018 года).

Юридическим и юридическим лицом

Договор на аренду земельного участка между юридическими лицами составляется по типовой форме на листах формата А4. В нем прописываются условия, параметры агараной полосы, ее целевое назначение, условия субаренды. Важный пункт — права и обязанности сторон. На что имеет право арендодатель:

• Давать земельный участок в найм физическими юридическим лицам;
• Получать плату за пользование землей, в том числе и досрочную уплату, если сроки нарушены;
• Расторгнуть контракт раньше срока и выплаты морального ущерба, если вторая сторона нарушает, прописанные в документе условия;
•  Требовать возвращения земельного участка в первоначальном виде, то есть без построек и других изменений.

Обязанности арендодателя:

• Дать в аренду земельную полосу, соответствующую условиям, прописанным в контракте. На участке не должно быть других сооружений, если он будет использоваться для сельхоз или строительных целей;
• Уведомить нанимателя, что есть обременение.

Арендатор имеет право:

• На возмещение урона и прекращение договора, если условия найма со стороны арендатора были нарушены;
• Давать землю в субаренду;
• Первоочередное преимущество при подписании нового контракта ренты, если он соблюдал все пункты предыдущего соглашения добросовестно.

Если требования прописанные в документе не были соблюдены, то стороны имеют право расторгнуть контракт досрочно, с возмещением материального и морального урона через суд.

Физическим и юридическим лицом

Договор между физическим и юридическим лицом, составляется по типовому шаблону. В документе прописываются права и обязанности сторон, характеристики земельного надела, условия аренды и субаренды, размер ежемесячной арендной платы, срок действия контракта и условия расторжения. Цену аренды определяют органы государственной власти, если земля муниципальная или собственник земельного участка.

Скачать образец договора аренды / образец акта приема-передачи квартиры в аренду

Вам также потребуется бланк-образец акта приема-передачи квартиры в аренду когда договор подписывает с одной стороны физическое лицо, а с другой стороны организация (ООО — общество с ограниченной ответственностью, либо акционерное общество: ПАО — публичное, или АО — непубличное).

Ответственность в договоре аренды жилья

В договоре аренды жилья законодательством предусмотрена ответственность сторон. При этом для арендодателя ответственность складывается лишь из пункта передачи жилья в надлежащем для проживания состоянии и обеспечения отсутствия на это помещение прав третьих лиц, а для арендатора список его ответственности гораздо обширнее.

Согласно требований закона арендатор несет ответственность за сохранность жилья и за его использование строго по назначению. Если помещение пострадало в период аренды, то арендатор отвечает возмещением причиненного ущерба собственнику недвижимости и кроме того рискует в этом случае оказаться на улице по досрочно расторгнутому хозяином через суд договору аренды между физическим лицом и юридическим. Вносить ежемесячную оплату за помещение в оговоренные сроки. Если этот пункт просрочен, арендатор будет должен погасить проценты за каждый день просроченного платежа согласно ставке Центробанка. В этом случае собственник помещения может досрочно потребовать расторжения договора. Арендатор также несет полную ответственность за поведение проживающих вместе с ним лиц и временных жильцов, которых он пустил на срок до 6 мес. Независимо от того, кто именно из жильцов допускает противоправные действия, ответственность лежит на арендаторе, имя которого прописано в договоре.

Следующая запись Проверка подлинности паспорта гражданина РФ — где и как проверить документы

Цена договора

Вносится оплата за аренду земельного участка по договору. Это указано в земельном кодексе, а именно, в пункте 4, статьи 65 и в пункте 4 статьи 22. Закон предусматривает безвозмездное пользование землёй, о чем сказано в статье 24 ЗК.

Словом, возмездное или безвозмездное пользование землёй, сколько платить, как платить, куда или кому платить за аренду определяется договором с арендодателем либо его представителем.

При заключении арендных отношений с муниципалитетом или государством следует опираться на статью 39.7 ЗК РФ. Арендная плата определяется Постановлением Правительства.

Права и обязанности сторон

Возможность пользоваться земельного участком на правах аренды подразумевает права и обязанности сторон.

• Правомочия арендатора земельного участка допускают возможность брать в аренду любой вид земли любой площади в любом количестве наделов.
• Если хозяин земельного надела не будет против, и эта возможность предусмотрена договором, арендатор может сдавать участок по субаренде.
• Право аренды земельного участка позволяет заложить землю арендатору на время действия договора. При этом владелец земли может наложить вето на передачу земельного надела в залог.
• Арендатор имеет преимущественное право на аренду арендуемого участка перед другими соискателями.
• У арендатора и арендодателя есть право на досрочное расторжение договора.

Любые права всегда идут рука об руку с обязанностями. Рассмотрим их:

• Арендатор земельного участка обязан использовать землю только по целевому назначению.
• Участок всегда должен находиться в надлежащем состоянии.
• Своевременно вносить арендную плату.
• После прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть землю в изначальном виде, если иное не предусмотрено договором.

Срок заключения договора аренды

В 610 статье Гражданского кодекса сказано, что срок договора аренды земельного участка определяется договором, а если срок не прописан, то аренда считается бессрочной. Кодексом предусмотрен ситуация при которой устанавливается предельный срок аренды.

Первый пункт статьи 39.8 Земельного кодекса вторит Гражданскому кодексу, но указывает на чёткие временные рамки, если аренда касается государственной и муниципальной собственности. Согласно нормам срок аренды земельного участка не может превышать тех сроков, которые указаны в пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса. Максимальный срок аренды земли государственного или муниципального значения – двенадцать лет (пп.3 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ), при условии, что эта земля предоставлена гражданину для строительства индивидуального жилья или ведения подсобного хозяйства.

Внесение изменений

В российском законодательстве нет четкой формулировки, каким образом должны вноситься изменения в основной договор. В ст.425 ГК и ст. 22 ЗК сказано, что  дополнительное соглашения заключаются по аналогии с основным договором.

Часто случается, что в договор аренды необходимо внести изменения. Это может быть связано с изменениями в договоре аренды земельного участка: цены аренды или срока действия договора, либо внесение дополнительных условий: запрет или разрешение на субаренду земли, разрешение на строительство или снос строений, в том числе капитальных. Кроме этого причиной доп. соглашения могут быть условия, указанные ниже:

• Участок изменил свой фактический адрес. Улица, на которой находится этот участок, сменила название.
• Сместились сроки внесения арендной платы.
• Организация (юридическое лицо) сменила свои реквизиты. Это касается арендодателя и арендатора.
• Земельный участок сменил своё назначение.
• Границы участка увеличились или уменьшились.

При заключении дополнительного соглашения следует принять во внимание ряд особенностей:

• Дополнительное соглашение не может приниматься в одностороннем порядке. Обязательно согласие всех сторон.
• Если в переговорах о доп. соглашении стороны не могут прийти к «общему знаменателю», то следует обращаться в суд.

Как правильно продлить договор аренды земли и какие требования заявлять в суде

Пошаговая инструкция заключения договора аренды земельного участка

Алгоритм оформления зависит от статуса субъектов, участвующих в его заключении:

• Если сторонами являются физические или юридические лица, они встречаются по усмотрению, составляют договор, регистрируют договор аренды. Допустимо обратиться в риэлтерское агентство или юридическую компанию.
• Если в роли одной из сторон выступает муниципалитет, нужно обращаться в местную администрацию с заявлением на имя главы исполкома.

Далее, порядок заключения следующий:арендодатель подтверждает право собственности на ЗУ следующими документами:

• Правоустанавливающим документом, констатирующим возникновение права на совершение имущественных сделок.
• Свидетельством о собственности, кадастровой документацией на ЗУ.

Полный список документов, подтверждающих право собственности на ЗУ смотрите здесь.

Лицам следует обменяться паспортными данными и проверить регистрацию по месту жительства.

Если вопрос решается администрацией, она не обязана предоставлять подтверждающую документацию. Контроль над проведением процедуры – в её ведении.

Претендент на получение участка прилагает к заявлению ксерокопию паспорта. Если в наличии имеются основания на льготное получение надела – их также следует приложить к заявлению и сослаться на них.

В последние годы право получения аренды от муниципалитета устанавливается по результатам проведения торгов. Для участия в них требуется просматривать сведения на официальном сайте местного исполкома или в СМИ. Подробности участия излагаются в объявлении. Там же указываются контактные данные для обращения граждан.

После составления и подписания договора, требуется внести сведения в учётные записи ГКН, что соответствует правилам, установленным 21.07.97 г., в Федеральном законе № 122-ФЗ. Регистрацию проводят в местном отделении кадастра и картографии. Здесь предоставляют документацию на участок и 3 экземпляра договора аренды. К ней прилагают квитанцию об оплате государственной пошлины на основании статьи 333.40 НК РФ.

Стоимость регистрации договора аренды в ГКН составляет 2 тысячи рублей для физических лиц и 22 тысячи – для юридических. Административный орган от уплаты освобождается. Когда стороны получают один зарегистрированный экземпляр на двоих, стоимость пошлины исчисляется с половины суммы, начисляемой в соответствии со статусом – 1 тысяча или 11 тысяч, в зависимости от статуса лица. Половинные начисления суммируются и устанавливают стоимость регистрационных услуг для общего договора.

Что следует знать потенциальному арендатору

Существует множество тонкостей оформления земли. Для каждого конкретного случая предусмотрены условия, призванные обеспечить выполнение законодательных постановлений.
Например, аренда земельных участков, расположенных вдоль береговой полосы, предусматривает обеспечение арендатором свободного доступа граждан как к самой реке (озеру, морю), так и к прибрежной полосе.

Арендатор может сдать землю в субаренду, при этом субарендатор в течение срока своего договора аренды имеет все права, обозначенные в Кодексе. Если дополнительных оговорок в договоре нет, арендодатель должен быть осведомлен об этом, но его согласия не требуется.

Права на землю, полученные в результате заключения сделки, могут быть переданы третьему лицу, а также использоваться в качестве залога, вклада в капитал, паевого взноса. Конечно, подобные действия ограничены сроком действия соглашения с арендодателем, должным образом вписанными в текст условиями и оговорками. Также необходимо поставить арендодателя в известность, однако перезаключения договора не требуется.
Если владельцем земельного надела становится несовершеннолетнее лицо (по праву наследования, к примеру), до наступления его, может быть заключен договор аренды от лица опекающих граждан.

Как правильно составить договор

Процедура подготовки строго регламентирована нормативными актами, нарушение которых влечет за собой аннулирование возникших правоотношений. Необходимо выделить ряд пунктов, которые следует включить в обязательном порядке. В их числе:

• Реквизиты сторон: адресные, контактные, а также паспортные данные.
• Подробное описание объекта имущественного найма, составленное на основании свидетельств, выданных регистрационным органом.
• Перечисление прав и обязанностей участников сделки.
• Продолжительность действия документа. Приведение ограниченного срока в рамках документации не является обязательным требованием. В случае отсутствие такового продолжительность найма определяется, как максимальная.
• Сумма арендной платы, а также дата направления ежемесячной платы.
• Порядок передачи денежных средств.
• Условия приема и передачи постройки в пользование съемщика.

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

При составлении документации нужно обратить внимание на ряд существенных условий

Важно включить следующую информацию:

1. Общий размер площади строения, сдаваемого в арендное пользование.
2. Полный адрес места расположения постройки.
3. Количество этажей.
4. Регистрационные сведения, прописанные в свидетельстве о постановке постройки на учет.
5. Общая продолжительность срока аренды с указанием даты начала.
6. Сумма.

Ольга Соколова Юрист по договорам аренды Важным требованием считается указание срока действия документа. В случае отсутствия таких данных акт приобретает статус бессрочного. Также необходимо четко прописать сумму арендной платы. Если эти данные отсутствуют, то договор утрачивает юридическую силу и признается недействительным.

Расторжение договора аренды

Возможность досрочно прекратить отношения имеется у обоих участников сделки. Арендодатель может сделать это, опираясь на одно из оснований, обозначенных в 619 статье ГК РФ:

• если лицо, использующее землю, два раза подряд не внесло деньги за предоставление подобного права;
• имуществу нанесен вред;
• наниматель нарушает прописанные в договоре условия использования.

А причины, которые могут быть использованы арендатором, отражены в 620 статье ГК РФ:

• непредставление надела, либо создание помех, мешающих арендатору им пользоваться;
• обнаружены недостатки, которые ограничивают возможность использования земель, при этом они не указывались в договоре;
• имущество перестало отвечать требованиям арендатора или стало непригодным к использованию вследствие обстоятельств, независящих от него.

К тому же разрыв может производиться по обоюдному согласию сторон.