Варианты и особенности проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка

Составление договора об аренде

Если протокол оформлен при соблюдении всех требований, отраженных в законодательстве, он рассматривается как основание для составления арендного договора. Формировать указанный акт требуется также с соблюдением положений действующих законов. В нем следует прописать основные сведения, которые относятся к производимой сделке. В частности, конкретные данные о наделе. Его место расположения и основные характеристики, присущие признаки.

Кроме того, отразить потребуется период действия и способы, используемые для внесения оплаты. Прописываются правомочия сторон

Обратить внимание нужно на то, что в законе указан период, в течение которого требуется сформировать договор. На этот процесс отводится 5 дней

Отсчет производится с даты, когда подписан протокол. Сумма, перечисленная как задаток, рассматривается в качестве арендной платы. Соглашение формируется в 3 вариантах. Один из которых подлежит передаче в регистрирующие органы.

Как проводится?

В извещении организатор указывает, где и когда пройдёт аукцион. Участники или их представители собираются по указанному адресу, аукционист объявляет начальную цену и постепенно её увеличивает. Шаг аукциона составляет до 3% от изначальной стоимости. Побеждает лицо, которое предложило наибольшую арендную плату.

Проигравшим возвращается задаток. Средства победившего участника удерживаются в счёт будущей арендной платы.

Организатор отправляется по почте победителю 3 подписанных экземпляра соглашения об аренде. У лица есть 30 дней на то, чтобы их подписать и возвратить. Если этого не происходит, организатор предлагает подписать соглашение лицу, которое сделало предпоследнюю ставку в ходе аукциона.

Текст соглашения публикуется заранее. Победитель торгов не может направлять собственнику предложения относительно пунктов договора аренды.

Если договор действует более 1 года, он подлежит регистрации в Росреестре. Нужно обратиться в подразделение по месту нахождения участка. В госорган представляется заявление и оригиналы договора аренды.

Стоимость услуги составляет 2000 рублей для граждан и 22000 рублей для компаний. Если по договору предоставляются земли сельскохозяйственного назначения, то нужно заплатить 250 рублей. Срок оказания услуги – до 7 рабочих дней.

В законодательстве нет норм, обязывающих арендатора или арендодателя обратиться в Росреестр. Обычно в договоре указывается, кто из сторон сделки должен подать заявление и понести сопутствующие расходы.

После этого заинтересованное лицо вносит задаток и представляет документы организатору аукциона. В назначенное время нужно явиться на торги и соглашаться с предлагаемой ценой, пока другие участники не откажутся от намерения получить право аренды. После оформления протокола необходимо подписать договор и зарегистрировать его в Росреестре.

С пошаговой процедурой проведения аукциона можно ознакомиться в отдельной статье.

Правила проведения аукциона по аренде земельных участков

Все нюансы по организации и прохождению торгов прямо регламентированы Земельным кодексом РФ и другими законодательными актами, где вопрос аукционов, посвященных розыгрышу земель, находящихся в муниципальной или госсобственности, рассмотрен отдельно.

Кто и каким образом участвует

Мероприятие не может быть проведено, если в нем участвуют менее двух человек. Регистрация для участия в торгах проходит максимум за 5 дней до их начала.

Участниками могут быть, если речь ведется об аренде, кроме граждан РФ также лица, имеющие гражданство других стран, и не имеющие его вовсе.

Статьей 38.1 Земельного кодекса РФ установлен перечень лиц, которые не имеют права участия в мероприятии:

• Лица, которыми не был предоставлен полный перечень затребованной для участия документации (о нем указывается далее);
• Лица, высказавшие намерение участия, но не оплатившие обозначенный размер задатка – десять процентов от изначальной цены на участок или оплаты за таковой;
• Перечень лиц, имеющих законодательные ограничения приобретения в собственность;
• Юридические лица, сведения о которых не внесены в ЕГРИП или ЕГРЮЛ.

Необходимая документация

Список необходимой документации, затребованной для участия в торгах, не столь обширен:

• Написанное по заданному шаблону заявление, и дополнительно данные реквизитов, для возможности возврата организатором задатка на тот случай, если участник не выигрывает;
• Паспорт РФ (если участником является физлицо);
• Квитанция, для подтверждения внесения суммы задатка.

Процесс организации мероприятия и сообщения о нем

Органом, подготавливающим мероприятие, объявляется о его проведении. Подобное объявление размещают в местной прессе, которая избрана для этих целей властями, и дополнительно на официальном ресурсе, в срок за месяц до проведения.

В нем должна быть указана информация:

• О лицах, выступающих в качестве продавцов/организаторов (названия и сведения о постановлении);
• О времени и месте проведения мероприятия;
• О предмете торгов. В этом пункте излагаются все данные о выставленных участках и их характеристиках;
• О стартовой цене;
• Об аукционном «шаге» – размере разового повышения ставки;
• О способах, месте и форме подачи заявок для принятия участия в мероприятии;
• О периоде, в течение которого можно выполнять действия;
• Об объеме задатка и реквизитах;
• О договорных условиях (арендном сроке и прочем).

Как могут быть сорваны торги:

• Если в аукционе не участвует минимальное число участников, он подлежит отмене. Как итог, один из претендентов по истечении десяти суток с момента публикации заметки о срыве мероприятия (но до 26), имеет право на оформление аренды по первоначальным расценкам;
• Мероприятие может быть сорвано и в случае, когда участники не высказывают намерений о приобретении разыгрываемой земли;
• У продавца есть возможность отказа от проведения мероприятия, однако, максимум за 15 дней до обозначенного дня его старта.

Итоги

Ход ведения каждого аукциона подлежит фиксации в виде протокола. Экземпляр документа должен передаваться победившему. Проигравшие участники имеют право забрать внесенную ими сумму задатка (преимущественно в течение 3 дней).

Внесению в протокол подлежат и следующие данные:

• Регистрационный номер выставленного для розыгрыша земельного участка;
• Об участке (его номер по кадастру, адрес и прочее);
• Обо всех поступивших в процессе аукциона предложениях;
• Имя либо название победителя (физического или юридического лица, данных о нем);
• Плата за аренду (либо цена участка при приобретении).

В каком порядке проводится

Определение торгов

Торги, связанные с получением земельных наделов, рассматривается как последовательность действий, направленных на передачу земель. Это касается только тех участков, которые сформированы и ими получены кадастровые номера. Они имеют доступ к коммуникациям. На этих землях разрешается возводить строения капитального значения. При этом, учитывается назначение конкретного надела. Участок может предназначаться под ИЖС, садоводство и для других целей. Для реализации указанной процедуры органы, наделенные властными полномочиями, могут предложить использовать земли в соответствии с установленным использованием.

ВАЖНО !!! Начальная цена всегда является низкой. Это говорит о том, что все лица, имеющие заинтересованность в получении данного участка, вправе предложить свою стоимость

Победителем становится то лицо, которое сможет предложить большую сумму. Процедура едина для всей страны, то есть субъект нахождения участка не имеет значения. Это может быть Московская область или другие регионы. Право относительно заключения договора есть у граждан страны, юридических лиц и тех, кто прошел регистрацию в качестве предпринимателей. Кроме того, это могут быть представители других стран или люди, не имеющие гражданской принадлежности. В земельном законодательстве отражена категории субъектов, которые не могут участвовать в торгах.

В том числе, это те, кто подал не весь пакет документации или вовсе не подал его. Если гражданин не оплатил задаток, то получить участок сельскохозяйственного назначения или другого типа он не сможет. Кроме того, нужно учитывать, что в законодательных актах могут отражаться запреты относительно участия в рассматриваемом процессе. Аналогичные правила касаются и фирм, о которых не представлена информация в реестры. Участие в конкурсе их не допускается.

Что нового в ГИС «Торги»?

С 1 января 2022 г. заработала новая версия сайта для размещения сведений о торгах по продаже госимущества – new.torgi.gov.ru.

Пока на новой платформе будет размещаться информация только о торгах по:

• приватизации государственного и муниципального имущества;
• реализации имущества, обращенного в собственность государства;
• продаже и аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Однако если такие торги объявлены до 31 декабря 2021 г., то вся информация о них размещается на старом сайте (torgi.gov.ru). Он сейчас тоже работает. Две версии сайта будут функционировать до 1 октября 2022 г. Затем все торги будут перемещены на новый сайт.

Благодаря новой версии сайта ГИС «Торги» обязательные торги будут переведены в электронную форму. Постепенно удастся полностью отказаться от «бумажных» торгов, в ходе которых необходимо предоставлять сканы или оригиналы документов и заявок.

На новом сайте будет доступен дополнительный функционал:

обмен электронными документами при проведении торгов, размещении информации;
информационное взаимодействие с электронными площадками – сведения с этих площадок будут автоматически доступны в новой версии ГИС «Торги» (например, будут видны результаты торгов, сведения о заключенном договоре, протоколах и т.д.);
возможность формирования и подписания дополнительных документов;
автоматическая проверка сведений при регистрации правообладателей, организаторов торгов, спецорганизаций в электронной форме

Важно, чтобы при регистрации сведения совпадали с информацией на портале госуслуг (ЕСИА) и в ЕГРЮЛ;
открытые данные в машиночитаемом виде (т.е. данные будут доступны для автоматизированной обработки)

На новом сайте ГИС «Торги» по-прежнему только публикуется информация о торгах. Они не проводятся на этой площадке, тут не заключаются договоры. Это возможно в сторонних системах, где предусмотрен такой функционал.

В новой версии ГИС «Торги» размещаются:

• прогнозные планы приватизации и отчеты о ее результатах;
• информация о ГУПах, АО и ООО, акции и доли в уставных капиталах которых находятся в госсобственности;
• информация о жалобах и сведения о решениях, принятых по ним;
• сведения реестра недобросовестных участников аукциона по продаже или аренде земельного участка, находящегося в госсобственности.

Для кого полезна площадка torgi.gov.ru и как с ней работать?

ГИС «Торги» – это единый ресурс для заказчиков (органы госвласти и местного самоуправления проводят через него торги) и для поставщиков. Он позволяет принять участие в тендерных процедурах, узнать о перспективных планах закупок, изучить заключенные контракты. Сайт помогает проанализировать информацию о том, какие договоры заключает тот или иной орган власти, на какие суммы и с какими поставщиками, а также получить другие статистические данные. Причем участвовать в торгах и пользоваться сайтом могут не только юридические лица, но и физлица.

При работе с данным ресурсом нужно выделить для себя заказчиков, категории проводимых торгов или их предмет, суммы и временные периоды. Настройка поиска под себя позволяет тратить меньше времени на отбор релевантных закупок. Но тут есть нюансы. Например, тендер на размещение рекламных конструкций необязательно будет называться «размещение рекламных конструкций». Он может быть поименован «модернизация публичной инфраструктуры», «обустройство остановочных павильонов» или как-то еще.

Как не потеряться в мире закупок новичку? Опытные пользователи закупочных платформ помогут сориентироваться и подскажут, как грамотно оформить заявку и на что обратить внимание, особенно если критерием оценки является не только цена поставляемого товара или оказываемой услуги, но и опыт.

Предоставляют ли землю для строительства без проведения процедуры

Проведение торгов можно избежать, если земельный участок планируют использовать под строительство. В этом случае планируемый к возведению объект должен быть согласован с Администрацией. Эти льготы не распространяются на участки, предназначенные под ИЖС.

Если на участке находится строительный объект, который принадлежит претенденту, торги также не назначаются. Иногда встречаются случаи, когда отдаются земельные площади компаниям, которые подписывают договор о развитии земель.

Такие участки могут быть неликвидными и иметь множество проблем

Поэтому важно внимательно изучать все характеристики участка

Если гражданину или юридическому лицу для определенных целей требуется земельный участок, одним из самых удобных вариантов его получения является участие в торгах.

Продажа дома с земельным участком

должна быть проведена по всем правилам.

Что такое договор субаренды земельного участка сельхозназначения — мы расскажем далее.

2065

Договор аренды

Победитель торгов заключает с местными органами власти арендный договор. Он должен быть составлен с учетом положений, установленных ГК РФ. В частности, документ должен содержать два обязательных пункта:

• предмет;
• стоимость.

Предмет договора – это земельный участок, который должен быть подробно описан в договоре. Необходимо указать его площадь, местонахождение, кадастровый номер.

Стоимость аренды: она не должна превышать цифру, установленную на торгах. В договоре прописывается, каким образом будет осуществляться арендная плата, в какие временные промежутки: раз в месяц, квартал, полгода. Кроме того, нужно указать форму оплаты: наличными, либо безналом.

Не включение этих пунктов в текст соглашения влечет его недействительность.

В случае если по всем условиям (включая и вспомогательные) были достигнуты договоренности между сторонами: арендатором и арендодателем, подписывается соглашение. Необходимо составить его в 3 экземплярах. Один уходит арендатору, второй – арендодателю, третий – в Росреестр на регистрацию. После этой процедуры от уполномоченного органа аренда считается заключенной, что предполагает использование участка для целей, которые декларировал арендатор.

Если арендатор ранее провозглашал один цели использования участка, а на деле противоречит ВРИ земли, на него накладывается штраф.

Нюансы

Закон наделяет организатора аукциона правом отказа от арендного соглашения, если узнает, что победитель торгов банкрот, приостановил свою работу, предоставил в процессе торгов ложные данные о себе.

От договора аренды может по каким-либо причинам уклоняться и победитель аукциона. В этом случае составляется протокол. В него вносится информация о том, что победитель уклоняется от договора аренды. И организатор торгов наделяется правом обращения в суд. Для того чтобы принудить участника заключить договор аренды, организатор составляет иск. Кроме того, вносит отказавшегося победителя в специальный реестр недобросовестных участников. В дальнейшем, это затруднит гражданину или организации участие в торгах.

Также имеют место случаи, когда мошенники умышленно завышают цены на землю во время проведения аукциона.

Порядок проведения торгов четко определен законодательством. В частности, определены этапы аукциона, алгоритм заключения с победителем арендного договора, поведение организатора в случае возникновения форс-мажорных ситуаций. Несмотря на то, что участие в торгах для некоторых граждан и предпринимателей покажется достаточно трудной процедурой, избежать ее можно, если в наличии основания, указанные выше.

С обывательской точки зрения, береговая линия проходит по кромке воды.

Однако, для разных видов водных объектов береговая линия определяется по-разному.

Например,

• береговую линию или границу водного объекта для моря определяют по постоянному уровню воды. В случаях периодического изменения уровня воды, границу моря определяют по линии максимального отлива;
• для реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера, береговую линию определяют по среднемноголетнему уровню вод. Береговую линию определяют в период, когда они не покрыты льдом;
• береговая линия пруда, водохранилища проходит по нормальному подпорному уровню воды;
• болото имеет береговую линию по границе залежи торфа на нулевой глубине.

Таким образом, береговая линия по-разному определяется для разных водных объектов.

Поэтому береговая полоса тоже имеет разное расположение, в зависимости от береговой линии.

Для справки.

Береговая полоса для болот не устанавливается.

Разновидности аукционов

Аукционные торги по земельным участкам дают возможность гражданам и организациям:

• стать собственниками наделов;
• получить землю в аренду.

Этот способ покупки имеет одну существенную особенность. Заключается она в том, что стоимость государственной или муниципальной земли более выгодна для покупателя, чем рыночная цена аналогичного объекта.

Аукционы по продаже

Основные критерии разделения аукционов на виды – круг участников и способ проведения. Если говорить о первом типе, торги по продаже права собственности земельных участков бывают следующих видов:

1. Открытые. Ограничения в отношении численности участников либо их категории не накладываются. Предложение о проведении мероприятия распространяется на всех потенциальных претендентов и находится в общем доступе.
2. Закрытые. Этот вариант предусматривает ограничения как по численности, так и по характеристикам участников. Например, если планируются торги по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, от иностранных граждан заявки не принимаются.

Эксперты считают, что открытая форма проведения аукционов наиболее предпочтительна. Она справедлива, поскольку наделяет всех претендентов равными правами.

Участники торгов должны учитывать одно требование: на продажу выставляются только наделы, поставленные на кадастровый учет и, соответственно, имеющие номер по кадастру.

Аукционы по аренде

Торги по аренде земельных участков организуют органы местной власти. Преимущество таких наделов состоит в том, что пользователи могут подключиться ко всем инженерным коммуникациям, в том числе к электричеству и газоснабжению.

К претенденту предъявляются определенные требования: он должен продемонстрировать серьезность своих намерений по участию в торгах и быть платежеспособным.

Размер задатка для участия в аукционе по аренде земельного участка составляет не менее 20% от начальной величины арендной платы (). Согласно этому же документу, организаторы мероприятия имеют право установить так называемый “шаг” аукциона. Участники торгов должны учитывать этот финансовый аспект торгов.

Соискателю также следует понимать, что значит ежегодная арендная плата за земельный участок на аукционе и как она устанавливается.  Ранее размер определялся на основании:

• результатов торгов, которые проводились в форме аукционов;
• ставок арендной платы, либо утвержденных Минэкономразвития РФ правилах ее расчета;
• кадастровой стоимости конкретного надела;
• рыночной стоимости земельного участка, значение которой определялось с учетом норм законодательства об оценочной деятельности.

Начиная с 2015-го года арендная плата устанавливается исключительно по результатам торгов.

Аукционы земель под ИЖС

Аукцион земельных участков под ИЖС проводится на общих основаниях. Однако при выборе надела необходимо учитывать, что построить частный дом там, где захочется, нельзя.

Каждый участок земли характеризуется видом разрешенного использования. Отражено это, как правило, в генплане застройки территории, где находится земля.

На аукционе можно получить в распоряжение и муниципальную землю

Однако следует принимать во внимание один нюанс. С июня 2015 года городские торги по продаже проводятся в отношении наделов, непосредственно прилегающим к границам крупного населенного пункта, но не в его пределах

На законодательном уровне допускаются аукционы исключительно по аренде городской земли. Причем инициировать данное мероприятие, как и в других случаях, может претендент на надел.

1. Получение государственной или муниципальной земли – не сказка

Земля была и остаётся основой человеческой жизнедеятельности. Для строительства жилого комплекса, садового дома, автотрассы, любого производства, магазина, детского сада, школы, спортивного комплекса, больницы, крестьянской фермы, логистического центра, базы отдыха нужен земельный участок. Без него невозможно заниматься задачами, не связанными со строительством, – пчеловодством, сенокошением, выращиванием овощей, с/х культур, выпасом скота и т.д.   

Участки покупаются или берутся в аренду на вторичном рынке. Дорого–сердито, но, всё-таки, приемлемо. Это распространённый и привычный способ «приземления».

Другой путь, ведущий к достижению цели, – получение государственной или муниципальной земли. Вариантов превращения претендента в правообладателя земельного участка при этом несколько:

1. участие в аукционе по продаже участков с победным результатом (статья 39.12 ЗК РФ)
2. участие в аукционе на предоставление права аренды и статус победителя в нём (статья 39.12 ЗК РФ)
3. подбор участка в самостоятельном порядке, образование участка по согласованию с властями, инициирование аукциона по продаже или по предоставлению права аренды при условии лидерства на аукционных торгах (пункт 4 статьи 39.11 ЗК РФ)   

Изучить порядок предоставления участков от государства и муниципалитета – дело полезное. Может пригодиться.

Как поучаствовать в электронных торгах

Всё большую популярность стали набирать электронные торги. Они представляют практически привычный аукцион, но проводящийся при помощи интернета. Для участия в нём всем участникам не нужно собираться в одном месте — достаточно лишь зайти на специальную веб-страницу, следить там за ставками других участников и подавать свои.

Веб-сайт, на котором происходит реализация идеи электронных торгов, называется Электронная Торговая Площадка (сокращённо — ЭТП). Популярность он приобрёл благодаря государственным заказам. Порядок действий для участия в торгах на ЭТП таков.

1. Следует оформить уникальную цифровую подпись (ЭЦП). Она выдаётся в специализированных и имеющих разрешение правительства центрах. Без подписи участвовать в торгах не получится, так как она необходима для участия в документообороте веб-сайта. Информацию о том, как получить электронную подпись, и какая для этого потребуется документация, можно найти на сайте одного из авторизованных центров. В соответствии с законодательством РФ, заверенное ЭЦП предложение имеет такой же юридический вес, как и удостоверенное обычной подписью.
2. Авторизация на сайте ЭТП. Если это делается в первый раз, то придётся сначала зарегистрироваться в специальном разделе.
3. Прохождение аккредитации на сайте ЭТП. Все необходимые документы (список есть там же на сайте) следует отсканировать и прикрепить к заявке на аккредитацию в предназначенном для этого разделе портала. Подписав заявку электронной подписью, необходимо направить его оператору. Решение об осуществлении аккредитации или отказе будет вынесено в течение 5 рабочих дней. Если оно будет положительным, то вместе с уведомлением об этом заявителю будут направлены реквизиты для перечисления средств на участие в торгах на площадке.
4. Подача заявления на участие в аукционе. Для этого потребуется предоставить все необходимые сведения, отсканировав требующиеся документы и направив всё это оператору.

Если на счете соискателя есть сумма, достаточная для обеспечения участия в торгах, и заявление будет принято, то в течение часа разрешение на это уже будет выдано. Комиссия рассматривает заявки и принимает решения об отказе/ допуске участников к торгам. Информация о положительном решении или отказе направляется соискателю в специальном уведомлении, а также размещается на сайте Электронной Торговой Площадки в открытом доступе.

Поучаствовать в аукционе земельных участков любого типа несложно, если выполнять все обозначенные организаторами условия. При необходимости наш юрист бесплатно проконсультирует прямо в режиме онлайн! Нужно только ввести вопрос в специальную форму, и уже через несколько минут придет ответ от специалиста.

При покупке земельных участков, принадлежащих частным или юридическим лицам, не возникает никаких проблем. С муниципальной землей все обстоит по другому. Она обойдется намного дешевле, а то и вовсе бесплатно. Но придется столкнуться с рядом трудностей и потратить куда больше времени.

Этапы проведения торгов

Аукционы проводятся в несколько этапов:

1. Принятие решение о торгах. Право на это принадлежит уполномоченным органам. Чаще всего в их качестве выступают государственные или муниципальные органы власти. Решение об аукционе также может быть принято и на основании заявления, переданного от заинтересованных лиц.

В рамках этого этапа происходит следующее:

• создание земельного надела, если он не был до этого образован;
• составление схемы месторасположения участка земли;
• проведение кадастровых и межевых работ;
• регистрация земли.

1. Извещение в СМИ о том, что проводятся торги. Информация об этом размещается на официальном веб-ресурсе местной администрации, либо в местной печати.
2. Принятие заявлений от претендентов на торги. Подать заявку претенденты могут не позже 5 дней до момента проведения торгов. К заявке участники прилагают комплект документов, в частности:

• заявку;
• копию паспорта;
• копию регистрационных документов юридического лица.

Организаторы торгов не имеют право требовать у претендентов дополнительные бумаги. Если заявку подают предприниматели в организационно-правовом статусе ИП, либо организации, информацию о них организатор запрашивает сам.

Статус претендента на участие в аукционе приобретает лицо, которое:

• предоставило полный комплект документов;
• своевременно подало заявку на участие в торгах.

Решение о том, что человек становится претендентом, выносится в письменной форме. Если в отношении заявителя муниципальные органы вынесли отказ, то он также выносится в письменной форме, а сумма задатка, внесенная предварительно за участие в торгах, возвращается. Деньги переводятся на банковский счет, указанный в заявке.

1. Проведение аукциона и выявление победителя. Им признается тот, кто предложил в ходе торгов максимальную стоимость. И она не оспаривается никем из остальных претендентов. Если на торги не было подано ни одной заявки, либо участник один, они не проводятся. В первой ситуации земельный надел остается в том же правовом режиме, что и раньше. Во втором случае – отдается единственному заявителю, изъявившему желание ее арендовать.

Оформление аренды возможно, если арендатор имеет на руках все документы.